[1]         Par un recours introduit le 26 juillet 2024, le locateur demande la résiliation du bail et l'éviction du locataire et de tous les occupants en raison de l’encombrement, de l’insalubrité et de l’état du logement, ainsi que pour trouble de jouissance paisible des autres locataires puisque des odeurs qui émanent du logement dérangent les voisins, la condamnation du locataire au paiement des frais de justice et l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel.

[2]         Le locataire habite le logement depuis l’année 2011. Le nouveau locateur a acquis l’immeuble le 20 juin 2024. Les parties sont liées par un bail de logement résidentiel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, au loyer mensuel de 570 $.

[3]         Le logement de trois pièces et demie est situé au sous-sol d’un quadruplex qui comprend un autre logement au sous-sol ainsi que deux autres logements au rez-de-chaussée et au premier étage.

APERÇU ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le locateur

[4]         Le locateur explique que le locataire n’use pas de son logement en personne prudente et diligente, puisqu’il ne maintient pas son logement en bon état de propreté. Son logement est encombré et insalubre, des odeurs nauséabondes de cigarettes se dégagent de son logement et les voisins s’en plaignent.

[5]         De plus, les murs, les planchers, les armoires et le logement en général ont besoin d’être réparés et nettoyés.

[6]         Sans que l’ancien locateur ne lui donne la permission pour modifier le cabanon, le locataire a altéré la porte d’accès en l’agrandissant pour y entreposer sa motocyclette, ce qui a endommagé le cabanon.

[7]         Le locateur dépose des photographies du logement qu’il a prises les 2 et 20 septembre 2024. Il allègue qu’elles démontrent l’insalubrité du logement. Le logement, dit-il, est encombré et le locataire qui fume, non seulement empeste les autres locataires, mais de la cendre de ses cigarettes se répand sur des articles susceptibles de prendre feu.

[8]         Des réparations et du nettoyage sont nécessaires pour rendre le logement dans un bon état. Entre autres, les armoires sont jaunies, le carrelage de la salle de bain est craqué, un sac de poubelle jonche le plancher de la cuisine, les planchers sont sales, des mouches à fruits prolifèrent. De plus, le locataire est insouciant, car avant qu’il n’installe de nouveaux détecteurs de fumée en juillet 2024, il les enlevait.

[9]         À la suite d’une visite d’un inspecteur du Service de la sécurité incendie de la ville de Saint-Jérôme le 2 juillet 2024, un avis de non-conformité a été notifié au locateur, lui donnant un délai de trente jours pour corriger des anomalies constatées sur place : Accumulation à l’intérieur et autour du bâtiment de matières combustibles et obstruction des fenêtres ou panneaux d'accès.

[10]     Par ailleurs, il a reçu des missives par courriel de l’inspecteur de la Ville l’informant qu’il était difficile d’avoir un suivi pour le logement du locataire car il y a manque de collaboration puisqu’il ne retournait pas ses appels.

[11]     Le locateur précise que les anciens propriétaires avaient déjà notifié au locataire une mise en demeure concernant la salubrité du logement. Il a poursuivi cette démarche et a lui-même a notifié une seconde mise en demeure au locataire le 12 juillet 2024 afin qu’il remette le logement en bon état, sans résultat probant.

[12]     Pour toutes ces raisons, le locateur estime qu’il subit un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail.

La voisine du rez-de-chaussée

[13]     Celle-ci précise que son frère habitait le deuxième logement du sous-sol jusqu’à ce qu’il vienne habiter avec elle au rez-de-chaussée, il y a cinq mois. Lorsqu’il habitait au sous-sol, il ne travaillait pas et passait son temps à fumer et à boire dans son logement, ce qu’il a cessé de faire depuis qu’il habite avec elle. Sa fille habite maintenant ce logement. Elle sait que sa fille fume et vapote, mais ne peut pas confirmer si elle fume ou non dans son logement.

[14]     Par ailleurs, elle perçoit des odeurs de cannabis, mais n’en connait pas la provenance puisque les locataires du premier étage en consomment.

[15]     La locataire a appliqué du ruban adhésif large pour boucher toutes les ouvertures susceptibles de laisser entrer la fumée : derrière la laveuse et sécheuse à linge, sous les lavabos de la cuisine et la salle de bain, derrière le lave-vaisselle.

