DEMANDE

[1]      Suivant acquiescement à jugement à l'effet de rétracter la décision rendue le 16 juin 2020 dans le présent dossier, sans frais[1], le Tribunal est saisi de la demande originaire introduite le 11 février 2020[2], par laquelle la locatrice requiert l’autorisation de reprendre le logement pour s’y loger. De plus, celle-ci demande le prononcé d’une ordonnance d’expulsion du défendeur et des autres occupants des lieux loués, l’exécution provisoire de la décision, malgré l’appel, en sus des frais de justice.

FAITS, PREUVE ET PRÉTENTIONS

[2]      Les parties sont liées par la reconduction du bail du logement de 3 ½ pièces, au loyer mensuel de 540 $ pour la période du 1^er juillet 2020 au 30 juin 2021.

[3]      Il est admis que le 24 décembre 2019, la locatrice donnait un avis au locataire lui signifiant son intention de reprendre le logement pour s’y loger à compter du 1^er juillet 2020.[3] À défaut par le locataire d’y avoir répondu, celui-ci est réputé avoir refusé de quitter le logement.[4] La demande est jugée introduite dans le délai prescrit.[5]

[4]      Il s’agit d’un immeuble comportant quatre logis, répartis sur trois niveaux. Celui en cause (appartement 2) est situé à l’étage supérieur avec un autre (appartement 3) de même dimension. L’appartement 1 occupe tout le rez-de-chaussée et celui numéro 1A se trouve au sous-sol.

[5]      La locatrice déclare être propriétaire de cet immeuble, pour l’avoir acquis le 20 mars 2019 avec l’intention d’y habiter. Elle résidait alors dans un logement, dont le bail a pris fin récemment, ce qui l’a obligée de retourner vivre temporairement chez ses parents à Laval. Il lui tarde donc de pouvoir reprendre le logement concerné.

[6]      Aussi, la locatrice dit ne posséder aucune autre propriété immobilière abritant un logement à Montréal ou ailleurs. De plus, elle n’a reçu aucun avis d’un locataire à l’effet qu’un logis comparable deviendrait vacant au moment escompté pour la reprise, comme à ce jour.

[7]      Incidemment, à ce sujet, la locatrice fait état des différences entre le logement et l’appartement 3, différences qui auraient motivé que son choix se porte sur l’appartement 2 en cause. L’immeuble de type semi-détaché fait en sorte que l’appartement 3 ne bénéficie pas de fenêtres sur le côté latéral, alors que l’appartement 2 en comporte. En ajout, les divisions de l’appartement 3 sont telles que le salon est ouvert sur une chambre (pièce double), alors qu’un mur les sépare à l’appartement 2.

[8]      La locatrice réitère avoir la réelle intention d’y habiter, et ce, sur un long terme. Il ne s’agirait aucunement d’un prétexte pour atteindre d’autres fins que son besoin de se loger.

[9]      Présent, le locataire dit contester la reprise, en ce qu’il aura peine à trouver un autre logis comparable.

[10]   Néanmoins, advenant qu’elle soit accordée, le locataire requiert que la date soit reportée au 1^er janvier 2021, afin de lui permettre de se reloger dans le contexte particulier de la pandémie qui sévit actuellement.

[11]   De plus, il demande qu’une indemnité lui soit accordée, en considérant notamment les biens qu’il devra déménager et dont il fait sommairement la description. Selon ses recherches, une estimation pour les frais de déménagement au 1^er juillet 2020 s’élèverait à 1 740 $.

[12]   En réplique, la locatrice s’en remet au Tribunal pour fixer l’indemnité, laquelle devrait être moindre compte tenu de l’achalandage du 1^er juillet déjà passé. Quant à la demande de report, elle réitère qu’il lui tarde de pouvoir habiter au logement, que janvier 2021 s’avère trop loin dans le temps, mais comprend que cela puisse être prorogé de quelques mois.

