[1]      Les locateurs demandent la rectification de la décision rendue le 25 novembre 2013, et ce en vertu des dispositions de l’article 88 de la Loi sur la Régie du logement qui édictent :

« 88.         Le régisseur qui l'a rendue peut rectifier une décision entachée d'erreur d'écriture ou de calcul ou de quelque autre erreur matérielle ou qui, par suite d'une inadvertance manifeste, accorde plus qu'il n'était demandé ou omet de se prononcer sur une partie de la demande.

                Il peut le faire, d'office ou à la demande d'une partie, tant que la décision n'a pas été inscrite en appel ou en révision ou tant que l'exécution n'a pas été commencée.

                La demande de rectification suspend l'exécution de la décision et interrompt le délai d'appel ou de révision jusqu'à ce que les parties aient été avisées de la décision.»

[2]      Le tribunal constate que suite à une inadvertance manifeste il est mentionné au paragraphe 40 qu’il est ordonné aux locataires de quitter les lieux loués le 30 juillet 2014 alors qu’il aurait dû être inscrit le 1^er juillet 2014 et ce, considérant, au paragraphe 21, la mention du 1^er juillet 2014 quant à la prise d’effet de la reprise du logement.

[3]      Le tribunal rectifie ainsi la décision :

[4]      Les locateurs demandent l'autorisation de reprendre le logement pour y loger leur fille, et ce, à compter du 1^er juillet 2014.

[5]      Les parties sont liées par bail, du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2013, au loyer mensuel de 606 $.

[6]      Les locataires occupent le logement depuis le 1^er juillet 2000.

[7]      Les locateurs ont acquis le duplex où est localisé le logement concerné, le 22 août 2011.

[8]      Une réduction de loyer pour les mois de juillet 2012, 2013 et 2014, plus une somme de 120 $ est accordée aux locataires.

Les faits

[9]      Les locateurs veulent reprendre le logement pour y loger leur fille. A cet effet, ils transmettent aux locataires le 30 mars 2013 un avis indiquant qu'ils reprendront le logement pour y loger leur fille, à compter de l’expiration du bail qui se termine le 30 juin 2014.

[10]   Les locataires leur répondent le 8 avril 2013 à l'effet qu'ils refusent de quitter le logement.

[11]   Les locateurs intentent dans les délais requis le présent recours en reprise de logement.

[12]   Le logement concerné est un 5 ½ pièces, situé à l’étage d’un duplex comptant un logement de 5 ½ pièces au rez-de-chaussée avec sous-sol.

[13]   Les locateurs ne sont pas propriétaires d’autres immeubles à logement.

[14]   A l'audience, les locateurs justifient leur demande de reprise de logement pour le bénéfice de leur fille.

[15]   Depuis l’acquisition de l’immeuble où est localisé le logement concerné, les locateurs avaient l’intention éventuellement de déménager dans cet immeuble.

[16]   Ils sont eux-mêmes locataires d’un logement situé à Pierrefonds. Ils ont reçu un avis d’augmentation de leur loyer de 400 $ de plus par mois. De plus, la locatrice a perdu son emploi.

[17]   En raison de ces raisons économiques, ils ont décidé de mettre leur projet à exécution et de déménager dans le logement du rez-de-chaussée et de reprendre le logement concerné pour le bénéfice de leur fille.

[18]   La bénéficiaire de la reprise témoigne à l’audience. Elle est âgée de 26 ans et demeure à Pierrefonds avec ses parents, les locateurs. Elle travaille au centre-ville de Montréal et utilise le train comme moyen de transport.

[19]   Elle est vivement intéressée par l’offre de ses parents d’avoir enfin son logement à elle. Cependant, elle admet qu’elle n’en a pas discuté longuement avec ses parents ou vérifié l’horaire de train de St-Jérôme-Montréal.

[20]   Pour leur part, les locataires contestent la demande de reprise de logement.

[21]   Ils motivent leur contestation car selon eux, l’entente de réduction de loyer est valable jusqu’en 2015 et que cet engagement des locateurs est brisé par la demande de reprise de logement, qui met fin prématurément à cette entente. 

[22]   Le locataire a fait certaines recherches quant au coût de déménagement qui s’élève à près de 1 000 $ dans le cas d’un déménagement effectué durant la période de pointe du début juillet et à près de 650 $ si effectué à un autre moment de l’année.

[23]   Ils sont de plus abonnés aux services de Vidéotron (téléphone et câble), Hydro-Québec et requièrent dans l’éventualité où la reprise est accordée, un remboursement du coût requis pour faire suivre le courrier (Postes Canada).

[24]   Questionnés quant à la date de prise d’effet de la reprise qui est la plus favorable, dans l’éventualité de l’autorisation de la reprise, les parties s’entendent à l’effet que le 1^er juillet serait des plus favorables.