[16]     Ainsi, elle affirme ne plus vraiment sentir les odeurs de cigarettes, car le ruban adhésif est efficace et peut-être aussi parce que son frère a emménagé avec elle. En effet, l’autre locataire du sous-sol travaille cinq jours semaine et fume donc beaucoup moins que son frère qui ne travaillait pas lorsqu’il habitait le sous-sol et fumait énormément.

Le locataire

[17]     Le locataire avoue fumer dans son logement, mais déclare que la locataire du logement adjacent fume également. Il n’est donc pas le seul à fumer la cigarette.

[18]     Il nie catégoriquement consommer du cannabis ou une autre drogue. D’ailleurs, l’odeur du cannabis l’horripile.

[19]     Il affirme qu’il n’a pas modifié le cabanon, car il était tel quel quand il a emménagé.

[20]     Il explique les fissures des carreaux de céramique de la salle de bain par le dégât d’eau survenu en pleine nuit en 2011. Les carreaux de céramique n’ont pas été changés après ce sinistre de sorte que le sous-plancher s’est ramolli et les tuiles moins stables ont craqué à certains endroits. Il n’est pas responsable de ces fissures.

[21]     Il jette les restes de nourriture au fur et à mesure dans la poubelle extérieure. Le sac de vidanges à l’intérieur ne sert qu’aux déchets secs.

[22]     Il affirme que son logement était encombré à la fin de l’hiver 2024, mais que son logement est maintenant bien rangé et salubre. 

[23]     D’ailleurs, son logement a été repeinturé complètement à la fin du mois de juin 2024, en appliquant tout d’abord, une couche d’apprêt à l’huile spécialement conçue pour couvrir le jaunissement causé par la fumée de cigarette. L’ancien locateur a acquitté les coûts pour les gallons d’apprêt tandis qu’il a payé pour la peinture et l’a appliquée lui-même avec l’aide d’un ami.

[24]     Il explique qu’il débranchait les anciens avertisseurs de fumée, car ils se déclenchaient dès qu’il se faisait rôtir une tranche de pain. Cependant, depuis que le locateur a installé les nouveaux détecteurs, ils fonctionnent bien et ils ne les débranchent plus.

[25]     Finalement, il précise ne jamais avoir eu de demande de la ville de Saint-Jérôme pour une seconde visite de son logement. Il aurait accepté si cela avait été le cas.

QUESTIONS EN LITIGE

1-     Le locateur a-t-il prouvé que le locataire n’utilisait pas le logement en personne prudente et diligente en ne maintenant pas son logement en bon état de propreté ou en causant des dégradations au logement causant un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail?

2-     Le locataire a-t-il troublé la jouissance paisible des autres locataires par des odeurs nauséabondes qui se dégagent de son logement, justifiant la résiliation du bail?

ANALYSE ET DÉCISION

[26]     Le Tribunal précise qu’il a bien pris note de l’ensemble des témoignages et analysé attentivement toute la preuve administrée devant lui, mais qu’il sera uniquement fait mention à la présente des éléments pertinents retenus et fondant la décision.

Fardeau de la preuve

[27]     Le Tribunal tient à souligner qu’il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante. Ainsi, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du Tribunal.

[28]     Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais plutôt qualitatif. La preuve testimoniale est évaluée en fonction de la capacité de convaincre des témoins et non pas en fonction de leur nombre.

[29]     Le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable et il n'est pas toujours aisé de faire cette distinction. Par ailleurs, la preuve offerte ne doit conduire à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux.

[30]     Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée[1].

Obligations découlant d’un bail

[31]     Plusieurs obligations découlent d’un bail de logement, notamment dans le cas qui nous concerne, l'obligation pour un locataire d’utiliser le logement en personne prudente et diligente et de maintenir le logement dans un bon état de propreté et de salubrité. Les menues réparations d’entretien sont à la charge du locataire[2].

[32]     Cette obligation impose au locataire le devoir de ne pas agir de façon à détériorer le bien loué, mais aussi à ne pas créer une situation qui puisse mettre en péril l'intégrité du logement ou de l'immeuble ou de mettre sa propre sécurité ou celle des autres locataires en danger.

[33]     De plus, un locataire est tenu de ne pas troubler la jouissance paisible des autres locataires[3].