DROIT ET ANALYSE

Quant à l’autorisation de reprendre le logement

[13]   Les articles 1957 et suivants du Code civil du Québec prescrivent les règles applicables à la reprise d’un logement aux fins d’habitation. Celles-ci s’étendent autant à la finalité du projet qu’à la qualité du locateur, qui doit être également propriétaire sous certaines conditions, et du bénéficiaire autorisé, dont la liste est indiquée. Il y est aussi prévu que le locateur ne peut, sans le consentement du locataire, se prévaloir du droit à la reprise, s'il est propriétaire d'un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d'un loyer équivalent.[6]

[14]   Relevant d’un ordre public de protection^[7] commandant une interprétation restrictive en faveur de la partie locataire, ces dispositions comprennent également une procédure qui se veut rigoureuse en la matière. Cela s’explique aussi par le fait qu’en reprenant la possession d’un logement, il est fait légitimement accroc au droit du locataire au maintien dans les lieux, lequel droit fait partie de l’essence même du bail résidentiel^[8].

[15]   C’est pourquoi, lorsque le locateur demande l’autorisation au tribunal de reprendre un logement, il doit, en outre, démontrer qu’il entend réellement le faire pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins^[9] [10]. Dans cette optique, bien qu’elle se présume habituellement[11], il appartient au locateur d’établir en quelque sorte sa bonne foi[12] [13] [14],et ce, par prépondérance[15] [16], à la lumière de l’ensemble des faits, mêmes incidents, pour pouvoir la révéler[17].

[16]   Aussi, l’objectif de ces dispositions est de permettre une occupation préférentielle à celle du locataire, lequel perdra irrévocablement son droit au maintien dans les lieux. À cet égard, une jurisprudence constante est à l’effet d’exiger qu’il n’y ait pas de doute dans la réalisation et la faisabilité du projet, que ce dernier soit suffisamment certain et circonscrit, revête un caractère de permanence, excluant le court terme[18], et ne repose pas uniquement sur une base transitoire ou hypothétique^[19].

[17]   Après analyse de la preuve, le Tribunal considère que la locatrice a su démontrer qu’elle respecte les prescriptions de la loi pour reprendre le logement afin de s’y loger,[20], qu’elle entend réellement le faire à cette fin, sur une base plus que transitoire, sans relever du prétexte pour atteindre d'autres buts, et enfin, qu’elle n’est propriétaire d’aucun autre logis comparable et disponible à la date escomptée.

[18]   À cet égard, le Tribunal retient comme significative l’occurrence de fenêtres supplémentaires à titre de distinction avec le genre du logis voisin (appartement 3).

[19]   En conséquence, la demande d’autorisation à reprendre le logement est jugée bien fondée et doit être accueillie.

Quant à la date de prise d’effet de la reprise

[20]   Lorsque le locataire en fait la demande et sur autorisation du tribunal[21], la date de reprise pourra prendre effet à une date postérieure à celle prévue dans l'avis du locateur. La jurisprudence a généralement considéré, dans l'analyse d'une telle demande, qu’il y avait lieu de soupeser les inconvénients pour chacune des parties et les motifs qui la justifient.[22] Bien qu’elle ressorte du pouvoir discrétionnaire du tribunal, cette analyse doit s’effectuer judiciairement, soit sur la base d’une disposition légale et de manière raisonnable[23], dans le respect de la finalité de la loi, des droits des parties ainsi que des principes de justice naturelle.

[21]   En l’espèce, le locataire a requis que la reprise se fasse six mois plus tard, soit au 1^er janvier 2021, alors que la locatrice a souhaité qu’elle s’effectue plus tôt.

[22]   Selon la preuve administrée et estimant que la locatrice ne sera trop préjudiciée en accordant la requête du locataire jusqu'à concurrence de quatre mois, il y a lieu d’y donner suite ainsi. Le bail sera donc prorogé jusqu'au 31 octobre 2020.

[23]   Bien que le bail prenne fin au 31 octobre 2020 et la reprise accordée à compter du lendemain, le locataire aura jusqu’à midi le 1^er novembre 2020 pour libérer les lieux loués, et ce, compte tenu des usages en la matière faisant également partie du domaine contractuel[24]. À toutes fins que de droit, dont la mise en œuvre de l’exécution de la présente décision, une ordonnance d’expulsion du locataire et des autres occupants du logement sera émise à compter du 1^er novembre 2020 à midi une minute.

