1.          Le Tribunal est saisi de la demande de la locataire du 5 septembre 2024 dans laquelle elle réclame une diminution de loyer, la condamnation de la locatrice à payer la diminution à être accordé, des dommages moraux et punitifs. La locataire demande également que le Tribunal ordonne à la locatrice d’exécuter certaines de ses obligations ainsi que l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel.
2.          La locatrice qui a reçu notification de la demande initiale ainsi que de l’amendement du 13 septembre 2024 est absente et non représentée à l’audience, et ce, après avoir été appelée à deux reprises.
3.          Le Tribunal résume ainsi les éléments pertinents de la preuve entendue à l’audience.
4.          Les parties sont actuellement liées par un bail de logement pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025 au loyer mensuel de 910 $[1].
5.          La locataire réclame une diminution de loyer en raison des inconvénients qu’elle doit subir régulièrement en provenance de l’unité d’air climatisé d’un logement situé au troisième étage.
6.          La locataire prétend qu’il y a de l’écoulement d’eau, tous les jours, en provenance de l’unité d’air climatisé et que cette eau tombe sur sa terrasse située au rez-de-chaussée de l’immeuble. Elle affirme qu’elle est limitée dans l’utilisation de sa terrasse par les écoulements d’eau en provenance de l’unité d’air climatisé.
7.          La locatrice a été informée de cette problématique en avril 2023 par des messages transmis par la locataire sur le système « building stack »[2]. Il s’agit d’un système utilisé par la locatrice pour recevoir les demandes en provenance des locataires.
8.          La locataire a de nouveau communiqué avec la locatrice en utilisant le même système, le 2 mai 2023[3], afin de s’assurer que la problématique de l’air climatisé qui laisse couler de l’eau sur sa terrasse serait réglée.

9.          Le 15 mai 2023, la locataire constate que l’unité d’air climatisé du troisième étage a été installée sans gouttière, ce qui laisse toujours écouler de l’eau sur sa terrasse. Elle transmet alors à la représentante de la locatrice un courriel[4] dénonçant l’installation de l’unité sans gouttière, ce qui est contraire à l’entente intervenue.
10.      Il y a par la suite un échange de courriels entre la locataire, la représentante de la locatrice et la locataire du logement où est installée l’unité d’air climatisé[5] .
11.      Quelques semaines plus tard, la locataire transmet à la locatrice la lettre du 21 juin 2023[6] dans laquelle elle réitère qu’elle est incommodée par l’écoulement de l’eau en provenance de l’unité d’air climatisé, de même que des plantes installées sur le balcon des logements des étages supérieurs.
12.      Dans cette lettre, elle rappelle à la locatrice que l’utilisation des unités d’air climatisé sur les fenêtres est interdite selon les propres règlements de la locatrice.
13.      Elle mentionne qu’elle subit une perte de jouissance de sa terrasse en raison de la situation dénoncée et qu’elle désire que la situation soit régularisée.
14.      Au soutien de sa preuve, la locataire dépose, sur une clé USB, des photographies et vidéos[7] qui démontrent l’état de la situation, à savoir de l’eau qui s’écoule en provenance de l’unité d’air climatisé du troisième étage sur la terrasse de la locataire.
15.      Finalement, le 14 mai 2024, la locataire transmet à la locatrice une mise en demeure formelle[8] au sujet des problématiques mentionnées précédemment et demande à la locatrice de corriger la situation dans les 10 jours de la réception de la lettre.
16.      À l’audience, la locataire mentionne que la problématique de l’écoulement d’eau était toujours présente au cours de l’été 2024 et ce, jusqu’à l’arrivée des températures froides à l’automne.
17.      En raison de la perte de jouissance de sa terrasse, en raison de l’écoulement d’eau en provenance de l’unité d’air climatisé, de l’eau et de la terre qui atterrissent sur son balcon, la locataire réclame une diminution de loyer de 30 $ par mois, et ce, pour la période du 15 mai au 15 octobre de chaque année depuis 2021.
18.      La locataire réclame également une somme de 4 000 $ à titre de dommages moraux. La locataire prétend que le fait de ne plus utiliser sa terrasse et d’avoir à subir le bruit de l’eau qui coule de l’unité de climatisés lui cause ce dommage.
19.      La locataire, à la suite de son amendement, réclame une somme de 1 000 $ à titre de dommages punitifs.
20.      Enfin, la locataire demande qu’il soit ordonné à la locatrice de retirer ou de faire retirer l’unité d’air climatisé dans la fenêtre du logement du troisième étage, puisque son installation est en soi contraire au règlement de l’immeuble imposé par la locatrice elle-même.

