[1]      Le locateur demande au Tribunal de l'autoriser à reprendre le logement concerné, à compter du 1^er juillet 2016 pour s'y loger, suivant les termes de l'article 1963 du Code civil du Québec.

[2]      La preuve révèle que les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2015 au 30 juin 2016, au loyer mensuel de 650 $.

[3]      La preuve démontre que le, ou vers le 8 décembre 2015, le locateur faisait tenir aux locataires un avis de reprise de logement, pour s'y loger, à compter du 1^er juillet 2016.  Les locataires refusent toute reprise de leur logement, d'où la présente demande.

[4]      Mentionnons d'abord que l'article 1963 du Code civil du Québec stipule :

« 1963.      Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le re­pren­dre, avec l'autorisation du tribunal.

                Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins.»

[5]      Mentionnons également que le logement concerné est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble de type duplex, propriété du locateur. Il comprend quatre pièces et demie, de même qu’un sous-sol et une cour arrière.

[6]      Au soutien de sa demande de reprise, le locateur témoigne que l’heure est venue pour son épouse et lui de vendre leur maison sise à Kirkland, laquelle est devenue inutilement grande et coûteuse pour leurs besoins actuels, et d’emménager dans le logement plus petit et plus modeste ici concerné.

[7]      Le locateur explique plus amplement que seul son épouse et lui habitent présentement cette maison de Kirkland, résidence qu’ils possèdent depuis 33 ans, alors que leurs fils ont quitté la maison depuis longtemps.

[8]      Il approche de l’âge de la retraite, étant âgé de 69 ans, alors que son épouse, elle-même âgée de 71 ans, s’est déjà retirée du marché du travail. Cette maison, située sur un terrain de 23000 pieds carrés, demande beaucoup d’entretien et est devenue une source de stress dont il souhaite se défaire.

[9]      Qui plus est, son épouse et lui résident chaque année environ cinq mois en Floride, de sorte que leur résidence de Kirkland leur est d’autant moins utile.

[10]   Il précise que le duplex comprenant le logement ici concerné est la seule autre propriété qu’il possède, propriété qui est dans son patrimoine depuis 40 ans. Elle appartenait antérieurement à ses parents, de sorte qu’il la connaît bien. 

[11]   Il souhaite maintenant s’y établir, ajoutant qu’un tel projet a toujours fait partie de ses plans de retraite. Par ailleurs, le produit de la vente de sa maison de Kirkland lui sera fort utile pour s’assurer une vie confortable en cette nouvelle période de sa vie.

[12]   Il convient qu’il s’agit d’un logement modeste et peu rénové, mais affirme avoir l’intention de le mettre à son goût, notamment de refaire entièrement le sous-sol. Il juge ce logis bien situé, soit à proximité du centre-ville et d’un hôpital, considérations d’autant plus importantes que son épouse a une santé précaire.           

[13]   De leur côté, les locataires mettent en doute l’intention réelle du locateur dans la présente démarche, soumettant qu’elle est essentiellement mue par l’appât du gain, alors qu’ils paient un loyer fort raisonnable.

[14]   Ils en veulent d’abord pour preuve que la résidence actuelle du locateur est spacieuse, luxueuse et située dans un quartier cossu.

[15]   Ils ne peuvent concevoir que le locateur a réellement l’intention de quitter un tel mode de vie pour s’établir dans leur logement des plus simples et situé dans un quartier certes relativement convivial, mais sans possibilité de comparaison avec la tranquillité et l’attrait indéniable que présente son quartier de Kirkland.

[16]   Qui plus est, soutiennent les locataires, le locateur leur a souvent reproché, au fil des ans, qu’ils payaient un loyer très peu cher, habitant ce logement depuis 20 ans. Il leur faisait régulièrement valoir que l’un de ses fils souhaitait reprendre leur logis, alors que, pour leur part, lorsqu’une augmentation leur paraissait injustifiée, ils la refusaient, situation qui le contrariait sans doute.

[17]   Ils se souviennent qu’en une occasion, le locateur leur avait dit vouloir tenter de rattraper le prix du marché, alors qu’il ne leur avait envoyé aucun avis d’augmentation pendant plusieurs années, séjournant en Floride. Cette année-là, il leur demandait donc une augmentation de l’ordre de 50 $ ou de 60 $ par mois, augmentation qu’ils refusaient. Aucune suite directe ne s’en est suivie, admettent-ils, et cet événement remonte à plus de 10 ans, admettent-ils aussi.

[18]   Ils font aussi valoir qu’en 2010, le locateur leur expédiait un premier avis de reprise, tout en mentionnant avoir besoin de leur logement pour « son usage personnel ». Devant leur refus de quitter, au terme de sa demande de reprise déposée devant la Régie du logement, il mentionnait plutôt que leur logement était requis pour son frère.