L'analyse et la décision

[25]   Ce tribunal, dans l’affaire Ivanov c. Bédard[1] a déjà déterminé que :

« Lors de la reprise de logement par le locateur, des droits importants se rencontrent et s'opposent : le droit du propriétaire d'un bien de jouir de celui-ci comme bon lui semble et le droit du locataire au maintien dans les lieux loués. C'est pour protéger ces droits du locataire que le législateur impose des conditions au locateur. »

[26]   Les locateurs fondent leur recours sur les dispositions de l'article 1963 du Code civil du Québec qui édictent que :

« 1963.      Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le re­pren­dre, avec l'autorisation du tribunal.

                Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins.»

[27]   L'auteur Pierre-Gabriel[2] Jobin qualifie l'intention du locateur qui désire reprendre le logement :

« ...la bonne foi exigée par la loi doit être prouvée non seulement relativement à l'intention (du locateur) d'habiter (les lieux), mais aussi relativement aux intentions qui l'ont poussé et motivé à faire la demande de repossession. »

[28]   La Cour du Québec[3] a qualifié la conduite que doit avoir le locateur dans le cadre d'une reprise de logement :

« La bonne foi requise pour pouvoir reprendre possession d'un logement (1659.3) ne fait pas que s'opposer à la fraude et au dol. Elle implique une conduite soucieuse, consciencieuse et nullement répréhensible. Elle est en somme la traduction d'une bonne volonté. Il est aussi très significatif qu'aux termes de l'article 1659.8, le locataire peut recouvrer des dommages même s'il a consenti à la reprise de possession. »

[29]   La reprise de logement est une exception au droit au maintien dans les lieux du locataire et sera en vertu de l'article 1936 du Code civil du Québec qui stipule :

« 1936.      Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi.»

[30]   Les locateurs veulent reprendre le logement concerné afin que leur fille l’occupe.

[31]   Ils occuperont le logement du rez-de-chaussée de ce même immeuble qui est situé près du logement de la mère de leur enfant, âgé de 13 ans, afin d'entreprendre des procédures de garde partagée et des droits d'accès plus élargis.

[32]   La preuve est à l'effet que le projet de reprise du logement concerné n'est pas un projet temporaire. Le projet des locateurs a le caractère de permanence requis.

[33]   Le tribunal, dans l'analyse des faits relatifs à la reprise de logement n'a pas à se prononcer sur l'opportunité du choix du logement repris par le locateur. Lors de la reprise de logement, le locateur a le droit de décider lequel des logements correspond aux besoins du bénéficiaire de la reprise.[4]

[34]   Il n'existe pas de contentieux entre les locataires et les locateurs qui viendrait apporter ombrage aux fins réelles pour lesquelles les locateurs désirent reprendre le logement.

[35]   Le tribunal ne peut considérer l’entente de réduction de loyer comme un engagement ayant pour effet d’éviter toute procédure, dont celle entreprise par les locateurs.

[36]   En conséquence, le Tribunal autorise la reprise du logement, car la preuve soumise par les locateurs est à l'effet qu'ils entendent réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis, pour y loger leur fille, et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. Ils rencontrent ainsi les conditions d'ouverture de la reprise du logement stipulées à l'article 1963 du Code civil du Québec.

[37]   Quant à l'indemnité qui peut être payée, lors de la procédure de reprise de logement, l'article 1967 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

« 1967.      Lorsque le tribunal autorise la reprise ou l'éviction, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris, en cas de reprise, le paiement au locataire d'une in­dem­nité équivalente aux frais de déménagement.»

[38]   L'indemnité que le tribunal peut accorder doit prendre en considération plusieurs facteurs; dont notamment, la durée de l'occupation du logement par les locataires, la capacité de payer des locateurs et l'âge des locataires et de leur état de santé[5].

[39]   L'indemnité n'est pas basée sur une quelconque faute du locataire. Il appert de la jurisprudence[6] que seuls les frais justes et raisonnables de déménagement (indemnité équivalente aux frais de déménagement) peuvent être réclamés en l'occurrence, lors d'une demande de reprise de logement, et non des dommages-intérêts pour perte de jouissance ou autre frais.

[40]   Considérant la preuve administrée de part et d'autre et des facteurs mentionnés précédemment, dont la période d'occupation du logement de plus de 13 ans, et de l'âge des locataires, le tribunal condamne les locateurs à payer aux locataires la somme de 2 000 $ à titre de frais reliés au déménagement incluant les frais de réabonnement pour le transfert des différents services auxquels ils sont abonnés et incluant le frais de réacheminement du courrier (Postes Canada).