Quant à l’indemnité et aux conditions justes et raisonnables

[24]   Selon l'article 1967 du Code civil du Québec, lorsque le tribunal autorise la reprise du logement, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris, le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement. Il y a lieu d’examiner la jurisprudence qui s’est développée sur la portée de cette disposition.

[25]   Dans l'affaire Boulay c. Tremblay, le juge Jacques Lachapelle précise la nature de l’indemnité pouvant être accordée dans le cadre de la reprise de logement. Il conclut qu’elle doit être différenciée de celle découlant d’une demande en dommages-intérêts fondée sur la faute. Il mentionne également que les conditions justes et raisonnables et l’indemnité visées se limitent « [...] aux dépenses et inconvénients ayant trait directement à la reprise de possession, au départ du locataire et à son aménagement et son déménagement dans un autre logement. »[25]

[26]   Plusieurs facteurs propres au locataire ou à ses biens peuvent être considérés dans l’établissement du montant. Dans l’affaire Carlin c. Dec et Ciesluk[26], le juge Lucien Dansereau a pris en compte les éléments suivants : le coût du transport des biens, la valeur du mobilier, la protection particulière à lui accorder, les frais de branchement aux services publics ainsi que des facteurs liés à la personne du locataire, tels que son âge, sa condition physique et la durée d'occupation des lieux loués. Dans ce jugement, il s’agissait d’une locataire de 91 ans ayant habité son logement pendant 63 années.

[27]   Par ailleurs, dans Lefranc c. Roy[27], le juge Jacques Désormeau a considéré, pour établir les frais de déménagement justes et raisonnables : la quantité de caisses nécessaires pour déménager l’ensemble de tous les biens et l’emballage particulier dû à la valeur des articles à transporter. La Cour du Québec, dans cette dernière affaire, a limité l’indemnité pouvant être accordée en vertu de l'article 1967 du Code civil du Québec, aux seuls frais de déménagement.

[28]   Dans une autre cause de la Cour du Québec[28], le juge Georges Massol est d’avis que le tribunal ne peut accorder une indemnité équivalente à trois mois de loyer, puisqu’il apparaît qu’il n’était pas de l’intention du législateur de prévoir ce type d’indemnité au cas de reprise d’un logement. La Cour ne limite pas cependant les conditions que le tribunal peut imposer en une seule indemnité équivalente aux frais de déménagement.

[29]   De plus, il faudrait se garder d’assimiler les articles 1965 et 1967 du Code civil du Québec, le premier prévoyant « une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement » ne s’appliquant que dans le cadre d’un recours en éviction.[29] [30]

[30]   Sur le principe plus général excluant l’octroi de dommages-intérêts comme composante de l’indemnité prescrite à l’article 1967 du Code civil du Québec, l’honorable juge Marie Michelle Lavigne de la Cour du Québec, citant entre autres les affaires Lefranc c. Roy[31], Mercier c. Desjardins[32] et Matijasevic c. Lowi[33], énonçait ce qui suit après avoir fait une revue étoffée de la jurisprudence en la matière :

« [27] Est-ce que l'imposition par le Tribunal de "conditions qu'il estime justes et raisonnables" selon 1967 du Code civil du Québec inclus l'octroi de dommages ? Les Tribunaux ont eu à se pencher sur la question et ont majoritairement conclu que l'emploi par le législateur du mot "conditions" écartait l'octroi de dommages. Si le législateur avait voulu donner au Tribunal cette latitude d'octroyer une compensation pour les dommages subis à la suite de la reprise de possession, il l'aurait spécifié et aurait utilisé les termes dommages compensatoires comme dans le cas de l'article 1968 du Code civil du Québec.

[...] » ^[34]

(Soulignements ajoutés)

[31]   Le Tribunal souscrit à telle opinion.

[32]   Le dénominateur commun de ces affaires repose néanmoins sur une compensation qui doit être juste et raisonnable.

[33]   Le Tribunal usera judiciairement de sa discrétion pour l’établir[35], selon les faits particuliers de chaque dossier, tout en considérant que la reprise d’un logement relève de l’exercice légitime d’un droit reconnu par la loi au locateur.

