[1]         Suivant un recours introduit le 17 août 2021, les locataires demandent l’exécution en nature des obligations de la locatrice, l’autorisation de déposer le loyer, une diminution de loyer à compter du 1re juillet 2020 et des dommages-intérêts de 7 000 $, le tout avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec et les frais.

[2]         Suivant leur demande, les locataires requièrent les travaux suivants :

« (…) soit : souder les barreaux de l’escalier en colimaçon, changer les tiroirs de cuisine qui sont pourris, mettre un système de ventilation dans la salle de bain, faire disparaître la moisissure dans tout le logement, réparer le plafond de la chambre à coucher qui est percé en raison d’un dégât d’eau, réparer tout élément du bâtiment ayant été affecté par ce dégât d’eau, réparer le système de chauffage de la chambre à coucher, peindre les murs de l’appartement qui ne comportent qu’une couche d’apprêt, réparer les barreaux du balcon, nettoyer le hall d’entrée jonché de plâtre et y réparer les trous, faire en sorte que le réservoir d’eau chaude soit réservé au logement concerné seulement, faire en sorte que cessent les bruits de plomberie; installer une boîte aux lettres attenante au logement concerné

(…) »

[3]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 825 $ par mois, reconduit jusqu’au 30 juin 2022 au même loyer.

[4]         Le 30 avril 2021, les locataires faisaient parvenir la mise en demeure suivante à la locatrice, laquelle a été reçu 14 mai 2021:

« PAR HUISSIER

« Sous toutes réserves »

SUJET : Mise en demeure pour travaux non complétés

Madame Therrien,

Selon le rôle d’évaluation municipale de la Ville de St-Jérôme vous êtes propriétaire de l’immeuble sis au [...] à Saint-Jérôme. Étrangement, nous pouvons lire sur ce rôle une indication à l’effet que l’immeuble est un « Bâtiment incendié et inutilisable ».

Malgré cette affirmation de la Ville de St-Jérôme, vous avez affiché, en location, sur internet l’appartement no.1 du [...] à St-Jérôme démontrant un logement totalement rénové suite aux travaux qui seraient effectués vu l’incendie survenu.

Le ou vers le 24 juin 2020, nous avons visité le logement, des gens effectuaient des travaux et vous nous avez affirmé que le tout serait terminé pour le 1er juillet 2020. Un bail a été signé débutant le 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

Bien que les travaux n’étaient pas terminés le 1er juillet 2020, nous avons emménagé pour ne pas être à la rue avec tous nos effets personnels.

À ce jour, les travaux ne sont toujours pas terminés malgré nos appels et messages-textes répétés à votre endroit ou auprès de Charles Turennes, votre homme de maintenance.

À ce jour, les travaux non-exécutés sont :

1-      L’escalier de métal en colimaçon se dessoude et très dangereux pour la sécurité en cas de sortie d’urgence;

2-      Installer des boîtes postales et verrouillées;

3-      Installer des numéros d’appartement sur les portes des logements;

4-      Ventilateur et/ou fenêtre de salle de bain inexistant, l’humidité n’est pas évaporé;

5-      Chauffage de la chambre principale est non-fonctionnel;

6-      Les murs n’ont pas été peinturés mais laissés sur le « primer »;

7-      Les rampes du balcon sont non sécuritaires;

8-      Les tiroirs de la cuisine sont pourris;

9-      Le compoir de la cuisine démontre une espace avec le mur d’un pouce et demi (1½);

10-  La poignée du robinet de cuisine est brisée et la valve doit être utilisée pour la fermeture;

11-  Problème avec l’eau chaude qui coule sans arrêt lors de l’utilisation de la laveuse de l’appartement 152-2;

12-  Aucun travaux de finition n’ont été exécuté au logement (plinthes, etc.)

