[1]         Le Tribunal est saisi de la demande produite le 11 avril 2023 et amendée le 19 avril 2023, par laquelle le locataire requiert la résiliation du bail en raison de l’inexécution des obligations légales de la locatrice et la condamnation de la locatrice à lui verser la somme de 30 000 $ à titre de dommages.

BAIL

[2]         Les parties étaient liées par un bail de logement du 1er mars 2021 au 28 février 2022, lequel a été reconduit jusqu’au 28 février 2024.

[3]         Le logement est situé dans une résidence privée pour personnes âgées.

PREUVE

[4]         Le Tribunal retient de la preuve administrée les éléments essentiels qui suivent.

Témoignage du locataire

[5]         Après avoir détaillé au Tribunal l’épisode l’amenant à faire une grève de la faim, le locataire explique que préalablement à son aménagement dans la résidence, une représentante de la locatrice s’est présentée à son domicile pour lui faire signer un bail, sans lui en remettre une copie, et que lorsqu’il a réussi à obtenir ladite copie des conditions avaient été ajoutées au bail, dont des frais mensuels de 250 $ pour errance nocturne. Pendant les mois suivants, il aurait donc tenté d’obtenir les informations s’y rattachant, notamment en ayant recours à un service d’aide aux aînés, mais en vain.

[6]         Entre-temps, le locataire et un membre du C.L.S.C. auraient été convoqués à une rencontre avec les représentants de la locatrice, lesquels les auraient questionnés sur la nécessité de recourir à un service d’aide aux aînés, cataloguant ainsi le locataire comme étant une personne « trouble ». Cela dit, le locataire souligne avoir été traité comme un voyou.

[7]         Bref, le locataire résume la période préalable à son aménagement comme étant le présage du traitement qui lui serait réservé. D’ailleurs, il rapporte qu’à son arrivée à la résidence, il aurait été accueilli par les employés de la locatrice avec « une brique et un fanal », alors que les autres arrivants recevaient un traitement conforme au Guide du résident. Il semble qu’une personne lui aurait même dit : « Ah! C’est vous Monsieur Borduas », comme s’il était déjà étiqueté.

[8]         De plus, le locataire reproche à la locatrice de ne pas avoir reçu le crédit gouvernemental que la représentante de celle-ci lui aurait fait miroiter.

[9]         En somme, le locataire maintient que les représentants de la locatrice l’a dépeint auprès des autres locataires et de ses employés, créant ainsi un climat malsain et malvenu dans l’immeuble, portant également atteinte à son intégrité et à ses droits protégés par la Charte des droits et libertés de la personne.

[10]     À titre d’exemple, le locataire rapporte qu’il avait réussi à récupérer une nouvelle clef de boîte aux lettres seulement après un délai de six mois, sans que ce retard ne soit justifié, et suppose que les employés de la locatrice fouillaient dans son courrier. Il ajoute aussi que la locatrice lui refusait l’accès à un télécopieur, ce qui lui imposait un déplacement quotidien à un centre de bénévolat pour la gestion de ses diverses communications.

[11]     Le locataire déplore également que les employés de la locatrice avaient reçu l’instruction de lui refuser d’accuser réception de ses avis à l’attention de la locatrice, dont son avis de refus d’augmentation du loyer.

[12]     De plus, le locataire atteste que la locatrice l’a empêché de profiter des espaces communs de l’immeuble, le tout sans fondement. D’ailleurs, il appert que la locatrice aurait contacté les services policiers afin de l’expulser du salon commun et qu’un agent de sécurité a été alors mandaté pour le surveiller, disant avoir des vidéos à cet effet, sans toutefois les produire à l’audience.

[13]     Plus précisément, le locataire dit que la locatrice aurait utilisé monsieur Edy, locataire voisin, pour lui tendre un piège et obtenir son expulsion et/ou son internement. Il en va de même pour les familles des résidents.

[14]     Le locataire ajoute que madame Hubert, représentante de la locatrice, l’a un jour insulté en public, lui disant qu’il déclarait être handicapé que lorsque cela faisait son affaire.

[15]     Le locataire mentionne qu’il s’est également senti jugé par les autres occupants de la résidence, lesquels, selon lui, le regardaient bizarrement et refusaient d’utiliser l’ascenseur en sa présence.

