[1]      La locatrice demande l’autorisation de reprendre le logement pour y loger son fils, M. Andrew Pendenza, à compter du premier juillet 2014 conformément à l’article 1963 C.c.Q.

Les admissions

[2]      Les parties sont liées par un bail reconduit du premier juillet 2013 au 30 juin 2014 au loyer mensuel de 774,50 $.

[3]      La locatrice est également propriétaire de l’immeuble visé.

L’avis de reprise.

[4]      Les locataires admettent avoir reçu vers le 2 juillet 2013 un avis de reprise de leur logement en faveur du fils de la locatrice, M. Andrew Pendenza.

[5]      Or, la locatrice a annoncé à l’audience que son autre fils, Jonathan Pendenza, irait éventuellement rejoindre son frère avec qui il partagerait le logement.

[6]      Forte de cette information, la procureure des locataires a soulevé une objection potentiellement rédhibitoire à la demande.

[7]      Elle opine que puisque le logement servira aux deux fils de la locatrice, leurs deux noms auraient dû apparaître sur l’avis de reprise.

[8]      L’absence d’une mention qu’elle juge fondamentale a privé ses clientes de la possibilité de juger plus avant de la bonne foi de la locatrice.

[9]      Elle précise que la reprise est une exception au droit au maintien dans les lieux par les locataires et que, pour cette raison, les dispositions de la Loi en matière de reprise de logement doivent être suivies rigoureusement.

[10]   La soussignée est d’accord avec la procureure des locataires lorsqu’elle dit qu’il faut agir avec circonspection lorsque le droit au maintien dans les lieux, axe central de la législation en matière de bail résidentiel, est en jeu.

[11]   Toutefois, plusieurs décisions sont venues depuis atténuer le formalisme de l'article 1961 C.c.Q. 

[12]   Ainsi, dans l'affaire Ghandi c. Bandoux([1]), il a été décidé que le locataire disposait de suffisamment d'éléments pour identifier les bénéficiaires qui n'étaient d'abord identifiés que par leur lien de parenté. L'avis mentionnait comme bénéficiaires « ses parents ». 

[13]   Plus audacieusement, dans l'arrêt Kobylski c. Guertin ([2]), l'honorable Suzanne Vadboncoeur, juge à la Cour du Québec, conclut que le locataire n'a pas été trompé par les locateurs et n'a pas subi de préjudice du changement de bénéficiaire entre l'envoi de l'avis et l'audition de la demande. 

[14]   Dans ce dernier cas, les locateurs avaient exprimé leur désir de reprendre le logement du locateur pour leur fille. Le nom de celle-ci apparaissait encore à la demande déposée devant le tribunal de la Régie du logement. Cependant, à la suite de la remise d'une première audience, les locateurs ont amendé leur demande afin de substituer le nom de leur fils à celui de leur fille en tant que bénéficiaire de la reprise. 

[15]   La juge Vadboncoeur conclut alors à la validité de la demande de reprise opinant que « le locataire-intimé ne subit pas de préjudice par le changement de nom du bénéficiaire du logement puisque la finalité visée demeure la même, soit la reprise du logement par les locateurs aux fins d'y loger « ses descendants au premier degré » pour reprendre l'expression utilisée par l'article 1957 C.c.Q. ».([3]) 

[16]   Quoi qu’il en soit, en l’instance, la locatrice affirme que son plus jeune fils Jonathan n’ira rejoindre son frère qu’une fois le sort de sa résidence en médecine réglée, ce qui peut prendre plusieurs mois après la reprise.

[17]   Nous pouvons donc avec assurance conclure qu’au jour de la reprise, seul Andrew prendra possession du logement, et ce conformément à l’avis qui a été transmis aux locataires. 

[18]   Dans cette mesure, l’avis est conforme à la réalité et n’est, en aucune manière, fautif.

[19]   Pour ces motifs, la soussignée rejette l’objection soulevée par Me Lipes quant à la validité de l’avis de reprise.

Les faits

[20]   Mme Pendenza indique que l’immeuble visé compte 13 logements soit cinq trois-pièces, sept quatre pièces plus le logement visé composé de cinq pièces dont une au sous-sol.

[21]   Elle possède un autre immeuble d’habitation sur la Côte des Neiges, qui compte 11 logements, mais aucun de plus de deux pièces.

[22]   Elle fait valoir que la configuration unique du logement des locataires a été déterminante dans le choix de ce logement.

[23]   Elle explique que son fils est post-doctorant et poursuivra ses études à l’université McGill. 

[24]   Il veut quitter le domicile de ses parents.

