[1]         Le tribunal est saisi d’une demande de résiliation de bail pour défaut de respecter une ordonnance émise par le tribunal en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec.

[2]         Par amendement verbal, la locatrice demande la résiliation pour comportement préjudiciable.

[3]         Le recours est fondé sur l’article 1973 du Code civil du Québec.

Les faits pertinents

[4]         La locataire, une personne âgée, réside dans l’immeuble depuis le 1^er juillet 2002. Il s’agit d’un immeuble destiné aux personnes âgées et la locataire bénéficie d’une subvention de l’Office municipal d'habitation de Montréal.

[5]         Le 12 mai 2006, le tribunal tient une audience sur une demande de résiliation de bail déposée par la locatrice. En effet, celle-ci exige de la locataire qu’elle cesse sans délai de troubler la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble. Une ordonnance est réclamée à titre subsidiaire.

[6]         Lors de l’audience, un consentement à jugement est produit qui se lit comme suit :

« ATTENDU QUE le locateur a présenté une demande en résiliation de bail et éviction le ou vers le 5 juillet 2005;

ATTENDU QUE la présente demande concerne l’inexécution des obligations du locataire dont notamment l’obligation pour la locataire de ne pas troubler les autres locataires de l’immeuble dans la jouissance paisible et normale des lieux;

ATTENDU QUE l’inexécution des obligations de la locataire ont principalement été occasionnée par la présence du fils de la locataire Monsieur Patrice Leduc qui était au surplus une personne non inscrite à son bail;

ATTENDU QUE la locataire a pris les dispositions nécessaires et utiles afin que son fils Monsieur Patrice Leduc n’ait plus accès à son logement et les parties communes de l’immeuble;

ATTENDU QUE les parties désirent régler à l’amiable la présente cause et consentent à ce que la Régie du Logement prononce et entérine la présente entente et rende les ordonnances appropriées suivant l’article 1973 du Code civil du Québec;

EN CONSÉQUENCE, LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT :

1.                   La présent préambule sert à en expliquer l’objet et la portée;

2.                   Le locateur consent à maintenir la locataire dans son logement en autant que celle-ci ne contrevienne pas à toutes et chacune des obligations contractuelles qu’elle a envers le locateur dont notamment les ordonnances émises en vertu des présentes;

3.                   À cet égard, la locataire s’engage et s’oblige pendant la durée de son bail ainsi que pendant la durée de toute reconduction ou renouvellement de son bail à respecter les ordonnance à être émises par la Régie du Logement selon les termes et conditions ci-après :

i)                     La locataire et les occupants à qui elle permet l’accès s’engagent et s’obligent, sans délai, à :

a)       respecter les obligations impératives du Code civil du Québec et les règlements de l’Office municipale d’habitation;

b)       ce que le fils de la locataire Monsieur Patrice Leduc n’habite plus dans le logement de la locataire;

c)       permettre à son fils Monsieur Patrice Leduc d’avoir accès uniquement à son logement pour fins de visite à la locataire sans toutefois permettre à son fils d’avoir accès seul ou avec d’autres amis aux aires communes de l’immeuble;

d)       se comporter de façon à ne pas causer de bruits excessifs et perturbant pour les autres locataires de l’immeuble;

e)       se comporter de façon à ne pas troubler la tranquillité des autres locataires de l’immeuble dans la jouissance normale et paisible des lieux;

4.                   Il est expressément entendu et convenu que le non-respect par la locataire d’une ou plusieurs des ordonnances et engagements ci-avant mentionnées permettra au locateur d’obtenir la résiliation du bail et l’éviction du locataire selon les dispositions prévues au Code civil du Québec;

5.                   La locataire reconnaît avoir lu le présent consentement, en avoir compris toute la portée et avoir été prévenu de l’importance du respect desdites ordonnances ainsi que de consulter un procureur indépendant;

6.                   Les parties consentent à ce que les ordonnances soient rendues en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec;

7.                   La locataire comprend que tout bris à une ou plusieurs des présentes ordonnances entraînera purement et simplement sur demande du locateur auprès de la Régie du Logement, la résiliation de son bail, conformément aux dispositions du Code civil du Québec;

8.                   Les présentes ordonnances sont exécutoires à compter des présentes; »(sic)

[7]         Dans un historique d’interventions émanant de la locatrice, il est indiqué que le fils ne quittera le domicile de sa mère que le 31 juillet 2007 et ce, après une intervention de l’administration (P3) :

« 2007-07-18 - Entrevue avec la gardienne surveillante nous informant que Mme Cadotte donnerait accès à son logement à son fils et à ses amis qui dérangent les voisins par leur va-et-vient excessif le soir et la nuit. »

[8]         Puis, deux années passent. Nous sommes le 2 juillet 2009 et un membre du comité des locataires signale la présence du fils de la locataire dans les lieux.