[16]     Cela dit, le locataire atteste qu’il a été traité injustement et que les comportements des représentants de la locatrice l’ont persécuté, intimidé et harcelé, alors qu’il est une personne âgée de 71 ans, handicapée et vulnérable.

[17]     En fait, le locataire soutient que la locatrice a orchestré une démarche précise pour tenter de l’étiqueter comme une personne dangereuse nécessitant des soins psychiatriques.

[18]     Par ailleurs, le locataire rapporte que les plaintes qu’il a formulées auprès de monsieur Jean-Christophe Cyr, pour mauvais traitement, auraient mystérieusement disparu, sans suivi.

[19]     Bref, le locataire soutient que la locatrice l’a ignoré pendant plus de deux ans, le justifiant de quitter finalement son logement le 7 décembre 2023, après avoir eu de la difficulté à obtenir la résiliation de son bail sans frais supplémentaires.

[20]     À ce chapitre, le locataire dit que monsieur Robert Soumara, représentant de la locatrice, lui a exigé un préavis de deux mois pour mettre fin à son bail avec la preuve d’un nouveau bail au soutien, jugeant cette démarche comme étant un autre geste de représailles.

[21]     Parallèlement, le locataire mentionne les plaintes contre les agissements de la locatrice à son égard qu’il a formulées auprès du Protecteur du citoyen, sans qu’aucune recommandation ne soit faite à la locatrice.

[22]     En date du 11 janvier 2022, le locataire a également formulé une plainte au Bureau de la commissionnaire aux plaintes et à la qualité des services, Centre intégré de santé et de services sociaux de la Gaspésie, menant aux recommandations suivantes :

« 1. Je recommande à la Direction de la Résidence Plaisance de m’informer de l’évolution des travaux en lien avec la problématique d’infiltration de la toiture, et ce, jusqu’à la finalisation de ceux-ci;

2. Je recommande au conseil d’administration de la Résidence Plaisance de faire un retour avec la directrice sur les méthodes d’intervention lors de votre accueil, mais aussi en lien avec la décision prise d’assigner un agent de sécurité à votre prote qui allait à l’encontre de vos droits et libertés;

(…)

Je recommande à la coordonnatrice régionale en maltraitance de former l’ensemble du personnel et du conseil d’administration dès que possible. »

[23]     En date du 14 avril 2022, le Bureau de la commissionnaire aux plaintes et à la qualité des services, Centre intégré de santé et de services sociaux de la Gaspésie a transmis une lettre au locataire, dont le Tribunal retient le passage suivant :

« Le dépôt de votre plainte m’a permis de faire part de vos insatisfactions aux personnes concernées. J’ai pu constater que vos questionnements soulevés dans la présente ont déjà fait l’objet d’une réponse de la part de la direction de la RPDI. De plus, j’ai pu clarifier qu’il est possible que vos doléances aient été notées par les intervenants, mais qu’il ne s’agissait pas d’une plainte écrite pour autant. Ces informations ont plutôt été consignées dans le but de procéder à es vérifications, ce qui a été fait suivant ce qui m’a été rapporté. Je vous encourage fortement à discuter de toute situation qui vous préoccupe avec votre intervenante sociale qui est là pour vous offrir aide, écoute et support. Je n’émettrai pas de recommandation. »

[24]     En date du 27 mars 2023, le locataire a transmis une mise en demeure à la locatrice, l’enjoignant de mettre fin au bail de logement en raison du non-respect des conditions du bail et de la maltraitance dont il prétendait être victime.

[25]     En date du 2 mai 2023, le locataire a transmis à la locatrice une nouvelle mise en demeure, l’enjoignant de mettre fin à son bail et de lui verser la somme de 30 000 $.

[26]     Cela dit, le locataire soutient qu’il a été victime de maltraitance et réclame conséquemment des dommages pour tous les troubles, ennuis, inconvénients et stress découlant de l’inexécution des obligations de la locatrice à son encontre.

Témoignage des mandataires de la locatrice

[27]     En défense, madame Chantale Hubert, directrice générale de la résidence, décrit la mission et les valeurs de la résidence, précisant qu’elle a toujours exercé ses fonctions en accord avec ceux-ci, sans faire exception pour le locataire en l’instance, lequel a nécessité des interventions notamment pour la gestion de ses relations conflictuelles avec les autres locataires.

