Karagiannakis c. Kapetanakis

2020 QCTAL 9167

 

TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT
Bureau dE Montréal
No dossier :	538448 31 20200929 G			No demande :		3075206
Date :		30 novembre 2020
Devant la juge administrative :			Karine Morin
Charalambos Karagiannakis
Locateur - Partie demanderesse
c.
Heleni (Helen) Kapetanakis
Locataire - Partie défenderesse
D É C I S I O N

 

[1]      Le 29 septembre 2020, le locateur demande l’autorisation au Tribunal de reprendre le logement concerné à compter du 28 février 2021 pour s’y loger.

[2]      Les parties sont liées par un bail initial du 1^er juillet 2010 au 30 juin 2011 et reconduit du 1^er juillet 2020 au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 500 $. Bien que les parties ne soient plus en possession du bail écrit, celles-ci admettent qu’il a été reconduit par le simple effet de la loi au fil des années.

[3]      Le 6 août 2020, le locateur, qui est aussi propriétaire de l’immeuble, signifie par courrier certifié à la locataire un avis de reprise selon lequel il entend reprendre le logement le 28 février 2021 pour s’y loger.

[4]      À l’audience, le représentant de la locataire soulève une objection préliminaire. Il demande le rejet de la demande au motif que l'avis de reprise est invalide puisque, le bail étant à durée déterminée, le locateur ne peut reprendre le logement en cours de bail, soit le 28 février 2021.

[5]      Le dossier a été pris en délibéré afin de statuer sur l'objection préliminaire, sous réserve de convoquer à nouveau les parties et de statuer sur le fond du litige advenant le rejet de l'objection.

OBJECTION PRÉLIMINAIRE

[6]      Le Tribunal doit déterminer si l'avis de reprise est conforme aux exigences de la loi.

ANALYSE ET DÉCISION

[7]      La demande du locateur est fondée sur l'article 1957 C.c.Q. qui prévoit que :

« 1957. Le locateur d'un logement, s'il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l'habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien »

[8]      Par ailleurs, les articles 1960, 1961 C.c.Q. énoncent ce qui suit :

« 1960. Le locateur qui désire reprendre le logement ou évincer le locataire doit aviser celui-ci, au moins six mois avant l'expiration du bail à durée fixe; si la durée du bail est de six mois ou moins, l'avis est d'un mois.

Toutefois, lorsque le bail est à durée indéterminée, l'avis doit être donné six mois avant la date de la reprise ou de l'éviction. »

« 1961. L'avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l'exercer, le nom du bénéficiaire et, s'il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur. L'avis d'éviction doit indiquer le motif et la date de l'éviction.

Toutefois, la reprise ou l'éviction peut prendre effet à une date postérieure, à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal. »

[9]      Dans l’affaire Naghipour c. Racine, la juge administrative énonce :

« (...) l'avis même est générateur de droits. Même si le formalisme ne doit pas avoir préséance, en matière de reprise il en est autrement. Le droit à la reprise est une exception au droit au maintien dans les lieux et les dispositions des articles 1957 et 1963 sont d'ordre public. Leur non-respect est fatal et rend nulle la demande de reprise. (4)

Il a été déterminé (5) que l'article 1957 quant aux conditions d'exercice d'une demande de reprise sont d'ordre public et d'interprétation restrictive[1]. »

[10]   Il est généralement admis par la jurisprudence que la reprise ne peut avoir lieu en cours de bail lorsque le bail est à durée déterminée. Le locateur demande ici la reprise du logement pour le 28 février 2021. L'éviction en cours de bail n'est ni prévue ni permise par la loi[2].

[11]   En l’instance, l'avis de reprise n'est pas conforme aux exigences de la loi. Cette non-conformité est fatale à la demande.

[12]   Par conséquent, le Tribunal conclut que l'avis de reprise est invalide, nul et inopposable à la locataire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[13]   ACCUEILLE l'objection préliminaire;

[14]   DÉCLARE l’avis de reprise invalide, nul et inopposable à la locataire;

[15]   REJETTE la demande du locateur qui en assume les frais.

 

		Karine Morin
Présence(s) :	le locateur la locataire Nicolas Thiffault-Chouinard, stagiaire en droit de la locataire
Date de l’audience :	26 octobre 2020