Munoz c. Rapa |
2015 QCRDL 5166 |
RÉGIE DU LOGEMENT |
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Bureau dE Montréal |
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No dossier : |
31-121106-091 31 20121106 G 31-121211-015 31 20121211 G |
No demande : |
56894 59501 |
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Date : |
13 février 2015 |
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Régisseure : |
Francine Jodoin, juge administratif |
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JORGE E. MUNOZ |
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Locataire - Partie demanderesse (31-121106-091 31 20121106 G) Partie défenderesse (31-121211-015 31 20121211 G) |
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c. |
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NUNZIO RAPA |
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Locateur - Partie défenderesse (31-121106-091 31 20121106 G) Partie demanderesse (31-121211-015 31 20121211 G) |
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D É C I S I O N
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[1] Le locataire demande une diminution de loyer rétroactive au 17 janvier 2012 et 1er avril 2012, des dommages moraux (4 100 $), matériels (532 $) et punitifs (2 200 $). Il demande, également, l’exécution en nature des obligations.
[2] Le locateur, de son côté, demande la résiliation de bail, des dommages matériels (350 $) et moraux (6 500 $).
[3] Ces dossiers ont fait l’objet d’une preuve et audition commune, comme le permet l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement[1].
La résiliation du bail et l’exécution en nature
[4] L’immeuble a été vendu le 30 juin 2013. Le locataire ne recherche aucune conclusion contre le nouveau locateur. Ceci rend les demandes en résiliation de bail et exécution en nature sans objet.
CONTEXTE
[5] Dès l’achat de la propriété par le locateur (janvier 2012), les relations sont tendues. Divers évènements se produisent qui conduiront éventuellement à des accusations contre le locateur pour introduction par effraction, vol de biens et agression armée. Le locataire se plaint qu’il n’a pas eu un réfrigérateur en bon état de fonctionnement et qu’il a été harcelé par le locateur.
[6] Le locateur se plaint du fait que le locataire refuse de signer un bail, qu’il harcèle et menace les autres locataires, qu’il refuse l’accès pour la livraison d’un réfrigérateur, qu’il a installé une caméra de surveillance et qu’il a « barricadé » son balcon.
LES FAITS
[7] Le locataire habite les lieux depuis 19 ans. Le 17 janvier 2012, le locateur, qui vient d’acheter la propriété, le rencontre pour le paiement du loyer. Le locataire, réticent, exige une preuve d’achat, ce qui lui est fourni une semaine plus tard.
[8] Aussitôt, le locataire se plaint du dysfonctionnement de son réfrigérateur. Le locateur exige une augmentation de 50 $ mensuellement pour lui en fournir un neuf, ce que le locataire refuse.
[9] Ensuite, le locataire se plaint de la famille voisine qui fait du bruit. Le locateur exige à nouveau une augmentation pour déloger la famille en question. Selon le locataire, bien que le locateur ait reconnu les faits, il lui mentionne ensuite qu’ils doivent quitter quelques mois plus tard. Dans les faits, cette famille déménage en juin 2012.
[10] Au printemps 2012, le locateur envoie un avis d’augmentation du loyer qui n’est pas conforme aux mentions obligatoires.
[11] Le locataire refuse.
[12] Quelques semaines plus tard, le locataire entend la porte de son logement ouvrir en matinée (11h15) alors qu’il est au lit. Après s’être levé, il voit, à travers son œil magique, le locateur qui fuit. Une plainte à la police est faite aussitôt et une mise en demeure est envoyée.
[13] Plus tard, le locateur vide le cabanon utilisé par le locataire et jette ses biens au chemin.
[14] Le locataire n’a pas retrouvé deux moteurs électriques de laveuse/sécheuse, un marteau et une paire de pince dont il évalue la valeur à 232 $.
[15] Toujours en mai 2012, le locateur qui fait des travaux à l’extérieur de l’immeuble, aborde le locataire au sujet de l’augmentation du loyer et lui met sa truelle de ciment au visage après une discussion orageuse.
