1.          La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et une demande de remboursement des frais.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er février 2024 au 31 janvier 2025, à un loyer mensuel de 1 397,00 $, comprenant le coût de l’espace de stationnement.
3.          Le présent dossier a été réuni, pour enquête et audition commune, avec 9 autres dossiers de fixation de loyer des logements situés dans le même immeuble et pour la même période de référence, conformément aux dispositions de l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[1].
4.          Le Tribunal, lorsque saisi d’une demande de fixation ou de réajustement de loyer en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec, modifie le loyer au terme du bail en tenant compte, selon la part attribuable au logement, des critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2].
5.          La locatrice a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer, ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.
6.          Au chapitre des frais d’entretien, la locatrice a soumis deux factures de First Onsite, une compagnie spécialisée dans les travaux de restauration des lieux sinistrés, aux montants de 4 638,00 $ et de 4 458,62 $. Les factures ne font aucunement état des travaux qui ont été effectués, indiquant tout simplement : « Selon notre rapport pour les services d’urgences ».
7.          La mandataire de la locatrice soutient que ces dépenses font partie des frais d’entretien puisqu’elles ne visent que les travaux de nettoyage des logements après la survenance d’un dégât d’eau.
8.          N’étant pas convaincu de l’étendue des travaux, le Tribunal a requis la production des rapports de travaux après l’audience, et ce, au plus tard le 17 février 2025.

9.          La locatrice a respecté l’autorisation accordée par le Tribunal.
10.      Il appert des rapports produits en preuve que les travaux ont été effectués dans les logements 204, 203, 103, ainsi que le local commercial qui abrite un dépanneur.
11.      Il appert également des rapports qu’en plus du nettoyage, les travaux comprennent le plâtrage, la menuiserie et la peinture.
12.      Considérant l’ampleur des travaux et les montants des dépenses, le Tribunal estime qu’il s’agit des réparations majeures spécifiques à certains logements qui ne sont pas visés par une demande de fixation de loyer. Pour cette raison, ces dépenses doivent être exclues du calcul de l’ajustement du loyer du locataire.
13.      Concernant les frais de service, la locatrice a soumis 4 factures de H2O Aquatique, chacune au montant de 5 146,37 $. Comme description des services rendues, les factures indiquent « Contrat de surveillance aquatique ».
14.      Les factures datent des 1er mai 2023, 1er juin 2023, 1er juillet 2023 et 1er août 2023.
15.      Les locataires contestent la prise en compte de trois des quatre factures au motif qu’en 2023, la piscine serait ouverte durant le mois de juillet seulement.
16.      Le Tribunal a requis et a autorisé la production du contrat de surveillance aquatique, ainsi que la preuve de paiement des 4 factures.
17.      La locatrice a déposé les documents mentionnés précédemment après l’audience.
18.      Selon le contrat de service, la locatrice s’est engagée à payer la compagnie H2O Aquatique pour les services d’entretien, de gestion et de surveillance de la piscine. Il s’agit d’un contrat d’un an débutant en 2022 et renouvelé pour deux ans consécutifs (2023 et 2024).
19.      En 2022, les services d’entretien et de surveillance ont été fournis du 24 juin au 30 août ainsi que les 3, 4 et 5 septembre.
20.      Aucun calendrier de service pour l’année 2023 n’a été inclus dans le contrat initial.
21.      Toutefois, la locatrice a déposé les preuves de paiement (copies de chèque et transfert électronique) correspondant aux 4 factures.
22.      Le Tribunal est convaincu par la preuve présentée que la locatrice a réellement encouru les frais facturés par H2O Aquatique en 2023. Ces frais seront donc considérés dans le calcul de l’ajustement du loyer.
23.      Si les locataires estimaient que la locatrice a fait défaut de fournir les services inclus au bail, il leur appartiendrait d’entreprendre le recours approprié afin qu’il soit statué sur le mérite de leurs allégations.
24.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[3] est de 117,29 $ par mois, s’établissant comme suit :

25.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
26.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 117,29 $ est justifié;
27.      CONSIDÉRANT l’absence de preuve au soutien de la demande de remboursement des frais;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

28.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 514,00 $ par mois, du 1er février 2025 au 31 janvier 2026, comprenant le coût de l’espace de stationnement.
29.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
30.      La locatrice assume les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.