[25]   La configuration du logement lui permettra d’occuper la chambre à coucher du premier étage et d’installer son bureau dans une autre pièce, alors que son frère, lorsqu’il sera en mesure de le faire, ira s’installer au sous-sol.

[26]   De plus, l’immeuble est situé tout près d’un arrêt d’autobus et jouit d’une situation favorable, « a great location », précise-t-elle.

[27]   La locatrice ajoute que son aîné habite un logement au dernier étage.  Puisque les garçons s’entendent bien, ils veulent habiter près les uns des autres.  Aussi, ils partagent une même voiture ce que leur proximité rendra plus facile.

[28]   En contre-interrogatoire, elle révèle que son fils paiera un loyer de 800 $ par mois, et qu’il possède des revenus suffisants pour s’acquitter de cette obligation.

[29]   Au sujet du choix de ce logement en particulier, elle déclare que son fils l’a traversé un jour du mois de décembre 2012 alors qu’elle y travaillait et que le logement lui a fait bonne impression.

[30]   Elle admet que tous les ans, les locataires contestent l’augmentation de loyer qu’elle leur propose et conteste les avoir menacé d’une reprise de logement.

[31]   Confrontée à un courriel de 2003 dans lequel elle déclare que la résolution d’un conflit entre elles pourrait se résoudre par une reprise, la locatrice déclare que l’idée a pu lui traverser l’esprit dans un moment d’exaspération et fait remarquer qu’elle n’a pas mis sa menace à exécution et que de toute façon ses fils n’étaient pas alors en âge de prendre un logement.

[32]   Lorsqu’on lui présente une décision du tribunal rendue en 2004, laquelle rejette sa demande de résiliation de bail puisque la locatrice ne s’est pas présentée à l’audience, Mme Pendenza explique qu’elle avait renoncé à se présenter et avait demandé la suspension de la demande, ce qui lui a été refusé, comme en témoigne la décision.

[33]   Le bénéficiaire, M. Andrew Pendenza est venu témoigner et son témoignage corrobore essentiellement celui de sa mère.

[34]   Il a choisi ce logement en particulier parce qu’il s’étend sur deux étages.

[35]   Il préfère cet emplacement parce qu’il est situé près du métro Villa-Maria et lui et ses frères veilleront les uns sur les autres.

[36]   Pour sa part, la locataire Sharon Wilson conteste la reprise du logement.

[37]   Elle opine que la locatrice cherche à exécuter sa menace, proférée par écrit en 2003, soit de l’évincer principalement en raison du loyer qui est en deçà du marché.

[38]   Elle juge ses relations avec la locatrice de déplaisantes en raison de la menace de 2003, de la demande d’éviction de 2004 qu’elle juge injustifiée et des augmentations annuelles qui dépassent toujours ce qui est suggéré par la Régie du logement et qu’elle refuse systématiquement pour cette raison.

[39]   Elle ajoute qu’elle occupe son logis depuis 20 ans et qu’elle est très enracinée dans ce quartier qu’elle se verra obligée de quitter advenant une décision favorable à la locatrice, principalement en raison du loyer élevé qui est réclamé pour des logements équivalents.  Elle précise que sa compagne et elle ne doivent leur loyer abordable pour le quartier qu’à une longue occupation des lieux.

[40]   Elle envisage même d’aller s’établir dans sa ville natale de Moncton, au Nouveau-Brunswick, ou le prix des logis est le plus bas au pays, selon ses recherches.

[41]   En contre-interrogatoire, la locatrice lui demande à quand remonte leur dernière confrontation, ce à quoi la locataire répond qu’elles se voient le moins possible.  La soussignée comprend donc que cette dernière prise de bec remonte à très longtemps.

[42]   Mme Gisèle Aubut explique, pour sa part, qu’elle est venue rejoindre Mme Watson au logement il y a treize ans.

[43]   Elle confirme qu’elles n’ont pas les moyens de payer le loyer d’un logement équivalent dans le quartier au prix du marché actuel.

[44]   Elle reconnaît qu’elle pourra travailler aussi à partir de Moncton, le cas échéant, puisqu’elle travaille principalement de chez elle.

[45]   A l’instar de sa compagne, elle croit aussi que la locatrice cherche à augmenter le loyer de leur logement tout en les pénalisant.

[46]   En contre-interrogatoire, elle admet que la locatrice n’a pas repris un logement occupé par un locataire de longue date pour établir son fils aîné. Elle contredit ainsi un argument de Mme Wilson voulant que la locatrice cherche à se débarrasser des plus anciens locataires qui bénéficient d’un loyer inférieur au marché.

[47]   Ainsi peut-on résumer l'essentiel de la preuve. 

