Décision

Hayes c. Cuthbert						2017 QCCS 609
JB 3778      COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			SAINT-FRANÇOIS
N° :		450-17-005398-145
DATE :	Le 22 février 2017
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE :				L’HONORABLE	MARTIN BUREAU, J.C.S.
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CHRISTINE HAYES Et DENIS MARTEL
Demandeurs
c.
PATRICIA HELEN CUTHBERT Et DONATO TARDIO Et Me CHANTAL TRUCHON Et CENTURY 21 ALTITUDE D.L. Et TANYA JACQUES
Défendeurs
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JUGEMENT
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MISE EN SITUATION

[1]           Le rêve des demandeurs de posséder une résidence secondaire luxueuse, dans un site de villégiature, qu’ils pourraient occuper occasionnellement, mais de laquelle ils tireraient d’importants revenus de location, s’est transformé en cauchemar, très peu de temps après qu’ils aient acquis une propriété avec cet objectif.

[2]           Les demandeurs considèrent que les défendeurs, collectivement, soit leurs vendeurs, les courtiers immobiliers qui représentaient ceux-ci et la notaire dont ils ont retenu les services, sont responsables de cet échec et des conséquences importantes qui en résultent.

[3]           C’est pourquoi ils ont, dans un premier temps, requis l’annulation de cet achat ainsi que des dommages-intérêts pour modifier leur demande par la suite en raison de la vente de l’immeuble, afin de ne réclamer désormais qu’une compensation monétaire pour couvrir leurs dommages-intérêts.

[4]           Les défendeurs, qu’il s’agisse des vendeurs Patricia Helen Cuthbert et Donato Tardio (les vendeurs), leurs courtiers immobiliers Tanya Jacques (la courtière) et son employeur Century 21 Altitude D.L. (Century 21) ou Me Chantal Truchon (la notaire) contestent cette réclamation.

[5]            Ils sont unanimement d’avis que les problèmes soulevés par les demandeurs ne résultent que de leur propre négligence ou insouciance. Ils plaident que ceux-ci, en tant qu’acheteurs, n’ont pas posé les gestes appropriés avant l’achat et qu’en plus, les problèmes qu’ils soulèvent sont beaucoup moins sérieux qu’ils ne le laissent croire et qu’ils auraient ainsi pu continuer leur projet, sans trop de répercussions, malgré les restrictions dans leurs titres de propriété.

[6]           Enfin, les courtiers et la notaire considèrent que si leur responsabilité est engagée d’une façon quelconque, elle ne devrait l’être que subsidiairement à celle des vendeurs.

[7]           En conséquence, les courtiers et la notaire affirment que le Tribunal devrait conclure, ultimement, en cas de condamnation des défendeurs, que ce sont les vendeurs qui doivent assumer le paiement de toutes les sommes accordées.

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LES FAITS PERTINENTS

[8]           En fonction des témoignages entendus et des pièces produites, le Tribunal considère que la preuve prépondérante révèle les éléments factuels suivants.

[9]           La demanderesse, Christine Hayes, constatant que l’une de ses amies possède en Estrie, près du Lac Memphrémagog, une résidence de villégiature qu’elle loue régulièrement par l’entremise d’une agence de location spécialisée dans le domaine, se montre très intéressée par un tel projet. Elle considère qu’il pourrait être intéressant et profitable qu’elle et son conjoint investissent dans un tel projet commercial. Cela leur permettrait d’acquérir une résidence secondaire, de l’occuper occasionnellement et d’en tirer des revenus importants. De cette façon, cette résidence se paierait par elle-même et elle deviendrait un jour un actif intéressant en vue de leur éventuelle retraite.

[10]        La demanderesse, qui travaille alors à temps plein pour le ministère du Revenu du Québec, entre en contact avec l’agence de location Hébergia avec laquelle transige son amie. Elle obtient des gestionnaires de cette agence, située à Magog, Monsieur Mario Marois et Madame Chantal Leclerc, de nombreuses explications relatives à la façon de fonctionner et aux besoins des clients locataires. Ces personnes l’informent alors qu’une clientèle est régulièrement intéressée dans la location à court ou à moyen terme de chalets de luxe pouvant accommoder une douzaine de personnes pour des périodes variant d’une journée ou deux, jusqu’à un, deux ou trois mois.

[11]        Dans le cadre des discussions avec cette agence de location, les dirigeants lui indiquent les principales caractéristiques généralement recherchées par la clientèle, les exigences de celle-ci et les meilleures manières de maximiser l’attrait de telles résidences de villégiature offertes en location à court ou moyen terme.

[12]        La demanderesse est alors convaincue que pour les besoins de son projet, il est préférable qu’elle acquiert un grand chalet comportant quatre ou cinq chambres et permettant d’accueillir une douzaine de personnes. Elle est également convaincue que pour faciliter la location, une telle résidence secondaire doit être équipée d’une table de billard, d’un spa, d’un foyer, d’un accès internet et de toutes les commodités permettant un séjour agréable et luxueux. L’accès à l’eau est un atout.

[13]        Au cours de ces discussions avec l’agence de location, en vue de la réalisation éventuelle de son projet, la demanderesse obtient des gestionnaires de celle-ci, des liens internet la dirigeant vers diverses propriétés en vente dans la région du lac Memphrémagog et qui pourraient s’avérer intéressantes pour son projet.

[14]        Parmi les propriétés mises en vente et auxquelles l’agence de location réfère la demanderesse, certaines d’entre elles font partie de la liste des immeubles que la défenderesse Century 21 met en vente et plus particulièrement l’une d’elles dont la courtière responsable est la défenderesse Tanya Jacques.

[15]        L’analyse des fiches descriptives de ces immeubles amène la demanderesse à vouloir en faire la visite de sorte que des démarches sont effectuées auprès de la courtière Tanya Jacques pour y procéder rapidement.

[16]        Une première visite doit avoir lieu le 20 février 2014, mais elle est remise, entre autres, parce que la demanderesse désire obtenir auparavant diverses précisions et informations de son agence de location et de la courtière quant à la possibilité de faire la location des lieux.

[17]        À cette époque, la demanderesse échange divers courriels, tant avec son agence de location qu’avec la courtière Tanya Jacques, soit pour fixer des visites ou pour obtenir certaines précisions relativement à l’immeuble. Des conversations téléphoniques ont également lieu, à ce moment, entre la demanderesse, la courtière et l’agence de location, particulièrement en ce qui concerne la possibilité de location de l’immeuble, la règlementation municipale à ce sujet, l’existence d’un regroupement ou d’une association de propriétaires du Domaine La Pruchière dont ferait partie l’immeuble concerné.

[18]        À la suite de ces divers échanges, particulièrement entre la demanderesse et la courtière Tanya Jacques, la demanderesse est rassurée quant à la possibilité de louer la propriété convoitée, quant au fait que l’existence d’une association de propriétaires n’a aucun impact sur son projet de location et que cette association est principalement constituée pour l’entretien des chemins, de la voie d’accès vers la plage et du quai.

[19]        La demanderesse est également informée que d’autres propriétés, sous la responsabilité de Century 21 et qui auraient pu l’intéresser, doivent être oubliées puisqu’elles se situent sur le territoire de la Ville de Magog et que cette municipalité ne permettrait pas la location régulière.[1]

[20]        Une première visite des lieux est alors fixée avec la courtière. Cette visite se tient le 1^er mars 2014. Sont alors présents les demandeurs, la courtière Tanya Jacques ainsi que les deux représentants de l’agence de location Hébergia.

[21]        Cette visite, d’une durée approximative d’une heure, permet aux demandeurs et aux représentants de l’agence de location de vérifier la propriété pièce par pièce et d’envisager les modifications et les investissements nécessaires à la réalisation du projet. Les vendeurs ne sont pas présents puisqu’ils résident alors, pour la période hivernale, en Floride.

[22]        À la suite de cette visite, la demanderesse continue ses démarches. Elle fait des vérifications elle-même auprès de la municipalité d’Ogden pour obtenir confirmation qu’il n’y a aucun obstacle dans la règlementation municipale à la réalisation de son projet de location.

[23]        Avant de faire une offre d’achat, la demanderesse obtient également des réponses à plusieurs de ses questions concernant l’état de l’immeuble. Certaines de ces réponses lui sont données directement par les vendeurs ou par l’entremise de leur représentante, la courtière Tanya Jacques.[2] Dans l’un des courriels échangés entre la demanderesse et les vendeurs,[3] ceux-ci indiquent ou font référence à des règlements, lesquels ne seront jamais transmis à la demanderesse ni par les vendeurs, par la courtière ou par la notaire. Il s’agit de règlements contenus dans un document que les vendeurs ont reçu des promoteurs lors de l’acquisition de leur propriété, soit l’Annexe 1.[4]

[24]        À cette époque également, bien qu’il en existe un depuis plusieurs années et que la courtière en a une copie en sa possession, aucun certificat de localisation n’est transmis aux demandeurs bien que son existence apparaisse sur la fiche descriptive.[5]

[25]        La visite de la propriété par les demandeurs, leurs discussions avec l’agence de location quant aux possibilités offertes par cette propriété, les renseignements obtenus de la courtière et des vendeurs ainsi que les vérifications auprès de la municipalité d’Ogden les convainquent de présenter une offre d’achat.

[26]        Le 10 mars 2014, les demandeurs signent un formulaire obligatoire de promesse d’achat préparé par la défenderesse Tanya Jacques.[6] Ce formulaire comporte, en plus des clauses habituelles, préimprimées, différents ajouts particulièrement en ce qui concerne le prix offert, certaines conditions préalables et l’inclusion de divers biens dans la vente.