[19]   Devant cette dichotomie entre l’avis de reprise et le motif inscrit à la demande judiciaire, cette dernière était rejetée.  ([1])

[20]   Les locataires voient là un autre indice de mauvaise foi et ce, d’autant plus que le locateur n’en a pas fait mention dans son témoignage principal. Il a par contre soutenu que leurs relations étaient cordiales, affirmation qui ne correspond pas à leur perception des choses, ne se sentant plus les bienvenus depuis cette première demande de reprise et devant les remarques du locateur quant à une possibilité de reprise pour son fils, du fait de leur bas loyer.

[21]   Qui plus est, soulignent-ils, le locateur possède deux voitures, voitures qu’il gare actuellement dans le double garage de sa résidence de Kirkland.  Il leur paraît contradictoire que ce dernier déclare vouloir alléger ses obligations, voire son niveau de stress, en reprenant leur logement, alors que celui-ci n’est pas même muni d’un espace de stationnement extérieur.

[22]   Ils jugent qu’il lui sera fastidieux de trouver deux espaces de stationnement à toute heure du jour, et sur une base quotidienne, comme eux doivent le faire.

[23]   Par ailleurs, soumettent également les locataires, la résidence du locateur sise à Kirkland n’est pas même en vente sur le marché, à l’heure actuelle, situation qui les fait d’autant plus douter de ses intentions réelles dans la présente démarche de reprise.

[24]   Advenant qu’ils aient à quitter leur logement, les locataires affirment qu’ils ne pourront assumer sans aide le coût d’un déménagement qui sera sans nul doute fort onéreux.

[25]   Ils déposent une estimation de la compagnie de déménagement La Capitale, laquelle fait état d’un coût de 8 306,94 $, tel coût incluant l’emballage de leurs effets mobiliers.

[26]   Le locataire affirme que son épouse et lui ne pourront procéder à tel emballage, étant tous deux sur le marché du travail et n’ayant pas le temps nécessaire pour s’astreindre à un tel travail.

[27]   La locataire ajoute souffrir d’arthrose et d’arthrite, pathologies l’empêchant d’autant plus d’emballer ses effets.

[28]   De plus, continuent-ils, ils prévoient devoir ajouter une somme de 1 500 $ au coût de ce déménagement, se disant également dans l’impossibilité de déballer leurs effets.

[29]   A ce montant, ils ajoutent aussi une somme de 187,35 $ pour le transfert de leurs services de base, de même qu’une somme de 79,33 $, frais réclamés advenant que le locataire, courtier immobilier, doive relever d’un autre bureau de courtage immobilier, en cas de déménagement.

[30]   Ils estiment donc avoir droit à cette somme de près de 10 000 $ étant donné la perte de leur droit au maintien dans les lieux après 20 ans d’occupation de ce logement.

[31]   Ils précisent que leur logement de quatre pièces et demie est particulièrement grand, logis auquel s’ajoute un sous-sol, tel que déjà relaté, de sorte que leur estimation de tels coûts se base sur le déménagement d’une surface de sept pièces et demie. Par ailleurs, après toutes ces années d’occupation d’un même logement, ils ont accumulé de nombreux effets mobiliers, ajoutent-ils.       

[32]   Pour eux, un déménagement au coût de 10 000 $, un 1^er juillet, est tout à fait raisonnable et ils assurent que c’est le montant qu’ils paieraient eux-mêmes, s’ils devaient déménager de leur plein gré.

[33]   Ils demandent par ailleurs que la date de la reprise, le cas échéant, soit retardée jusqu’au 1^er novembre 2016, jugeant irréaliste de devoir trouver un nouveau logement dans un plus court délai.   

[34]   Pour sa part, le locateur réitère sa bonne foi dans la présente démarche et son intention réelle de reprendre ce logement pour y habiter.

[35]   Il convient qu’il s’agit d’un logement certes plus modeste que sa présente résidence et situé dans un quartier moins huppé que celui qu’il habite, mais il assure que ces considérations ne sont pas primordiales à ce stade de sa vie.

[36]   Il recherche avant tout un espace de vie pratique et affirme bien connaître ce quartier qu’il juge sécuritaire et convivial, alors que ses parents ont longtemps habité cette maison, réitère-t-il, et qu’il a lui-même grandi à Ville-Émard.

[37]   Il ne voit pas d’obstacle dans le fait que ce logement ne possède aucun espace de stationnement, prévoyant garer ses voitures dans la cour avant, voire même dans la cour arrière, si possible. Dans le cas contraire, il pourra se charger de les garer sur la rue, alors que, de toute façon, ses voitures sont remisées cinq mois par année, soit pendant la période hivernale, période où il séjourne en Floride, tel que déjà précisé.