[34]     Dans l’éventualité où un locataire ne respecte pas ses obligations, un locateur peut demander la résiliation du bail si l’inexécution lui cause un préjudice sérieux ou si la jouissance paisible des autres locataires est troublée[4].

Logement insalubre et/ou dégradation du logement - La résiliation du bail

[35]     Pour obtenir la résiliation du bail, le locateur doit démontrer que l’état d’insalubrité dans lequel le locataire a maintenu le logement et le non-respect de ses obligations de maintenir son logement en bon état de propreté et d’avoir causé des dégradations au logement lui ont causé un préjudice sérieux.

[36]     Concernant la notion d’habitabilité, d’insalubrité et de logement impropre à l’habitation, l’Honorable juge Raymond P. Boyer définit cette notion dans l’affaire Sauvé c. Payant :

« On peut retenir de l’ensemble de ces définitions que l’habitabilité renferme implicitement une exigence de salubrité dont l’absence peut amener à la conclusion qu’un logement est impropre à l’habitation. En revanche, l’article 1913 C.c.Q. décrit le logement impropre à l’habitation comme celui dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants et du public »[5].

[37]     Le locateur n’allègue pas en l’espèce que le logement est impropre à l’habitation, mais qu’il est insalubre et encombré.

[38]     Un locataire a l’obligation d’user de son logement en personne prudente et diligente et de garder son logement dans un bon état de propreté à défaut cela peut mener à de l’insalubrité.

[39]     De la preuve photographique et des témoignages entendus, le Tribunal constate que le logement est certes un peu en désordre à certains endroits et qu’il bénéficierait d’être plus rangé. Il n’y a pas d’encombrement pouvant gêner l’accès au logement ou à des sorties de secours ou boucher les sources de chauffage. De la cendre s’est répandue sur un appareil pour déchiqueter des feuilles, mais cela ne fait pas la preuve qu’il y a un risque d’incendie.

[40]     Par ailleurs, le locataire donne une explication crédible concernant les tuiles de céramique dans la salle de bain. Le Tribunal ne croit pas qu’il s’agisse d’une menue réparation imputable au locataire.

[41]     Relativement au cabanon, il faut préciser certains éléments. Premièrement, le locateur a acheté l’immeuble avec le cabanon dans cet état, comment peut-il prétendre que le locataire a agrandi la porte sans permission? C’est l’ancien locateur qui aurait dû s’en plaindre en temps utile. D’ailleurs, ce dernier ne témoigne pas à l’audience pour éclaircir cet aspect.

[42]     Les autres dégradations alléguées par le locateur semblent être dues à un usage normal, le locataire habite ce logement depuis l’année 2011. Rien dans ce qu’allègue le locateur n’affecte l’intégrité du logement et ne lui cause un préjudice sérieux. D’ailleurs, lorsque le locataire quittera le logement, il devra le remettre dans l’état dans lequel il l’a reçu sauf les altérations dues à un usage normal ou de la vétusté.

[43]     Le Tribunal conclut que le locateur n’a pas fait la preuve que le locataire n’use pas du logement avec prudence et diligence ou qu’il ne maintient pas le logement en bon état d’habitabilité et de propreté.

[44]     En effet, l’intégrité du logement et du bâtiment ne sont pas en danger, la sécurité du locataire et des autres occupants de l’immeuble n’est pas en péril. 

[45]     Le logement du locataire a peut-être été plus encombré à un certain moment, mais ce n’est plus le cas. Le logement n’est pas insalubre ou malpropre même s’il pourrait être plus rangé.

L’odeur de fumée de cigarette ou autres odeurs nauséabondes – Résiliation du bail

[46]     Pour conclure qu’un locataire contrevient à ses obligations et qu'il trouble la jouissance des lieux des autres locataires, l'auteur Pierre-Gabriel Jobin[6] souligne que deux conditions essentielles doivent être remplies :

1. Il doit s'agir d'un inconvénient anormal ou excessif qui présente un caractère de persistance.
2. Le locataire auteur du trouble doit avoir agi de façon illégitime.

[47]     En l'instance, il revient au demandeur de démontrer que les comportements reprochés au locataire sont déraisonnables, excessifs, anormaux et suffisamment répétés, continus et persistants pour justifier la résiliation du bail.

