1.          Le locateur a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »). Il demande également le remboursement des frais.
2.          Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] (ci-après « le Règlement »).
3.          Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par le locateur durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien, ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.

4.          En tant que demandeur, le locateur assume le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « le Formulaire »).
5.          Suivant une première audience tenue le 10 septembre 2024 devant la soussignée, le dossier est ajourné puis terminé lors d’une deuxième audience tenue le 22 octobre 2024.
6.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, à un loyer mensuel de 1 295,00 $.
7.          À l’audience, les parties sont présentes et font valoir leur point de vue sur le dossier.
8.          Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrés devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.
9.          Le locateur a produit le Formulaire ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements, sauf en ce qui concerne les polices d’assurances en vigueur au 31 décembre 2023 et 31 décembre 2022, incluant la ventilation des primes couvertes, de même que le sommaire des loyers au mois de décembre 2023.
10.      À cette fin, lors de l’audience, le Tribunal a autorisé[3] le locateur à lui transmettre, au plus tard le 5 novembre 2024, les documents susmentionnés, le tout tel qu’il appert au formulaire d’autorisation de produire un document déposé au dossier.
11.      Le locateur a transmis en date du 24 octobre 2024 les documents tel que stipulé à l’autorisation de produire un document.
12.      Toute somme non prise en charge par le Règlement doit être retranchée des polices d’assurances soumises.
13.      En ce qui concerne les réparations majeures, il appert de la preuve présentée que l’immeuble concerné par la demande est en fait constitué de deux immeubles jumelés ayant un escalier commun à leur jonction.
14.      Il y a donc un premier immeuble constitué de six logements (ci-après : « côté 6 logements ») et un second immeuble constitué de quatre logements (ci-après : « côté 4 logements »).
15.      Les locataires concernés par la demande habitent le « côté 4 logements ».
16.      L’article 5 du Règlement prévoit qu’une dépense d’immobilisation n’est retenue que si les locataires concernés par la demande en sont bénéficiaires :

« 5. La part attribuable au logement équivaut à la proportion que le loyer au terme du bail représente par rapport aux revenus.

Si des dépenses d’immobilisation, des dépenses d’exploitation découlant de la mise en place d’un service ou de l’ajout d’un accessoire ou d’une dépendance, des frais de combustible ou des taxes de services ne concernent que certains des logements, la proportion est établie par rapport aux loyers et loyers estimés des logements bénéficiaires.

Aucune part n’est attribuable au logement à l’égard d’une dépense dans la mesure où celle-ci concerne un local loué à des fins non résidentielles ni ne l’est à l’égard du revenu net résultant de l’exploitation d’un tel local. »

[Notre soulignement]

17.      Ainsi, les dépenses liées à la porte-patio et à la fenêtre sont rayées puisqu’elles n’ont pas bénéficié au logement concerné par la demande de fixation[4].
18.      Il en sera de même pour les dépenses liées à la structure en métal du côté 6 logements et aux balcons du côté 6 logements. En effet, selon les témoignages entendus, ces travaux n’ont pas bénéficié au logement concerné par la demande de fixation[5].
19.      Par conséquent, seules les dépenses liées à la toiture du côté 4 logements seront retenues à la section 12 du Formulaire, ayant bénéficié aux locataires concernés par la demande.

20.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[6] est de 128,44 $ par mois, s’établissant comme suit :

21.             Finalement, en ce qui concerne les frais de la demande, comme le souligne la greffière spéciale Me Isabelle Hébert[7], la jurisprudence est très claire à ce sujet :

« [27] Tel que rappelé par le Bureau de révision dans la décision A. Rossi buildings c. Bradley[5] et plus récemment dans Capital Augusta Inc. c. Faye[6], contrairement aux dossiers civils où le Tribunal condamne généralement la partie perdante au paiement des frais, le principe applicable en matière de fixation de loyer veut que le locateur assume les frais entourant sa demande de fixation.

[28] Lorsque le locateur demande au Tribunal de renverser cette règle et de condamner le locataire au remboursement des frais, celui-ci doit non seulement obtenir un ajustement de loyer égal ou supérieur au montant demandé dans l’avis de modification, mais aussi démontrer que le locataire a usé de son droit de refus de manière déraisonnable.

[29] Ainsi, un locataire qui disposait des renseignements pertinents au calcul de l’augmentation lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à la proposition d’augmentation ou qui aurait refusé systématiquement toute négociation ou discussion avec le locateur pourrait être condamné à rembourser au locateur les frais payés par ce dernier pour l’introduction de la demande, de même que certains coûts associés à sa signification. »

[Références omises]

22.      Dans la présente instance, il n’y a pas lieu de condamner la partie défenderesse au remboursement des frais, puisque l’augmentation initiale de 138,00 $ demandée par la partie locatrice est plus élevée que l’ajustement de loyer accordé par le Tribunal en vertu du Règlement.
23.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
24.      CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification du locateur;
25.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 128,44 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

26.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 423,00 $ par mois du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.
27.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

28.      La partie locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] Art. 37, Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, chapitre T‑15.01, r. 5.

[4] Art. 5, Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[5] Art. 5, Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[6] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[7] Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).