[38]   En ce qui a trait au sort de sa résidence actuelle, il explique souhaiter la mettre en vente une fois que ses droits seront déterminés eu égard au présent logement, logement qu’il prévoit rénover avant d’y emménager.

[39]   Il prévoit aussi faire quelques travaux dans sa maison de Kirkland avant de la mettre sur le marché de la vente et souhaite procéder une étape à la fois, soumet-il.

[40]   Concernant la reprise souhaitée pour son frère, voilà six ans, il explique que ce dernier vivait alors une période difficile et qu’il souhaitait sincèrement l’aider. Il ne voyait pas de problème à inscrire que ce logement était requis pour son usage personnel, dans son avis, alors que des motivations personnelles justifiaient son choix, bien qu’il reconnaisse qu’il s’agissait d’une erreur de rédaction. Il dénonçait par ailleurs clairement, dans sa demande de reprise, qu’il souhaitait que son frère loge dans ce logement et n’a rien voulu cacher.

[41]   Il voyait sa demande de reprise refusée par la Régie du logement pour cette question d’avis et il ne s’est aucunement montré hargneux envers les locataires, aidant son frère autrement, précise-t-il, non plus qu’il ne leur tenait rancune, lorsque ces derniers refusaient des augmentations de loyer. Il y renonçait, tout simplement.        

[42]   Il se peut que son fils ait déjà manifesté l’intention de reprendre ce logement, mais il est exagéré de prétendre qu’il a brandi ce spectre auprès des locataires pendant des années, alors que ce fils habite sa propre maison depuis longtemps. Il affirme n’avoir par ailleurs jamais caché son désir de reprendre cette maison pour y habiter, au moment de sa retraite.

[43]   Le locateur juge par ailleurs fort déraisonnable le montant de l’indemnité requise par les locataires pour défrayer leurs coûts de déménagement, offrant même de les déménager lui-même, offre que refusent catégoriquement ces derniers.

[44]   Il estime que ce sont eux, plutôt, qui tentent de tirer profit de cette demande de reprise, alors que lorsqu’il tentait de reprendre ce logement pour son frère, en 2010, ils lui rétorquaient qu’ils pourraient s’entendre moyennant le versement d’une somme de 18 000 $, somme qu’il jugeait, encore là, déraisonnable.

[45]   En ce qui a trait à la date prévue pour la reprise, il se dit flexible et propose de la retarder jusqu’au 1^er septembre 2016 afin d’accommoder les locataires, de ce que retient le Tribunal.    

[46]   Tel que l'écrivait le juge administratif Bisson dans l'affaire Dagostino c. Sabourin[2], en matière de reprise de logement, deux droits importants se rencontrent et s'opposent : d'une part le droit du propriétaire d'un bien de jouir de ce dernier comme bon lui semble et, d'autre part, le droit des locataires au maintien dans les lieux loués.  C'est pour protéger ce droit des locataires que le législateur impose des conditions au locateur.

[47]   En l'espèce, le tribunal considère que le locateur respecte les exigences de la loi quant à la reprise du logement et il est satisfait qu’il désire bien le logement pour s'y loger.  Il accorde foi à son témoignage et juge tout à fait plausible qu’il souhaite vendre une maison devenue trop grande et s’établir dans un logement plus modeste, à l’heure de la retraite.

[48]   Le tribunal ne peut tenir compte, dans sa décision concernant l'autorisation de reprendre le logement, de considérations qui sont personnelles aux locataires et qui ne sont pas prévues à la loi.

[49]   Ainsi, puisqu'il juge indiqué d'autoriser la reprise du logement concerné, le tribunal est d'opinion qu'il y a lieu d'examiner les circonstances propres aux locataires en regard des termes de l'article 1967 du Code civil du Québec.

[50]   Cet article se lit comme suit :

« 1967.      Lorsque le tribunal autorise la reprise ou l'éviction, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris, en cas de reprise, le paiement au locataire d'une in­dem­nité équivalente aux frais de déménagement.»

[51]   Dans l'affaire Boulay c. Tremblay,([3]) le juge Lachapelle précise la nature de l'indemnité applicable en matière de reprise de logement de la façon suivante :

«Dans les cas d'éviction du locataire pour subdivision du logement ou changement d'affectation, le législateur a prévu une indemnité de trois mois de loyer et des frais de déménagement et même une somme supérieure si le locataire le justifie.  (Art. 1660.4 C.c.)  Cependant, en matière d'éviction pour reprise de possession, le législateur n'a déterminé aucune indemnité précise.  Il laisse au Tribunal le soin de fixer les conditions justes et raisonnables et notamment l'indemnité de déménagement.

Pierre-Gabriel Jobin conclut à l'examen des dispositions de l'article 1659.7 :

«... Il serait sage d'indemniser le locataire victime d'une reprise de possession; celui-ci devrait avoir droit à l'indemnité, sauf quand son déménagement n'est pas provoqué en réalité, par la reprise de possession, mais qu'il obéit à d'autres préoccupations personnelles du locataire.»