[48]     Dans l'affaire O.M.H.M. c. Goudreault[7], le Tribunal établit des critères à considérer en matière de troubles de jouissance. Il fut décidé ainsi :

« Pour réussir en la présente cause, la locatrice doit établir que le locataire ou une personne dont il est responsable ou à qui il permet l'accès du logement a eu, au cours d'une certaine période, des comportements et des attitudes qui par leurs répétitions et insistances agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même immeuble, troublant ainsi la jouissance normale des lieux à laquelle ils ont droit. »

[49]     La seule locataire qui témoigne à cet égard, précise qu’elle n’est plus dérangée par les odeurs de fumée de cigarette depuis qu’elle a appliqué du ruban adhésif et que son frère habite chez elle. Elle ne sait pas d’où proviennent les odeurs de cannabis, précisant d’emblée que les locataires de l’étage supérieur en consomment. Le locataire concerné par les présentes livre un témoignage qui semble sincère lorsqu’il affirme ne pas consommer de cannabis.

[50]     Concernant le préjudice sérieux que peut subir un locateur, il convient également de rappeler qu'il n'existe pas de droit acquis à la résiliation du bail et le Tribunal peut rejeter la demande, si au moment de l'audience, un locateur ne subit plus de préjudice sérieux ou que le locataire n’a plus un comportement répréhensible.

[51]     En effet, l’auteur Pierre-Gabriel Jobin, l'énonce en ces termes:

« La résiliation est assujettie à une autre règle très importante: la locatrice, victime d'une faute du locataire, ne possède pas de droits acquis à la résiliation, en ce sens que, dans certaines circonstances, elle sera refusée par le tribunal même si la faute et le préjudice sérieux sont clairement établis. La même doctrine d'absence de droits acquis existe d'ailleurs dans la résiliation pour une faute du locateur16. Elle s'applique, avec des modalités quelque peu différentes, dans le louage résidentiel et dans le louage non résidentiel. Elle découle soit de certains textes du Code civil, soit de décisions des tribunaux. Pour en préciser les sources, il faut distinguer deux cas principaux.

[...]

La doctrine d'absence de droits acquis à la résiliation est donc bien établie. Dans la plupart des cas, elle se justifie par le fait que, le débiteur ayant remédié à son défaut, l'action n'a plus d'objet ou encore la locatrice ne subit plus de préjudice sérieux. Cette doctrine réalise un heureux équilibre entre des objectifs opposés, soit: d'un côté, la nécessité de sanctionner la faute du locataire et le souci légitime du locateur de se défaire d'un locataire indésirable, et, de l'autre côté, la recherche de la stabilité contractuelle, le souci d'éviter une sévérité excessive à l'égard du locataire qui s'est amendé et, dans le louage résidentiel, le maintien du locataire dans son logement. »[8]

[52]     Le Tribunal est d'avis qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail puisque le locataire ne trouble plus la jouissance paisible des autres locataires.

[53]     Si le locateur désire que le locataire cesse de fumer, il devra le faire en conformité avec la loi et les dispositifs mis à sa disposition.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[54]     REJETTE la demande du locateur qui en supporte les frais.

[1]  Articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec, CCQ-1991.

[2]  Articles 1855, 1864, 1911 et 1912 du Code civil du Québec, CCQ-1991.

[3]  Article 1860 du Code civil du Québec, CCQ-1991.

[4]  Articles 1860 et 1863 du Code civil du Québec, CCQ-1991.

[5]  Sauvé c. Payant, C.Q. 1997-10-23, SOQUIJ AZ-97036585, B.E. 97 BE-1024.

[6]  Pierre-Gabriel Jobin, Le louage, 2e édition, Cowansville, Les éditions Yvon Blais Inc., 1996, p. 252.

[7]  Office municipal d'habitation de Montréal c. Goudreault, R.D.L., 1995-11-14, SOQUIJ AZ-51448982.

[8]  Jobin, Pierre-Gabriel, Le louage, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1996, Centre de recherche en droit privé et comparé du Québec, 1996, EYB, approx. 24 pages. Voir également Office municipal d'habitation de de joliette c. Gaudet, R.D.L., 2017-03-02, 2017 QCRDL 6796, SOQUIJ AZ-51372024; Propriétés Tongda inc. c. Rodriguez, R.D.L., 2017-10-26, 2017 QCRDL 34745, SOQUIJ AZ-51438113; Lamothe c. Ferrera, R.D.L., 2013-06-18, 2013 QCRDL 22124, SOQUIJ AZ-50980429.