13-  De la moisissure occasionne des odeurs nauséabondes, des maux de tête et des nausées;

14-  Aucun moustiquaire à la porte-patio n’a été installé;

15-  Lors de forte pluie, de l’infiltration d’eau par la brique qui entre au salon;

16-  Infiltration d’eau dans la cage d’escalier publique arrière de l’immeuble;

17-  Terrain avant et arrière de l’immeuble est dangereux par l’accumulation de vitres brisées ce qui pourrait mettre en péril la sécurité et la santé des personnes et des animaux;

En tant que propriétaire-locateur, vous êtes tenu de délivrer le logement en bon état de réparation et de procurer au locataire la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Étant donné les travaux non complétés ainsi que la perte de jouissance des lieux, la loi permet au locataire de demander la résiliation du bail ou la diminution du loyer, de réclamer des dommages-intérêts et de faire exécuter les travaux.

Aucune résiliation de bail ne sera demandée pour le moment étant donné la pénurie de logement qui sévit actuellement, sous réserve de nos droits et recours. Toutefois, nous considérons que des dommages-intérêts de 2 750,00 $ par mois pour les mois de juillet 2020 à avril 2021 inclusivement représentant un tiers du loyer sont en droit de vous être réclamés, somme qui sera à parfaire tant que les travaux ne seront pas complétés et qu’une entente entre nous soit intervenue. Suite aux travaux effectués, une diminution de loyer de 100,00 $ par mois est demandée pour ramener le loyer à 725,00 $ par mois ce qui représente l’état du marché actuel pour un tel logement à Saint-Jérôme.

Par conséquent, vous êtes par la présente formellement mise en demeure :

1-      D’entreprendre les démarches pour terminer l’ensemble des travaux;

2-      De faire appel à une personne détenant les cartes de compétence requises pour l’exécution des travaux;

3-      D’indemniser les locataires, à titre de perte de jouissance des lieux et de publicité trompeuse, la somme de 2 750,00 $, plus somme à faire jusqu’à ce que les travaux soient complétés;

4-      De signer un nouveau bail pour un loyer de 725,00 $ par mois dès que les travaux seront complétés et qu’une entente sera intervenue;

À défaut de résoudre les travaux dans un délai de sept (7) jours, de payer la somme de 2750,00 $ dans les dix (10) jours de la réception des présentes, les démarches suivantes, à notre choix, seront entreprises :

1-    les travaux mentionnés ci-dessus seront exécutés afin d’assurer la conservation et la jouissance du logement loué;

2-    les dépenses seront retenues sur le loyer et un état de compte vous sera remis avec les factures;

3-    S’il y a lieu, nous demanderons à ce que les loyers soient déposés au Tribunal administratif du logement tant et aussi longtemps que les travaux ne soient pas exécutés;

4-    Un dossier sera ouvert sans autre avis ni délai afin qu’un jugement soit rendu.

Des demandes seront également adressées à la Ville de St-Jérôme et à la régie du bâtiment du Québec afin de s’assurer de la conformité de votre immeuble et nous nous réservons le droit de modifier notre demande.

De plus, il a été porté à notre connaissance que nous sommes maintenant 3 logements à vous adresser des revendications relativement à vos immeubles pour des logements non-conformes. Une intervention urgente est requise afin de minimiser les inconvénients et les frais.

N'hésitez pas à communiquer avec nous afin de rétablir l’ensemble de la situation et minimiser nos dommages.

Veuillez agréer, Madame Therrien, l’expression de nos sincères salutations. » (Sic)

[5]         Plus amplement, les locataires expliquent que, depuis l’envoi de leur mise en demeure, seuls certains travaux ont été réalisés le 23 novembre 2021, soit :

-          Les barreaux de l’escalier en colimaçon ont été fixés avec des équerres;

-          Les tiroirs de cuisine ont été réparés avec le même matériel pourri;

-          Installation non complétée du réservoir d’eau chaude;

-          Les bruits provenant de la plomberie ont été solutionnés;

[6]         Ils demandent qu’un ventilateur soit installé dans la salle de bain, puisqu’il n’y a aucune fenêtre pour ventiler la pièce, que le chauffage de la chambre, qui n’est pas fonctionnel, soit réparé et que les rampes du balcon soient sécurisées.

[7]         Ils expliquent aussi que le hall d’entrée et la cage d’escalier sont en mauvaises conditions et demandent qu’ils soient nettoyés et les murs, réparés.