[27]        Dans les jours précédant la finalisation de cette promesse d’achat, les demandeurs et la défenderesse Tanya Jacques ont divers échanges dont entre autres un courriel adressé par la demanderesse à Tanya Jacques,[7] daté du 9 mars 2014. Dans ce courriel, la demanderesse fait référence à une condition qu’elle rédige ainsi :

« Conditionnelle à l’autorisation de Revenu Québec pour exercer un autre travail à l’extérieur de Revenu Québec. »

[28]        Cette condition ne se retrouve toutefois pas dans l’offre d’achat et aucune explication n’est soumise au Tribunal quant à son absence. Son envoi par la demanderesse confirme toutefois ses dires quant aux informations données à la courtière sur son projet de location commerciale.

[29]        L’offre d’achat est suivie le 13 mars d’une contre-proposition par les vendeurs.[8] Sur le formulaire obligatoire utilisé, les vendeurs proposent des modifications en ce qui concerne le prix de vente et les exclusions.

[30]        De nouvelles contre-propositions sont échangées le 15 mars et elles sont acceptées de part et d’autre.[9] Il ressort de ces échanges que les demandeurs et les défendeurs-vendeurs s’entendent pour l’achat-vente de la propriété pour une somme de 440 000 $.

[31]        Les demandeurs font ensuite inspecter la propriété et des discussions ont lieu, en lien avec certaines choses relevées lors de cette inspection.[10] Le prix de vente est ainsi réduit à 439 000.00 $ Puisque rien ne semble empêcher la vente, les démarches sont continuées en vue de la préparation, par la notaire Me Chantal Truchon, du financement hypothécaire et de l’achat de l’immeuble. La courtière transmet, par courriel, diverses photos à la demanderesse en lui indiquant qu’en raison de la haute qualité de celles-ci « ce sera excellent pour afficher sur un site internet. »[11]

[32]        Une nouvelle visite des lieux, cette fois-ci en compagnie des vendeurs, est fixée pour le 13 avril 2014.[12]

[33]        Puisque c’est l’intention des vendeurs de quitter le Québec pour aller vivre en Ontario, ceux-ci désirent fournir et compléter, lors de cette visite, la transmission de toutes les informations relatives à l’immeuble et au fonctionnement des appareils et équipements. Lors de cette rencontre, en plus des acheteurs et des vendeurs, sont alors présents la fille des demandeurs et l’ouvrier qui doit faire les travaux d’aménagement en vue de la finalisation du projet de location de la résidence.

[34]        La demanderesse décrit cette visite en spécifiant qu’elle a été longue et que le défendeur Donato Tardio leur a transmis diverses informations quant au fonctionnement de plusieurs appareils. Il a également été question de l’installation éventuelle par les demandeurs, d’un spa et d’une table de billard. Les parties ont discuté des aménagements envisagés pour la location, de l’approvisionnement en eau et du système d’adoucisseur d’eau.

[35]        La demanderesse mentionne que le défendeur Donato Tardio lui a alors indiqué, qu’en raison de l’utilisation qu’elle entendait faire de la propriété et du grand nombre d’usagers, il lui serait fort probablement nécessaire d’ajouter fréquemment du sel dans le système d’adoucisseur d’eau. La demanderesse précise avoir discuté avec le défendeur Donato Tardio de ses intentions quant à la location de la propriété et n’avoir eu aucun commentaire de sa part quant à des restrictions à ce sujet.

[36]        La demanderesse ajoute qu’il a été spécifiquement question, avec le défendeur Donato Tardio, de l’existence de l’association des propriétaires du Domaine la Pruchière, de l’implication de celui-ci comme dirigeant de cette association, du mandat de cette association et des coûts liés à son existence et à son rôle. Elle précise que le défendeur ne l’a jamais informé de quelques restrictions que ce soit au sein de l’association quant à son projet de location ou quant aux conséquences d’un tel projet en lien avec la règlementation des lieux ou l’exercice des servitudes d’accès, de passage ou des droits de plage.

[37]        À la suite de cette visite du 13 avril 2014, le projet des demandeurs se poursuit. Il est alors convenu que l’acte de vente serait complété devant la notaire le 30 avril 2014. Entre-temps, des échanges ont lieu entre la notaire et la courtière en lien avec l’obtention des titres, d’un nouveau certificat de localisation et de la documentation appropriée pour finaliser la vente.[13]

[38]        Bien que la demanderesse ait réservé les services de la notaire défenderesse pour la préparation de l’acte de financement hypothécaire et de l’acte de vente, elle ne l’a jamais informée de son intention d’acquérir cette propriété, non seulement à titre de résidence secondaire, mais aussi dans le but d’en faire une exploitation commerciale de location à court et à moyen terme par l’entremise d’une agence de location.

[39]        Me Chantal Truchon, en vue de la finalisation des actes, dit avoir effectué ou fait effectuer par une stagiaire une recherche de titres, à distance et par internet, au bureau de la publicité des droits. Elle obtient également, des autorités municipales, les informations appropriées quant aux taxes municipales et scolaires. Elle demande aussi un nouveau certificat de localisation[14] puisque celui détenu par les vendeurs date d’environ dix ans et n’indique par la présence d’une remise.

[40]        Tel que prévu, l’acte de vente[15] est complété le 30 avril 2014. Lors de la rencontre des vendeurs et des acheteurs pour la signature, il n’est pas question, de façon spécifique, du contenu des actes de servitudes[16] dont bénéficie la propriété vendue ni des conditions ou restrictions relatives à ces servitudes.

[41]        La demanderesse affirme n’avoir jamais eu en sa possession les actes de servitude. La notaire déclare qu’elle, ou sa stagiaire, les ont consultées dans le cadre de la recherche de titres. Elle n’en a toutefois pas fait de copies et ne les a donc pas remis aux demandeurs.

[42]        Dans les jours qui suivent l’achat de la propriété, les demandeurs continuent, avec l’aide de l’agence de location, les démarches nécessaires pour la finalisation du projet.

[43]        Des sommes importantes sont alors investies pour aménager et rénover l’immeuble, acheter du mobilier permettant la location ainsi que divers équipements, dont un entre autres un spa et un foyer extérieur.[17]

[44]        Des travaux sont effectués par un ouvrier engagé par les demandeurs, mais ceux-ci participent activement à plusieurs travaux de nettoyage, de peinture, de construction, de préparation et d’aménagement des lieux.

[45]        Pendant cette période, l’agence de location continue ses démarches de mise en marché et de publicité afin d’accomplir son mandat pour la location et la gestion des lieux.

[46]        Les demandeurs envisagent alors la signature d’un contrat d’option d’achat avec l’agence de location et la demanderesse consulte même la défenderesse, Me Chantal Truchon à ce sujet.[18]

[47]        Le projet commercial des demandeurs se concrétise par une première location, à court terme, la fin de semaine du 20 juin 2014. D’autres locations sont alors envisagées la fin de semaine suivante et pour tout le mois de juillet 2014.

[48]        Dans les jours qui suivent la première location des lieux à des tiers, les demandeurs reçoivent, le 23 juin 2014, la visite de deux de leurs voisins, administrateurs de l’association des propriétaires, Messieurs Richard Brouillette et Robert Galazo. Ceux-ci viennent les rencontrer pour les informer qu’il ne leur est pas permis, par les règlements de l’association[19] et en raison des servitudes[20] qui grèvent ou avantagent leur propriété, de louer, comme ils l’ont fait et entendent faire, leur résidence.

[49]        Ces propriétaires d’autres résidences du Domaine la Pruchière leurs indiquent, en exhibant une copie d’un acte de servitude,[21] que seule une utilisation unifamiliale et résidentielle est permise et qu’il ne leur est pas autorisé d’en faire un usage commercial. Ces voisins, gestionnaires de l’association leur précisent aussi que tant les actes de servitude que les règlements de l’association ne permettent pas ce genre d’activités commerciales.

[50]        Les demandeurs sont abasourdis par cette visite et les informations qui leurs sont alors transmises. Ils n’en reviennent pas et sont désemparés. La demanderesse entreprend, sans délai, différentes démarches en vue de comprendre la situation et de déterminer de quelle façon elle et son mari peuvent y faire face.

[51]        Des échanges ont alors lieu avec Daniel Leblanc, supérieur de la courtière Tanya Jacques et gestionnaire de la défenderesse Century 21. Des contacts sont également faits avec le bureau de la défenderesse Me Chantal Truchon ainsi qu’avec Me France Charron, la notaire qui a procédé à la rédaction des actes de servitude en 1988.

[52]        La demanderesse communique aussi avec un avocat et par la suite avec les vendeurs. Elle leur fait part de la problématique suite à la visite des administrateurs du Domaine la Pruchière. Elle examine avec eux la possibilité d’une rétrocession de la propriété et du versement de certains montants en compensation des investissements faits pour le projet avorté.

[53]        À la suite de ses nombreuses démarches et vérifications, la demanderesse considère qu’il leur sera impossible de continuer l’exploitation commerciale de leur propriété parce que les embûches contractuelles sont trop sérieuses. Bien que sa notaire, Me Chantal Truchon, lui indique dans un courriel que selon elle, la seule conséquence de ces activités serait « le retrait de vos accès à la plage »[22], la demanderesse n’a pas confiance dans ces affirmations. De toute façon, elle n’entrevoit plus la possibilité d’une exploitation commerciale raisonnable de cette résidence secondaire vu toutes les embûches provenant de la règlementation (Annexe 1) et des actes de servitudes.

[54]        Lors de ses discussions avec ses vendeurs, ainsi qu’avec Century 21 et Me Truchon ainsi qu’avec les administrateurs de l’association des propriétaires et lors de ses démarches, la demanderesse examine différentes possibilités pour régler le problème, dont celles de résilier la vente, remettre l’immeuble en vente et mettre un terme à son projet commercial.

