Décision

[1]                 L’appelant, M. Jarred Brown, se pourvoit contre un jugement rendu le 29 juin 2021 par l’honorable Yves Poirier de la Cour supérieure, qui ordonne à l’intimé, le Syndicat des copropriétaires des Manoirs de Terrebonne, de reconstruire une terrasse à l’usage exclusif de l’appelant, d’une dimension inférieure à celle qui existait préalablement, et rejette les demandes en abus des deux parties[1].

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[2]                 Le 28 janvier 2004, l’appelant acquiert directement du promoteur une fraction de la copropriété divise du projet Les Manoirs de Terrebonne située à Montréal[2]. Cette fraction lui confère un accès et un usage exclusif à une terrasse sur la partie du toit de l’immeuble située « dans le prolongement » de sa partie privative[3]. Notons que la copropriété compte 40 fractions ou parties privatives d’habitation et seulement deux terrasses, dont celle à l’usage exclusif de l’appelant.

[3]                 Construite par le promoteur entre la signature de la promesse de vente[4] et la prise de possession de sa fraction par l’appelant en janvier 2004, la terrasse dont il est question mesure 150 m2. Ces dimensions auraient été convenues lors d’échanges intervenus entre l’appelant et le promoteur à cette époque.  L’appelant a en effet demandé et obtenu du promoteur que la terrasse située dans le prolongement de sa partie privative soit plus grande que celle initialement prévue aux plans originaux[5].

[4]                 En 2013, l’appelant remplace une partie du bois de surface de la terrasse, ce qui permet à l’intimé d’examiner cette partie de la toiture afin d’en vérifier l’état et d’évaluer la nécessité (ou non) d’y effectuer des réparations. Des discussions sont alors entreprises au sujet de la conformité de cette terrasse. Selon l’intimé, la terrasse, bâtie sur une partie commune de la copropriété, dépasse largement la superficie de l’autre terrasse qui, incidemment, n’est que de 30 m2. En outre, cette superficie ne correspond pas aux dimensions prévues au plan initial du promoteur.

[5]                 En 2019, la question de la terrasse surdimensionnée de l’appelant est soumise à une assemblée spéciale des copropriétaires afin de régulariser la situation et, le cas échéant, permettre l’amendement de la déclaration de copropriété et autoriser l’appelant à jouir d’une terrasse plus grande que celle initialement prévue. Cette proposition est rejetée par la majorité des copropriétaires.

[6]                 À cette même époque, l’intimé entreprend des travaux majeurs afin de remplacer l’intégralité de la toiture existante, ce qui implique nécessairement le démantèlement de ladite terrasse.

[7]                 L’appelant introduit des procédures dans le but de régler une fois pour toutes la question des dimensions de la terrasse et d’obliger l’intimé à reconstruire celle-ci selon les mêmes dimensions de 150 m2. L’intimé réplique par l’introduction d’une demande reconventionnelle dans laquelle il recherche le démantèlement et la construction subséquente de la terrasse en question, limitée à une grandeur de 30 m2.

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[8]                 Après avoir exposé les faits et les questions en litige, le juge retient que lors de l’acquisition par l’appelant de sa fraction, le promoteur a modifié les dimensions originales de la terrasse et en a construit une plus grande qu’initialement prévu afin de satisfaire l’appelant. Toutefois, afin que la terrasse telle que construite soit en règle, la déclaration de copropriété aurait dû être amendée par l’intimé, puisqu’à cette époque le promoteur n’était plus administrateur provisoire de la copropriété.

[9]                 Le juge souligne aussi que le promoteur, même dans l’hypothèse où il eut été encore administrateur, n’avait incidemment pas le pouvoir de changer unilatéralement les dimensions de la terrasse puisque ce genre de modification requiert l’assentiment des copropriétaires représentant les trois quarts des voix, en vertu de l’article 1097 (4) C.c.Q., qui est d’ordre public. Ainsi, comme la déclaration de propriété n’a jamais été modifiée pour autoriser la construction d’une terrasse de 150 m2, le juge ordonne à l’intimé de construire à ses frais « une terrasse de la dimension identique à celle prévue originalement (environ 30 m2) et dont l’usage est exclusif [à l’appelant] »[6].

[10]           Le juge conclut ensuite à l’existence d’une transaction intervenue entre les parties selon laquelle l’intimé s’est notamment engagé envers l’appelant à reconstruire la terrasse aux dimensions exigées par ce dernier de 150 m2. Il refuse toutefois d’en prononcer l’homologation et la déclare illégale puisqu’il est d’avis que l’intimé se devait d’obtenir l’autorisation de la majorité des copropriétaires, conformément à l’article 1097 (4) C.c.Q. Finalement, il rejette les demandes d’abus respectives des parties. Ce dernier aspect n’est pas remis en cause en appel[7].