Questions en litige

1. La locataire a-t-elle subi une perte de jouissance de son logement qui justifie une diminution de loyer ? Dans l’affirmative, quel est le montant de la diminution à laquelle la locataire a droit, et depuis quelle date ?
2. La réclamation en dommages moraux de la locataire est-elle bien fondée ? Dans l’affirmative pour quel montant ?
3. La réclamation en dommages punitifs de la locataire est-elle bien fondée ? Dans l'affirmative, pour quel montant ?
4. La locataire a-t-elle droit aux ordonnances recherchées à l’encontre de la locatrice ?

Analyse et décision

21.      Le Tribunal tient à souligner qu’il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante. Ainsi, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du Tribunal[9].
22.      Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais plutôt qualitatif. La preuve testimoniale est évaluée en fonction de la capacité de convaincre des témoins et non pas en fonction de leur nombre.
23.      Une partie doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Par ailleurs, la preuve offerte ne doit pas nécessairement conduire à une certitude absolue, scientifique ou mathématique.
24.      Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée.

1.              La locataire a-t-elle subi une perte de jouissance de son logement qui justifie une diminution de loyer ? Dans l’affirmative, quel est le montant de la diminution à laquelle la locataire a droit, et depuis quelle date ?

25.      Afin de répondre à cette première question. le Tribunal doit déterminer si la locataire a fait une preuve prépondérante qu’elle subissait une perte de jouissance de son logement et que cette perte était suffisamment sérieuse pour justifier une diminution de loyer.
26.      Sur cette question, l’auteur Me Denis Lamy mentionne dans son ouvrage[10] que ce ne sont pas tous les défauts qui justifient une diminution de loyer :

« Il est essentiel, une fois de plus, de relire attentivement les dispositions qui ont à l’origine créé le recours en diminution de loyer, soit la Loi concernant la Régie des loyers et la Loi pour favoriser la conciliation entre locataires et propriétaires, puisque ce principe y fut très clairement énoncé.

Lorsqu’une maison, sans le fait ou la faute du locataire ou d’une personne dont il a la responsabilité, subit une dégradation qui en réduit sérieusement la valeur locative ou lorsque le locuteur en diminue l’espace, les services ou les commodités, le locataire, à défaut d’entente avec le locateur, peut s’adresser à l’administrateur local pour obtenir la résiliation du bail ou une réduction de loyer et l’administrateur a le pouvoir de lui accorder une telle réduction qu’il juge équitable.

Le législateur avait donc clairement à l’esprit des situations qui allaient affecter sérieusement le logement du locataire. Selon les dictionnaires, le mot «sérieux» fait référence au caractère de ce qui mérite attention et considération du fait de son importance, de sa gravité (critique, réel, préoccupant, inquiétant). »

27.      Le Tribunal rappelle que le locateur a l’obligation de procurer au locataire la jouissance paisible du logement selon l’article 1860 du Code civil du Québec (C.c.Q.).
28.      Le locateur doit également maintenir le logement en bon état d’habitabilité (article 1854 C.c.Q.) et il effectuait toutes les réparations nécessaires, sauf les réparations d’entretien (art 1864 C.c.Q.).
29.      À défaut par le locateur d’exécuter l’une des obligations prévues par la loi ou le bail, le locataire peut demander une diminution de loyer, des dommages-intérêts et l'exécution de travaux (article 1863 C.c.Q.).
30.      Les auteurs[11] sont d’avis que les obligations du locateur sont des obligations de résultat, de sorte que les moyens de défense sont limités. 
31.      La preuve prépondérante démontre que la locataire est privée de l’utilisation complète de sa terrasse en raison de l’écoulement d’eau en provenance de l’unité d’air climatisé et de l’écoulement d’eau et de terre en provenance des pots de fleurs des locataires situés aux étages supérieurs.

32.      Pour le Tribunal, il s’agit d’une situation suffisamment sérieuse pour justifier une perte de jouissance du logement et qu’il il y a lieu d’accorder à la locataire une diminution de loyer. Malgré les demandes répétées de la locataire, la locatrice n’a jamais pris les dispositions qui s’imposaient pour régler la situation. De plus la preuve démontre que la locatrice en permettant que l’unité d’air climatisé soit installée dans la fenêtre de logement, ce qui va à l’encontre du règlement de l’immeuble instauré par la locatrice.
33.      Avant de se prononcer sur la seconde partie de la première question en litige, à savoir le montant de la diminution de loyer à être accordée, le Tribunal doit déterminer la période pendant laquelle le locataire aura droit à ses diminutions de loyer.
34.      Comme le Tribunal l’a fait remarquer à la locataire lors de l’audience, cette dernière ne subit pas une perte de jouissance de son logement durant les mois où l’unité d’air climatisé n’est pas utilisée et où il n’y a pas de plantes sur les balcons des étages supérieurs. La locataire n’aura droit à une diminution de loyer que pour la période du 15 mai au 15 octobre.
35.      De plus, le Tribunal doit déterminer à partir de quand la locataire a droit à cette diminution de loyer considérant que la locataire en réclame une à compter du mois de septembre 2021.
36.      À cet effet le Tribunal reprend les propos de la juge Francine Jodoin[12] lorsqu’elle s’exprime sur la nécessité de mettre en demeure le locateur afin d’obtenir une diminution de loyer et des dommages-intérêts.

