D É C I S I O N

1.          La locatrice demande la résiliation du bail et le recouvrement de tous les loyers dus au moment de l'audience. Comme deuxième motif de résiliation, elle invoque que le locataire paie fréquemment son loyer en retard. Elle demande également l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel ainsi que les frais de justice.
2.          Bien que dûment convoqué, le locataire est absent lors de l’audience.
3.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, reconduit jusqu'au 30 juin 2025 au loyer mensuel de 1 075 $.
4.          La preuve non contredite démontre que le locataire doit 7 525 $, soit le loyer de mai à novembre 2024.
5.          Au jour de l’audience, le locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer, ce premier motif de résiliation de bail est donc justifié.
6.          Quant au deuxième motif de résiliation, la locatrice invoque les retards fréquents du locataire à payer son loyer. Pour obtenir cette conclusion, la loi impose qu'elle fasse également la preuve du préjudice sérieux que ces retards lui occasionnent. Elle mentionne que le loyer a été payé en retard à 7 reprises au cours des 12 derniers mois.
7.          Ces défauts du locataire étant réguliers et continuels, la fréquence de ces retards rencontre les critères de l'article 1971 C.c.Q.
8.          Le mandataire de la locatrice invoque que les retards fréquents dans le paiemnet du loyer lui causent un préjudice sérieux relié aux paiements de son hypothèque. Cependant, il ne dépose aucune preuve à cet effet.

9.          En employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante au locateur[1]. La perception tardive d'un loyer crée en soi un préjudice. Pour justifier la résiliation d'un bail, il faut donc que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard. Cette preuve ne peut donc uniquement se fonder sur une simple allégation. Le préjudice peut être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et il doit être fondé sur des faits objectifs et précis. Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la preuve soumise par la locatrice est insuffisante pour démontrer, par prépondérance de preuve, que les retards du locataire lui ont causé un préjudice pouvant être qualifié de sérieux. Ce motif de résiliation de bail est par conséquent rejeté.
10.      Le Tribunal rappelle par contre au locataire son obligation légale de payer son loyer le premier jour de chaque mois en vertu de l'article 1903 C.c.Q. Advenant d'autres défauts, la locatrice pourra réclamer à nouveau la résiliation du bail pour retards fréquents, et cette fois, faire la preuve du préjudice sérieux lui étant occasionné.
11.      L'exécution provisoire de la présente décision est justifiée aux termes de l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

12.      RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;
13.      ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11e jour de sa date;
14.      CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice 7 525 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 26 septembre 2024 sur 5 375 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais de justice de 113,25 $.

[1]  Scott c. Taylor, [2006] J. L. 193, r. J. Gravel.