[9]         Le 6 juillet 2009, la locataire est avisée des conséquences du non-respect de l’ordonnance émise deux ans plus tôt.

[10]     Puis, se déroule l’épisode du 10 novembre 2009 dont témoigne le constable Marcotte, policier en service à Montréal. Il explique que des policiers de Québec lui demandent assistance pour arrêter le fils de la locataire, lequel, selon leurs renseignements, demeure chez sa mère.

[11]     Cinq policiers et deux enquêteurs se présentent au domicile de la locataire en possession d’un mandat d’arrestation. La locataire crie, et niant l’existence de tout mandat, refuse d’ouvrir la porte. Puis, elle finit par obtempérer, mais tout en continuant de crier.

[12]     Le fils de la locataire est alors arrêté après avoir offert une certaine résistance. Sa mère tente également de s’interposer entre son fils et les policiers au point où ceux-ci sont obligés de l’immobiliser. Elle sera transportée à l’hôpital après avoir tenu des propos suicidaires.

[13]     Les cinq policiers ont également dû menotter le fils qui ne se soumettait pas.

[14]     La locataire admet que son fils habite chez elle depuis juillet 2009.

Défense de la locataire

[15]     La représentante de la locataire soulève le caractère caduc de l’ordonnance et ipso facto, la nécessité pour la demande de refaire la preuve du manquement fautif et du préjudice sérieux devant en résulter. Elle admet que dans ces circonstances, l’ordonnance demeurera un élément de la preuve.

[16]     M^e Charland réfute cette position arguant que le tribunal n’a d’autres choix que de constater la violation de l’ordonnance et d’y attacher la seule conséquence légale possible, soit la résiliation du bail.

Question en litige sur l’objection de la défense

[17]     L’ordonnance émise le 12 mai 2006 est-elle encore en vigueur?

Analyse

[18]     Il importe de noter que la décision indique que « les parties consentent à ce que les ordonnances soient rendues en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec ». La demande de la locatrice était une demande de résiliation de bail pour comportement préjudiciable et subsidiairement, une ordonnance de cesser de troubler la jouissance des lieux.

[19]     Le tribunal est d’avis qu’en matière d’ordonnance émise en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec, le délai de deux ans est trop long pour que le simple constat du manquement vaille résiliation et ce, quel que soit l’alinéa de cet article en cause.

[20]     Dans Office municipal d'habitation de Montréal c. Rodgers, (1996) J.L. 59 , le tribunal décide que la décision demeure en force dans un délai raisonnable et doit être évaluée en fonction des circonstances, de la nature de l’ordonnance et des faits reprochés. La Cour du Québec donne raison à cette interprétation :

« Ainsi l’ordonnance n’apparaît pas comme un droit conféré par jugement, mais plutôt comme une obligation visant à faciliter l’exercice d’un droit reconnu par la Loi … Le régisseur a donc été bien inspiré en décidant que le délai raisonnable, qu’il faut maintenant essayer de déterminer, doit être évalué en fonction des circonstances, de la nature de l’ordonnance et des faits reprochés…. Le tribunal en vient à la conclusion que l’ordonnance rendue en 1989 ne suffit pas à elle seule à rendre automatique la résiliation du bail en raison de la commission par le locataire Rodgers d’une inconduite, même la plus légère de sa part. »[1] (Le tribunal souligne)

[21]     Bien des aléas et circonstances peuvent en effet survenir dans la vie d’un être humain pour que le contexte même selon lequel l’ordonnance a été émise, ses tenants et ses aboutissants soient modifiés. Il faut en outre tenir compte du respect par la défenderesse de ses obligations durant une période significative et illustrant donc sa bonne foi.

[22]     Par ailleurs, ajoutons que la locatrice n’a jamais exécuté sa décision alors même qu’après la décision, elle constatait un premier manquement - voir P3.

[23]     À cet égard, et par analogie avec les décisions émises en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec en matière de paiements tardifs, le tribunal est d’avis qu’il y a eu renonciation de la part de la locatrice :

« L’acceptation par un locateur que son locataire continue de payer le loyer et d’occuper les lieux après avoir obtenu une décision de la Régie qui résilie le bail, constitue une renonciation de fait à la résiliation du bail et fait renaître le lien juridique entre les parties »[2]

[24]     Le juge André Renaud de la Cour du Québec écrit dans le même sens, s’agissant cette fois-ci d’ordonnance :

« De tout ceci, nous sommes d’opinion que l’ordonnance rendue contre un débiteur, dans le cadre d’un bail qui se reconduit, est valable même après le terme de ce bail pendant lequel l’ordonnance est rendue.