[28]     En résumé, madame Hubert explique au Tribunal qu’en date du 26 octobre 2020, madame Amanda Poirier, employée de la locatrice, a dû se déplacer au domicile du locataire, à la demande de celui-ci, alors qu’il disait être dans l’incapacité de venir à sa rencontre, et ce, afin de procéder à la location d’un logement à compter du 1er septembre 2021.

[29]     Cela dit, à la suite des multiples appels du locataire visant à devancer sa date d’aménagement, celui-ci a pu intégrer les lieux à compter du 1er juin 2021, et ce, bien que la résidence ne fût pas encore prête pour accueillir toute la clientèle, ce qui peut possiblement justifier la prétention du locataire à l’effet qu’il n’a pas reçu le même accueil que les autres. Cependant, madame Hubert souligne que la locatrice a toujours voulu accommoder le locataire dans les circonstances, sans pour autant négliger son encadrement, et ce, tel que celui-ci le prétend. Cependant, elle déplore que le locataire manquât dès lors de respect envers les représentants de la locatrice.

[30]     Cela dit, madame Hubert répond aux propos tenus par le locataire de la façon suivante :

      Service lié à l’errance nocturne : Elle précise que celui-ci est d’emblée inclus dans le loyer mensuel de base, suivant les exigences liées à une RPA, sans que le locataire ait été traité autrement et que les conditions de son bail soient modifiées à son insu, la résidence étant régie par les normes gouvernementales;

      Crédit gouvernemental pour soutien au domicile accordé aux résidents d’une RPA : Madame Hubert rappelle que la locatrice ne peut interférer dans le processus d’attribution d’un crédit accordé par le gouvernement. Elle maintient donc que la locatrice n’est aucunement imputable du crédit dont le locataire fait référence;

      Clef de la boîte aux lettres : Madame Hubert explique qu’effectivement, le locataire avait égaré la sienne et qu’en pleine période de pandémie, il était plus laborieux d’en obtenir rapidement une nouvelle, alors qu’un employé a dû se déplacer à Montréal pour finalement pouvoir procurer à certains résidents des nouvelles clefs, le tout justifiant le long délai. Par ailleurs, elle précise que la locatrice n’a pas accès aux courriers des résidents, ceux-ci étant à la charge des employés de Postes Canada, lesquels déposent le courrier directement dans les boîtes aux lettres à cet effet, sans l’intervention de la locatrice. Parallèlement, elle mentionne que la période de la pandémie pouvait assurément justifier les retards postaux allégués par le locataire;

      Télécopieur : Madame Hubert explique que la résidence ne détient aucun télécopieur et qu’elle utilise exceptionnellement celui du CHSLD voisin, sans que ce service ne soit accessible aux résidents;

      Accusé réception : Madame Hubert confirme que les employés ont l’instruction de référer les résidents à monsieur Jean-Christophe Cyr pour toutes demandes particulières qui ne relèvent pas de leur fonction, dont celles d’accuser réception de documents, lesquelles sont liées à une tâche administrative;

      Monsieur Edy : Madame Hubert détaille les événements entourant le conflit entre le locataire en l’instance et monsieur Edy, locataire voisin, en expliquant que pareils conflits surviennent occasionnellement dans une RPA et requièrent alors son intervention auprès de chaque locataire concerné par le conflit. Or, il appert que dans le conflit avec monsieur Edy, chacun des locataires refusaient le service de médiation, demeurant catégorique sur leur position respective. C’est d’ailleurs dans ce contexte qu’un agent de sécurité fut mandaté afin d’assurer la sécurité des autres locataires pendant une fin semaine, alors que les membres de la direction étaient absents, car une altercation était survenue entre les deux locataires conflictuels, nécessitant une intervention policière. À cette occasion, le locataire en l’instance avait filmé les autres résidents de l’immeuble et ceux-ci craignaient pour leur sécurité;

      Accès aux espaces communs : Madame Hubert déclare formellement que l’accès à ces espaces n’a jamais été refusé au locataire, en précisant que celui-ci avait toutefois été avisé qu’il lui était interdit de manger et boire dans l’espace réservé à la bibliothèque, sans plus. Par ailleurs, elle rapporte qu’à la demande du locataire, des avis rappelant aux résidents les heures d’ouverture et le silence requis ont été installés à la bibliothèque;

