[1]      Le locateur demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (710 $) ainsi que celui dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel. 

[2]      Il s'agit d'un bail du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2018 au loyer mensuel de 650 $, payable le premier jour de chaque mois. 

[3]      La preuve démontre que le locataire doit 60 $, soit une somme retenue par ce dernier sur le loyer de janvier 2018 pour compenser les frais d’une contravention pour un véhicule en raison d’une faute alléguée du locateur concernant l’espace de stationnement.

[4]      Le Tribunal ne peut retenir la défense du locataire. D'une part, le locataire n'a jamais mis le locateur en demeure d'exécuter ses obligations et d'autre part, la retenue de loyer effectuée par le locataire n'a pas été faite dans une mesure correspondante. De plus, tel qu'expliqué au locataire lors de l'audience, il ne peut se faire justice lui-même et décider de retenir son loyer de façon unilatérale. Dans les circonstances du présent dossier, le locataire devrait exercer les recours appropriés devant le Tribunal. 

[5]      Cependant, le locataire fait valoir qu'un dépôt de sécurité de 400 $ pour couvrir le dernier mois de loyer a été versé au début du bail. Il demande à ce que cette somme soit appliquée au loyer réclamé. 

[6]      La mandataire du locateur admet qu'un dépôt de sécurité fut versé. Toutefois, elle soutient que ce dépôt fut effectué de façon libre et volontaire par le locataire lorsque demandé. 

ANALYSE ET DÉCISION 

[7]      L'article 1904 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit : 

1904. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d'avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d'un mois de loyer.

Il ne peut, non plus, exiger une somme d'argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d'un chèque ou d'un autre effet postdaté.

[8]      À ce sujet, mon collègue le juge administratif François Leblanc, décidait récemment ce qui suit : 

« [9] Plusieurs décisions du Tribunal de la Régie du logement ont déterminé la validité d'un dépôt donné volontairement. 

« Il est vrai que le locateur ne peut exiger plus d'un mois de loyer par versement, mais ici c'est les locataires qui ont offert de payer d'avance les mois de loyer. La jurisprudence énonce à plusieurs reprises que l'article 1904  C.c.Q interdit au locateur d'exiger plus d'un mois de loyer, mais rien n'interdit à un locataire d'offrir des modalités de paiement qui s'écartent des modalités habituelles. Par contre, comme l'article 1904C.c.Q protège le locataire contre les exigences du locateur, le locataire pourra renoncer à cette protection si la renonciation est claire, non équivoque et que les circonstances ne permettent pas de conclure à une certaine forme d'exigence de la part du locateur ou à une crainte du locataire.»(1) (2) 

[10] Cependant, la Cour du Québec rappelait plus récemment que cette disposition était d'ordre public (3). On se doit donc d'être très strict dans l'application de celle-ci. Et c'est ce qui est depuis suivi par le Tribunal de la Régie du logement(4). 

[11] Il faut néanmoins se rappeler qu'il s'agit d'un ordre public de protection : 

« [19] Il importe, toutefois, de préciser que cette disposition vise à empêcher le locateur de solliciter, réclamer ou demander le versement de plus d'un mois de loyer de façon à en faire une condition à la formation du contrat de bail. Le législateur s'assure ainsi d'équilibrer le rapport de force qui peut parfois prévaloir lors de la conclusion d'un contrat de bail.(5) »(6) 

[12] Il faut donc se demander si au moment où la locataire a renoncé à la protection, celle-ci avait lieu de s'appliquer, car on ne peut renoncer d'avance à une disposition d'ordre public de protection(7). En n'oubliant pas non plus que telle nullité est susceptible de confirmation(8). 

[13] Quant au dépôt, le Tribunal croit que l'on doit présumer que sa remise n'est pas volontaire lorsque consentie avant ou lors de la conclusion du bail. Il appartient donc au locateur de prouver son caractère volontaire. » [1] (Références omises) 

[9]      En application des principes ci-avant énoncés, la preuve prépondérante ne permet pas de conclure que le consentement au dépôt fut obtenu de façon libre et éclairée.

[10]   En l'instance, le dépôt perçu par le locateur couvre amplement la somme réclamée au locataire.

[11]   La demande du locateur n'est donc pas fondée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[12]   REJETTE la demande du locateur.