[1]         Par sa demande produite au Tribunal administratif du logement le 21 février 2022, la locatrice requiert la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et de tous les autres occupants du logement et la condamnation de la locataire à la somme de 2 000 $, à titre de dommages.

[2]         À l’audience, le mandataire de la locatrice informe le Tribunal que la locatrice se désiste de sa réclamation à titre de dommages.

[3]         L’audience porte donc que sur la demande de résiliation.

[4]         Les parties sont liées par un bail de logement du 1er avril 2019 au 30 juin 2020, reconduit jusqu’au 30 juin 2022, au loyer mensuel de 520 $.

[5]         Au soutien de sa demande, la locatrice allègue que la locataire contrevient à ses obligations légales en n’usant pas du logement avec prudence et diligence.

[6]         Bien que dûment signifiée par huissier et convoquée par le Tribunal, la locataire est absente à l’audience.

[7]         Le Tribunal a donc procédé à l'instruction de l'affaire par défaut, en l'absence de la locataire, tel que permis en vertu de l'article 67 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

PREUVE

[8]         Le Tribunal retient, de la preuve administrée, les éléments qui suivent.

[9]         L’immeuble en l’instance totalise six (6) logements.

[10]     À l’audience, M. Dany Simard, mandataire de la locatrice, explique au Tribunal qu’au cours du mois de janvier 2022, dans le cadre d’une procédure de mise en vente de l’immeuble, il s’est présenté au logement de la locataire, préalablement avisée, afin de faire visiter les lieux par un éventuel acquéreur, ce qui lui a permis de constater l’état lamentable du logement et de la cour extérieure.

[11]     Ainsi, M. Simard a pris conscience de l’usage anormal du logement, le tout tel que démontré par les photographies produites à l’audience, lesquelles parlent d’elles-mêmes.

[12]     Essentiellement, les murs du logement sont couverts de graffitis et un désordre extrême y règne, laissant le bien loué dans un état de dégradation anormal et mettant également en péril la sécurité de tous les autres occupants de l’immeuble.

[13]     La cour extérieure sert également d’emplacement pour les besoins naturels des deux (2) chiens de race Pitbull détenus par la locataire, dont celle-ci ne daigne ramasser.

[14]     De plus, au cours du mois de mars 2022, la locataire a été responsable d’un important dégât d’eau dans l’immeuble, en déplaçant le siège de sa toilette sans autorisation préalable de la locatrice.

[15]     D’autre part, la locataire a donné accès à son logement à M. Dany Harvey, bien connu des policiers pour son passé judiciaire, lequel s’est désorganisé en date du 17 mars 2022 et a été responsable d’actes criminels dans l’immeuble en l’instance, et ce, aux risques et périls des autres occupants des lieux au moment des événements.

[16]     Or, il appert que toutes communications et/ou avertissements sont sans issu, la locataire niant automatiquement sa responsabilité.

[17]     À ce propos, M. Simard fait entendre, à l’audience, les enregistrements des messages vocaux formulés par la locataire, lesquels permettent au Tribunal d’écouter le discours intempestif de la locataire à l’égard de M. Simard qui est ainsi invectivé de bêtises.

[18]     Ce faisant, M. Simard soumet que la locatrice n’a aucun autre choix que d’exiger la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire et de tous les autres occupants du logement, considérant qu’il est urgent que la locatrice assure la sécurité des autres locataires et remettre en bon état le logement avant que celui-ci ne tombe en déconfiture.

[19]     M. Simard témoigne également des va-et-vient incessants dans le logement de la locataire et de la présence régulière d’individus non recommandables.

[20]     Ainsi se résume l’essentiel de la preuve.

ANALYSE ET DÉCISION

[21]     Plusieurs obligations découlent d'un bail de logement, notamment l'obligation pour le locataire d’user du logement avec prudence et diligence (article 1855 du Code civil du Québec (C.c.Q.)).

[22]     De plus, le locataire est tenu de maintenir son logement en bon état de propreté pendant la durée du bail (art. 1911 C.c.Q.). Un manquement à cette obligation donne ouverture à un recours par le locateur contre le locataire fautif.

[23]     L’article 1862 C.c.Q. prévoit également que le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur par la faute des personnes à qui il permet l’usage du logement ou l’accès à celui-ci.

[24]     En l’instance, le recours de la locatrice est fondé sur l’article 1863 C.c.Q., lequel permet le recours pour une partie contre l'autre partie en cas d'inexécution d'une obligation légale ou contractuelle selon les termes suivants :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

(…) »

[25]     La jurisprudence a établi que l'habitabilité d’un logement devait être déterminée selon un critère objectif. Ainsi, le Tribunal doit juger s'il est possible pour une personne raisonnable de vivre dans les conditions décrites, sans égard au jugement du plaignant[1].

[26]     D’autre part, le Tribunal est également d’avis que la malpropreté et l'encombrement dans un logement augmentent les risques évidents d'incendie et de sécurité des occupants d’un immeuble[2].

[27]     Cela dit, en l’instance, la preuve prépondérante démontre clairement l’état d’encombrement du logement, ainsi que le potentiel de risques d’incendie y découlant. En effet, les photographies sont éloquentes à l’égard de l’ampleur des déchets et matières combustibles présents dans le logement, lesquels constituent un danger imminent et, sans contredit, un préjudice sérieux pour la locatrice.

[28]     En corollaire, la preuve démontre que les dommages au logement dépassent un usage normal et que la locataire manque clairement à ses obligations d’user du bien loué avec prudence et diligence.

[29]     De plus, les événements du 17 mars 2022, en lien avec les nombreux invités de la locataire, démontrent une menace imminente pour la santé et la sécurité des autres occupants de l’immeuble, dont le Tribunal ne peut passer sous silence.

[30]     À ce titre, la locatrice a d’ailleurs une responsabilité contractuelle et légale à l’égard des autres locataires de l’immeuble, lesquels sont en droit d’obtenir la pleine jouissance paisible de leur logement.

[31]     Ainsi, à la lumière de la preuve soumise à l’audience, la locatrice a relevé son fardeau de preuve, de façon prépondérante, que les manquements de la locataire causent un préjudice sérieux à elle-même, ainsi qu'aux autres occupants de l'immeuble, ce qui justifie la résiliation du bail.

[32]     Enfin, dans les circonstances, l'exécution provisoire de la présente décision, malgré l’appel, est justifiée aux termes de l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[33]     ACCUEILLE la demande de la locatrice;

[34]     RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement;

[35]     ORDONNE l’exécution provisoire, malgré l’appel, de la présente décision à compter du 11e jour de sa date.

[1] Rousseau-Houle Thérèse et De Billy Martine, Le bail de logement : Analyse de la jurisprudence, Wilson & Lafleur Ltée, 1989, Montréal, p.120.

[2] Montréal (Office municipal d'habitation de) c. Godfroy, 2016 QCRDL 42704 (CanLII).