D É C I S I O N

1.          Le Tribunal est saisi d’une demande de fixation de loyer fondée sur l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (C.c.Q.). La locatrice requiert également le remboursement des frais.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024, à un loyer mensuel de 1 485,14 $.
3.          Il est à noter que le loyer considéré inclut non seulement le prix du logement, mais également celui des accessoires prévus au bail, comme l’espace de stationnement ou le casier, même s’ils font l’objet d’un contrat distinct[2].
4.          Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3] (LTAL).
5.          Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.
6.          Le Tribunal détermine le montant du loyer en fonction des critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[4] (ci-après : « Règlement »).

7.          Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence.
8.          La locatrice porte le fardeau de prouver[5], lors de l'audience, les montants inscrits au formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « Formulaire »).
9.          La locatrice a soumis au Tribunal les pièces justificatives au soutien du Formulaire.
10.      Les locataires présents ont fait état de problématiques liées au bon état d’habitabilité et à la jouissance paisible des lieux loués. Or, de telles problématiques, lesquelles échappent au champ de l’article 8 du Règlement, ne se situent pas dans le cadre de la fixation de loyer de sorte que le Tribunal ne peut s’en saisir à l’occasion de la présente décision. Il leur appartiendra, s’ils le souhaitent, de former les recours appropriés devant les autorités compétentes afin qu’il soit statué sur le mérite de leurs allégations, en fonction de leurs situations respectives.
11.      Des doutes ont également été émis, par certains, sur la réalité des dépenses revendiquées par la locatrice, suivant leurs observations. A notamment été évoquée la possibilité que d’autres immeubles aient été bénéficiaires des dépenses.
12.      Toutefois, ce n’est pas parce que des doutes sont exprimés que la locatrice sera astreinte à devoir faire une preuve hors de tout doute de ses dépenses[6]. Le fardeau de la locatrice se limite à la prépondérance de preuve et à la balance des probabilités[7].
13.      Or, en l’espèce, la preuve administrée tend à démontrer que les dépenses discutées ont été encourues par la locatrice pour l’immeuble concerné, pendant la période de référence.
14.      Ajoutons que les factures de la locatrice examinées bénéficient, en vertu de l’article 2831 C.c.Q., d’une présomption légale de véracité[8], laquelle n’a pas été renversée :

« 2831. L’écrit non signé, habituellement utilisé dans le cours des activités d’une entreprise pour constater un acte juridique, fait preuve de son contenu. »

15.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[9] est de 75,69 $ par mois, s’établissant comme suit :

16.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
17.      CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification;
18.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 75,69 $ est justifié;
19.      CONSIDÉRANT qu'aucune représentation n'a été faite à l'audience relativement aux frais judiciaires et qu'il n'y a donc pas lieu de condamner la partie défenderesse au paiement de ces derniers;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

20.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 561,00 $ par mois du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025.
21.      La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] Art. 1, Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] RLRQ, c. T-15.01.

[4] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[5] Arts. 2803 et 2804 C.c.Q.

[6] Boivin c. Boucher, 2012 CanLII 137533 (QC TAL).

[7] Arts. 2803 et 2804 C.c.Q.

[8] 9178-4843 Québec inc. c. Griffin, 2021 QCTAL 25130.

[9] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.