1.          La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »). Elle demande également le remboursement des frais.
2.          Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] (ci-après « le Règlement »).
3.          Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien, ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.
4.          En tant que demanderesse, la locatrice assume le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « le Formulaire »).
5.          Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3].
6.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, à un loyer mensuel de 619,00 $.
7.          À l’audience, les parties sont présentes et font valoir leur point de vue sur le dossier.
8.          Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrés devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.
9.          Le Tribunal comprend des commentaires et explications des locataires présents qu’ils se montrent insatisfaits de certains aspects de leur logement, d’un manque d’entretien, de même que de travaux qu’ils souhaiteraient voir être réalisés sur l’immeuble ou dans leur appartement.
10.      Le Tribunal a bien entendu les demandes, mais a pu préciser séance tenante aux locataires présents que la demande de fixation de loyer dont il est saisi n’est pas le bon forum pour faire valoir les plaintes et insatisfactions au sujet de l’état de l’immeuble et du logement.
11.      Le Tribunal encourage les parties à communiquer afin de trouver des solutions avant de saisir le Tribunal. Advenant divergence malgré les échanges et communications, d’autres recours sont alors possibles.
12.      La locatrice a produit un Formulaire modifié ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements, sauf en ce qui concerne le T4 du concierge.
13.      À cette fin, lors de l’audience, le Tribunal a autorisé[4] la locatrice à lui transmettre, au plus tard le 5 mars 2025, les documents susmentionnés, le tout tel qu’il appert au formulaire d’autorisation de produire un document déposé au dossier.
14.      La locatrice a transmis en date du 26 février 2025, les documents tel que stipulé à l’autorisation de produire un document.
15.      Une correction a été appliquée dans la section des loyers et des autres revenus provenant de l’exploitation de l’immeuble en fonction de la preuve prépondérante déposée lors de l’audience.
16.      Une correction a été appliquée dans la section des frais d’énergie de l’immeuble en fonction de la preuve prépondérante déposée lors de l’audience.
17.      Concernant les frais d’entretien, le Tribunal retient un montant de 69 892,33 $ en fonction de la preuve prépondérante lors de l’audience.
18.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[5] est de 29,01 $ par mois, s’établissant comme suit :

19.      Finalement, en ce qui concerne les frais de la demande, comme le souligne la greffière spéciale Me Isabelle Hébert[6], la jurisprudence est très claire à ce sujet :

« [27] Tel que rappelé par le Bureau de révision dans la décision A. Rossi buildings c. Bradley[5] et plus récemment dans Capital Augusta Inc. c. Faye[6], contrairement aux dossiers civils où le Tribunal condamne généralement la partie perdante au paiement des frais, le principe applicable en matière de fixation de loyer veut que le locateur assume les frais entourant sa demande de fixation.

[28] Lorsque le locateur demande au Tribunal de renverser cette règle et de condamner le locataire au remboursement des frais, celui-ci doit non seulement obtenir un ajustement de loyer égal ou supérieur au montant demandé dans l’avis de modification, mais aussi démontrer que le locataire a usé de son droit de refus de manière déraisonnable.

[29] Ainsi, un locataire qui disposait des renseignements pertinents au calcul de l’augmentation lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à la proposition d’augmentation ou qui aurait refusé systématiquement toute négociation ou discussion avec le locateur pourrait être condamné à rembourser au locateur les frais payés par ce dernier pour l’introduction de la demande, de même que certains coûts associés à sa signification. »

[Références omises]

20.      Dans la présente instance, il n’y a pas lieu de condamner la partie défenderesse au remboursement des frais, puisque l’augmentation initiale demandée par la partie locatrice est plus élevée que l’ajustement de loyer accordé par le Tribunal en vertu du Règlement.
21.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
22.      CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification de la locatrice;
23.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 29,01 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

24.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 648,00 $ par mois du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.
25.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
26.      La partie locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] RLRQ, c. T-15.01.

[4] Art. 37, Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, chapitre T‑15.01, r. 5.

[5] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[6] Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).