« [22], Mais il y a plus. Bien que l'existence d'une obligation confère au locataire le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard, l'envoi d'une mise en demeure constitue un prérequis à la sanction de ce droit (4).

[23] Aussi, la jurisprudence et la doctrine exigent généralement que le locataire dénonce clairement les reproches formulés eu égard à la perte de jouissance subie afin de permettre au locateur de corriger la situation dans un délai raisonnable, à défaut de quoi, les procédures judiciaires peuvent être entreprises (article 1595 du Code civil du Québec).

[24] Comme le soulignent les auteurs, Thérèse Rousseau-Houle et Martine de Billy (5) :

« Pour se prévaloir du recours en diminution de loyer, le locataire doit préalablement avoir fait parvenir au locateur une mise en demeure afin de lui permettre d'apporter les correctifs qui s'imposent. Sur ce point, les décisions de la Cour provinciale et de la Régie reconnaissent unanimement que l'omission de la mise en demeure est fatale au locataire. »

[25] Une simple discussion informelle avec le locateur ou ses représentants, le cas échéant, ne peut constituer une mise en demeure comportant une manifestation d'intention d'obtenir une compensation en raison de cette situation.

[26] Cette obligation de transmettre une mise en demeure constitue, en quelque sorte, une composante de la règle de minimisation des dommages (6). »

(Références omises)

37.      En l’instance, la preuve démontre que la locataire a transmis à la locatrice la mise en demeure P‑8 que le 14 mai 2024. Il s’agit du premier document transmis à la locatrice dans lequel la locataire affirme avoir l’intention de demander une diminution de loyer si la situation n’est pas corrigée.
38.      Pour le Tribunal, le 14 mai 2024 marque le point de départ pour accorder à la locataire pour une diminution de loyer.
39.      La locataire réclame un montant de 30 $ par mois sur un loyer mensuel de 910 $ ce qui représente une diminution de 3.29 %.
40.      Considérant que la terrasse du logement de la locataire et le seul endroit où elle peut, avec une certaine intimité, prendre la terre et passer du temps à l’extérieur de son logement, le Tribunal lui accordera la réclamation de loyer demandé et ce, pour la période du 15 mai au 15 octobre 2024 ainsi que pour les mêmes périodes pour chacune des années à venir à défaut par la locatrice de régler définitivement la situation.
41.      Pour l’année 2024, la locataire a droit à une diminution de loyer de 150 $, montant que la locatrice sera condamnée à lui payer.

2.              La réclamation en dommages moraux de la locataire est-elle bien fondée ? Dans l’affirmative pour quel montant ?

42.      Le recours en diminution de loyer est différent de celui en dommages.
43.      Le professeur Deslauriers explique la distinction qu’il faut faire entre la diminution du loyer et le droit à des dommages-intérêts[13] :

« 1245. La résiliation du bail, la rétention ou la diminution du loyer sont des recours qui peuvent être accompagnés d’une réclamation de dommages-intérêts. Il s’agit de recours distincts pouvant être exercés concurremment, séparément ou même de façon consécutive1772. »

« 1246. Dans tous les cas, le locataire peut exiger des dommages-intérêts, sous réserve de certaines dispositions spécifiques qui en dispensent le locateur, quand les inconvénients subis résultent de faits ou de comportements de tiers dont il ne peut être tenu responsable parce qu’il a posé les gestes voulus pour les éviter ou y remédier (art. 1859, 1861, 1863 C.c.Q.). Les seuls dommages-intérêts qui peuvent être réclamés sont ceux qui résultent directement de l’inexécution de l’obligation du bailleur et ceux que les parties pouvaient prévoir lors du contrat, car il s’agit de responsabilité contractuelle (art. 1458, 1863, 1613 C.c.Q.) 1773. »

[Citations omises]

44.      Sur cette même question de la distinction à faire entre la diminution de loyer et les dommages et intérêts, la juge Matteau mentionnait[14] :

«[75] Le recours en diminution de loyer a pour but de rétablir l’équilibre dans la prestation respective des parties au bail. Il vise dès lors à compenser le locataire pour la perte de l’usage et des avantages du bien loué, en réduisant le loyer en proportion de la diminution réelle de la jouissance par rapport à l’ensemble de la jouissance convenue.