[16] Ensuite, il y a eu un conflit sur le paiement du loyer de juillet 2012. Les pneus du locataire ont été crevés à 5 reprises, ce qui l’oblige, dit-il, à installer une caméra de surveillance.
[17] En juillet 2012, une mise en demeure est adressée au locateur au sujet du réfrigérateur qui ne fonctionne plus. Le locateur refusait de s’en occuper parce que sur le bail, il est prévu que l’entretien relève du locataire.
[18] Finalement, le locateur a d’abord fait livrer un réfrigérateur trop grand pour l’espace disponible, puis plus petit, mais qui ne fonctionne pas correctement car il glace les aliments.
[19] Le locataire soutient que le locateur l’appelait souvent (au moins 80 fois) pour lui faire renoncer à sa plainte criminelle. Il lui a, aussi, fait des offres d’argent pour régler le dossier.
[20] Le 14 février 2013, une mise en demeure est acheminée pour l’exécution de travaux qui n’ont pas été faits.
[21] Le locataire soutient que certains travaux sont liés à sa sécurité (porte et cadrage) et qu’il a été victime du chantage du locateur qui disait vouloir faire les réparations s’il retirait ses plaintes.
[22] Madame Nathalie Fournier, agent de police, a été chargée de l’enquête en ce qui concerne une plainte formulée par le locataire pour introduction par effraction, vol d’objets et agression armée.
[23] Le locataire disait que le locateur était entré dans son cabanon en y retirant ses biens. Il les a, ensuite, mis aux vidanges. Le locateur aurait, aussi, menacé le locataire avec une truelle dans les mains.
[24] Lorsqu’elle a pris le dossier, les faits s’étaient déroulés plusieurs mois auparavant.
[25] Des accusations ont
été portées et se sont soldées par un engagement du locateur selon l’article
[26] En septembre 2012, elle communique avec le locateur qui lui déclare que le locataire n’avait pas le droit d’utiliser le cabanon et qu’il n’y avait que des « cochonneries ».
[27] Elle ajoute qu’il a été réticent durant l’enquête et hors de lui au point où son fils a dû intervenir.
[28] Le locataire s’est plaint de la crevaison de ses pneus mais elle n’avait pas suffisamment de preuve pour accuser le locateur.
[29] Elle ajoute que les policiers vont recommander l’installation d’une caméra de surveillance lorsqu’il y a méfait sur un véhicule.
[30] Madame Samia Benane était voisine du locataire. Elle nie avoir fait du bruit dans son logement qui ait pu indisposer les autres locataires. Le locataire ne s’est jamais plaint à elle. Elle a quitté son logement car les policiers venaient constamment chez elle à la demande des autres locataires, croit-elle. Elle ne s’est jamais chicanée avec son mari ou son enfant.
[31] Elle ajoute qu’elle n’a aucune plainte à formuler au sujet du locateur qui a toujours été empressé de faire les réparations.
[32] Le fils du locateur soutient qu’il a rencontré le locataire uniquement pour collecter le loyer ou faire des réparations. Quand il a fait livrer le réfrigérateur, le locataire a fait des difficultés.
[33] Le locateur reconnaît qu’il a offert un nouveau réfrigérateur et cuisinière moyennant une augmentation mensuelle de 50 $. Sinon, il a demandé 5 $. Le locataire a accepté mais il a, par la suite, refusé de signer le bail.
[34] Aussitôt que le locataire a requis un nouveau réfrigérateur, il lui en a fait livrer un, mais les mesures n’étaient pas bonnes et il en a acheté un autre. Les dimensions non standard de l’ancien réfrigérateur ont rendu difficile sa quête d’en trouver un conforme. Finalement, il s’est résigné à en acheter un plus petit.
[35] Quand le locataire s’est plaint de son fonctionnement, il lui a remis la facture pour qu’il fasse valoir la garantie.
[36] Le locateur dit que les livreurs sont venus trois fois alors que le locataire était absent.
[37] Le locateur ajoute qu’il n’y avait aucune indication sur le cabanon qu’il était utilisé par le locataire (pas de numéro sur la porte). Il a fait le tour de ses locataires pour savoir qui l’utilisait. Le locataire n’était pas chez lui. Il a jeté toutes les « cochonneries » qui s’y trouvaient.