[8]         Le 8 juillet 2021, ils ont subi un important dégât d’eau dans leur logement provenant de la toiture ainsi que quatre ou cinq autres dégâts d’eau par la suite.

[9]         Lors du premier dégât d’eau, le service de la Sécurité des incendies de St-Jérôme a été appelé sur place afin de sécuriser les lieux.

[10]     Depuis, il y a de la moisissure qui apparaît dans le logement, alors que le plafond de la chambre est perforé, suite aux infiltrations d’eau et n’est toujours pas réparé.

[11]     Ils demandent que les travaux de réparations qu’ils requièrent des suites de ces dégâts d’eau soient exécutés afin que la moisissure soit éliminée et la peinture refaite. Lorsqu’ils ont emménagé, le logement n’avait pas été peint, puisque seule une couche de base avait été appliquée sur les murs.

[12]     Ils soumettent qu’en raison de tous ces problèmes, ils n’ont pas la pleine jouissance de leur logement et demandent une diminution de loyer à compter du 1er juillet 2020, ainsi que l’autorisation de déposer le loyer.

[13]     De plus, ils demandent une somme de 7 000 $ à titre de dommages pour tous les troubles et inconvénients qu’ils ont subis, en raison du bruit de la plomberie et des dégâts d’eau qu’ils subissent toujours, alors qu’ils sont constamment inquiets lorsqu’il pleut. Ainsi, ils n’osent plus sortir, de crainte de subir un autre dégât d’eau. À cela s’ajoutent les odeurs d’humidité, maux de tête et nausées.

[14]     Aussi, pendant un an, ils n’ont pas eu de boîte aux lettres, alors que leur courrier était acheminé chez un autre locataire.

[15]     Également, depuis leur arrivée au logement, ils assument une partie de la facture d’électricité d’un locataire voisin puisque son réservoir d’eau chaude est toujours branché sur leur panneau électrique.

[16]     Malgré le fait que la locatrice est au courant de ce problème, elle n’a rien fait pour le régler.

[17]     Au soutien de leur preuve, les locataires produisent des photographies du logement.

[18]     Le représentant de la locatrice explique que les travaux suite au dégât d’eau ne peuvent être exécutés puisqu’ils doivent passer par le logement de l’étage et qu’ils n’ont pas la collaboration de ce locataire.

[19]     Ils attendent qu’il quitte pour effectuer les travaux.

[20]     Il soumet qu’il n’a pas vu de traces de moisissure dans le logement, alors qu’il a retiré le gypse qui avait été endommagé. La salle mécanique a également été nettoyée.

[21]     Aussi, à sa connaissance, il y a eu seulement trois dégâts d’eau.

[22]     Il indique que l’escalier en colimaçon a été réparé avec des équerres puisqu’il n’était pas possible de souder à l’intérieur du logement et que, malgré cela, l’escalier est très solide.

[23]     Il indique qu’il n’a pas été avisé lors de sa visite du 23 novembre d’un problème avec le balcon.

[24]     Pour ce qui est de la cage d’escalier il reconnaît que les travaux sont à compléter.

[25]     Il soumet que les tiroirs de cuisine ont été adéquatement réparés, alors qu’il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un immeuble construit dans les années 1960.

ANALYSE

[26]     Les articles 1854, 1864, 1863 et 1910 du Code civil du Québec indiquent que :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

« 1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure. »

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent.  Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

« 1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.

La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet. »

[27]     Les obligations du locateur mentionnées au premier paragraphe de l'article 1854 du Code civil du Québec sont dites de « résultat », de sorte qu'il ne pourra se soustraire qu'en invoquant la force majeure.