[41]   En vertu des dispositions de l'article 1967 du Code civil du Québec, et considérant que les deux parties sont locataires, le Tribunal estime qu'il est juste et raisonnable de fixer la date de reprise de logement le 1^er juillet 2014. Les locateurs assument les frais de la présente demande.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[42]   AUTORISE les locateurs à reprendre le logement pour y loger leur fille;

[43]   ORDONNE aux locataires de quitter les lieux loués le 1^er juillet 2014;

[44]   DÉCLARE le bail résilié et NON RECONDUIT à compter du 1^er juillet 2014;

[45]   CONDAMNE les locateurs à payer aux locataires la somme de 2 000 $ à titre d'indemnité équivalente aux frais de déménagement;

[46]   Le tout sans remboursement des frais.

[1]      Les locateurs demandent l'autorisation de reprendre le logement pour y loger leur fille, et ce, à compter du 1^er juillet 2014.

[2]      Les parties sont liées par bail, du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2013, au loyer mensuel de 606 $.

[3]      Les locataires occupent le logement depuis le 1^er juillet 2000.

[4]      Les locateurs ont acquis le duplex où est localisé le logement concerné, le 22 août 2011.

[5]      Une réduction de loyer pour les mois de juillet 2012, 2013 et 2014, plus une somme de 120 $ est accordée aux locataires.

Les faits

[6]      Les locateurs veulent reprendre le logement pour y loger leur fille. A cet effet, ils transmettent aux locataires le 30 mars 2013 un avis indiquant qu'ils reprendront le logement pour y loger leur fille, à compter de l’expiration du bail qui se termine le 30 juin 2014.

[7]      Les locataires leur répondent le 8 avril 2013 à l'effet qu'ils refusent de quitter le logement.

[8]      Les locateurs intentent dans les délais requis le présent recours en reprise de logement.

[9]      Le logement concerné est un 5 ½ pièces, situé à l’étage d’un duplex comptant un logement de 5 ½ pièces au rez-de-chaussée avec sous-sol.

[10]   Les locateurs ne sont pas propriétaires d’autres immeubles à logement.

[11]   A l'audience, les locateurs justifient leur demande de reprise de logement pour le bénéfice de leur fille.

[12]   Depuis l’acquisition de l’immeuble où est localisé le logement concerné, les locateurs avaient l’intention éventuellement de déménager dans cet immeuble.

[13]   Ils sont eux-mêmes locataires d’un logement situé à Pierrefonds. Ils ont reçu un avis d’augmentation de leur loyer de 400 $ de plus par mois. De plus, la locatrice a perdu son emploi.

[14]   En raison de ces raisons économiques, ils ont décidé de mettre leur projet à exécution et de déménager dans le logement du rez-de-chaussée et de reprendre le logement concerné pour le bénéfice de leur fille.

[15]   La bénéficiaire de la reprise témoigne à l’audience. Elle est âgée de 26 ans et demeure à Pierrefonds avec ses parents, les locateurs. Elle travaille au centre-ville de Montréal et utilise le train comme moyen de transport.

[16]   Elle est vivement intéressée par l’offre de ses parents d’avoir enfin son logement à elle. Cependant, elle admet qu’elle n’en a pas discuté longuement avec ses parents ou vérifié l’horaire de train de St-Jérôme-Montréal.

[17]   Pour leur part, les locataires contestent la demande de reprise de logement.

[18]   Ils motivent leur contestation car selon eux, l’entente de réduction de loyer est valable jusqu’en 2015 et que cet engagement des locateurs est brisé par la demande de reprise de logement, qui met fin prématurément à cette entente. 

[19]   Le locataire a fait certaines recherches quant au coût de déménagement qui s’élève à près de 1 000 $ dans le cas d’un déménagement effectué durant la période de pointe du début juillet et à près de 650 $ si effectué à un autre moment de l’année.

[20]   Ils sont de plus abonnés aux services de Vidéotron (téléphone et câble), Hydro-Québec et requièrent dans l’éventualité où la reprise est accordée, un remboursement du coût requis pour faire suivre le courrier (Postes Canada).

[21]   Questionnés quant à la date de prise d’effet de la reprise qui est la plus favorable, dans l’éventualité de l’autorisation de la reprise, les parties s’entendent à l’effet que le 1^er juillet serait des plus favorables.

L'analyse et la décision

[22]   Ce tribunal, dans l’affaire Ivanov c. Bédard[7] a déjà déterminé que :

« Lors de la reprise de logement par le locateur, des droits importants se rencontrent et s'opposent : le droit du propriétaire d'un bien de jouir de celui-ci comme bon lui semble et le droit du locataire au maintien dans les lieux loués. C'est pour protéger ces droits du locataire que le législateur impose des conditions au locateur. »

[23]   Les locateurs fondent leur recours sur les dispositions de l'article 1963 du Code civil du Québec qui édictent que :

« 1963.      Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le re­pren­dre, avec l'autorisation du tribunal.

                Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins.»

[24]   L'auteur Pierre-Gabriel[8] Jobin qualifie l'intention du locateur qui désire reprendre le logement :

« ...la bonne foi exigée par la loi doit être prouvée non seulement relativement à l'intention (du locateur) d'habiter (les lieux), mais aussi relativement aux intentions qui l'ont poussé et motivé à faire la demande de repossession. »

[25]   La Cour du Québec[9] a qualifié la conduite que doit avoir le locateur dans le cadre d'une reprise de logement :

« La bonne foi requise pour pouvoir reprendre possession d'un logement (1659.3) ne fait pas que s'opposer à la fraude et au dol. Elle implique une conduite soucieuse, consciencieuse et nullement répréhensible. Elle est en somme la traduction d'une bonne volonté. Il est aussi très significatif qu'aux termes de l'article 1659.8, le locataire peut recouvrer des dommages même s'il a consenti à la reprise de possession. »

[26]   La reprise de logement est une exception au droit au maintien dans les lieux du locataire et sera en vertu de l'article 1936 du Code civil du Québec qui stipule :

« 1936.      Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi.»

[27]   Les locateurs veulent reprendre le logement concerné afin que leur fille l’occupe.

[28]   Ils occuperont le logement du rez-de-chaussée de ce même immeuble qui est situé près du logement de la mère de leur enfant, âgé de 13 ans, afin d'entreprendre des procédures de garde partagée et des droits d'accès plus élargis.

[29]   La preuve est à l'effet que le projet de reprise du logement concerné n'est pas un projet temporaire. Le projet des locateurs a le caractère de permanence requis.

[30]   Le tribunal, dans l'analyse des faits relatifs à la reprise de logement n'a pas à se prononcer sur l'opportunité du choix du logement repris par le locateur. Lors de la reprise de logement, le locateur a le droit de décider lequel des logements correspond aux besoins du bénéficiaire de la reprise.[10]

[31]   Il n'existe pas de contentieux entre les locataires et les locateurs qui viendrait apporter ombrage aux fins réelles pour lesquelles les locateurs désirent reprendre le logement.

[32]   Le tribunal ne peut considérer l’entente de réduction de loyer comme un engagement ayant pour effet d’éviter toute procédure, dont celle entreprise par les locateurs.

[33]   En conséquence, le Tribunal autorise la reprise du logement, car la preuve soumise par les locateurs est à l'effet qu'ils entendent réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis, pour y loger leur fille, et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. Ils rencontrent ainsi les conditions d'ouverture de la reprise du logement stipulées à l'article 1963 du Code civil du Québec.

[34]   Quant à l'indemnité qui peut être payée, lors de la procédure de reprise de logement, l'article 1967 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

« 1967.      Lorsque le tribunal autorise la reprise ou l'éviction, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris, en cas de reprise, le paiement au locataire d'une in­dem­nité équivalente aux frais de déménagement.»

[35]   L'indemnité que le tribunal peut accorder doit prendre en considération plusieurs facteurs; dont notamment, la durée de l'occupation du logement par les locataires, la capacité de payer des locateurs et l'âge des locataires et de leur état de santé[11].

[36]   L'indemnité n'est pas basée sur une quelconque faute du locataire. Il appert de la jurisprudence[12] que seuls les frais justes et raisonnables de déménagement (indemnité équivalente aux frais de déménagement) peuvent être réclamés en l'occurrence, lors d'une demande de reprise de logement, et non des dommages-intérêts pour perte de jouissance ou autre frais.

[37]   Considérant la preuve administrée de part et d'autre et des facteurs mentionnés précédemment, dont la période d'occupation du logement de plus de 13 ans, et de l'âge des locataires, le tribunal condamne les locateurs à payer aux locataires la somme de 2 000 $ à titre de frais reliés au déménagement incluant les frais de réabonnement pour le transfert des différents services auxquels ils sont abonnés et incluant le frais de réacheminement du courrier (Postes Canada).

[38]   En vertu des dispositions de l'article 1967 du Code civil du Québec, et considérant que les deux parties sont locataires, le Tribunal estime qu'il est juste et raisonnable de fixer la date de reprise de logement le 1^er juillet 2014. Les locateurs assument les frais de la présente demande.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[39]   AUTORISE les locateurs à reprendre le logement pour y loger leur fille;

[40]   ORDONNE aux locataires de quitter les lieux loués le 30 juillet 2014;

[41]   DÉCLARE le bail résilié et NON RECONDUIT à compter du 1^er juillet 2014;

[42]   CONDAMNE les locateurs à payer aux locataires la somme de 2 000 $ à titre d'indemnité équivalente aux frais de déménagement;

[43]   Le tout sans remboursement des frais.