[38] En le voyant, le locataire a appelé les policiers. Celui-ci utilisait le cabanon abusivement, dit-il, il n’y avait pas droit.
[39] Il nie avoir pénétré dans le logement du locataire. Un jour, les policiers sont arrivés dans l’immeuble alors qu’il y faisait le ménage. On l’accusait d’être entré chez le locataire.
[40] Quant aux réparations demandées par le locataire, il n’a pu les faire car il était sous le coup d’une ordonnance de ne pas communiquer avec le locataire. Il a quand même remis de la peinture au locataire.
[41] Le locateur se plaint d’avoir perdu d’autres locataires à cause de lui. Il dit, aussi, que le balcon arrière et sa fenêtre sont barricadés.
[42] Le locataire réplique qu’il a uniquement mis une barrière sur le balcon pour délimiter son espace et il a mis un bâton dans la fenêtre pour empêcher son ouverture de l’extérieur.
ANALYSE
[44] Selon les auteurs[2], les obligations du locateur sont qualifiées de résultat, de sorte que, dans un tel cas, les moyens de défense sont limités.
[45] Une fois le manquement établi, le locateur ne peut alors invoquer simplement sa diligence raisonnable ou se contenter de rapporter la preuve d'un comportement prudent et diligent pour remédier au manquement reproché.
[46] L'inexécution d'une obligation prévue par la loi ou le bail confère le droit de demander, entre autres, la diminution du loyer (article 1863 du Code civil du Québec) et des dommages. La diminution vise à évaluer la valeur objective de la perte locative subie par le locataire en raison de l'inexécution des obligations du locateur. Cette perte doit être réelle et significative.
[47] Le recours en diminution de loyer doit être distingué de celui en dommages en ce qu'il ne participe pas des mêmes règles d'application. L'un vise à rétablir l'équilibre des prestations en évaluant la valeur objective de la perte locative subie et l'autre à compenser le préjudice subi (moral, matériel) ou à punir l'auteur d'un fait dommageable (dommage punitif).
[48] En corollaire à ses
obligations, le locataire doit user du bien avec prudence et diligence (1855 du
Code civil du Québec). Il doit, également, indemniser le locateur en
raison des pertes survenues au bien loué (article
[49] La preuve démontre que le réfrigérateur loué avec le logement était défectueux. Le locataire le dénonce le 5 juillet 2012 et il est remplacé dans le même mois. Puis, ce n’est qu’en février 2013 que le locataire se plaint par écrit qu’il n’est pas satisfait de l’appareil qui lui a été livré.
[50] L’obligation pour le
locataire d’effectuer l’entretien des appareils ménagers ne peut viser leur
remplacement ou leurs réparations, car cela irait à l’encontre des règles
d’ordre public relatif au bail de logement et plus particulièrement, contreviendrait
à l’article
[51] Le locataire n’a jamais refusé l’accès à son logement pour la livraison de son réfrigérateur. La preuve soumise par le locateur se fonde sur du ouï-dire. Il n’y a aucun avis formel ou mise en demeure qui puisse corroborer les allégations du locateur à ce sujet.
[52] Le Tribunal accorde une diminution de 25 $ pour le mois de juillet 2012 et pour les mois de février à juin 2013 (date de la vente de la propriété) pour un montant de 150 $.
[53] Quant à la perte des aliments, hormis une photographie indiquant qu’il y a frimas sur une bouteille de liqueur gazéifié, la preuve est incomplète et insuffisante en ce qui concerne les aliments qui ont été perdus ou leur valeur en raison du dysfonctionnement du réfrigérateur.
[54] Quant aux réparations nécessaires au logement et considérant l’intensité de l’obligation qu’il assume, le locateur ne peut se retrancher derrière un engagement de ne pas communiquer avec le locataire. Il aurait pu mandater un tiers pour vérifier ou accomplir les travaux nécessaires.
