1.          La locatrice requiert la fixation du loyer[1] et la condamnation aux frais.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, à un loyer mensuel de 523,00 $.
3.          La partie défenderesse était absente lors de l’audience.
4.          Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[2] (LTAL).
5.          Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.
6.          Le Tribunal détermine le montant du loyer en fonction des critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[3] (ci-après : « Règlement »).
7.          Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence.

8.          La locatrice porte le fardeau de prouver[4], lors de l'audience, les montants inscrits au formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer.
9.          La partie demanderesse a soumis au Tribunal les pièces justificatives au soutien du formulaire, sauf en ce qui concerne les sections 3 et 5.
10.      La partie demanderesse a produit après l’audience, sur autorisation du Tribunal[5], la documentation manquante pour compléter sa preuve.
11.      Des corrections ont été apportées séance tenante par le Tribunal au Formulaire en fonction de la preuve prépondérante administrée.
12.      Le Tribunal fera également les commentaires qui suivent.

-          Nombre de logements

13.      Un locataire présent à l’audience affirme que l’immeuble concerné abrite 72 logements et non pas 46, comme indiqué au formulaire.
14.      Or, il appert de l’extrait du rôle d’évaluation foncière produit par la locatrice après l’audience et de la police d’assurance que le nombre de logements de l’immeuble concerné est bien de 46.

-          Conciergerie

15.      Les dépenses de conciergerie revendiquées pour l’immeuble s’élèvent à un total de 50 000,00 $.
16.      En guise de preuve, la mandataire de la locatrice a présenté au Tribunal un document intitulé « Contrat de conciergerie », daté du 1er décembre 2022, lequel mentionne qu’un dénommé Gilles Gauthier effectuera les tâches de conciergerie pour l’année 2023 au prix de 50 000,00 $. Le document mentionne également que l’immeuble concerné est « l’adresse de la conciergerie ».
17.      Le Tribunal a questionné la mandataire de la locatrice au sujet de ce document. Les explications de cette dernière étaient assez incertaines. Le Tribunal en comprend que le montant de 50 000,00 $ est la contrepartie du travail de conciergerie de monsieur Gauthier pour plusieurs immeubles (la mandataire a mentionné qu’il y avait peut-être quatre immeubles), et pas seulement pour l’immeuble concerné.
18.      Considérant ceci, le Tribunal a autorisé la locatrice à produire après l’audience, une liste détaillant les immeubles et le nombre de logements dont a la charge monsieur Gauthier. Il s’agissait pour le Tribunal de retenir seulement une part du montant pour l’immeuble concerné au prorata du nombre de portes.
19.      Après l’audience, la locatrice a produit un second document intitulé « Contrat de conciergerie », lequel la lie encore à monsieur Gauthier, mais pour un autre immeuble au prix de 25 000,00 $.
20.      À cet égard, une lettre explicative mentionne :

« […] Ci-joint le contrat de service de conciergerie de M. Gilles Gauthier pour le 3960 Clark, immeuble dont M. Gauthier s’occupe et dont il reçoit une rémunération indépendante de ses services rendus au 7125-7145 Sherbrooke E. en lien à la ligne 312.1 sur le formulaire RN ».

21.      Le Tribunal comprend de cette lettre que le montant de 50 000,00 $ ci-avant évoqué correspondrait finalement au travail pour l’immeuble concerné seulement.
22.      De l’avis du Tribunal, ces documents « Contrat de conciergerie » sont d’une force probante assez faible[6]. De plus, il y a une contradiction entre le témoignage de la mandataire de la locatrice lors de l’audience et la documentation produite après l’audience. Le Tribunal estime d’ailleurs assez improbable, au vu de la preuve administrée, que le montant de 50 000,00 $ relève uniquement de l’immeuble concerné ou de tâches de conciergerie seulement.

23.      Considérant ce qui précède, le Tribunal conclut que la locatrice n’est pas parvenue à se décharger de son fardeau de preuve et écartera le montant en question du formulaire.

-          Ajustement

24.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[7] est de 35,22 $ par mois, s’établissant comme suit :

25.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
26.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 35,22 $ est permis en vertu du Règlement;
27.      CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification;
28.      CONSIDÉRANT le principe voulant que la partie demanderesse assume les frais judiciaires[8] et l’absence de représentations à ce sujet;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

29.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 558,00 $ par mois du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025;
30.      La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Art. 1947, Code civil du Québec, chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ c T-15.01.

[3] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[4] Arts. 2803 et 2804 C.c.Q., Code civil du Québec, chapitre CCQ-1991.

[5] Art. 37, Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01, r. 5.

[6] Imbeault c. Primeau, 2013 CanLII 127832 (QC TAL).

[7] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[8] Voir notamment : Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).