[34]   En ce sens, il n'y a pas lieu de le pénaliser pour l'exercice d’un tel droit. L'indemnité occasionnée par la reprise ou le déménagement doit viser à compenser le locataire adéquatement et raisonnablement, le tout, sans risquer de créer pour le locateur une contrainte financière ou un fardeau, tel que l'exercice même de ce droit s'en trouverait affecté. Également, l’indemnité ne doit pas constituer une occasion pour le locataire de s’enrichir ou de s’offrir des conditions plus avantageuses qu’il ne s’offrirait en d’autres circonstances.[36] Dans la même lignée, il ne pourra être tenu compte de la situation des occupants du logement qui n’ont pas de lien de droit avec le locateur.[37]

[35]   Le Tribunal ne sera pas davantage lié par les estimations des frais de déménagement soumises, lesquelles sont généralement variables quant aux tarifs horaires, services offerts et lieu de destination.

[36]   Après analyse dans le présent dossier, considérant la grandeur du logement, sa situation en hauteur, les biens à transporter, l’absence de justificatif retenu pour que soit procédé à leur emballage par des tiers, le déménagement prévu hors de la période de pointe généralement observée à Montréal, les inconvénients directement reliés ainsi que le coût du branchement aux divers services publics ou de télécommunication et du réacheminement du courrier, le Tribunal est d’avis qu’il est juste et raisonnable d’accorder au locataire une indemnité de 1 200 $, en application de l’article 1967 du Code civil du Québec.

[37]   En ce qui a trait à la compensation liée à l'expectative d'augmentation du loyer d'un nouveau logis comparable, son éloignement ou même les débours envisagés pour son aménagement, ces dépenses sont considérées comme éventuelles, imprévisibles et indirectes. Le Tribunal ne saurait les octroyer à ce titre, rappelant que l'indemnité dont il est question ici n'est pas en lien avec une faute ou un manquement aux obligations de la locatrice. Elle découle de l'exercice d'un droit, ne participe pas de la nature des dommages-intérêts, mais vise à compenser raisonnablement les frais liés et inhérents au départ du locataire.

[38]   L’indemnité sera payable au plus tard le 31 octobre 2020.

[39]   Comme condition juste et raisonnable, il sera, de plus, permis au locataire d'opérer compensation de l'indemnité obtenue à même le loyer à échoir des derniers mois.

[40]   Aussi, advenant que l’indemnité n’ait été totalement payée au 31 octobre 2020, le Tribunal estime raisonnable d’accorder, à compter du jour suivant, les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle afférents[38].

Frais judiciaires

[41]   Eu égard à l’objet de la présente demande et aux faits mis en cause, la locatrice assumera les frais de justice selon le Tarif[39] applicable.[40]

Exécution provisoire

[42]   Par ailleurs, considérant l'article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement^[41], il n’y a pas lieu d’accorder l'exécution provisoire de la décision, malgré l’appel.

À titre informatif

[43]   Incidemment, il convient de souligner que l'article 1968 du Code civil du Québec prévoit un recours en faveur de la partie locataire en recouvrement de dommages-intérêts, même punitifs, si la reprise est obtenue de mauvaise foi. L’article suivant traite de ce qu’il advient lorsque le locateur n’exerce pas ses droits de reprise à la date prévue[42]. Enfin, l'article 1970 du même Code précise qu'un logement qui fait l'objet d'une reprise ne peut, sans l'autorisation du tribunal, être reloué ou utilisé pour une autre fin que celle pour laquelle le droit a été exercé, sous peine de se voir imposer une amende[43].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[44]   RÉTRACTE la décision rendue le 16 juin 2020 dans le présent dossier;

ET STATUANT à nouveau dans cette affaire :

[45]   PROROGE le bail jusqu'au 31 octobre 2020;

[46]   AUTORISE la locatrice à reprendre le logement concerné pour y habiter à compter du 1^er novembre 2020;

[47]   ORDONNE au locataire et à tous les occupants de quitter le logement au plus tard à cette date à midi;

[48]   ORDONNE l'expulsion du locataire ainsi que de tout autre occupant du logement à compter du 1^er novembre 2020 à midi une minute;

[49]   CONDAMNE la locatrice à payer au locataire la somme de 1 200 $, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1^er novembre 2020;

[50]   AUTORISE le locataire à opérer compensation de la somme ci-dessus accordée à même le loyer à échoir des derniers mois;

[51]   REJETTE la demande quant au surplus.