[55]        Des échanges qu’elle a, par courriel, avec les vendeurs, il en résulte que ceux-ci n’acceptent pas « un renversement de la vente ».[23]

[56]        Les discussions et échanges qu’elle a aussi avec le directeur de Century 21, Daniel Leblanc, quant à la possibilité d’une compensation monétaire et d’une remise en vente de l’immeuble sans commission ne mènent à rien. Les courtiers considèrent n’avoir aucune responsabilité dans les problèmes éprouvés par les demandeurs. Ils sont aussi d’avis qu’il n’est pas approprié qu’ils participent gratuitement à la remise en vente de l’immeuble.

[57]        Les démarches auprès des représentants de l’association des propriétaires ont pour conséquence que ceux-ci acceptent, temporairement, une certaine activité de location pourvu qu’elle soit restreinte. Il n’est toutefois pas question de permettre la location à court terme ou de manière commerciale.

[58]        La demanderesse décide alors, sans délai, de réduire l’offre de location de sa propriété.[24] Elle agit aussi pour la mise en vente rapide de la propriété par une nouvelle agence immobilière.

[59]        En raison du marché de l’immobilier à cette époque et malgré les nombreux investissements ainsi que les améliorations et aménagements faits dans l’immeuble, entre autres par l’ajout de mobilier neuf, les demandeurs acceptent, de mettre en vente leur propriété à un prix de 475 000 $.

[60]        Un peu moins d’un an après avoir été informés des restrictions soulevées par l’association des propriétaires et environ treize mois après avoir acquis la propriété, les demandeurs la revendent, à des tiers, pour une somme de 450 000 $ soit 420 000 $ pour l’immeuble et 30 000 $ pour tout le mobilier[25].

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La réclamation des demandeurs

[61]        Dans un premier temps, lors de la signification de leur requête introductive d’instance initiale, les demandeurs, en plus de réclamer l’annulation de la vente, requièrent que tous les défendeurs soient condamnés « in solidum » à leur verser une somme de 132 334,52 $ répartie ainsi :

1.    Dépenses associées à l’achat de la propriété afin de la louer comme chalet à court terme :

-       Assurances                                                                                    1 118,13 $

-       Dépenses courantes                                                                    7 952,42 $

-       Hypothèque                                                                                14 732,61 $

-       Meubles et accessoires                                                            48 344,42 $

-       Notaire                                                                                            1 098,00 $

-       Taxes                                                                                              7 441,16 $

-       Travaux                                                                                        11 647,78 $

Total :                                                                                                           92 334,52 $

2.    Perte de revenus de location :                                                              10 000,00 $

3.    Troubles, ennuis et inconvénients :                                                      30 000,00 $

Grand total :                                                                                  132 334,52 $

[62]        Par la suite, après avoir réussi à vendre la propriété, les demandeurs modifient leur requête introductive d’instance pour retirer la demande d’annulation de la vente et ajuster leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de tous les défendeurs.

[63]        La nouvelle réclamation se détaille désormais ainsi :

1.    Les dépenses associées à l’achat de la propriété afin de la louer comme chalet à court terme :

-       Assurances                                                                        1 624,99 $

-       Dépenses courantes                                                     12 581,53 $

-       Hypothèque                                                                    25 095,85 $

-       Pénalité hypothécaire                                                       3 393,98 $

-       Meubles et accessoires                                                48 344,42 $

-       Notaire                                                                                1 748,00 $

-       Taxes                                                                                  8 695,92 $

-       Travaux                                                                            11 647,78 $

-       Courtage immobilier                                                      15 521,63 $

-       Frais de déplacement                                                      7 359,72 $

Total :                                                                                  136 013,82 $

2.    Perte de revenus de location :                                             10 000,00 $

3.    Troubles ennuis et inconvénients :                                     30 000,00 $

Grand total :                                                                        176 013,82 $

[64]        Lors de son témoignage, la demanderesse précise que la réclamation de 30 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients est fondée sur les nombreux travaux et les démarches effectués par elle et son conjoint suite à l’achat de la propriété pour la rénover. Elle précise qu’ils ont, ensemble, fait des travaux de peinture, de réparation et d’entretien d’un balcon, qu’ils ont fait de nombreuses démarches pour l’achat, le montage et l’installation de nouveaux meubles, qu’ils ont travaillé assidûment à nettoyer la propriété, à installer de nouvelles moulures et aménager de nouveaux services tels un foyer extérieur et un spa.

[65]        La demanderesse affirme également, qu’en raison de toutes les démarches qu’elle a dû effectuées, tant avant qu’après qu’elle soit informée des restrictions affectant l’immeuble, elle a été soumise à un stress considérable. Elle ajoute avoir souffert d’insomnie et avoir éprouvé toutes sortes d’inconvénients en raison des difficultés financières que ce projet leur a occasionnées. Elle déclare ressentir encore aujourd’hui de telles difficultés puisqu’elle et son mari traînent une dette auprès de leur institution financière d’une somme approximative de 60 000 $. Cet endettement résulte des investissements faits dans la propriété et pour lesquels ils n’ont pas été en mesure d’obtenir le remboursement complet lors de la vente de l’immeuble.

*    *    *

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

[66]        En fonction de la preuve présentée par chacune des parties et en lien avec les arguments tant verbaux qu’écrits soumis lors de l’audition et qui ont été présentés, soit dans les actes de procédure ou dans les plaidoiries, le Tribunal constate les éléments suivants quant aux positions respectives des parties.

Les demandeurs

[67]        Les demandeurs plaident que leurs vendeurs ainsi que les courtiers qui les représentaient étaient, dès le début des discussions, informés de leurs intentions spécifiques et du projet envisagé pour lequel ils projetaient l’achat de la propriété.

[68]        Les demandeurs affirment que la courtière Tanya Jacques, dès le début de leurs démarches, savait précisément qu’ils avaient l’intention d’investir en vue d’une exploitation commerciale de cette résidence secondaire. Les demandeurs considèrent en conséquence que les vendeurs et la courtière avaient une obligation spécifique de révéler, sans réticences ni restrictions, toutes les conditions relatives à l’usage de la propriété, de ses voies d’accès et de la plage.

[69]        Les demandeurs plaident qu’il était de la responsabilité des vendeurs et de la courtière, non seulement de leur transmettre copie des actes de servitude, mais également de leur souligner l’existence de conditions relatives aux bénéficies découlant de ces servitudes.

[70]        Les demandeurs précisent que leur notaire, même si elle n’avait pas été informée de leur projet commercial, avait aussi l’obligation, dans le cadre de sa recherche de titres et en raison de son obligation de conseil, de les aviser que les servitudes, qui leur accordaient des droits d’accès, étaient sujettes au respect de certaines conditions.

[71]        Les demandeurs ajoutent qu’ils n’auraient jamais acheté la propriété si les limitations auxquelles celle-ci était sujette leur avaient été dévoilées et qu’ils ont ainsi le droit de réclamer les dommages-intérêts qui résultent de l’impossibilité à laquelle ils ont fait face de poursuivre leurs opérations commerciales.

[72]        Les demandeurs affirment que leurs vendeurs et leur notaire sont responsables contractuellement envers eux alors que les courtiers le sont de manière extracontractuelle.

[73]        C’est pourquoi les demandeurs concluent qu’ils sont en droit d’exiger, de manière « in solidum », à l’encontre des trois groupes de défendeurs, une condamnation à des dommages-intérêts puisque ceux-ci ont commis des fautes ou été négligents envers eux.

Les vendeurs

[74]        Les vendeurs plaident qu’ils n’ont rien caché aux demandeurs dans le cadre des négociations et des représentations relatives à la vente de l’immeuble. Ils affirment que les servitudes qui accordent des droits de passage ou d’utilisation en faveur de l’immeuble ont été publiées et qu’ainsi elles sont présumées connues des demandeurs. Ils ajoutent que ces servitudes établissent clairement certaines limitations et qu’avant d’acheter, les demandeurs n’ont pas fait une analyse adéquate de celles-ci et n’ont pas demandé que leur acquisition soit conditionnelle à la possibilité d’exercer le commerce qu’ils entendaient faire avec l’immeuble.

[75]        De plus, les vendeurs plaident que les règlements (Annexe 1) de l’association et les servitudes[26] en faveur de la propriété n’empêchent aucunement la location de la résidence.[27]

[76]        Les vendeurs considèrent que les demandeurs auraient dû contester les limitations que les représentants de l’association des propriétaires voulaient leur imposer quant à l’usage de leur résidence, d’autant que la location de certaines des autres résidences, sur le Domaine la Pruchière, s’effectuait depuis plusieurs années, l’ayant eux-mêmes fait, peu de temps avant de vendre l’immeuble.

[77]        Enfin, les vendeurs affirment que la réclamation des demandeurs est grossièrement exagérée, que ceux-ci n’ont pas minimisé leurs dommages et que de toute façon, s’il y a une responsabilité quelconque des défendeurs envers les demandeurs, leur proportion de cette responsabilité, en fonction de celles des autres défendeurs, devrait être nulle.

Me Chantal Truchon, notaire

[78]        Me Chantal Truchon plaide d’abord que rien dans les actes de servitudes relatives aux droits de passage et de plage ni dans les règlements de l’association des propriétaires du Domaine la Pruchière n’interdit la location des résidences.

[79]        Me Truchon affirme que, n’ayant jamais été informée par les demandeurs de leur intention spécifique d’utiliser leur résidence secondaire à des fins commerciales ni même à des fins de location, ceux-ci ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir vérifié si de tels usages étaient permis soit par la règlementation municipale, par les règlements internes de l’association des propriétaires ou par les actes de servitudes.