      Relation entre locataires : madame Hubert rappelle que les locataires d’une RPA vivent dans une communauté rapprochée qui requiert la collaboration de tous et que parfois, la locatrice ne peut éviter les mauvaises relations. Ainsi, en l’espèce, elle soumet que les rapports avec le locataire étaient plutôt difficiles et qu’elle ne pouvait imposer aux autres des relations amicales et/ou leur ordonner d’utiliser par exemple l’ascenseur avec celui-ci, autrement qu’exiger le respect de chacun;

      Quant aux familles des résidents, madame Hubert déclare que c’est la première fois qu’elle est informée que la sécurité du locataire aurait été compromise par celles-ci;

[31]     Par ailleurs, madame Hubert rapporte que dès le 29 juillet 2021, le locataire a été rencontré en lien avec l’utilisation des espaces communs, ses comportements inappropriés à l’endroit d’un autre résident et ses conflits avec d’autres résidents.

[32]     En date du 14 février 2022, la locatrice a également transmis au locataire une lettre, l’enjoignant notamment de cesser de circuler dans l’immeuble avec des vêtements de nuit transparents, de s’immiscer dans les conversations des résidents, sans y être invités, et d’engueuler les résidents.

[33]     En réponse à la lettre du locataire datée du 28 février 2022, par l’entremise de madame Hubert, la locatrice a transmis au locataire une lettre l’avisant que des plaintes avaient été formulées à son encontre par d’autres résidents et que le traitement de celles-ci avait été effectué en accord avec la procédure de gestion des plaintes, en précisant qu’un agent de sécurité avait été mandaté pour une courte période afin d’assurer la sécurité des résidents qui se disaient menacés par le locataire et non pour brimer les droits de celui-ci.

[34]     La lettre datée du 24 avril 2023, transmise au locataire attire également l’attention du Tribunal, alors que la locatrice écrit le passage suivant :

« Pour ce qui est des situations de maltraitance que vous soulevez dans vos deux lettres, sachez que nous enquêtons présentement sur ces dernières. Nous sommes désolés du climat dans lequel vous vivez présentement et sachez qu’aucune forme d’intimidation à votre égard ne sera tolérée. Nous vous invitons à documenter toutes situations, incluant le nom des intimidateurs et nous nous engageons à rencontrer ces personnes sans délai. Pour ce qui est des plaintes écrites que vous dites avoir remises à Jean-Christophe Cyr, nous constatons qu’elles sont absentes du dossier. Si vous en avez gardé une copie, merci de nous les acheminer car il est de notre devoir de les analyser. »

[35]     Pour conclure, madame Hubert témoigne formellement qu’elle n’a jamais insulté le locataire ou l’aurait visé par son handicap, usant d’un professionnalisme irréprochable à ce sujet.

[36]     Quant à monsieur Robert Soumara, il ajoute qu’il n’a jamais dit au locataire qu’il devrait être interné.

[37]     Parallèlement, monsieur Soumara rapporte qu’il a eu à réconforter une résidente lors d’une chicane entre monsieur Edy et le locataire en l’instance, alors que celle-ci disait craindre monsieur Borduas et vouloir quitter la résidence.

[38]     Enfin, monsieur Soumara explique qu’à la résiliation du bail du locataire, il lui a simplement exigé la preuve de la location d’un logement dans une autre résidence, suivant les dispositions législatives applicables à ce chapitre. D’ailleurs, il précise que la locatrice a accommodé le locataire lors de son départ des lieux, notamment en mettant à sa disposition tout ce dont il avait besoin, et ce, sans que celui-ci laisse présager le moindre inconfort.

[39]     Ainsi se résume l’essentiel de la preuve.

QUESTION EN LITIGE

               Le locataire a-t-il démontré, par prépondérance de preuve, que la locatrice a agi en contravention de ses obligations contractuelles et légales, donnant ouverture à des dommages ?