Le juge aux termes de l'article 1659.7 a donc discrétion pour fixer les conditions justes et raisonnables et le montant de l'indemnité.  Comme le signale le juge Pigeon, lorsque le juge a une telle discrétion, il «doit en user «judiciairement», ce qui signifie qu'il doit le faire pour un motif valable.» (Rédaction et interprétation des lois, Éditeur Officiel du Québec, Québec, 1965-1978, p. 30)

Ainsi il doit justifier tout autant son refus d'accorder que de ne pas accorder une indemnité de déménagement de même que des conditions justes et raisonnables.  Il doit prendre sérieusement en compte la demande du locataire et contrairement à ce que certains prétendent, ne refuser cette demande qu'exceptionnellement.

Il convient ici de rappeler que la reprise de possession est une exception au droit du maintien dans les lieux du locataire et qu'elle est provoquée par le locateur.  Il est en conséquence légitime que le locataire se voit indemniser pour les dépenses et les inconvénients qu'il a subis.  Ce droit est cependant balisé par le droit du locateur de disposer de ses biens et par conséquent, de son droit à la reprise de possession.  Si le Tribunal a discrétion pour déterminer le montant, il doit tenir compte de ce droit du locateur et ne peut certes pas condamner aux dommages-intérêts qui découlent d'une reprise de possession abusive.»

(notre soulignement)

[52]   L'article 1659.7 du Code civil du Bas-Canada est remplacé depuis le 1^er janvier 1994 par l'article 1967 du Code civil du Québec.  Cette nouvelle disposition est de même nature et a la même portée que l'ancienne.

[53]   Le tribunal partage l'opinion du juge Lachapelle et, comme lui, il croit que les locataires ont le droit de se voir compenser pour les dépenses et les inconvénients occasionnés par ce déménagement forcé. Cette compensation se doit tout de même d’être raisonnable et ne doit pas être une occasion pour les locataires de s’offrir un déménagement plus luxueux que leurs moyens le leur permettraient, s’ils devaient quitter de leur plein gré.([4])

[54]   Partant, compte tenu des circonstances dont ont témoigné les locataires, notamment leur longue période d’occupation de ce logement et l’enracinement qui en a certes découlé, mais compte tenu, aussi, du fait que le locateur n'a pas à être pénalisé outre mesure pour l'exercice d'un droit légitime, soit celui d'habiter sa maison, le Tribunal estime que l'octroi d'une indemnité de l'ordre de 3 000 $ est juste et raisonnable pour les compenser pour les frais d'un déménagement qu’ils n’ont pas choisi et pour tous les troubles et inconvénients y afférents, dont la recherche d'un nouveau logement.

[55]   Le Tribunal estime que les locataires pourront, à l’aide de cette somme, s’offrir un déménagement fort décent pour leurs besoins résidentiels, voire même faire emballer leurs effets fragiles par une compagnie professionnelle, si nécessaire, alors qu’ils pourront les déballer à leur rythme, par la suite.

[56]   Cela est d’autant plus vrai que le Tribunal estime également juste et raisonnable de permettre aux locataires de quitter leur logement à la date de leur choix, après le 1^er juillet 2016, mais au plus tard le 31 août 2016, de sorte qu’ils pourront ainsi éviter la période de pointe du 1^er juillet. Par ailleurs, advenant que les locataires souhaitent se prévaloir de ce droit de demeurer dans leur logement entre le 1^er juillet et le 31 août 2016, ils devront aviser le locateur de la date de leur déménagement au plus tard le 31 mai 2016.

[57]   Au surplus, le Tribunal les dispensera du paiement du loyer pendant la période où ils occuperont ce logement entre le 1^er juillet et le 31 août 2016, le cas échéant.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[58]   AUTORISE le locateur à reprendre le logement concerné pour s’y loger, à compter du 1^er juillet 2016, ou à compter de la date du départ des locataires, advenant qu’ils l’avisent d’une date de départ se situant entre le 1^er juillet et le 31 août 2016 au moyen d’un avis donné au plus tard le 31 mai 2016;   

[59]   ORDONNE l’éviction des locataires à compter du 1^er juillet 2016, ou à compter de la date de départ annoncée dans leur préavis;

[60]   CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 3 000 $, au plus tard le 30 juin 2016, ou la veille de leur départ, advenant qu’ils se soient prévalus de leur droit de quitter entre le 1^er juillet et le 31 août 2016;

[61]   DISPENSE les locataires du paiement du loyer pendant la période où ils occuperont les lieux après le 1^er juillet 2016;

[62]   Le locateur assume les frais de sa demande de reprise.