[80]        De plus, la notaire plaide que le non-respect des conditions qui apparaissent aux servitudes de passage et de plage n’a pas pour conséquences d’empêcher les activités de location envisagées par les demandeurs. Ce non-respect ne ferait que provoquer l’extinction des servitudes de passage et d’accès au lac et rien d’autre.

[81]        En conséquence, selon les arguments soulevés par cette défenderesse, il était encore possible pour les demandeurs de louer la propriété, même s’ils perdaient l’accès au lac, puisque cet accès n’était pas une considération essentielle de l’achat alors que la location était la véritable considération.

[82]        La notaire plaide aussi qu’il était de la responsabilité des demandeurs de mitiger leurs dommages, ce qu’ils n’ont pas fait.

[83]        De plus, la défenderesse Me Truchon considère que les seuls dommages directs qui pourraient résulter de l’existence des conditions dans la servitude sont ceux qui découlent de la perte d’accès à la plage et que le reste de la réclamation constitue des dommages exagérés ou indirects.

[84]        Enfin, la notaire plaide que les demandeurs sont responsables de leur propre malheur puisqu’ils n’auraient pas fait de vérifications suffisantes de la réglementation et des servitudes, avant l’offre d’achat et qu’ils ne l’ont pas consultée à ce sujet et qu’ils ont fait preuve d’insouciance.

[85]        La défenderesse Me Truchon est aussi d’avis que s’il y a une responsabilité à être attribuée à d’autres parties qu’aux demandeurs, elle doit l’être principalement aux vendeurs qui les auraient induits en erreur, à la courtière qui connaissait leur projet, mais ne les a pas alertés, et sûrement pas à elle-même qui n’aurait commis aucune faute ou n’aurait commis aucune négligence.

Les courtiers immobiliers Tanya Jacques et Century 21

[86]        Ces défenderesses plaident que malgré l’existence de restrictions dans les servitudes de passage[28] et d’accès à la plage et dans la réglementation (Annexe 1)[29], rien n’empêche la location des résidences du Domaine la Pruchière.

[87]        Quoi qu’il en soit, ces défenderesses sont d’avis que, même si les actes de servitudes prohibent la location, la seule conséquence pour les demandeurs et leurs éventuels locataires est l’empêchement d’accéder au lac. Les défenderesses considèrent que les demandeurs, n’ayant pas indiqué que l’accès au lac constituait un critère essentiel dans la recherche d’une propriété, ne peuvent se plaindre de la perte d’un tel accès.

[88]        De plus, les courtiers plaident que les demandeurs sont présumés avoir pris connaissance des actes de servitude grevant leur propriété puisque ceux-ci étaient publiés (art. 2943 C.c.Q.) et que l’existence de ces servitudes apparaissant au certificat de localisation, les demandeurs auraient dû en faire la vérification et s’assurer que l’utilisation qu’ils entendaient faire de leur résidence était permise.

[89]        Les courtiers considèrent donc qu’ils n’ont commis aucune faute et qu’ils ont fourni aux demandeurs toute l’information disponible. Ils affirment que les règles de l’art ou les usages liés à la pratique du courtage immobilier n’ont pas été suffisamment prouvés et que les demandeurs, ayant le fardeau de preuve, ne s’en sont pas déchargés.

[90]        Les courtiers ajoutent qu’ils n’ont pas été adéquatement informés par les demandeurs de leur projet d’usage commercial de leur résidence secondaire, mais qu’ils ont, malgré tout, fait les vérifications adéquates pour s’assurer que la location était permise par la règlementation.

[91]        En résumé, les courtiers plaident que la location de la résidence était permise, que de toute façon ils ont transmis tous les documents utiles aux demandeurs et que ceux-ci ont négligé d’en faire une analyse adéquate. Les courtiers ajoutent qu’ils n’ont pas eux-mêmes l’obligation d’analyser le contenu des titres de propriété ni l’étendue des restrictions ou des servitudes qui grèvent la propriété puisque cela concerne plutôt le travail d’un notaire.

[92]        Les courtiers affirment aussi que l’obligation primaire d’information envers les demandeurs repose sur les épaules des vendeurs, que ceux-ci connaissaient ou étaient présumés connaître les limitations dans l’usage de leur propriété et qu’en conséquence, c’est à eux que la responsabilité peut incomber.

[93]        De plus, les courtiers précisent que la notaire avait la responsabilité de l’analyse des titres et que c’est sur elle que repose l’obligation d’informer les demandeurs des restrictions.

[94]        Les courtiers concluent donc qu’ils n’ont aucune responsabilité envers les demandeurs. De plus, ils affirment que les dommages réclamés sont grossièrement exagérés et que la majorité, sinon l’ensemble de ceux-ci, sont des dommages indirects.

                   *   *    *

[95]        Le Tribunal constate qu’au moins un élément fait l’unanimité autant chez la partie demanderesse que chez les parties défenderesses. Aucune d’elles ne considère être responsable de l’échec du projet commercial des demandeurs. Toutes les parties, tant en demande qu’en défense, sont d’avis que la responsabilité n’est pas la leur, mais plutôt celle de l’une ou l’autre ou de l’ensemble des autres parties impliquées dans les démarches qui ont mené à l’achat-vente de la résidence des défendeurs.

[96]        Les demandeurs reprochent des fautes ou négligences à chacune des parties défenderesses.

[97]        Les vendeurs sont d’avis que leurs acheteurs, leurs courtiers et la notaire ont été négligents.

[98]        La notaire considère que ses clients, les acheteurs, ont été négligents. Elle est également d’avis que la courtière et les vendeurs n’ont pas agi correctement.

[99]        Enfin, les courtiers considèrent que les demandeurs sont responsables de leur propre malheur et que la notaire ainsi que les vendeurs ont aussi commis des fautes qui devraient entraîner leur responsabilité.

*   *    *

[100]     De l’ensemble de ces représentations et de la preuve présentée, le Tribunal considère, comme il l’a d’ailleurs exprimé aux parties lors de l’audition, que chacune d’elles, pour divers motifs, a une responsabilité dans les événements qui se sont produits, dans les conséquences malheureuses qui en ont résulté ainsi que dans les dommages que ces événements ont provoqués.

[101]     Le Tribunal, en somme, est d’accord avec l’ensemble des parties que l’une et l’autre d’entre elles ont agi avec une certaine négligence et qu’elles n’ont pas porté toute l’attention et la prudence nécessaire permettant d’éviter la situation dans laquelle les demandeurs se sont retrouvés. Par voie de conséquence, le Tribunal est ainsi amené à conclure à une responsabilité partagée et conjointe de toutes et chacune.

[102]     De plus et pour les motifs qui suivent le Tribunal considère que cette responsabilité, qui ne peut être qu’ « in solidum » vu la nature différente de chaque lien juridique entre les parties, est d’égale importance et doit ainsi être également répartie entre tous les acteurs de ce cauchemar.

*    *    *

LES OBLIGATIONS ET RÈGLES DE RESPONSABILITÉ APPLICABLES À CHACUNE DES PARTIES

[103]     L’ensemble des dispositions du Code civil du Québec, des lois et règlements régissant l’exercice des professions de notaire et d’agent ou courtier immobilier ainsi que l’interprétation de ces dispositions par l’ensemble des tribunaux québécois, permettent de considérer que les règles suivantes sur la responsabilité  s’appliquent aux parties impliquées dans ce litige.

L’acheteur d’un immeuble

[104]     Les obligations d’un acheteur sont prévues aux articles 1734 et ss. du C.c.Q. En plus de prendre livraison du bien et d’en payer le prix, l’acheteur ne peut, dans le cadre des démarches qu’il effectue en vue d’acheter un immeuble, se fermer les yeux ni être négligent dans les vérifications relatives à la destination qu’il veut donner au bien acheté ni aux limitations conventionnelles et légales qui peuvent affecter ce bien.  

[105]     Les dispositions de l’article 2943 C.c.Q. précisent qu’un droit inscrit sur les registres à l’égard d’un bien est présumé connu de celui qui l’acquiert. Cette présomption n’est toutefois pas absolue et elle peut être renversée.

Le vendeur d’un immeuble

[106]     L’article 1716 du C.c.Q. précise de façon générale les principales obligations d’un vendeur. Il y est prévu ce qui suit :

« 1716 Le Vendeur est tenu de livrer le bien et d’en garantir le droit de propriété et la qualité.

Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. »

[107]     Les dispositions des articles suivants du Code civil du Québec décrivent ces diverses obligations. Plus précisément en ce qui concerne la garantie du droit de propriété, il est prévu à l’article 1723 C.c.Q. que le vendeur est tenu de garantir que le bien est libre de tout droit, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente.

[108]     À l’article 1725 C.c.Q., il est indiqué que le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation ou limitation de droit public qui grève le bien et qui échappe au droit commun de la propriété. Il y est également mentionné que cette garantie n’entre en ligne de compte que si les limitations n’ont pas été dénoncées à l’acheteur lors de la vente ou si un acheteur prudent ou diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou parce qu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits.

[109]     À ces règles, prévoyant de façon spécifique les liens juridiques entre un acheteur et un vendeur, doivent s’ajouter celles qui gèrent toutes relations entre des cocontractants, particulièrement celles qui précisent les données relatives à la qualité et au vice du consentement. Ces principales règles se trouvent aux articles 1398 et ss. du C.c.Q.

[110]     De plus, l’obligation de renseignement des cocontractants à laquelle fait référence l’honorable juge Gonthier de la Cour suprême dans l’arrêt Banque de Montréal c. Bail Ltée[30] et qui est reprise par la Cour d’appel dans l’arrêt Procureure générale du Québec c. Consortium Ad Hoc Katz et al[31] doit également servir dans l’analyse des responsabilités respectives du vendeur et de l’acheteur.