Mais ceci étant dit, si cette ordonnance ne contient pas de délai ou de terme, il peut en résulter une foule de circonstances (comme une renonciation tacite de la part des créanciers, etc…) pouvant nous faire croire qu’un débiteur, malgré tout, s’est conformé à une ordonnance. Il serait dangereux d’y voir une exécution automatique.

Exactement, d’ailleurs, comme dans les circonstances de la présente affaire, où le débiteur locataire a démontré qu’il s’était conformé à l’ordonnance, après plus d’un an de paiements réguliers »[3] (le tribunal souligne)

[25]     L’ordonnance ne prévoit aucun délai de vigueur.

[26]     Également, la locatrice a toléré de juillet à novembre 2009 la présence du fils de la locataire et ce, malgré sa prétention selon laquelle une bagarre aurait été initiée par lui le 27 juillet 2009 (voir P3) :

« Appel au centre de sécurité de l’Office pour du sang retrouvé dans l’entrée. Les patrouilleurs de l’Office se rendent sur place et recueillent des propos selon lesquels une bagarre aurait éclaté entre le fils de Mme Cadotte et un résident non autorisé de l’habitation. Selon les propos du membre du Comité, Patrice serait souvent aperçu dans l’immeuble, et même surpris dans les lockers, là où il avait autrefois été soupçonné d’avoir commis plusieurs vols. »

[27]     En conclusion, la demande fondée sur la violation de l’ordonnance est rejetée de sorte que la locatrice retrouve son fardeau de preuve initiale, soit celui de la faute et du préjudice sérieux en résultant.

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de deman­der, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent.  Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agis­sant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résilia­tion du bail.

                 L'inexécution confère, en outre, au loca­taire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablis­sement du loyer pour l'avenir. »

La demande subsidiaire de résiliation pour comportement préjudiciable

Les faits pertinents

[28]     Le préposé aux relations avec les locataires indique avoir reçu plusieurs plaintes de locataires à l’encontre du fils de la locataire et ce, en raison de son comportement agressif à leur égard. Ces plaintes débutent en juillet 2009 d’où la visite au domicile de la locataire. Le témoin raconte qu’alors la locataire a expliqué que son fils n’était là que pour quelques jours, car il sortait de prison.

[29]     Le témoin évoque également une bagarre à laquelle il n’a pas assisté mais durant laquelle, dit-il, du sang a coulé. Il n’a pu toutefois réagi, car il n’avait aucune preuve de l’implication du fils de la locataire.

[30]     Lors de l’épisode du 10 novembre, les locataires étaient nerveux selon lui. Ce que confirme un autre témoin, monsieur Simcus tout en précisant qu’il n’avait jamais eu de problèmes avec le fils de la locataire auparavant.

[31]     L’agente de location, madame Faucher, témoigne après avoir assisté à l’ensemble des témoignages au soutien de la demande.

[32]     Elle n’a jamais vu le fils de la locataire bien qu’elle soit en poste depuis 2004. Elle ne peut préciser le moment où elle prend connaissance de l’ordonnance.

[33]     Elle se présente à l’immeuble une demi-journée par semaine. Des locataires se sont plaints auprès d’elle au sujet du fils de la locataire. C’était en juillet 2007.

La défense de la locataire

[34]     Monsieur Savard témoigne. Il habite près de la locataire. Il est l’un des protagonistes de la bagarre alléguée par la locatrice. Il explique avoir eu besoin de parler au fils de la locataire pour affaire. Lors de leur conversation tenue sur le trottoir de l’immeuble faisant face à l’immeuble de la locataire, lui et le fils de la locataire ont eu ce qu’il appelle « une prise de bec » et ils ont parlé fort. Néanmoins, il n’y a jamais eu de bagarre et encore moins de sang.

[35]     La locataire admet que depuis 2006, son fils a pu, de temps en temps, dormir une nuit par ci et là, mais jamais longtemps. Par la suite, elle a pensé que le temps ayant passé, l’ordonnance n’était plus en vigueur. Aussi, lorsque son fils est venu la voir en juillet 2009 pour lui demander de l’aider après la fin de son bail, elle acceptait à titre temporaire. Mais survient une opération médicale à l’issue de laquelle elle souhaite que son fils demeure avec elle pour l’aider à se rétablir.