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[11]           L’appelant reproche avant tout au juge d’avoir retenu et établi la superficie de la terrasse à environ 30 m2, alors qu’une telle limite n’est pas prévue explicitement à la déclaration de copropriété. Ce constat erroné aurait entraîné une seconde erreur selon laquelle la déclaration de copropriété devait être amendée pour autoriser un tel changement.

[12]           Subsidiairement, l’appelant plaide en appel que le juge a erré en ne reconnaissant pas que même en l’absence d’un amendement formel, la déclaration de copropriété  avait été modifiée tacitement compte tenu du comportement des parties.

[13]           Finalement, l’appelant soumet que le juge aurait dû homologuer la transaction intervenue avec l’intimé au sujet de la reconstruction de la terrasse à sa dimension première.

[14]           Bien que l’intimé admette que la déclaration de copropriété est muette au sujet de la dimension précise des deux terrasses, d’autres indices peuvent à son avis permettre de conclure que la dimension prévue à l’origine n’était pas de 150 m2. En ayant accès à une terrasse de cette dimension, l’appelant empiète ainsi indûment sur les parties communes à usage général.

[15]           Il soutient aussi que le promoteur n’avait pas le pouvoir de convenir avec l’appelant d’une dimension autre que celle prévue puisqu’à ce moment, il n’était plus administrateur provisoire de l’intimé et que même s’il l’eût été, il se devait de procéder par amendement de la déclaration de copropriété conformément à l’art. 1097 (4) C.c.Q. L’intimé ajoute qu’il n’est pas lié par les promesses ou engagements du promoteur à l’appelant et que même si l’on tenait pour acquis qu’il y a subséquemment eu une transaction entre lui et l’appelant, le juge a eu raison de ne pas l’homologuer. Quant à la question de l’amendement tacite, l’intimé plaide que cet argument n’a pas été soulevé en première instance et réfute cette prétention.

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[16]           Pour les motifs qui suivent, la Cour est d’avis que le juge n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante dans son appréciation de la preuve et notamment, dans l’interprétation de la déclaration de copropriété qui constitue le document contractuel liant les parties[8].

[17]           Il est vrai, et l’intimé le concède, que la déclaration de copropriété est muette quant à la dimension précise des deux terrasses. Toutefois, et contrairement à ce que soutient l’appelant, cela n’est pas fatal à la position de l’intimé. Voici pourquoi.

[18]           D’abord, la déclaration de copropriété est signée en juillet 2002 soit environ 18 mois avant que l’appelant ne fasse l’acquisition de sa fraction. Son article 11 (6) cité par le juge, prévoit l’existence de deux terrasses situées sur le toit de l’immeuble[9], mais ne fait aucune distinction entre elles.

[19]           Les deux fractions qui bénéficient d’un accès et usage exclusif aux terrasses se voient attribuer, comme les autres copropriétaires d’ailleurs, une valeur relative établie en fonction de la partie privative occupée, ce qui inclut une quote-part calculée en fonction de l’espace occupé dans les parties communes de l’immeuble.

[20]             Or, l’article 22 de la déclaration de copropriété alloue une quote-part similaire[10], voire inférieure à l’appelant par rapport à l’autre copropriétaire qui bénéficie aussi de l’usage d’une terrasse, alors que dans les faits, l’appelant jouit d’un espace à usage réservé six fois plus grand que celui de son voisin. C’est d’ailleurs la conclusion à laquelle en arrivent les experts retenus par l’intimé pour évaluer l’état de l’actif : « la terrasse dont jouit l’appelant devait être de la même dimension que l’autre et la valeur relative de chaque partie privative ainsi que la quote-part dans les parties communes sont semblables pour les deux unités « même si la terrasse du bâtiment 6668 est pratiquement six fois plus grande »[11].

[21]           Les registres de la copropriété ne montrent aucune décision prise par l’intimé, son conseil d’administration ou l’assemblée des copropriétaires selon laquelle les dimensions de la terrasse convenues entre l’appelant et le promoteur auraient été autorisées, acceptées, ou même entérinées par les instances décisionnelles appropriées.

[22]           Tant l’appelant que le représentant du promoteur admettent avoir discuté et convenu, lors de l’achat de l’unité en 2004, de la construction d’une terrasse plus grande « a larger size terrace », « a larger size deck » que celle initialement prévue dans les plans[12].