 

Les courtiers ou agents immobiliers

[111]     Dans le présent dossier, ce sont les vendeurs qui donnent mandat aux courtiers immobiliers et non les acheteurs, comme cela peut parfois se produire. Il n’y a aucun lien contractuel entre les courtiers et les acheteurs. Le lien contractuel existe plutôt entre les vendeurs qui donnent mandat et les courtiers.

[112]     Des règles, édictées dans le Code de déontologie des courtiers[32] et la Loi sur le courtage immobilier[33] précisent leurs obligations en plus des dispositions générales du C.c.Q. qui régissent le mandat.[34]

[113]     Il en résulte que la responsabilité que peut avoir un agent ou un courtier immobilier envers l’acheteur est une responsabilité extracontractuelle. Celle-ci doit donc être régie, tant en ce qui concerne son application que ses conséquences par les règles habituelles de la responsabilité extracontractuelle.

[114]     Il est bien reconnu qu’un agent ou courtier immobilier n’a qu’une obligation de moyens. Il doit toutefois faire les vérifications adéquates quant aux informations qui lui sont fournies par son mandataire, le vendeur et il ne peut se contenter de transmettre des informations sans en avoir fait une certaine vérification.

[115]     Le courtier, informé des besoins ou intentions spécifiques d’un acheteur, se doit de s’assurer que l’immeuble concerné et la règlementation qui s’y applique permettent de satisfaire ces besoins ou intentions. Il ne doit pas faire de représentations qui s’avèrent inexactes surtout si celles-ci concernent un aspect essentiel pour les acheteurs.

Le notaire

[116]     Il existe une relation contractuelle entre un notaire et celui qui retient ses services. Les obligations d’un notaire sont elles aussi  essentiellement fondées sur une obligation de moyens. Toutefois, dans certains cas, particulièrement en ce qui concerne les vérifications qui doivent être effectuées des titres de propriété, le notaire a presque une obligation de résultat.

[117]      De par sa fonction de conseiller juridique, le notaire se doit de protéger les intérêts de ses clients et s’assurer qu’ils sont adéquatement informés dans le cadre des transactions pour lesquelles ceux-ci demandent conseil. La Loi sur le notariat[35] et Le Code de déontologie des notaires [36] ainsi que les normes de pratique sont des éléments qui permettent d’analyser la responsabilité contractuelle du notaire.

[118]     Lorsque des limitations existent ou lorsque des droits sont accordés en lien avec les immeubles, il est de la responsabilité du notaire de s’assurer, dans le cadre de sa recherche de titres, que l’acheteur est conscient de ces limitations ou des conditions attachées à l’utilisation de droits accordés par des servitudes.

*    *    *

ANALYSE ET DISCUSSION

[119]     De l’ensemble de la preuve présentée par toutes les parties et en fonction de ce que le Tribunal considère être les éléments qui ont été prouvés par prépondérance de preuve, particulièrement dans les cas où il y a des contradictions entre les versions des différentes parties, les constats suivants peuvent être faits.

Les intentions des demandeurs et leur connaissance par les vendeurs et la courtière

[120]     Les demandeurs avaient clairement un projet d’exploiter, de manière commerciale, la résidence secondaire qu’ils voulaient acquérir. L’ensemble des démarches faites, ainsi que les vérifications et les investissements envisagés et ensuite réalisés, démontrent sans aucun doute une telle intention.

[121]     Cette intention était connue des courtiers représentant le vendeur avant la signature de l’offre de l’achat et son acceptation. De plus, avant que la transaction finale ne soit conclue par la signature de l’acte de vente, les vendeurs ont également été informés des intentions des demandeurs et ont été témoins ou informés de plusieurs démarches faites par ceux-ci en ce sens.

[122]     Les défendeurs, Donato Tardio et Tanya Jacques ne peuvent invoquer leur ignorance de ces intentions claires des demandeurs et le Tribunal ne croit pas leurs explications qui voudraient lui faire croire le contraire.

[123]     La seule partie qui n’a pas été informée, avant la signature du contrat de vente, des intentions des demandeurs, est la notaire. Celle-ci n’en a eu connaissance, d’abord de façon incomplète, que quelques semaines après la signature de l’acte de vente et de façon plus précise dans la dernière semaine du mois de juin 2014 après que les administrateurs du Domaine la Pruchière eurent informé les demandeurs des restrictions relatives à la location et l’exploitation commerciale de leur résidence et que la demanderesse l’ait contactée à ce sujet.

[124]     Les vendeurs savaient très bien que les demandeurs désiraient faire la location de leur résidence secondaire. De plus, ceux-ci, particulièrement Donato Tardio, ne pouvaient ignorer, après la visite des lieux le 13 avril 2014, en présence des acheteurs et de l’entrepreneur qui devait faire les rénovations, qu’il s’agissait d’un projet comportant une opération locative d’importance bien plus que d’une location occasionnelle ou d’assez longue durée telle qu’ils l’avaient fait eux-mêmes au cours des dernières années.

[125]     Quant à la courtière, l’ensemble des événements démontre aussi clairement, malgré ses dénégations à ce sujet, que dès le départ les demandeurs entendaient exploiter très activement et de façon commerciale leur résidence secondaire et qu’elle en était consciente et informée.

[126]     La première visite en compagnie des agents de location de la firme Hébergia, connus dans la région de Magog de façon générale et par Tanya Jacques professionnellement bien que non personnellement, ne pouvait que confirmer ce projet. De plus, les questionnements et interrogations, les démarches envisagées et débutées par les demandeurs pour l’aménagement des lieux en sa présence, illustrent clairement leur projet, leurs objectifs et leurs intentions.

[127]     Le fait que la courtière elle-même leur ait indiqué que certaines des propriétés, pour lesquelles elle avait un mandat de vente, ne pouvaient être intéressantes parce que la Municipalité de Magog ne permettait pas la location, confirme jusqu’à un certain point cette connaissance et l’importance du projet.

[128]     Le courriel[37] adressé, la veille de l’offre d’achat préparée par la courtière et complétée par les demandeurs, par lequel ceux-ci désiraient qu’une condition, permettant à la demanderesse d’exercer un autre emploi, soit ajoutée à l’offre, est également un élément confirmatif en ce sens. Ce document illustre que le projet a été discuté avec la courtière et que celle-ci ne pouvait ignorer les intentions des demandeurs.

[129]     Le fait que la première visite de la propriété ait été reportée, entre autres, pour permettre à la demanderesse de continuer ses démarches et vérifications relatives à la location possible de l’immeuble, confirme également les intentions des demandeurs et la connaissance qu’en avait la courtière. Enfin, les indications de la courtière quant à la qualité des photos en prévision d’un site internet, sont aussi un autre élément révélateur de sa connaissance du projet commercial.

[130]     Le Tribunal n’a aucune hésitation, malgré les versions contradictoires de la demanderesse Christine Hayes et de la défenderesse Tanya Jacques, à croire la version de la demanderesse. Le témoignage de celle-ci est clair, précis et appuyé par la documentation produite au dossier.

[131]     Le témoignage de la défenderesse Tanya Jacques, ses explications incertaines quant à certains documents qui lui ont été exhibés, ses affirmations quant aux motifs de la présence au dossier des agents de location, minent sa crédibilité. Il en résulte que le Tribunal ne la croit aucunement lorsqu’elle affirme qu’elle pensait que les demandeurs allaient faire une location occasionnelle de leur propriété, qu’ils l’occuperaient principalement eux-mêmes comme résidence secondaire et que l’agence de location ne serait pas très présente dans la gestion du projet.

Les fautes de la courtière

[132]     Cette connaissance précise qu’avait la courtière du projet des demandeurs, les questions spécifiques de ceux-ci, en lien avec leur projet, particulièrement quant à la possibilité de faire de la location, auraient dû amener la défenderesse Tanya Jacques à être beaucoup plus prudente dans les vérifications faites auprès de ses clients, les vendeurs. Elle aurait dû s’assurer que non seulement la location était permise par les règlements municipaux, mais que rien, dans les règlements de l’association des propriétaires du Domaine la Pruchière dont faisaient partie les vendeurs, ni dans les actes de servitude accordant à la propriété des vendeurs des droits d’accès à la plage et au quai, ne limitaient cette possibilité d’une location non seulement occasionnelle, mais commerciale sur une haute échelle, comme désiraient, de toute évidence, faire les demandeurs.

Les fautes des vendeurs

[133]     D’autre part, les vendeurs ont eux aussi été négligents ou insouciants en ne respectant pas les obligations auxquelles ils s’étaient engagés en acquérant eux-mêmes la propriété avant d’y construire un immeuble.

[134]     Il est précisément indiqué dans le contrat d’achat de la défenderesse Patricia Helen Cuthbert[38] que des règlements, décrits comme étant l’Annexe 1, s’appliquent au Domaine la Pruchière et qu’elle doit s’assurer que toute personne à qui elle vendrait la propriété ultérieurement en serait informée. Cette disposition de l’acte d’acquisition, ainsi que les règlements eux-mêmes ne semblent pas avoir été transmis lorsqu’elle fait la donation d’une partie de la propriété à son conjoint Donato Tardio. De plus, d’aucune façon, il ne semble que ces règlements[39] n’ont été dénoncés ou mentionnés aux demandeurs.

[135]     L’Annexe 1 dont il est question dans le contrat d’achat de Patricia Helen Cuthbert[40] aurait dû être mentionnée dans le contrat de courtage[41], dans la déclaration du vendeur[42] et dans la fiche descriptive[43]. Les restrictions qui s’attachent à l’exercice des servitudes de passage et d’accès à la plage auraient également dû être plus spécifiquement indiquées tant par les vendeurs et leur courtière immobilière, même si ces conditions apparaissent dans un acte publié au registre des droits[44].