[36]     Elle affirme n’avoir jamais eu de plaintes de quiconque entre juillet 2009 et novembre 2009.

[37]     Au jour de l’audience, elle se dit prête à ne plus le reprendre et même à ne plus le revoir. Son fils est, dit-elle, détenu à la prison de la santé à Québec et a été diagnostiqué comme étant schizophrène. Il reçoit de la médication à cette fin.

[38]     Elle explique enfin au tribunal qu’elle s’est opposée aux policiers lors de l’arrestation du 10 novembre 2009 car ils allaient sortir son fils alors que celui-ci n’était que peu vêtu.

Question en litige

[39]     La locatrice fait-elle la preuve prépondérante d’une faute contractuelle de la part de la locataire et d’un préjudice sérieux en résultant à son détriment?

Analyse

[40]     La demande de la locatrice est rejetée.

[41]     Quels sont les faits avérés?

[42]     Le fils de la locataire déménage temporairement chez sa mère le temps de se trouver un autre logement. Puis, la locataire âgée et handicapée doit être opérée et, bien naturellement, elle souhaite que son fils prolonge son séjour pour avoir une aide.

[43]     Durant tout ce temps, aucun fait majeur relatif à un comportement inadéquat n’est avéré. Il faut ici souligner la preuve contradictoire entre les allégations d’une bagarre ayant fini dans le sang et la version du témoin, et aussi protagoniste du fait, selon laquelle il y a seulement une forte joute verbale. Entre la version de locataires âgés, par ailleurs absents du tribunal, et déjà acquis au principe de la présence indésirable du fils, et celle de celui qui s’est disputé avec le fils de la locataire, le tribunal est d’avis que cette dernière est à la fois plus crédible et fiable. Il faut donc conclure que le fils de la locataire s’est disputé avec un tiers en un lieu distinct de ceux appartenant à la locatrice.

[44]     Il faut aussi conclure que le fait, par ailleurs isolé, ne se déroule pas sur les lieux de la location, et ne met en cause aucun locataire ni même la locatrice.

[45]     Qui des locataires témoigne? Le seul témoignage de la demande émane d’un préposé qui rapporte les propos de locataires et d'une agente de location qui n’a jamais vu le fils de la locataire. Les plaignants, dont on allègue les doléances, sont absents de l’audience et monsieur Simcus témoignent n’avoir jamais eu de problème avec le fils de la locataire. Donc, un seul locataire témoigne et ses propos sont relatifs à d’autres locataires. Lui-même, dit-il, n’a aucun problème.

[46]     Qu’en est-il de l’arrestation du 10 novembre 2009? Le fils est arrêté car il harcèle au téléphone une femme habitant à Québec. Il est donc probable que son énergie était concentrée vers cet objectif qui ne met en cause aucun locataire.

[47]     L’arrestation se déroule difficilement et la locataire fait preuve d’agressivité et sans aucun doute, de partialité. Certes, le fait peut être dérangeant pour les locataires mais il s’agit d’un fait isolé et surtout, d’un fait qui aurait pu se produire même si le fils avait été domicilié ailleurs.

[48]     Car, faut-il le souligner, l’ordonnance en litige permet à la locataire de donner accès à son fils et cet accès n’est pas balisé en termes de temps ou de fréquence. Le fils pouvait donc rendre visite à sa mère toutes les journées de chaque semaine.

[49]     Les éléments ainsi mis en preuve sont-ils constitutifs de fautes contractuelles entraînant un préjudice sérieux pour la locatrice? Le tribunal ne le croit pas. À tout le moins, si préjudice il y a, il ne revêt aucun caractère sérieux.

[50]     Il importe d’ajouter que le préjudice, s’il a existé, ce dont le tribunal n’est pas convaincu, ne serait plus actuel. En effet, le fils est non seulement emprisonné mais ayant été diagnostiqué schizophrène, il est interné. La demande ne mentionne pas qu’une sortie imminente du fils de la prison réactualiserait le prétendu préjudice.

[51]     Enfin, le tribunal croit que la locataire, une femme âgée et handicapée, saura à l’avenir soupeser les divers choix qui s’offrent à elle avec les risques attachés à chacun.

[52]     En conséquence, le tribunal conclut que la preuve d’une faute contractuelle n’a pas été faite de façon prépondérante et qu’en outre le préjudice sérieux devant justifier la résiliation du bail n’est ni sérieux ni actuel.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[53]     REJETTE la demande de la locatrice qui en assume les frais.