[23]           Il est clair qu’au moment où cette décision a été prise, et comme le mentionne bien le juge, ni le promoteur ni même le représentant du promoteur à titre d’administrateur provisoire ne possède la capacité d’octroyer des dérogations à la déclaration de copropriété ou de modifier celle-ci unilatéralement en faveur d’un copropriétaire, puisque la copropriété est alors régie par un conseil d’administration, est assujettie aux règles de la déclaration de copropriété et au Code civil du Québec.

[24]           Le juge se prononce d’ailleurs ainsi sur ce sujet :

[39] En janvier 2004, soit lors de la vente de la copropriété au demandeur, le contrôle par l’administrateur provisoire, M. Carbone, n’était plus possible suivant l’article 1104 C.c.Q. Il ne reste que trois unités à vendre et qui demeurent sous le contrôle de l’administrateur Carbone. Même si M. Carbone avait voulu modifier la déclaration de copropriété, il n’aurait pas pu procéder unilatéralement.

[40] La modification de la déclaration de copropriété aux fins d’y préciser les dimensions de la terrasse actuelle dont jouit M. Jarred Brown nécessite le vote majoritaire des ¾ des voix des propriétaires convoqués à cette fin, tel que le prévoit l’article 1097, 4 du C.c.Q.

[41] L’entrepreneur M. Carbone ne pouvait pas directement ou indirectement modifier la déclaration de copropriété afin d’y préciser la dimension de la terrasse dont jouit le demandeur de telle sorte qu’elle corresponde à celle construite suivant l’entente intervenue entre le promoteur et le demandeur.

[42] Par la suite, il n’y a jamais eu accord de la part des copropriétaires aux fins d’autoriser et de modifier la déclaration de copropriété et reconnaitre que le demandeur puisse jouir d’une terrasse telle que construite en conformité avec les droits prévus à la déclaration de copropriété, soit un bien commun entrainant des coûts d’entretien et de reconstruction aux frais de l’ensemble des copropriétaires et dont l’usage demeure exclusif au demandeur.

[25]           Comme l’agrandissement requis par l’appelant empiète sur le toit et transforme ainsi l’espace commun en terrasse à son usage exclusif, cet empiètement porte préjudice au droit de jouissance de l’ensemble des copropriétaires établi par la déclaration de copropriété et le Code civil du Québec. L’article 1097 C.c.Q. vise notamment à protéger le droit de propriété de chaque copropriétaire sur les parties communes. Ainsi, sans l’assentiment de la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, la modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions est impossible[13].

[26]           Pour conclure sur le premier moyen, l’interprétation de la déclaration de copropriété est une question mixte de fait et de droit qui commande déférence.  L’appelant ne nous convainc pas que le juge a commis une erreur manifeste et déterminante en l’espèce justifiant une intervention de la Cour sur cette question.

[27]           Quant au second et troisième moyen d’appel soulevés par l’appelant, ils peuvent être traités succinctement.

[28]           D’abord, précisons que l’appelant soulève pour la première fois en appel l’argument subsidiaire selon lequel la déclaration de copropriété aurait été modifiée tacitement compte tenu de l’absence d’opposition des copropriétaires de 2004 à 2016.

[29]           Cet argument n’ayant pas été traité par le juge, faute de lui avoir été soumis, il n’est pas opportun pour la Cour de le faire, d’autant plus que l’appelant n’insiste pas sur ce moyen lors de l’audience. L’eût-il fait toutefois, son argument se serait heurté aux articles 1059 et 1060 C.c.Q. qui exigent que la déclaration de copropriété, les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à état descriptif des fractions soient faites sous forme notariée et présentée au bureau de la publicité des droits.

[30]           Ainsi, si pour modifier un acte constitutif de copropriété et l’état descriptif des fractions, un acte notarié en minute inscrit au registre foncier est nécessaire, il est difficile de concevoir qu’une modification tacite émanant du comportement des parties non constatée dans un acte notarié puisse avoir un quelconque effet[14].

[31]           En sus, l’article 66 de la déclaration de copropriété est ainsi rédigé : 

66. L’omission de prendre les démarches nécessaires au respect de toute disposition contenue dans la présente déclaration, dans la loi ou tout autre règlement ou ordonnance, indépendamment du nombre de violations ou d’infractions, ne constituera pas une renonciation au droit de le faire par la suite ni une abrogation ou renonciation de ces dispositions. 

[32]           Compte tenu de ce qui précède, l’argument de l’appelant concernant la modification tacite de la déclaration de copropriété doit échouer.