[136]     Il y a une distinction qui doit être faite entre une servitude qui affecte un lot et une servitude qui avantage plutôt un lot pour son bénéfice. Il y a également des distinctions qui doivent être faites lorsque des servitudes sont consenties, mais que leur exercice peut s’éteindre ou être restreint si certains usages de la propriété ne sont pas respectés comme dans le présent cas.

[137]     Dans le présent dossier, puisque les vendeurs et leur courtière savaient ou ne pouvaient ignorer les intentions des demandeurs et puisqu’ils devaient avoir une connaissance des restrictions conventionnelles concernant l’usage des lieux ainsi que des risques de perdre les accès à la plage en cas de non-respect des servitudes, ils ont fait preuve de réticences et de négligence envers les demandeurs. En raison de cette non-divulgation des servitudes et règlements, ils doivent assumer une part de responsabilité dans l’échec subi par les demandeurs pour la réalisation de leur projet de location commerciale.

[138]     Les vendeurs témoignent qu’ils ne connaissaient pas ou n’avaient pas un très bon souvenir du contenu de l’Annexe 1 et des actes de servitude puisqu’ils n’y avaient jamais référés suite à l’achat en 2002 et à la donation en 2003. Cela ne peut être un moyen de défense efficace. Peut-être étaient-ils de bonne foi, mais ils ne peuvent invoquer leur ignorance du contenu des limitations de leur titre.

[139]     De plus, Donato Tardio, en tant qu’administrateur de l’association, avait une responsabilité de gestion. D’ailleurs selon le témoignage de son co-gestionnaire Richard Brouillette, des vérifications et recherches auraient été faites en 2012 par Donato Tardio dans les actes de propriété et de servitudes en raison de troubles avec l’un des autres propriétaires du Domaine la Pruchière.

Les fautes des acheteurs

[140]     En raison de la publication au registre foncier des servitudes d’accès et de plage et du travail d’analyse des titres que leur notaire, la défenderesse Me Chantal Truchon, devait effectuer, les demandeurs auraient dû, en principe, avant de compléter l’achat de la propriété, être mieux informés des restrictions qui affectaient leur immeuble et des conséquences que pouvait avoir sur les droits d’accès et de plage, l’utilisation commerciale qu’ils avaient l’intention de faire de leur propriété.

[141]     Les demandeurs ont agi avec prudence en posant des questions spécifiques à la courtière et aux vendeurs quant à la possibilité de louer l’immeuble. Leur projet était évident, ne pouvait être ignoré par les vendeurs et leur courtière et les représentations faites par ceux-ci quant à la possibilité de louer sans restriction les ont induits en erreur.

[142]     Dans une situation idéale, si les demandeurs avaient eux-mêmes pris le temps de lire les actes de servitude ou si leur notaire avait fait sa recherche de titres de façon adéquate et leur avait donné les indications appropriées précisant que certains de leurs droits d’accès et de plage étaient sujets à des conditions, le Tribunal pourrait considérer qu’ils ont eux-mêmes été négligents.

[143]     Dans le présent cas, il faut considérer que les demandeurs ont fait à peu près toutes les vérifications qu’ils leur étaient possible de faire avant d’acheter. Ils ont dévoilé leurs intentions à la courtière, en ont parlé avec les vendeurs, ont vérifié auprès des autorités municipales et ont requis une recherche de titres.

[144]     Toutefois, il aurait été plus prudent qu’ils indiquent que leur offre était conditionnelle à la location commerciale et qu’ils avisent spécifiquement leur notaire de leur projet.

[145]     De plus, ayant été avisé de l’existence d’une association et de règlements, ils auraient dû exiger plus de détails et une copie de ces règlements même si leur notaire avait l’obligation de les informer suite à sa recherche de titre.

[146]     Quoi qu’il en soit, les vendeurs et la courtière ne les ont pas alertés quant aux règlements et aux conditions imposées dans les servitudes d’accès et de plage. Au contraire, ces défendeurs leur ont clairement indiqué que la location était permise. C’était pourtant évident que la location envisagée par les demandeurs n’était aucunement occasionnelle, mais plutôt une entreprise commerciale, répétitive, régulière et avec un but fortement lucratif. Une telle activité commerciale allait à l’encontre de la règlementation et des servitudes.

 

Les fautes de la notaire

[147]     Les demandeurs avaient raison de se fier aux représentations qui leur ont été faites par les vendeurs et leur courtière. Ils avaient également raison de considérer que si un problème quelconque dans leurs titres ou si des restrictions existaient dans l’utilisation des droits qui leur étaient conférés, ils en seraient informés par les vendeurs initialement, ou leur courtière ou encore par leur notaire, quand bien même celle-ci n’avait pas tous les détails relatifs à l’exploitation commerciale qu’ils envisageaient pour leur résidence secondaire.

[148]     Les explications données par la notaire, ou plutôt l’absence d’explications cohérentes et crédibles de celle-ci, quant à la vérification qu’elle a faite des titres ou qu’elle a fait faire par sa stagiaire ainsi que celles données quant à la connaissance qu’elle aurait dû avoir des conditions limitant ou pouvant limiter l’exercice des droits d’accès à la plage convainquent le Tribunal que cette professionnelle, qui avaient des obligations de conseil envers ses clients les demandeurs, n’a pas accompli son travail de façon adéquate.

[149]     La notaire aurait dû, avant la lecture de l’acte, ou à tout le moins au moment de la lecture de celui-ci, lorsqu’il a été question des servitudes, donner des précisions quant auxdites servitudes et surtout quant à leurs limitations.

[150]     Il est important de noter qu’il s’agit d’une propriété qui, bien qu’elle ne soit pas en bordure du Lac Memphrémagog, s’y trouve à proximité et que, pour de telles résidences secondaires, l’accès au lac, à la plage et à un quai, est de toute évidence un élément fort important tant en ce qui concerne la jouissance des lieux que la valeur de la propriété.

[151]     La notaire défenderesse n’avait au dossier aucune copie des actes de servitude et n’en a ainsi pas remis d’exemplaire à ses clients, les demandeurs.

[152]     La notaire France Charron, celle qui a rédigé les actes de servitude au départ, et qui a une longue expérience notariale, précise, lors de son témoignage, qu’il existe une pratique reconnue que dans le cas où il existe des servitudes, le notaire instrumentant doit y référer lors de la lecture des actes.

[153]     Elle a également précisé qu’en matière de servitudes de passage ou de vue, s’il existe certaines particularités quant à celles-ci, le notaire doit y référer de façon plus spécifique dans les actes en précisant un peu plus la nature de ces particularités et en faisant également référence aux restrictions ou conditions relatives à ces servitudes.

[154]     Me Charron a également mentionné que dans le cadre d’une recherche de titres, lorsqu’il est fait mention d’actes de servitude, les normes de pratique exigent d’aller lire les actes et de s’assurer de la teneur des servitudes et de noter les particularités qui les concernent.

[155]     Ces recherches de titres, qui se font maintenant en ligne, permettent ensuite au notaire de procéder à l’impression des copies d’actes qu’il n’a pas déjà en sa possession.

[156]     Le Tribunal est convaincu, de par la nature du témoignage de la défenderesse Me Chantal Truchon, ainsi qu’en raison des explications peu crédibles qu’elle a données relativement à la recherche de titres qu’elle aurait faite ou fait faire par sa stagiaire et vu l’absence de copies des actes de servitudes, que cette défenderesse ou sa stagiaire n’ont pas porté une attention suffisante aux limitations qui restreignaient l’exercice des servitudes qui avantageaient la propriété des demandeurs.

[157]     En conséquence, la notaire n’a pas fait cette recherche de titres de façon adéquate, et elle n’a pas été en mesure de donner l’information suffisante et complète aux demandeurs quant aux restrictions dans l’usage permis des lieux.

[158]     Le Tribunal considère que puisque le certificat de localisation[45] récemment obtenu ne fait que référence à des actes, sans plus de détails, quant aux limitations relatives aux servitudes, la notaire qui a fait la recherche de titres ne pouvait se contenter de ces indications dans les conseils qu’elle devrait offrir à ses clients. Le certificat de localisation n’était pas suffisamment spécifique et le Tribunal est d’avis que la notaire défenderesse devait fournir une copie des servitudes à ses clients et leur indiquer précisément les restrictions dans leurs droits d’accès et droits de plage.

[159]     De plus, dans sa recherche de titres, Me Truchon aurait dû constater que les vendeurs avaient l’obligation de transmettre aux acheteurs « l’Annexe 1 » qui comportait certains règlements relatifs à l’association des propriétaires du Domaine la Pruchière. La notaire mentionne, lors de son témoignage, qu’elle n’a pas demandé cette Annexe 1, n’en a pas obtenu copie, n’en a pas informé ses clients les acheteurs malgré les indications spécifiques dans l’acte d’achat de Patricia Helen Cutbert.[46]

[160]     Dans le cadre de contre-interrogatoire, Me Truchon affirme qu’elle savait, au moment de la signature de l’acte de vente, qu’il y avait des restrictions dans l’utilisation des servitudes, mais ajoute ne pas en avoir parlé spécifiquement aux parties parce qu’elle ne savait pas que les demandeurs avaient un projet commercial avec cette propriété.

[161]     Le Tribunal est d’avis qu’il aurait été préférable que la notaire défenderesse s’enquiert, après avoir pris connaissance de ces restrictions, des intentions du demandeur et qu’elle ne pouvait garder pour elle-même ces informations.