[76] Il est également utile ici de rappeler que le recours en diminution de loyer n’a pas le même objet qu’un recours en dommages. Alors que le second permet au locataire de recouvrer les dommages qu’il a subis à la suite d’une dégradation des lieux ou de la diminution des services, le premier vise à recouvrer la part du loyer attribuable à la fourniture du service ou à l’utilisation de l’espace dont il a été privé. »

45.      En l’instance, le Tribunal conclut que la preuve de la locataire n’est pas suffisamment probante pour lui accorder des dommages moraux. En effet, pour justifier l’octroi de ces dommages moraux, la locataire invoque le même préjudice qu’elle subissait pour justifier la diminution de loyer, soit la perte de jouissance de sa terrasse.
46.      Considérant que la locataire sera déjà compensée pour cette perte de jouissance, il n’y a pas lieu de lui accorder une double indemnisation en regard du même préjudice subi.
47.      La demande de dommages moraux de la locataire sera donc rejetée.

3.              La réclamation en dommages punitifs de la locataire est-elle bien fondée ? Dans l'affirmative, pour quel montant ?

48.      Afin d’obtenir des dommages punitifs, la locataire devait convaincre le Tribunal que l’une ou l’autre des dispositions de la loi lui permettait d’en obtenir.
49.      À l’audience, le Tribunal a questionné la locataire afin qu’elle précise sur quelles dispositions de la loi elle s’appuyait pour réclamer de tels dommages punitifs.
50.      La locataire a alors mentionné qu’elle n’avait aucune disposition en tête et qu’elle ne pouvait référer le Tribunal a l’une d’elles.
51.      Dans les circonstances, devant l’impossibilité de la locataire de faire la preuve de l’un ou l’autre des manquements pouvant lui permettre d’obtenir des dommages punitifs, cette partie de la réclamation de la locataire sera rejetée.

4.              La locataire a-t-elle droit aux ordonnances recherchées à l’encontre de la locatrice ?

52.      Considérant que le Tribunal a accordé à la locataire une diminution de loyer au motif que la locatrice n’avait pas procurer la jouissance paisible de la totalité du logement, notamment la terrasse extérieure, le Tribunal conclut que la locataire a le droit d’exiger et d’obtenir que les aménagements qui lui causent cette perte de jouissance du logement soient corrigés.
53.      Il s’agit là de l’exécution en nature de l’une des obligations de la locatrice, soit l’un des remèdes prévus à l’article 1863 du Code civil du Québec.
54.      Dans les circonstances, il sera ordonné à la locatrice de prendre toutes les mesures qui s’imposent afin d’éviter que de l’eau en provenance de l’unité d’air climatisé, et que de l’eau et de la terre en provenance des plantes des logements supérieurs tombent sur la terrasse de la locataire.
55.      La locataire aura droit à la diminution de loyer qui lui a été accordée antérieurement jusqu’à ce que la locatrice prenne les mesures ci-haut mentionnées.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

56.      ACCUEILLE en partie la demande de la locataire;
57.      ACCORDE à la locataire une diminution de loyer de 30 $ par mois pour la période du 15 mai au 15 octobre de chaque année;
58.      CONDAMNE la locatrice à payer à la locataire un montant de 150 $ à titre de diminution de loyer pour l’année 2024;
59.      ORDONNE à la locatrice de prendre toutes les mesures qui s’imposent afin d’éviter que de l’eau en provenance de l’unité d’air climatisé et que de l’eau et de la terre en provenance des plantes des logements supérieurs tombent sur la terrasse de la locataire;
60.      ACCORDE à la locataire la diminution de loyer jusqu’à ce que la locatrice exécute les aménagements de l’ordonnance ci-haut mentionnée;
61.      CONDAMNE la locatrice au paiement des frais de justice de 87 $ et de notification de 10,50 $.
62.      REJETTE les autres conclusions de la demande.

[1] Pièce P-1 (bail et règlement de l’immeuble) et P-2.

[2] Pièce P-4.

[3] Pièce P-5.

[4] Pièce P-6.

[5] Idem.

[6] Pièce P-3.

[7] Pièce P-7.

[8] Pièce P-8.

[9] Articles 2803, 2804 et 2845 Code civil du Québec.

[10] LAMY Denis, La Diminution de loyer, édition 2004, Les éditions Wilson & Lafleur Ltée, pp. 29-30

[11] Baudouin J.-L.et Deslauriers, P., La faute contractuelle dans La responsabilité civile, Volume I - Principes généraux, 7e Édition, 2007, EYB2007RES21, approx. 12 pages.

[12] Gongoroiu c. Massoud 114978 ,28 juillet 2016.

[13] Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2013, no. 1225.

[14] EYB 2004-69961 (C.S.), confirmé en appel 2006 QCCA 764 (CanLII), 2006 QCCA 764