[28]     D'ailleurs, à ce sujet, les auteurs Beaudoin et Jobin s'expriment ainsi :

« ...Dans le cas d'une obligation de résultat, la simple constatation de l'absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la faute du débiteur, une fois le fait même de l'inexécution ou la survenance du dommage démontré par le créancier. Dès lors, le débiteur, pour dégager sa responsabilité, doit aller au-delà d'une preuve de simple absence de faute, c'est-à-dire démontrer que l'inexécution ou le préjudice subi provient d'une force majeure. Il ne saurait être admis à dégager sa responsabilité en rapportant seulement une preuve d'absence de faute, c'est-à-dire démontrer que l'inexécution ou le préjudice subi provient d'une force majeure. Il ne saurait être admis à dégager sa responsabilité en rapportant seulement une absence de faute. »[1]

[29]     Aussi, l'obligation du locateur à l'article 1854 al. 2 du Code civil du Québec est encore plus sévère puisqu'il s'agit d'une obligation de « garantie » :

« En présence enfin d'une obligation de garantie, le débiteur est présumé responsable. La seule façon pour lui d'échapper à sa responsabilité est de démontrer que c'est par le fait même du créancier qu'il a été empêché d'exécuter son obligation, ou encore que l'inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l'obligation assumée. »

[30]     Vu la preuve, le Tribunal fait droit, en partie, à la demande des locataires.

[31]     En ce qui concerne la demande en diminution de loyer, le Tribunal estime que les locataires ont démontré qu'ils n'ont pas la pleine jouissance de leur logement, en raison de l'état du logement et de certains des problèmes invoqués, dont plus particulièrement les dégâts d’eau qu’ils ont subis.

[32]     Le Tribunal estime toutefois que les escaliers en colimaçon et les tiroirs de cuisine ont été réparés.

[33]     De plus, le Tribunal ne peut retenir les raisons invoquées par le représentant de la locatrice, soit l’absence de collaboration du locataire voisin pour effectuer les travaux, considérant l’obligation de garantie dont elle ne peut se soustraire.

[34]     À ce titre, la locatrice dispose de moyens légaux pour obliger ce locataire à collaborer.

[35]     Le Tribunal juge donc approprié, dans les circonstances, d’accorder une diminution de loyer 12% par mois à compter de la réception de la mise en demeure, soit à compter du 14 mai 2021.

[36]     Quant à la demande de dommages pour troubles et inconvénients, le Tribunal accorde, vu la preuve, la somme de 1 500 $.

[37]     De plus, le Tribunal ordonnera à la locatrice d'effectuer les travaux requis dans un délai de 30 jours de la présente décision, à savoir :

-          Réparer le chauffage de la chambre principale

-          Réparer les rampes du balcon

-          Installer un ventilateur dans la salle de bain

-          Vérifier la présence de moisissures dans les matériaux du logement et procéder à la décontamination le cas échéant

-          Réparer les murs et les repeindre

-          Nettoyer et réparer le hall d’entrée ainsi que la cage d’escalier

-          Terminer et régulariser l’installation du réservoir d’eau chaude

[38]     Aussi, le Tribunal ne croit pas justifié d'accorder l'autorisation de déposer le loyer, compte tenu de l'ordonnance émise à l'encontre de la locatrice. Les recours des locataires leur seront cependant réservés.

[39]     La preuve soumise ne justifie pas l'exécution provisoire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[40]     ORDONNE à la locatrice d'effectuer les travaux ci-après mentionnés, dans les 30 jours de la présente décision :

-          Réparer le chauffage de la chambre principale

-          Réparer les rampes du balcon

-          Installer un ventilateur dans la salle de bain

-          Vérifier la présence de moisissures dans les matériaux du logement et procéder à la décontamination, le cas échéant

-          Réparer les murs et les repeindre

-          Nettoyer et réparer le hall d’entrée ainsi que la cage d’escalier

-          Terminer et régulariser l’installation du réservoir d’eau chaude

[41]     DIMINUE le loyer de 12% par mois à compter du 14 mai 2021, jusqu'à ce que la locatrice ait exécuté les obligations prévues à la présente ordonnance;

[42]     CONDAMNE la locatrice à payer aux locataires la somme de 1 500 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 17 août 2018, plus les frais de justice de 102 $.

[43]     REJETTE la demande quant au surplus.

[1] J.L. BAUDOUIN et P.G. JOBIN, Motifs d'exonération dans les obligations, 6e édition par P.-G. Jobin avec la collaboration de N. Vézina, 2005, EYB2005OBL32.