[55] Le Tribunal accorde 10 % du loyer, soit 45 $ pour les mois de février à juin 2013 pour un total de 225 $ quant aux réparations exigées par la mise en demeure du locataire.
[56] Quant aux dérangements causés par les bruits émanant d’un logement voisin, le locataire n’a pas apporté une preuve objective et fiable de la nature, fréquence et ampleur des bruits constatés. En cette matière, le Tribunal ne peut se satisfaire d’une simple preuve subjective, d’ordre général. Le locataire dit n’avoir jamais appelé les policiers. Aucun des voisins qui l’a fait n’a été entendu comme témoin.
[57] Pour l’évènement du cabanon, le Tribunal estime que le locateur savait ou devait savoir l’identité de l’utilisateur du cabanon avant de se faire justice à lui-même en le vidant de son contenu. Le cas échéant, l’absence du locataire aurait dû l’inciter à plus de prudence et attendre son retour pour s’assurer qu’il n’en était pas l’usager.
[58] Ceci dit, le Tribunal croit que c’est en toute connaissance de cause que le locateur a volontairement vidé le cabanon du locataire. Il a voulu imposer sa loi. Le Tribunal, en l’absence de preuve plus complète, arbitre à 150 $, la valeur des biens qui ont été perdus.
[59] Le Tribunal accorde un montant de 1 000 $ pour l’ensemble des troubles et inconvénients découlant du comportement du locateur, que ce soit son retard à régler le problème du réfrigérateur et l’ensemble des manœuvres visant à se faire justice à lui-même (cabanon), les réparations non effectuées ou les plaintes excessives et déraisonnables (barricades, caméra de surveillance).
[60] Quant au harcèlement, les allégations apparaissant dans la procédure du locataire, concernent les visites du locateur (80 fois) pour lui faire signer une entente s’il acceptait de renoncer à ses droits.
[61] Certes, la preuve révèle qu’à plusieurs occasions, le locateur a cherché à obtenir le règlement du dossier. Le locataire n’a, toutefois, pas démontré qu’il en subissait une pression indue. Il faut encourager le règlement à l’amiable des litiges. Les efforts faits par une partie en ce sens ne sauraient constituer du harcèlement en l’absence d’une preuve objective et fiable que cela est fait déraisonnablement ou de façon excessive.
[62] Aucune lettre ou mise en demeure ne fait état de telles récriminations de la part du locataire et l’amendement, à ce sujet, est produit au dossier plus de 16 mois après que l’immeuble ait été vendu.
[63] Cette réclamation du locataire est rejetée.
[64] Quant à la demande du locateur, elle est rejetée. Aucune preuve ne vient soutenir ses allégations pour le remboursement du réfrigérateur qu’il met à la charge du locataire, le refus d’accès, la barricade ou le départ d’un locataire.
[65] Incidemment, même si la preuve avait révélé des manquements du locataire, le locateur n’a pas témoigné sur les dommages en découlant.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
Dossier n°31-121106-091 G :
[66] CONSTATE la résiliation du bail;
[67] CONDAMNE le locateur à payer au locataire une diminution de loyer d’un montant global et forfaitaire de 375 $;
[68] CONDAMNE le
locateur à payer au locataire la somme de 1 150 $ avec intérêts au
taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article
[69] REJETTE la demande du locataire quant au surplus.
Dossier n°31-121211-015 G :
[70] REJETTE la demande du locateur.
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Francine Jodoin |
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Présence(s) : |
le locataire le locateur Me Stéphane Poulin, avocat du locateur |
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Date de l’audience : |
2 février 2015 |
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[1] R.L.R.Q. c. R-8.1.
[2] Jean-Louis Beaudouin et Pierre-Gabriel Jobin, Motifs d'exonération dans les obligations, 6e édition par Pierre Gabriel Jobin avec la collaboration de N. Vezina, 2005, EYB 2005OBL32, approx. 22 pages. Beaucouin, JeanLouis et P. Deslauriers, La faute contractuelle dans la responsabilité civile, Volume 1- Principes généraux 7e édition, 2007 EYB2007RES21, approx. 12 pages.
AVIS :
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