[1]      La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]      En vertu de l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement[1], les demandes de fixation de loyer pour les locataires de ce complexe immobilier situé dans l’arrondissement de Verdun (L’île-des-Sœurs) qui compte 71 édifices et comprend 3100 logements ont été réunies pour audition.

[3]      Par ailleurs, chacun des dossiers fera l’objet d’une décision distincte.

[4]      La présente cause a fait l’objet de plusieurs audiences dont les 2 premières en date du 6 et 7 décembre 2017, suivies d’une conférence préparatoire en date du 29 mars 2018 et de deux autres audiences tenues les 9 et 10 juillet 2018.

[5]      Après les deux premières audiences tenues les 6 et 7 décembre 2017, une conférence préparatoire a été tenu et le Tribunal a rendu une décision - sur procès-verbal - sur certaines demandes de certains locataires qui visaient à obtenir communication des documents et pièces justificatives au soutien des revenus et dépenses allégués par la locatrice.[2]

[6]      Lors des audiences, quatre locataires, plus particulièrement, Steve Lachaîne et Caroline Monette, Paul Martin, Daryna Kaliman et M. Adrian Saileanu et Carmen Saileanu ont soulevé plusieurs objections et ont manifesté leur intention que la preuve recueillie dans leur dossier respectif soit versée dans le dossier de l’autre, chacun ayant l’opportunité de faire valoir une preuve individuelle.

[7]      Par ailleurs, chacun des dossiers fera l’objet d’une décision distincte et les motifs de la décision seront les mêmes dans chacun de ceux-ci en ce qui concerne les aspects communs demandés ou discutés à l’audience.

[8]      Étant donné le regroupement des 110 demandes de fixation de loyer des locataires concernés de ce complexe immobilier, chacun des autres locataires a eu l’opportunité de faire valoir une preuve individuelle. Chacun des dossiers fera l’objet d’une décision distincte.

[9]      Tel que consigné au procès-verbal de la conférence préparatoire tenue le 29 mars 2018, trois locataires[3] se sont prévalus de ce droit pour invoquer l’application de l’article 8 du Règlement sur les critères de fixation de loyer.[4]

[10]   Les parties sont liées par un bail du 1^er février 2016 au 31 janvier 2017, à un loyer mensuel de 845,00 $, comprenant le coût d’un espace de stationnement.

[11]   La locatrice a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

[12]   Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[5] est de 10,84 $ par mois, s’établissant comme suit :

LES FRAIS

[13]   La locatrice demande que les locataires soient également condamnés au paiement ou remboursement des frais introductifs de la demande.

[14]   La preuve révèle qu’avant de déposer la demande en fixation de loyer, la locatrice a tenté de négocier avec les locataires invitant par lettre ces derniers à prendre connaissance et consulter les données pertinentes justifiant ses dépenses.

[15]   En matière de remboursement des frais engagés lors d’une demande de fixation de loyer, la Régie du logement siégeant en révision[6], après avoir fait un survol de la jurisprudence sur cette question a établi les critères d’exceptions applicables pour la récupération des frais par le locateur compte tenu de la règle établie en cette matière par la jurisprudence à l’effet, qu’en principe, c’est le locateur qui assume les frais engagés pour introduire une demande en fixation de loyer.

[16]   Le Tribunal estime opportun de faire un bref rappel des critères d’exceptions établis par la Régie :

(…)

« Le présent tribunal partage en tous point les décisions citées et est d’avis que pour réussir à récupérer ses frais,

-  le locateur doit donc établir tout d’abord qu’il a tenté de négocier avec les locataires en lui donnant notamment accès aux données pertinentes à la fixation de loyer, le tout avant de déposer sa demande, ensuite,

-  le locateur doit obtenir par la décision rendue une augmentation au moins égale à celle demandée dans son avis. »[7]

[17]   Le Tribunal souligne que les critères susmentionnés sont cumulatifs de sorte qu’il incombe à la locatrice d’établir à la satisfaction du Tribunal ces deux éléments factuels pour réussir à récupérer d’un locataire les frais introductifs de la demande.

[18]   Dans le présent dossier, le Tribunal estime que le premier critère est rencontré puisque les locataires a eu accès aux données pertinentes afin de prendre une décision éclairée relativement à l’augmentation de loyer demandée.

[19]   La jurisprudence est établie depuis plusieurs années en cette matière. Dans Bernard c. Sofica Ltée, et A. Rossi buildings c. Bradley, le bureau de révision du Tribunal de la Régie du logement invoque l’étendue de l’obligation d’un locateur quant à l’accès aux données pertinentes :

« En d’autres mots, il faut non seulement que les informations pertinentes soient disponibles au locataire, mais encore que ce dernier soit avisé de la possibilité de les consulter en temps utiles.

« Il doit donner accès aux informations pertinentes à l’augmentation avant l’introduction de la demande à la Régie. De plus, cet accès doit être offert au locataire afin que ce dernier puise « les consulter en temps utile ».[8]

[20]   Le deuxième critère est également rencontré puisque l’augmentation demandée par la locatrice est égale ou supérieure à l’ajustement de loyer calculé et accordé par le Tribunal. 

[21]   Conséquemment, il y a lieu de condamner les locataires à payer à la locatrice les frais introductifs de la demande au montant de 100 $, soit 73 $ pour la production de la demande plus 27 $ pour sa signification[9].

[22]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[23]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 10,84 $ est justifié;

[24]   CONSIDÉRANT qu’il y a lieu de condamner les locataires au paiement des frais introductifs de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[25]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 856,00 $ par mois du 1^er février 2017 au 31 janvier 2018, comprenant le coût d’un espace de stationnement;

[26]   CONDAMNE les locataires à payer à la locatrice la somme de 100 $ pour les frais de la demande;

[27]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées.