La demande

[1]         Le Tribunal est saisi d'une demande en opposition à l’avis d’éviction.

Questions juridiques

[2]         L’avis a-t-il été transmis dans les délais légaux?

[3]         Le projet d’agrandissement de la partie défenderesse justifie-t-il l’éviction de la partie demanderesse?

[4]         Si oui, quelles sont les conditions que le Tribunal doit imposer?

Analyse et commentaires

[5]         Les parties sont liées par bail qui se termine en juin 2024, au loyer mensuel de 600 $.

[6]         Dans un premier temps, il est intéressant de regarder les articles du Code civil du Québec applicables au présent dossier.

« 1959. Le locateur d'un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation. »

« 1959.1. Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r. 1).

Il peut toutefois reprendre le logement dans l’une ou l’autre des situations suivantes:

1°  il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger;

2°  le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;

3°  il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

La Société d’habitation du Québec publie sur son site Internet les seuils de revenu maximal permettant à un locataire d’être admissible à un logement à loyer modique. »

« 1960. Le locateur qui désire reprendre le logement ou évincer le locataire doit aviser celui-ci, au moins six mois avant l'expiration du bail à durée fixe; si la durée du bail est de six mois ou moins, l'avis est d'un mois.

Toutefois, lorsque le bail est à durée indéterminée, l'avis doit être donné six mois avant la date de la reprise ou de l'éviction. »

« 1961. L’avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur.

L’avis d’éviction doit indiquer le motif et la date de l’éviction.

Ces avis doivent reproduire le contenu de l’article 1959.1.

La reprise ou l’éviction peut prendre effet à une date postérieure à celle qui est indiquée sur l’avis, à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal. »

« 1962. Dans le mois de la réception de l'avis de reprise, le locataire est tenu d'aviser le locateur de son intention de s'y conformer ou non; s'il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter le logement. »

« 1963. Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le reprendre, avec l'autorisation du tribunal.

Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. »

« 1965. Le locateur doit payer au locataire évincé une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement. Si le locataire considère que le préjudice qu'il subit justifie des dommages-intérêts plus élevés, il peut s'adresser au tribunal pour en faire fixer le montant.

L'indemnité est payable à l'expiration du bail et les frais de déménagement le sont, sur présentation de pièces justificatives. »

[7]         Dans un premier temps, le Tribunal doit regarder si l’avis d’éviction transmis par la partie défenderesse respecte les exigences légales.

[8]         La partie demanderesse conteste l’avis, le contenu et les délais.

[9]         La partie défenderesse a transmis à la partie demanderesse une demande d’éviction pour agrandissement substantielle, afin qu’elle puisse réaliser les travaux mentionnés dans l’avis.

[10]     Le problème pour la partie défenderesse c’est qu’elle n’a transmis qu’un seul avis à un seul locataire alors qu’il y a deux locataires au bail.

[11]     Cet aspect est fondamental et le Tribunal se doit à ce stade de constater que l’avis d’éviction ne rencontre pas les exigences légales et n’est pas valide et en avise le locateur lors de l’audience.

[12]     Le Tribunal se doit d’accepter l’opposition de la partie demanderesse à l’avis d’éviction de la partie défenderesse puisque son avis et son contenu ne sont pas conformes à ce que la loi prescrit.

[13]     Les parties ont demandé un peu de temps afin de discuter entre elles.

[14]     Malgré que l’avis n’est pas conforme, les parties se sont entendues pour régler leur litige, car de toute façon le locateur aurait transmis un nouvel avis ultérieurement.

[15]     À l’audience, les parties se sont entendues comme suit :

          Le locateur va payer aux locataires la somme de 4 000 $, soit 2 000 $ en février 2024 et l’autre 2 000 $ à la journée du départ des locataires;

          Les locataires s’engagent à quitter le logement au plus tard le 30 juin 2024 et s’ils quittent avant, ils devront quand même payer le loyer jusqu’à son terme.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[16]     RÉSILIE le bail à compter du 30 juin 2024 et ORDONNE l’expulsion des locataires et tous les autres occupants du logement au plus tard le 30 juin 2024;

[17]     CONDAMNE la partie défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 4 000 $, soit 2 000 $ en février 2024 et 2 000 $ la journée du départ des locataires;

[18]     CONDAMNE la partie défenderesse à rembourser à la partie demanderesse leurs frais de justice de 96,75 $.