Le droit 

[48]   Suivant l'article 1963 C.c.Q : 

« 1963.      Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le re­pren­dre, avec l'autorisation du tribunal.

                Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins.»

[49]   Tel que l'écrivait Me Bisson dans l'affaire Dagostino c. Sabourin([4]) lors de la reprise d'un logement par le locateur, deux droits importants se rencontrent et s'opposent. Le droit du propriétaire d'un bien de jouir de celui-ci comme bon lui semble et le droit du locataire au maintien dans les lieux loués. C'est pour protéger ce droit du locataire que le législateur impose des conditions au locateur. 

[50]   La locatrice devait donc convaincre le tribunal de sa bonne foi en ce qui a trait à son projet de reprise du logement visé.

[51]   Soulignons que la soussignée n’a pas perçu l’inimitié entre les parties que Mme Wilson invoque, sinon qu’il est plutôt apparu que cette dernière traîne depuis une décennie une rancoeur envers la locatrice qu’elle n’arrive manifestement pas à surmonter.

[52]   Toutefois, à la lumière des motifs qui guident la demande de la locatrice et de la preuve offerte de sa bonne foi, le tribunal ne voit aucun lien entre un courriel menaçant d’il y a 10 ans, une demande de résiliation de bail à peine plus jeune, le refus des augmentations de loyer et la présente demande de reprise.

[53]   Au sujet de la détermination de la bonne foi, le tribunal s'exprimait ainsi dans l'affaire Simard-Godin c. Gibeault([5]) : 

« La détermination de la bonne foi, de l'intention réelle de reprendre possession et de l'absence de prétexte dolosif est une question de faits et d'intention entourant les faits. A ce chapitre la Régie est justifiée d'examiner les faits et motifs qui amènent le locateur à requérir le logement: cette appréciation implique nécessairement des éléments subjectifs et objectifs tels que la crédibilité de la locatrice et de sa fille, les raisons personnelles justifiant leur droit spécifique, la disponibilité d'un logement équivalent et même l'état des relations avec le locataire. » 

[54]   Après analyse, le tribunal est convaincu de la bonne foi de la locatrice.

[55]   Celle-ci et le bénéficiaire ont convaincu la soussignée de leur intention quant à la reprise du logement pour y loger Andrew à compter du premier juillet prochain.

[56]   L’âge du bénéficiaire, sa qualité de post-doctorant à McGill, ses moyens qui ne sont pas contestés, de même que la proximité de son frère aîné et la situation avantageuse du logement dont la locatrice ne possède pas d’équivalent, tous ces éléments permettent de conclure qu’il prendra effectivement possession du logement le premier juillet prochain, et ce, pour y habiter en permanence.

[57]   Quant aux locataires, elles ont insisté sur les nombreux inconvénients, principalement pécuniaires, que cette reprise va leur causer.

[58]   Elles font valoir leur enracinement de longue date dans le quartier où elles ont de nombreuses attaches.

[59]   Elles envisagent de déménager au Nouveau-Brunswick et exhibent une estimation du coût d’un tel déménagement.  Cette estimation s‘élève à la somme de 5 707,70 $ incluant l’emballage de deux tableaux de valeur.

[60]   Elles font également valoir le coût de réinstallation de leur matériel de travail puisqu’elles œuvrent toutes deux à partir de la maison, l’une en tant que photographe, l’autre comme interprète et doublure de voix.

[61]   Elles estiment à 100 $ le coût de reconnexion de leur matériel par un professionnel.

[62]   Elles mentionnent également la reconnexion au service du câble, de l’internet et du téléphone qu’elles devront assumer.

[63]   Elles réclament de plus, une somme de 4 000 $ pour les divers inconvénients reliés la recherche d’un nouveau logis et à ce déménagement qu’elles ne souhaitent pas.

[64]   L'article 1967 C.c.Q. prescrit que : 

« 1967.      Lorsque le tribunal autorise la reprise ou l'éviction, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris, en cas de reprise, le paiement au locataire d'une in­dem­nité équivalente aux frais de déménagement.»

[65]   La Cour du Québec dans l'affaire Boulay c. Tremblay ([6]) a déjà décidé que : 

«Dans les cas d'éviction du locataire pour subdivision du logement ou changement d'affectation, le législateur a prévu une indemnité de trois mois de loyer et des frais de déménagement et même une somme supérieure si le locataire le justifie. (Art. 1660.4 C.c.) Cependant, en matière d'éviction pour reprise de possession, le législateur n'a déterminé aucune indemnité précise. Il laisse au Tribunal le soin de fixer les conditions justes et raisonnables et notamment l'indemnité de déménagement.» 