[33]           Finalement, la Cour est d’avis que le juge n’a pas commis d’erreur révisable en rejetant la demande d’homologation de la transaction intervenue entre les parties au sujet de la reconstruction de la terrasse en question, selon des dimensions de 150 m2. Son raisonnement est clairement exprimé aux paragraphes [48] et [49] du jugement qu’il y a lieu de reprendre :

48. L’échange des volontés implique que le syndicat ait l’autorisation de transiger en ce sens. Bien que le procureur ait pu obtenir d’un ou des administrateurs de la copropriété l’autorisation d’accepter la transaction, la preuve ne révèle pas que le syndicat ait obtenu le droit de modifier la déclaration de copropriété aux fins d’y modifier l’acte constitutif de copropriété et la description de la terrasse commune à usage exclusif d’une dimension supérieure à celle originalement prévue conformément à l’article 1097al. 4 C.c.Q.

49. Cette disposition du C.c.Q. est d’ordre public. Aux fins d’autoriser et de conclure la transaction, les administrateurs de la copropriété devaient obtenir l’autorisation de la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires. Cette demande avait été refusée par ces derniers le 4 mars 2019. La preuve ne révèle pas qu’une assemblée de copropriétaires ait été tenue à ce sujet, en conséquence, le procureur du syndicat n’avait pas l’autorité pour accepter la transaction. Cette dernière est illégale.

[34]           L’appelant tente de convaincre la Cour que le juge a excédé ses pouvoirs en déclarant d’office l’illégalité de la transaction. La Cour ne partage pas cette opinion puisque l’intimé, à maintes reprises, a fait valoir l’argument selon lequel seul le syndicat de copropriété, autorisé par les trois quarts des voix des copropriétaires, était en mesure de prendre une telle décision.

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[35]           REJETTE l’appel avec les frais de justice.

[1]  Brown c. Syndicat de copropriétaires des Manoirs de Terrebonne, C.S. Montréal, n° 500-17-107202-197, 29 juin 2021, Poirier, j.c.s. [Jugement entrepris].

[2]  Pièce P-1, Acte de vente, 28 janvier 2004, M.A., vol. 1, p. 175.

[3]  Pièce DR-1, Déclaration de copropriété, M.A., vol. 2, p. 389, art. 3.

[4]     Signé le 1er octobre 2003, Pièce P-24, M.A., vol. 1, p. 383.

[5]  Interrogatoire de Jarred Brown, 1er juin 2021, M.A., vol 3, p. 982-983 et 991-992; Contre-interrogatoire de Jarred Brown, 1er juin 2021, M.A., vol. 3 p. 1012-1013 et 1029; Pièce P-17, Lettre de M. Carbone du 8 mars 2019, M.A., vol 1, p. 365.

[6] Jugement entrepris, paragr. 56.

[7]  Le mémoire de l’appelant contient des conclusions à cet égard, mais son mémoire est muet à ce sujet.

[8]  Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condos phase II c. Boisvert, 2013 QCCA 832, paragr. 10; Lavallée c. Simard, 2011 QCCA 1458, paragr. 27, Requête en prolongation de délai pour déposer une requête en autorisation de pourvoi à la Cour suprême rejetée, 24 mai 2012, nº 34633. L’article 1062 C.c.Q. prévoit d’ailleurs que « [l]a déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l’ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription. »

[9]  L’article 8 de la déclaration de copropriété prévoit que la toiture est une partie commune de la copropriété.

[10] À une décimale près, la fraction de l’appelant possède une quote-part de 2,96 %, alors que celle de l’autre copropriétaire est de 2,97 %.

[11]  Pièce DR-7, Extrait du rapport de Cossette & Touchette inc., M.A., vol. 2, p. 604.

[12] Interrogatoire de Jarred Brown, supra, note 5; Contre-interrogatoire de Jarred Brown, supra, note 5; Pièce P-17, supra, note 5: «  This letter is to clarify the situation that has been brought to my attention in reference to the unit # 304 on the 6668 side of the building which was sold to Mr. Jarred Brown. Because we were selling the units pre-construction, we were able to offer the purchasers different options and upgrades. Mr. Brown asked for an option of having a larger terrace than we originally planned for; which we accepted. »

[13]  Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, 2019 QCCA 1986, paragr. 20-21; Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, 2012 QCCS 118, paragr. 60, 63, 69 et 71, conf. par 2014 QCCA 393.

[14]  Mammis c. Fang, 2016 QCCS 2601, paragr. 62-64. Voir également, Nadeau c. Pouliot, 2019 QCCS 3073, paragr. 47.