1.          La locatrice a produit une demande de fixation de loyer en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, à un loyer mensuel de 1 021,00 $.
3.          Les demandes introduites par la locatrice ont été réunies aux fins d’une preuve commune, toutefois elles ont été entendues lors de deux audiences distinctes, soit le 3 et le 4 juillet 2025.
4.          Le Tribunal rendra cependant une décision distincte pour chaque logement concerné.
5.          La locatrice a fourni le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer, ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.
6.          La locatrice a le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits au formulaire de renseignements nécessaires afin de permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer [1].
7.          Dans le cadre d’une demande de fixation du loyer présentée en vertu de l'article 1947 du Code civil du Québec, le Tribunal ne peut pas tenir compte des inconvénients soulevés, lesquels n'ont pas pour effet de contrer la fixation du loyer au terme du bail à renouveler, tel qu’expliqué lors de l’audience.
8.          À la rubrique des frais d’entretien, la greffière spéciale Me Shuang, lors de l’audience du 3 juillet[2], a pris sous réserve un montant de 3 200, 85 $ pour l’achat de différents matériaux, tels les ampoules, le sel et les rouleaux de peinture.
9.          Elle constate que le représentant de la locatrice achète ces matériaux pour inventaire et les utilise à l’entretien de plusieurs immeubles. Le coût du matériel a été réparti par immeuble selon le nombre de logements de chacun.

10.      Me Shuang dans sa décision exclut cette dépense pour les raisons suivantes:

« [6]      Dans la décision Kempkens c. Buckingham[3], le Tribunal administratif du logement a déterminé que des dépenses communes à plusieurs immeubles ne pouvaient être imputées à un immeuble en particulier pour fixer le loyer sans preuve spécifique que ces dépenses ont réellement été encourues pour ce dernier :

« Pour le reste des frais d'entretien, la preuve démontre que les locateurs font une gestion commune pour tous les immeubles qu'ils possèdent. Ils ont donc calculé le montant total encouru pour l'année 2002 pour les salaires des employés ainsi que des contractants, un montant pour les trois propriétaires, un montant pour les dépenses reliées aux automobiles servant à l'entretien de l'immeuble ainsi qu'un montant pour le matériel. Le total de tous ces éléments a été divisé par le nombre de logements pour l'ensemble des immeubles, soit 245, et multiplié par le nombre de logements de l'immeuble concerné par les présentes demandes, soit 26.

[…]

Les locateurs, en faisant une gestion commune pour tous les immeubles, ont fait un choix qui relevait de leur droit de gestion. Le tribunal ne peut s'immiscer dans ce droit que possède un locateur de gérer son immeuble comme il l'entend. Par ailleurs, ce dernier doit être en mesure de prouver quelles ont été les dépenses reliées à l'immeuble concerné. Ce principe est à la base du Règlement sur les critères de fixation de loyer (c. R-8.1, r.1.01). 

Le tribunal estime qu'il appartenait au locateur de prouver quel était le montant relié aux dépenses de l'immeuble concerné. Le tribunal ne considérera donc que ce qui a été valablement prouvé comme étant une dépense pour l'immeuble concerné, soit le montant des matériaux spécifiques à cet immeuble, ce qui représente 6 373,00 $, ainsi que le salaire du concierge, soit 11 940,00 $. »

(Soulignement de la soussignée)

[7]      Dans la même décision, le Tribunal fait également référence à un jugement[4] du bureau de révision qui applique le même raisonnement en acceptant de reconnaître exclusivement les dépenses d’entretien spécifiquement prouvées pour l’immeuble plutôt que des dépenses d’entretien communes à plusieurs immeubles.

[8]      En l’espèce, il appartient à la locatrice de prouver quel était le montant relié aux dépenses de l'immeuble concerné. Or, la preuve telle que présentée ne permet pas au Tribunal de relier les dépenses à l’immeuble en question. Rien dans la preuve ne démontre que les ampoules ou les rouleaux de peinture en inventaire ont été effectivement utilisés pour l’entretien de l’immeuble. En ce qui a trait au sel, s’il était raisonnable de penser qu’une certaine quantité de sel a été répandue à l’entrée de l’immeuble durant l’hiver, les états financiers soumis par la locatrice ne spécifie toutefois pas le montant du coût du sel pour permettre au Tribunal de l’inclure dans les frais d’entretien. 

[9]      Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal exclut le montant de 3 200, 85 $. »

Le résultat du calcul

11.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[5] est de 56,78 $ par mois, s’établissant comme suit :

12.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
13.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 56,78 $ est justifié;
14.      CONSIDÉRANT l'absence de preuve justifiant une condamnation du locataire aux frais de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

15.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 078,00 $ par mois du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.
16.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
17.      La locatrice supporte les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[2] Capital Augusta c. Amzgane, 2025 QCTAL 31079 (CanLII).

[3] Kempkens c. Buckingham, R.L., 31-030425-116F.

[4] Laframboise c. Kempkens, R.L. révision Montréal n° 31-020405-155V-030313.

[5] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.