[162]     Les explications données par Me Truchon, selon lesquelles, de toute façon il était trop tard pour faire de tels commentaires puisque l’offre d’achat était déjà acceptée et qu’il ne restait qu’à compléter la vente, ne peuvent être retenues. Toute information de nature importante, découverte avant la signature du contrat de vente définitif, se doit d’être transmise surtout si elle peut avoir une influence quant à la finalisation des contrats et la réalisation des objectifs poursuivis par l’achat projeté.

Les restrictions résultant des règlements (Annexe 1) et des actes de servitudes

[163]     Toutes les parties défenderesses plaident que les règlements de l’association et les actes de servitude n’empêchaient pas les demandeurs de procéder à la location de leur immeuble. Il apparaît approprié de faire une analyse plus spécifique du contenu de cette Annexe 1 et des actes de servitude.

[164]     D’abord, en ce qui concerne l’Annexe 1, il importe de souligner que celle-ci ne peut être considérée comme une servitude parce qu’elle n’apparaît pas comme telle au registre de la Publicité des droits et que de toute évidence, les parties aux actes initiaux n’ont pas voulu donner une telle ampleur à cette règlementation.

[165]     Cette Annexe 1 est toutefois bien mentionnée dans l’acte d’acquisition de la défenderesse Patricia Helen Cuthbert. Celle-ci, en tant qu’acheteur, s’engageait à respecter les termes et obligations de l’Annexe 1, laquelle faisait partie intégrante de son acte d’acquisition. Il est également précisé que chaque propriétaire subséquent de l’immeuble devait se conformer aux termes et obligations de l’Annexe 1.

[166]     Parmi les obligations prévues dans cette Annexe 1, on retrouve spécifiquement l’engagement à construire « une maison d’habitation unifamiliale et résidentielle ». De plus, il est fait précisément mention dans cette Annexe 1 des dépenses communes, lesquelles, pour l’essentiel, sont liées au droit d’accès sur les voies privées et au passage permettant l’accès au lac.

[167]     De plus, il est y prévu le respect de certaines conditions quant à l’utilisation des espaces communs pour ne pas « compromettre la quiétude des propriétaires du Domaine la Pruchière ».

[168]     Dans les actes de servitude il est indiqué que pour avoir droit à l’utilisation des voies d’accès privées et des accès à la plage, les bénéficiaires de ces droits conviennent que leur immeuble « ne soit utilisé qu’à des fins résidentielles et unifamiliales seulement ».

[169]     Pour plus de précisions à ce sujet, il est également mentionné ce qui suit à la clause 12 de l’acte de servitude :

«           12.- CONDITION SPÉCIALE

12.1      Les parties conviennent que LA PARTIE DE PREMIERE PART affecte ses immeubles des servitudes établies aux paragraphes 10B) et 10C) ci-dessus À LA CONDITION EXPRESSE QUE les immeubles III et IV du FONDS DOMINANT (parties 146 et partie 147) ne soient utilisés qu’à des FINS RÉSIDENTIELLES ET UNIFAMILIALES seulement.   

12.2 Par conséquent, aucun bâtiment ou partie de bâtiment et aucun terrain ou partie de terrain ne peut être employé, ni aucun bâtiment ou partie de bâtiment ne peut être érigé, modifié, établi ou utilisé à l’une des fins énumérées ci-après.

a) maison de chambres;

b) maison de pension;

c) maison de convalescence ou de repos;

d) maison de santé;

e) maison d’enseignement;

f) commerce de toute sorte, boutiques;

g) base de plein air;

h) centre de loisirs;

i) hotel, motel, cabines;

j) condominiums;

k) industries;

l) foyer pour personnes âgées;

m) bureaux d’affaires;

n) Duplex, Triplex, logements multiples;

o) fins multifamiliales; 

La présente liste n’étant qu’énonciative et non limitative.

12.3 Advenant l’utilisation d’un bâtiment ou partie de bâtiment, d’un terrain ou partie de terrain desdits immeubles III et IV à des fins autres que résidentielles et/ou unifamiliales, les parties conviennent que seul(s) le ou les immeubles dont l’usage est dérogatoire n’aura plus le droit de bénéficier des servitudes établies aux paragraphes 10B) et 10C) ci-dessus, puisque ces servitudes s’éteindront de plein droit à compter de la date à laquelle la condition d’utiliser à des fins résidentielles et unifamiliales ne sera plus respectée.

12.4 LES PARTIES DE PREMIERE ET DE SECONDE PART s’engagent à signer tout acte, document jugé utile ou nécessaire afin de donner plein effet à la présente clause advenant l’extinction desdites servitudes et elle (sic) conviennent que la présente clause ainsi que toutes les dispositions contenues aux présentes, obligent leurs ayant droit universel, à titre universel, à titre particulier et tout propriétaire subséquent. »

[170]     Le Tribunal considère qu’il faut conclure de la rédaction de cette Annexe 1 et des conditions spéciales qui apparaissent à l’acte de servitude que les propriétaires du Domaine la Pruchière ne peuvent utiliser leur immeuble qu’à des fins résidentielles et unifamiliales. Cela signifie qu’aucune opération commerciale de leur résidence n’est permise et que même si la location est permise, elle ne doit l’être que de façon restreinte et sans but de commercialité.

[171]     Dans le Multi Dictionnaire de la langue française,[47] la définition suivante de l’adjectif résidentiel est donnée : « réservé aux habitations, par opposition à industriel, commercial. »

(notre soulignement)

[172]     C’est ce sens commun du mot résidentiel et du mot unifamilial qu’il faut, dans le présent cas, appliquer aux termes employés dans les actes de servitude et l’Annexe 1.

[173]     L’énumération, dans l’acte de servitude, de divers usages prohibés de l’immeuble et l’indication spécifique que « la présente liste n’étant qu’énonciative et non limitative », convainquent le Tribunal que d’aucune façon, lorsque les actes de servitudes ont été conclus, les parties avaient l’intention de permettre que les propriétaires puissent faire une opération commerciale de leur immeuble. Il n’était pas permis de faire une location répétitive et de courte durée à d’autres personnes que celles constituant une unité familiale.

[174]     L’utilisation des termes « résidentiel et unifamilial » réfèrent à une résidence pour une famille, laquelle n’en fait qu’un usage résidentiel en opposition à un usage commercial.

[175]     Ce que les demandeurs envisageaient c’était un usage commercial, permettant à plusieurs personnes, a des couples ou des groupes de s’y installer temporairement dans un objectif qui n’était pas résidentiel.

[176]     D’ailleurs, dès les premières opérations de location, c’est ce qui s’est réalisé. Les utilisateurs étaient un groupe de joueurs de hockey ou un regroupement de personnes gaies.

[177]     Cette utilisation de la résidence était clairement prohibée par les règlements de l’association et par les actes de servitude.

[178]     Les défendeurs ont raison d’affirmer que la location est permise, mais les demandeurs ont aussi raison de considérer que leur projet constituait une opération commerciale et celle-ci n’était pas permise par l’Annexe 1 et les actes de servitude.

[179]     D’autre part, les défendeurs affirment que ces conditions restreignant l’utilisation des fonds dominants n’empêchent pas toute opération commerciale, mais n’ont comme conséquences que de faire perdre l’accès à certaines voies privées, à la plage ainsi qu’au quai.

[180]     Cela est exact, mais les conséquences du non-respect de ces conditions font en sorte que l’un des attributs importants, consentis par la création de ce droit d’accès, est irrémédiablement perdu en cas de transgression des règles. Le droit d’accès à un lac, l’usage d’une plage et celui d’un quai sont, de toute évidence, des avantages considérables pour toute propriété de villégiature surtout lorsque l’on veut en faire une opération commerciale.

[181]     Les demandeurs ne pouvaient se permettre de perdre, irrémédiablement, leur droit d’accès au lac, à la plage et au quai, sans diminuer de façon considérable la valeur de leur propriété et l’attrait de leur immeuble pour des fins de location. La perte de tels droits allaient certainement avoir aussi des conséquences importantes quant à la possibilité de revendre l’immeuble.

[182]     Le Tribunal n’a donc aucune hésitation à considérer que la perte des droits qui pouvait résulter du non-respect des conditions prévues dans les actes de servitude étaient trop importantes et avaient une influence déterminante dans le projet des demandeurs pour envisager que ceux-ci devaient continuer leur projet et ne pouvaient réclamer l’annulation de la vente et des dommages-intérêts.

La responsabilité « in solidum » et le partage entre les parties

[183]     Les tribunaux supérieurs, qu’il s’agisse de la Cour suprême dans l’arrêt Prévost Masson c. Trust Général du Canada[48]ou encore plus récemment la Cour d’appel dans les arrêts Chartré c. Exploitation agricole et forestière des Laurentides inc.[49], ainsi que Bourque c. Poudrier [50] reconnaissent l’existence et la possibilité, en certaines matières, d’une responsabilité in solidum de professionnels de l’immobilier et de vendeurs d’immeubles.

[184]     Dans la majorité des décisions qui concluent à une telle responsabilité in solidum, particulièrement en raison de la nature distincte des liens contractuels ou extracontractuels entre des parties à une transaction, c’est en bout de ligne le vendeur qui est ultimement le responsable des dommages envers tous.

[185]     Dans le présent dossier, le Tribunal est d’avis, contrairement à certaines décisions qui prononcent une condamnation contre plusieurs des parties, tout en concluant que l’une d’elle doit en assumer toute la responsabilité face aux autres qui sont tenus avec elle in solidum, que la responsabilité doit être répartie à parts égales entre tous les intervenants.

[186]     Le Tribunal considère que, contrairement à ce qui ressort des faits de l’arrêt Bourque c. Poudrier,[51] ou encore de ceux de l’arrêt Chartré c. Exploitation agricole et forestière,[52] il n’y a dans le présent dossier, aucune fraude ou dol des vendeurs. Ceux-ci ne pouvaient légalement ignorer les limitations contenues dans leurs titres de propriété, mais ils  n’en avaient toutefois pas factuellement une connaissance précise ni détaillée.