ANALYSE 

[40]     Plusieurs obligations découlent d’un bail de logement, notamment celles du locateur qui est tenu de procurer au locataire la jouissance paisible de son logement pendant la durée du bail (article 1854 C.c.Q.), le maintien de celui-ci en bon état d'habitabilité (article 1910 C.c.Q.) et l'exécution de toutes les réparations nécessaires, sauf celles qui sont purement locatives (article 1864 C.c.Q.).

[41]     La demande du locataire est fondée sur l’article 1863 C.c.Q., lequel énonce que si une des parties n’exécute pas ses obligations, l’autre partie peut demander, outre une diminution de loyer, des dommages.

[42]     L'attribution de dommages obéit aux règles générales de droit commun.

[43]     Ce faisant, le Tribunal doit analyser la faute reprochée, les dommages réclamés et le lien causal entre les deux.

Fardeau de preuve

[44]     En l’instance, le locataire a le fardeau de prouver au Tribunal, par prépondérance de preuve, les faits au soutien de sa demande, et ce, en conformité avec les articles 2803 et 2804 C.c.Q.

[45]     La preuve doit être claire et convaincante et s’appuyer sur des faits probables.

[46]     Cela dit, le Tribunal doit apprécier la preuve soumise de façon subjective puisque cela reviendrait à qualifier la situation à partir de la perception personnelle du plaignant.

[47]     Enfin, l’appréciation du témoignage est laissée à la discrétion du Tribunal (article 2845 C.c.Q.).

[48]     Dans l'application de ces règles, le professeur Ducharme écrit :

« S'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve. En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve: celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra. »[1]

DÉCISION

Le locataire a-t-il démontré, par prépondérance de preuve, que la locatrice a agi en contravention de ses obligations contractuelles et légales, donnant ouverture à des dommages ?

[49]     En l’occurrence de la preuve soumise, le Tribunal retient que le locataire a rencontré des embûches préalablement à son aménagement dans la résidence de la locatrice, ce qui peut possiblement expliquer sa prédisposition à être méfiant et à se sentir persécuter et incompris dans son milieu.

[50]     D’ailleurs, le Tribunal retient du témoignage du locataire que celui-ci repose essentiellement sur des suspicions, présomptions et suppositions, lesquelles ne sont fondées sur aucune preuve probante.

[51]     À titre d’exemple, le locataire soutient qu’il a été maltraité en lien avec la résiliation de son bail, alors que suivant l’article 1974 du Code civil du Québec, pour obtenir la résiliation d’un bail avec un préavis de deux mois, le locataire doit effectivement produire la preuve de sa location dans une RPA qui lui procurera des soins.

[52]     Par ailleurs, les différents organismes mandatés pour assurer la protection des aînés n’ont constaté aucune maltraitance liée au locataire, le tout après avoir enquêté à cet effet.

[53]     En somme, le locataire déplore la gestion inadéquate de la locatrice à son égard, laquelle n’a pas le loisir d’accorder des services à sa guise qui sont, quant à eux, soumis à des règles gouvernementales strictes.

[54]     D’autre part, le Tribunal n’a aucune raison de douter des témoignages crédibles et sincères des mandataires de la locatrice. Donc, les versions contradictoires des parties ne militent aucunement en faveur du locataire, le tout suivant les principes susmentionnés relatifs au fardeau de preuve.

[55]     Subsidiairement, le Tribunal retient que le locataire a entretenu des relations difficiles avec d’autres résidents et qu’il a potentiellement contribué à l’existence de celles-ci, étant, le cas échéant, l’artisan de son propre malheur.

[56]     Ce faisant, le Tribunal ne peut conclure à aucune faute de la locatrice.

[57]     Bref, bien que la soussignée soit sensible aux propos tenus par le locataire, le Tribunal doit juger des faits suivants des critères objectifs, sans égard à la perception personnelle du plaignant. Ce faisant, il estime que la preuve en demande n’est pas à la hauteur des prétentions du locataire.

[58]     Ainsi, en l’occurrence de la preuve soumise, le locataire n’a pas démontré que la locatrice a contrevenu à ses obligations contractuelles à son encontre, justifiant l'attribution de dommages.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[59]     REJETTE la demande du locataire.

[1]  DUCHARME Léo, Précis de la preuve, 6e Édition, 2005, Les Éditions Wilson & Lafleur Ltée, p. 62.