LES FAITS

1.          La locatrice a produit une demande de fixation de loyer, conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec. Elle demande également le remboursement des frais.
2.          Lors de l’audience du 27 février 2025, l’avocate de la locataire soulève comme moyen préliminaire que l’avis de modification au bail a été donné à la locataire en dehors des délais légaux. Pour ces motifs, elle demande le rejet de la demande.
3.          À cet effet, elle produit le bail liant les parties qui démontre que la durée du bail n’est pas celle indiquée dans la demande de la locatrice. Elle dépose également une décision du Tribunal qui vient confirmer ce fait[1].
4.          Par conséquent, selon la preuve prépondérante produite lors de l’audience, les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, à un loyer mensuel de 563 $.

LE DROIT

5.     Les règles relatives à la reconduction et à la modification du bail, ainsi que celles relatives à la fixation du loyer, sont énoncées aux articles 1941 et suivants du Code Civil du Québec (ci-après « C.c.Q. »).
6.          Tel que le prévoient plus particulièrement les articles 1941 et 1942 C.c.Q., lorsque le bail est d’une durée de 12 mois, la notification de l’avis de modification du bail doit respecter les délais de trois à six mois avant la fin du bail :

« 1941.  Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.

Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d’un terme de reconduction différent.

1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s’il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l’avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d’au moins un mois, mais d’au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s’il s’agit du bail d’une chambre. »

(Notre soulignement).

7.     Dans le présent dossier, puisque le terme du bail est le 30 juin 2024, l’avis de modification devait être envoyé entre le 1er janvier 2023 et le 31 mars 2024, conformément aux délais prévus par la loi.
8.     La locatrice ayant donné l’avis de modification le 30 mai 2024, le Tribunal conclut que l’avis a été donné hors délai, donc inopposable à la locataire.

Motifs pour être relevé du défaut

9.     Le Tribunal a donné à la locatrice l’opportunité de s’exprimer sur les motifs de ne pas avoir respecté le délai imparti afin d’être relevée des conséquences de ce défaut, tel que le permet l’article 59 de la Loi :

« 59. Le tribunal peut, pour un motif raisonnable et aux conditions appropriées, prolonger un délai ou relever une partie des conséquences de son défaut de le respecter, si l’autre partie n’en subit aucun préjudice grave » [2].

10.             Le mandataire de la locatrice explique que la locataire a dû être relogée dans un autre logement à la suite d’un problème lié à la sécurité. Suivant la relocalisation, le système informatique de la locatrice a indiqué que le bail d’une durée de 12 mois débutait le 1er octobre 2023. Il ignorait que le bail signé avec la locataire s’appliquait toujours à la suite de la relocalisation.
11.      Or, les motifs invoqués par la locatrice ne constituent pas des motifs raisonnables pouvant justifier la levée des conséquences de son défaut. La jurisprudence de ce Tribunal a statué que l’ignorance de la loi ou la négligence de la partie demanderesse ne sont pas des motifs raisonnables[3].
12.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
13.      CONSIDÉRANT l’absence de motifs raisonnables au sens de l’article 59 de la Loi;
14.      CONSIDÉRANT que l’avis de modification du bail a été donné hors des délais légaux;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

15.             REJETTE la demande de la locatrice qui en assume les frais.

[1] Traore c. KL Propriétés inc., 2023 QCTAL 5870 (CanLII).

[2] RLRQ, c. T-15.01, art. 59.

[3] Manouchehr Memari c. Ryshpan, 2011 CanLII 127659 (QC RDL); Thevenot c. Turcotte, 2006, 31‑060228‑241G, r. L. Boucher; Succession de Boucher c. Crevier, 2020 QCRDL 10538 (CanLII), 2020 QCTAL 10538; Tamburro c. D'Errico, 2019 QCRDL 41218.