[187]     Les vendeurs ont fait de fausses représentations aux demandeurs, mais celles-ci n’ont pas été faites de mauvaise foi ni avec l’intention de tromper ou en toute connaissance de cause.

[188]     La faute contractuelle des vendeurs n’est pas plus importante ni plus causale que celles de la courtière ou de la notaire.

[189]     La courtière était celle qui, à part les demandeurs, avait la plus grande connaissance du projet de ceux-ci, de ses détails et de l’importance de l’absence de limitations dans les titres. En tant que spécialiste de l’immobilier et de la mise en marché de propriétés résidentielles et commerciales en milieu de villégiature, la courtière ne pouvait ignorer l’importance capitale de l’absence de restrictions dans les titres. Elle n’a pas été suffisamment prudente dans l’exécution de son mandat tant dans ses vérifications auprès des vendeurs et de l’association des propriétaires, que dans les analyses des titres que ceux-ci lui avaient remis.

[190]     Les devoirs de conseil de la courtière envers ses clients, les vendeurs, et sa responsabilité professionnelle de courtière immobilière envers les acheteurs exigeaient qu’elle donne des réponses adéquates et exactes aux acheteurs qui lui ont exprimé clairement leurs intentions.

[191]     La faute professionnelle de la notaire est tout autant importante que celle des vendeurs et des courtiers puisque, même si celle-ci ne connaissait pas les intentions des vendeurs, elle se devait de les informer adéquatement des conditions d’exercice de leur accès à la plage, au lac et au quai.

[192]     Enfin, le Tribunal considère que les demandeurs eux-mêmes auraient pu et dû être plus transparents face à leur notaire et plus prudents dans leur prise de connaissance des règlements et servitudes.

[193]     Ce sont, en somme, l’accumulation et la juxtaposition des réticences, mauvaises informations, absence de vérifications adéquates, mauvaise recherche de titres provenant de toutes et chacune des parties impliquées dans cette transaction immobilière qui sont les causes et les sources conjointes des dommages subis par les demandeurs.

[194]     En conséquence, chacune des parties doit assumer une part égale de ces dommages-intérêts.

[195]     Il s’agit, selon toutes les circonstances prouvées lors du procès, de la meilleure solution pour tenir compte de tous les facteurs ayant contribué à cet échec et aux dommages qui en sont résultés.

*    *    *

LES DOMMAGES

[196]     Les principes d’indemnisation prévus aux articles 1458, 1607, 1611 et 1613 du C.c.Q. doivent recevoir application dans le présent dossier.

[197]     Les défendeurs, responsables in solidum d’une partie des dommages subis par les demandeurs soit 75 % de ceux-ci, doivent les compenser en fonction de ces règles d’indemnisation.

[198]     Ce sont ainsi les dommages prévus ou prévisibles, qui découlent d’une suite immédiate et directe des fautes commises qui doivent être indemnisés. Il faut aussi, dans l’évaluation des dommages, s’assurer que les victimes de ceux-ci ont respecté leur obligation de les minimiser.

[199]     Dans le présent dossier, les demandeurs réclament, pour des préjudices découlant à la fois des pertes monétaires subies par l’échec de leur projet, ainsi que des troubles, ennuis et inconvénients.

[200]     De la preuve présentée lors du procès, il ressort que les demandeurs ont investi environ 485 000 $ dans leur projet.

[201]     Ils ont d’abord payé 439 000 $ pour l’achat de la propriété. Ils ont ensuite investi approximativement 45 000 $ en meubles, accessoires et travaux de nettoyage, aménagement et rénovations.

[202]     Les demandeurs ont aussi consacré personnellement de très nombreuses heures à leur projet soit pour la préparation physique des lieux ou pour la mise en place de leur organisation commerciale avec l’agence de location.

[203]     Les embûches qu’ils ont rencontrées dans la réalisation de leur projet commercial dès le début de celui-ci, leur ont certainement occasionnés des troubles, ennuis et inconvénients importants.

[204]     La décision des demandeurs de cesser rapidement leurs activités de location commerciale était la meilleure et la plus sage à prendre vu les conséquences que la poursuite de ces activités pouvait avoir sur l’existence future des droits d’accès à la plage et au quai.

[205]     La mise en vente rapide de la résidence secondaire était aussi une décision raisonnable et fondée sur des motifs sérieux. Il s’agissait d’une façon de minimiser les dommages.

[206]     Le prix demandé et celui finalement obtenu apparaissent respecter les valeurs du marché. Aucune preuve n’a d’ailleurs été présentée en défense pour tenter de démontrer que l’immeuble n’a pas été mis en vente ou vendu pour des montants appropriés et conformes à la valeur réelle.

[207]     En plus des sommes et efforts investis directement dans l’immeuble, les demandeurs réclament différents items liés à l’exploitation commerciale de leur propriété, au financement hypothécaire, à la pénalité hypothécaire, aux frais de courtage et de notaire pour la revente.

[208]     De tous les dommages réclamés, le Tribunal considère que les éléments suivants sont liés directement aux fautes commises dans la réalisation du projet. Les dommages qui apparaissent à cette liste étaient également prévisibles. Tous ces dommages doivent être considérés dans l’indemnisation à laquelle les demandeurs ont droit :

1.    Perte liée à l’immeuble et aux meubles :

-       Achat de l’immeuble :                                                       439 000,00 $

-       Achat des meubles et accessoires ainsi que les            38 356,85 $

sommes payées à des tiers pour les travaux

de rénovation

 

-       Temps et travaux consacrés à la mise en place             8 500,00 $

du projet par les demandeurs

            Sous-total :                                                                            485 856,85 $

-       Somme obtenue lors de la vente de l’immeuble           450 000,00 $

et des meubles :

            Perte :                                                                                        35 856,85 $

2.    Frais reliés à l’achat, la vente et la revente de l’immeuble

-       Notaire :                                                                                1 748,00 $

-       Agent immobilier :                                                               15 521,63 $

-       Pénalité hypothécaire :                                                         3 393,98 $

-       Taxe de bienvenue :                                                            5 085,00 $

Sous-total :                                                                               25 748,61 $

3.    Troubles, ennuis et inconvénients incluant les frais de

déplacement de 7 300 $                                                                      17 300,00 $

4.    Perte de revenus de location :                                                       10 000,00 $

Grand total 1, 2, 3 et 4                                                           88 905,46 $

[209]     Les taxes municipales, les coûts d’assurance, les frais d’hypothèque ainsi que les coûts d’électricité, de chauffage et d’entretien de l’immeuble ne sont pas des dommages directs liés aux fautes commises et ne sont pas considérés comme des dommages pour lesquels les demandeurs peuvent exiger une compensation d’autant que certains des montants réclamés sont compensés en partie par les revenus tirés de la location ou de l’indemnité qui est allouée à ce sujet.

[210]     Enfin, les frais de déplacements font partie et sont inclus dans la partie des dommages qui peut être considérée comme un dommage direct et prévisible et se retrouvent dans les sommes accordées au chapitre des troubles, ennuis et inconvénients.

[211]     Le montant total des dommages s’élève donc à 88 905,46 $.

[212]     En fonction du partage de responsabilité plus haut expliqué, les demandeurs ont droit au remboursement, de la part des défendeurs, de 75 % desdits dommages soit la somme de 66 679,09 $.

[213]     La part de chacun des défendeurs entre eux est de 22 226,37 $.

*    *    *

[214]     La requête pour rejet d’action (Application to dismiss) présentée par les défendeurs vendeurs, le premier jour de l’audition, doit évidemment être rejetée compte tenu des constats et conclusions auxquels en arrive le Tribunal quant à la responsabilité de ces vendeurs.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[215]     REJETTE la requête en irrecevabilité des défendeurs Patricia Helen Cuthbert et Donato Tardio datée du 30 août 2016.

[216]     ACCUEILLE partiellement la requête introductive d’instance des demandeurs.

[217]     DÉCLARE que les demandeurs, à titre d’acheteurs, les défendeurs Patricia Helen Cuthbert et Donato Tardio à titre de vendeurs, la défenderesse Me Chantal Truchon à titre de notaire et les défendeurs Century 21 Altitude D.L. et Tanya Jacques à titre de courtiers immobiliers, sont responsables, à parts égales, des dommages subis par les demandeurs.

[218]     CONDAMNE, en fonction du partage de responsabilité établi entre les parties, les défendeurs, in solidum, à payer aux demandeurs la somme de 66 679,09 $ avec intérêts et indemnité additionnelle à compter du 19 septembre 2014, date de signification de la requête introductive d’instance.

[219]     DÉCLARE que la proportion de la condamnation de chacun des défendeurs entre eux s’établit à un montant de 22 226,37 $ pour les défendeurs Patricia Helen Cuthbert et Donato Tardio, 22 226,37 $ pour la défenderesse Chantal Truchon et, 22 226,37 $ pour les défendeurs Century 21 Altitude D.L. et Tanya Jacques, le tout plus les intérêts et l’indemnité additionnelle sur ces montants depuis le 19 septembre 2014.

[220]     LE TOUT AVEC FRAIS DE JUSTICE à l’encontre des défendeurs.

		__________________________________ MARTIN BUREAU, J.C.S.
Me Gilles Gravel
Procureur des demandeurs
Me Stephen Ashkenazy Procureur des défendeurs Patricia Helen Cuthbert et Donato Tardio
Me Geneviève Chamberland
Procureure de Me Chantal Truchon   Me Renée-Maude Vachon-Therrien Procureure des défendeurs Century 21 Altitude D.L. et Tanya Jacques
Dates d’audience :	12, 13 et 14 septembre 2016