[1]      La partie demanderesse requiert l’autorisation afin de procéder à la conversion en copropriété divise de l’immeuble.

QUESTION EN LITIGE

[2]      La partie demanderesse est-elle assujettie à l’autorisation du Tribunal administratif du logement pour convertir l’immeuble en copropriété divise?

LES FAITS

[3]      La partie demanderesse fait l’achat de l’immeuble en 2018. Celui-ci comporte deux unités d’habitation résidentielles qui sont vacantes.

[4]      Le 4 avril 2018, il demande un permis lui permettant de procéder à l’agrandissement du bâtiment à l’arrière, d’y ajouter un étage et une mezzanine et l’ajout de quatre nouveaux logements.

[5]      Des travaux de structure et de modification de la façade sont prévus.

[6]      Le coût des travaux est estimé à 911 101 $.

[7]      Les travaux débutent en 2019 et se terminent en juin 2021. L’immeuble comporte actuellement six logements. Ceux qui existaient à l’achat sont passés de 1 000 pi² à 600 pi². Quatre nouveaux logements ont été créés.

[8]      L’entrepreneur John DeRosa relate avoir démoli le bâtiment existant en conservant uniquement le carré de la façade.

[9]      Il souligne que des travaux majeurs de plomberie et d’électricité ont été réalisés.

[10]   Il n’a préparé aucune soumission ou descriptif des travaux puisque ceux-ci ont été réalisés selon les plans fournis.

[11]   La superficie de la bâtisse a été doublée. Les coûts ont explosé en raison de divers contretemps et se sont élevés à plus de 1 800 000 $.

ANALYSE

[12]   L'article 51 de la Loi le Tribunal administratif du logement[1] (ci-après « la Loi ») prévoit :

« 51. Ne peut être converti en copropriété divise sans l’autorisation du Tribunal un immeuble comportant, ou ayant comporté au cours des 10 années précédant la demande d’autorisation, au moins un logement.

La conversion est interdite si l’immeuble est la propriété d’une coopérative d’habitation, d’un organisme sans but lucratif ou d’une société municipale d’habitation et s’il a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme d’aide à l’habitation du gouvernement, du gouvernement fédéral ou de l’un de leurs ministères ou organismes.

Elle est interdite dans l’agglomération de Montréal prévue à l’article 4 de la Loi sur l’exercice de certaines compétences municipales dans certaines agglomérations (chapitre E-20.001), sauf dérogation accordée en application de l’article 54.12 par résolution du conseil de la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble. À l’extérieur de cette agglomération, elle peut être restreinte ou soumise à certaines conditions, par règlement adopté en application de l’article 54.13. Le présent alinéa ne s’applique pas à l’immeuble dont tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis.

[Notre soulignement]

[13]   Ainsi, la demande d'autorisation est requise dans tous les cas où l'immeuble comporte ou a comporté, au cours des 10 dernières années, au moins un logement.

[14]   Le terme « logement » devant ici être interprété au sens de l'article 1 de la Loi, comme étant loué, offert en location ou devenu vacant après une location, ainsi qu'aux lieux assimilés suivant l'article 1892 C.c.Q. qui n'a pas d'application en l'instance.

[15]   Aussi, la jurisprudence est venue préciser que lorsqu'aucun des logements de l'immeuble n'a été loué, n’est devenu vacant ou n'a pas été offert en location au cours de la période de 10 ans précédant la demande, l'autorisation n'est pas requise pour convertir l'immeuble en copropriété divise.

[16]   Dans la décision Deschamps et Lavoie[2], le Tribunal reprend les principes émis dans plusieurs décisions jurisprudentielles pour conclure qu'une autorisation à la conversion en copropriété divise n'est pas requise lorsque, par exemple, l'immeuble a été détruit par incendie et que les logements ont fait l'objet d'une reconstruction à neuf n’ayant pas été loués ou offerts en location depuis. Conséquemment, l'autorisation du Tribunal, dans de tels cas, n'est pas requise pour procéder à la conversion en copropriété divise[3].

[17]   Dans la décision Dominic Cammalleri c. 2319, 2321, 2321A, 2323, 2325 et 2327 St-Germain[4], le Tribunal devaient statuer sur une demande similaire où l’immeuble avait été reconstruit sans avoir été complètement démoli jusqu'à ses fondations ou incendié.

[18]   Le demandeur avait procédé à des travaux majeurs de reconstruction tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de l'immeuble, le tout avec un permis. Il résulte que l'immeuble d'origine ne comporte plus que la façade et le mur avant, les autres composantes n'existent plus.

[19]   Le Tribunal a conclu que le demandeur pouvait procéder à la conversion de son immeuble en copropriété divise sans obtenir d’autorisation conformément à l’article 51 de la Loi.

[20]   En l’occurrence l’immeuble a, aussi, été refait en très grande partie. Les logements existants ont été démolis et reconstruits sous une autre forme, le système électrique et de plomberie de l’immeuble est nouveau. Il s'agit d'un immeuble neuf n’ayant pratiquement rien en commun avec celui acheté et dont les anciens logements n'existent plus.

[21]   Par conséquent, en accord avec la jurisprudence existante, il faut conclure qu'il s'agit d’une bâtisse neuve qui ne comporte pas ou n’a pas comporté de « logement » loué, offert en location ou devenu vacant après une location au sens de l'article 1 de la Loi.

[22]   La partie demanderesse n’est donc pas assujettie aux articles 51 et suivants de la Loi, la demande sera, conséquemment, rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[23]   DÉCLARE que la partie demanderesse peut publier, sans autorisation du Tribunal administratif du logement, une déclaration de copropriété divise sur l'immeuble suivant :

« An emplacement known as lot number [...] ([...]) CADASTRE OF QUEBEC, Registration Division of MONTRÉAL. »

EN CONSÉQUENCE:

[24]   REJETTE la demande d’autorisation.