[1]      La locatrice demande l'autorisation du Tribunal pour reprendre le logement concerné afin de s'y loger, à compter du 1^er juillet 2022.

[2]      Les parties sont liées par un bail renouvelé du 1^er juillet 2021 au 30 juin 2022, au loyer mensuel de 1 200 $. Les locataires habitent les lieux loués depuis le 1^er décembre 2016.

Contexte

[3]      La preuve démontre que le 11 août 2021, la locatrice fait parvenir un avis de reprise aux locataires afin de reprendre le logement pour s'y loger à compter du 1^er juillet 2022.

[4]      Le 18 août 2021, les locataires répondent à l’avis de reprise par un refus de quitter le logement.

[5]      Le 7 septembre 2021, la locatrice dépose une demande pour être autorisée à reprendre le logement concerné.

[6]      La locatrice est l’unique propriétaire de l'immeuble, un condo acheté le 6 mai 2021.

[7]      Elle explique avoir vendu ses bijoux pour acheter cet immeuble. Elle vit actuellement avec son fils, sa femme et ses enfants. Elle veut désormais vivre seule.

Le droit

[8]      Avant de se prononcer sur les motifs invoqués par la locatrice pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement, il y a lieu de reprendre les articles pertinents du Code civil du Québec qui traitent de la reprise de logement et qui se lisent comme suit :

«1957. Le locateur d'un logement, s'il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l'habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.

Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l'union civile. »

«1958. Le propriétaire d'une part indivise d'un immeuble ne peut reprendre aucun logement s'y trouvant, à moins qu'il n'y ait qu'un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint. »

«1959.1. Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l'éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d'être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l'attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r.1).

Il peut toutefois reprendre le logement dans l'une ou l'autre des situations suivantes :

1° il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s'y loger;

2° le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;

3° il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

La Société d'habitation du Québec publie sur son site Internet les seuils de revenu maximal permettant à un locataire d'être admissible à un logement à loyer modique. »

«1960. Le locateur qui désire reprendre le logement ou évincer le locataire doit aviser celui-ci, au moins six mois avant l'expiration du bail à durée fixe; si la durée du bail est de six mois ou moins, l'avis est d'un mois.

Toutefois, lorsque le bail est à durée indéterminée, l'avis doit être donné six mois avant la date de la reprise ou de l'éviction. »

«1961. L'avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l'exercer, le nom du bénéficiaire et, s'il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur.

L'avis d'éviction doit indiquer le motif et la date de l'éviction.

Ces avis doivent reproduire le contenu de l'article 1959.1.

La reprise ou l'éviction peut prendre effet à une date postérieure à celle qui est indiquée sur l'avis, à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal.» (Notre soulignement)

«1962. Dans le mois de la réception de l'avis de reprise , le locataire est tenu d'aviser le locateur de son intention de s'y conformer ou non; s'il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter le logement. »

«1963. Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le reprendre, avec l'autorisation du tribunal.

Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. »

«1964. Le locateur ne peut, sans le consentement du locataire, se prévaloir du droit à la reprise, s'il est propriétaire d'un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise, et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d'un loyer équivalent. »

Analyse et décision

[9]      La transmission de l'avis de reprise de la locatrice, la réponse des locataires et le dépôt de la demande pour obtenir l'autorisation du tribunal respectent les délais légaux.

[10]   Toutefois, l'avis de reprise envoyé par la locatrice ne comporte pas le contenu du texte de l'article 1959.1 du Code civil du Québec, dont le contenu est exigé par l'article 1961 du Code civil du Québec.

[11]   Ces articles étant d'ordre public en vertu de l'article 1893 du Code civil du Québec, un locateur ne peut y déroger et doit respecter les exigences pour que l'avis soit valable.

[12]   À cet effet, il y a lieu de reprendre l'analyse effectuée par la juge administrative Marie-Ève Marcil dans l’affaire Ciavaglia c. Gargour[1] :

« [12] L'article 1959.1 C.c.Q., de droit nouveau, est une mesure législative visant à protéger les locataires aînés en restreignant les droits de reprise ou d'éviction des locateurs à leurs égards. Comme plusieurs dispositions législatives en matière de logement, ces articles sont d'ordre public (1893 C.c.Q.). Il s'agit d'un ordre public de protection.

[13] Ainsi, l'article 1961 C.c.Q. spécifie les items que l'avis doit contenir. Dans le cas qui nous occupe, il est mentionné précisément que l'avis doit reproduire le contenu de l'article 1959.1. Ce qui n'a pas été fait en l'espèce.

[14] En matière d'avis de reprise, la jurisprudence se montre exigeante. La Cour du Québec, dans l'affaire Eng c. Delisle (3), a rendu un avis invalide, car, à sa face même, il semblait imprécis quant au bénéficiaire de la reprise. Plusieurs autres décisions ont déclaré invalide un avis ne mentionnant pas le nom du bénéficiaire de la reprise (4).

[15] La juge administrative Jodoin écrivait :

« Ce que la jurisprudence vise à prohiber, ce sont les avis qui ne permettent pas au locataire de vérifier les informations communiquées l'empêchant ainsi de se préparer adéquatement pour en contester la teneur (5). » (6)

[16] De plus, s'il y a plusieurs locataires, chacun doit recevoir signification de l'avis sous peine de nullité (7).

[17] Dans le cas qui nous occupe, le locataire peut se définir comme personne âgée. En effet, le locataire a plus de 70 ans. Ainsi, l'information de l'article 1959.1 C.c.Q. quant aux droits protégeant les personnes âgées dans un cas de reprise, était nécessaire afin de préparer adéquatement sa défense.

[18] Or, en l'espèce, bien que le locataire ait soulevé les principes sous-adjacents à l'article 1959.1 C.c.Q. lors de l'audience, le revenu afin de se prémunir de l'exemption prévue à l'article 1959.1 C.c.Q. n'était pas connu pour le locataire. Ainsi, selon le Tribunal et selon les exigences requises en cas de reprise, l'absence de la reproduction de l'article 1959.1 C.c.Q. a empêché le locataire de préparer adéquatement sa défense et donc, l'a empêché d'utiliser cette mesure de protection législative correctement, s'il y avait lieu. » (Références omises)

[13]   Dans l’affaire Guimont c. Fortier[2], le juge administratif Michel Huot reprend les mêmes propos et conclut que l’avis de reprise n’est pas valide:

« [11] En appliquant cette analyse aux faits mis en preuve, le Tribunal conclut que la reproduction du contenu de l'article 1959.1 du Code civil du Québec devait se trouver à l'avis de reprise envoyé aux locataires, puisque la locataire Nicole Audette est âgée de plus de 70 ans. »

[14]   Dans la présente affaire, la locatrice a transmis l’avis de reprise de logement sans reproduire le contenu de l’article 1959.1 du Code civil du Québec, contrairement à ce qui est prévu par la loi.

[15]   Le locataire, assisté de son fils, affirme ne pas connaître le contenu de cet article.

[16]   Étant âgés de plus de 70 ans, les locataires avaient tout intérêt à connaître cet article afin de se préparer adéquatement à l’audience et utiliser cette mesure de protection législative correctement, le cas échéant.

[17]   Par conséquent, le Tribunal conclut que l'avis de reprise envoyé le 11 août 2021 n'est pas valide. La demande pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement doit donc être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[18]   REJETTE la demande la locatrice, laquelle en assume les frais.