[66]   Pierre-Gabriel Jobin conclut à l'examen des dispositions de l'article 1659.7 : 

«... Il serait sage d'indemniser le locataire victime d'une reprise de possession; celui-ci devrait avoir droit à l'indemnité, sauf quand son déménagement n'est pas provoqué en réalité, par la reprise de possession, mais qu'il obéit à d'autres préoccupations personnelles du locataire.» 

Le juge, aux termes de l'article 1659.7, a donc discrétion pour fixer les conditions justes et raisonnables et le montant de l'indemnité. Comme le signale le juge Pigeon, lorsque le juge a une telle discrétion, il «doit en user «judiciairement», ce qui signifie qu'il doit le faire pour un motif valable.» (Rédaction et interprétation des lois, Éditeur Officiel du Québec, Québec, 1965-1978, p. 30) 

Ainsi, il doit justifier tout autant son refus d'accorder que de ne pas accorder une indemnité de déménagement de même que des conditions justes et raisonnables. Il doit prendre sérieusement en compte la demande du locataire et contrairement à ce que certains prétendent, ne refuser cette demande qu'exceptionnellement. 

Il convient ici de rappeler que la reprise de possession est une exception au droit du maintien dans les lieux du locataire et qu'elle est provoquée par le locateur. Il est en conséquence légitime que le locataire se voit indemniser pour les dépenses et les inconvénients qu'il a subis. Ce droit est cependant balisé par le droit du locateur de disposer de ses biens et par conséquent, de son droit à la reprise de possession. Si le Tribunal a discrétion pour déterminer le montant, il doit tenir compte de ce droit du locateur et ne peut certes pas condamner aux dommages-intérêts qui découlent d'une reprise de possession abusive. 

Il ressort de la lecture des articles 1660.4, 1659.8 et 1659.7 que les conditions justes et raisonnables et l'indemnité que doit fixer le Tribunal doivent se limiter aux dépenses et inconvénients ayant trait directement à la reprise de possession, au départ du locataire et à son aménagement et son déménagement dans un autre logement.»([7]) 

[67]   Il apparaît évident que les locataires ont le droit de se voir compenser pour la perte de leur droit au maintien dans les lieux. Par contre, la locatrice n'a pas à être pénalisée pour l'exercice d'un droit tout à fait légitime. Ainsi, l'indemnité prévue à l'article 1967 C.c.Q. ne peut accorder un avantage indu aux locataires et leur permettre de s'offrir un déménagement plus luxueux que leurs ressources ne leur permettent. 

[68]   La Cour du Québec a aussi établi certains critères qu'il faut considérer dans l'évaluation de cette indemnité. Selon le juge Dansereau ([8]) l'âge des locataires, leur condition physique, la durée d'occupation, leur enracinement au logement et la valeur du mobilier sont des critères pertinents. 

[69]   Ajoutons que dans la cause Glaudyne Pierre-Toussaint et Roosevelt Gilet c. Diane Loiselle et David Demers, le juge administratif Gilles Joly a conclu que :

« Cependant, les locateurs n’ont pas à payer nécessairement pour tous les frais de déménagement; normalement, leur responsabilité devrait se limiter à des frais moyens raisonnables, pour un ménage normal… » ([9])

[70]   Le tribunal considère que dans les circonstances la locatrice ne peut être tenue aux frais d’un déménagement, encore hypothétique de surcroît, jusqu’au Nouveau-Brunswick.

[71]   Après analyse, la soussignée juge qu’il y a lieu d'accorder aux locataires une indemnité de 5 418 $ pour les frais de déménagement, frais de reconnexion et pour les troubles et inconvénients subis à la suite de cette reprise. 

[72]   Il importe de souligner que l'article 1968 C.c.Q. permet d'accorder des dommages-intérêts et même des dommages punitifs si la reprise de logement est obtenue de mauvaise foi.

[73]   De plus, l'article 1970 du C.c.Q. précise qu'un logement qui fait l'objet d'une reprise ne peut, sans l'autorisation de la Régie, être reloué ou utilisé pour une autre fin que pour celle pour laquelle le droit a été exercé. 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : 

[74]   ACCUEILLE la demande de la locatrice qui en supporte les frais judiciaires; 

[75]   AUTORISE la locatrice à reprendre possession du logement concerné afin d'y loger son fils Andrew Pendenza, à compter du 1er juillet 2014, date à laquelle les locataires et tous les autres occupants du logement devront avoir quitté les lieux; 

[76]   CONDAMNE la locatrice à payer aux locataires la somme de 5 418 $ à la date de leur départ.