[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »). Elle demande également le remboursement des frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 551,00 $.

[3]         À l’audience, les parties sont présentes et font valoir leur point de vue sur le dossier.

MOYEN PRÉLIMINAIRE

[4]         En début d’audience, le Tribunal soulève rapidement une question préliminaire auprès de la locatrice au sujet du délai à respecter lorsqu’elle ouvre une demande de modification conformément à l’article 1947 du Code civil.

[5]         En effet, à la lecture de la demande de la locatrice, il appert, selon les informations y étant inscrites, que la demande déposée au Tribunal afin de faire fixer le loyer semble tardive.

[6]         Il convient donc de vérifier si le délai est respecté :

« 1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s'adresser au Tribunal dans le mois de la réception de l'avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s'il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures. »

(Nos soulignements)

[7]         Le locataire aurait reçu l'avis de renouvellement le 2 janvier 2023.

[8]         Il aurait refusé en date du 30 janvier 2023.

[9]         La locatrice avait alors un mois pour ouvrir la demande.

[10]     Pour reprendre les termes de la greffière spéciale Me Shuang Shuang[2] :

« [8] En effet, selon l’article 61 de la Loi d’interprétation[1], le mot « mois » signifie un mois de calendrier. La notion de « un mois de calendrier » a été interprétée par la jurisprudence comme l’espace de temps compris entre un quantième quelconque d’un mois et le même quantième du mois suivant[2]. Cette méthode de computation du délai simple et commode qu’on pourrait appeler « méthode de quantième en quantième » est d’application constante par les tribunaux[3]. »

(Nos soulignements) (références omises)

[11]     Pour reprendre ensuite les termes du juge administratif Serge Adam[3] :

« [15]   Au surplus, dans l’affaire Donacona ([3]), décision du banc de révision du TAL suivie en la matière depuis 2001, il est bien précisé que l’article 87 LTAL ne peut être d’aucun secours en un tel cas, n’ayant pas pour effet de proroger d’une journée le délai exprimé en mois :

« Or, suivant la doctrine et la jurisprudence majoritaire, il est établi que toute réponse à un avis qui doit être donné à un ou plusieurs mois de calendrier, le délai arrive à échéance le même quantième du mois ou des mois suivants celui où l'avis a été donné ou comme dans le présent cas, de la date de la connaissance. C'est donc dire qu'un mois de calendrier se calcule de quantième à quantième.

Dans la décision produite par le locateur, le régisseur Me Jean-Claude Pothier, saisi d'une demande en dommages en indemnité de relocation, a eu à se prononcer sur l'avis de trois mois que le liquidateur de la succession ou l'héritier doit donner dans les six mois du décès pour résilier le bail tel que prévu à l'article 1939 du Code civil du Québec. Il y fait une étude détaillée sur la méthode de calcul des délais. Les soussignés souscrivant à cette décision, il y a lieu d'en extraire certains passages qui se lisent comme suit :

Toutefois, un survol de la jurisprudence me permet de conclure que les décisions retiennent majoritairement la méthode de calculer dite de quantième en quantième; c'est pourquoi je me permets de citer ce que j'ai déjà décidé à ce sujet dans Lessard c. Estate Kimpton :

Les articles 17 paragraphe 13 du Code civil et 61.25 de la Loi d'interprétation (1964 S.R.Q., C.I.) prévoient tous deux qu'un mois est un mois de calendrier.

Le droit québécois est avare d'autorités en ce qui concerne la signification de ce mois de calendrier.

Dans un arrêt de Dubois c. René Ouimet limitée, 1959 C.S. 577, on a décidé que l'expiration d'un avis de trois mois (ou trois mois de salaire) envoyé le 29 octobre expire le 29 janvier suivant.

Cet arrêt a appliqué la définition donnée par la « Common law » tant anglais qu'américain, à cette expression « mois de calendrier ».

Black, dans Law Dictionnary, p. 1159, (4e éd. West Publishing Co., 1951) définit ainsi l'expression « mois de calendrier » :

"Time from any day of any of the months as adjudged in the calendar to corresponding day, if any, if not any, to last day, of next month."

Une définition similaire se retrouve en Angleterre; à titre d'exemple voir The English and Empire Digest, vol. 45, Butter worth and Co., 1965, pl 232.

Notre Loi des lettres de change (1970 S.R.C., c. B-5,) a retenu la même règle à l'article 46, lequel se lit comme suit :

« 46 : Toute lettre de change payable à un ou à plusieurs mois de date échoit le même quantième du mois dans lequel elle est payable que celui où elle est datée, à moins qu'il n'y ait pas de quantième identique dans le mois où elle est payable, auquel cas elle échoit le dernier jour de ce mois avec addition dans tous les cas, des jours de grâce. »

[...]Ceci n'a pas d'effet pratique sur la façon de computer les délais prescrits par l'article 87 par. 1 de la Loi sur la Régie du logement qui stipule que dans la computation d'un délai prévu par la présente loi ou par les articles 1650 à 1656.6 du Code civil, le jour qui marque le point de départ n'est pas compté mais celui de l'échéance l'est. »

(Nos soulignements)

[12]     La demande au TAL a été ouverte le 1er mars 2023.

[13]     Or, la locatrice avait jusqu’au 28 février 2023, soit le dernier jour de calendrier de ce mois[4].

[14]     Que le délai ne soit expiré que d’un jour ou de plusieurs semaines, ne change rien au présent dossier.

[15]     Rappelons que la locatrice a tout de même disposé de quatre semaines pour ouvrir le dossier au TAL afin de se conformer aux exigences de la loi. Si la locatrice décide d’attendre à la toute fin du délai pour agir, elle s’expose à ce genre de conséquences, soit que les délais ne soient expirés.

[16]     La locatrice est instruite séance tenante qu'il est possible pour le Tribunal de la relever de son défaut[5], mais aucun motif raisonnable n'est donné pour expliquer son retard.

[17]     Les motifs soulevés quant au fort roulement de personnel de la locatrice ne peuvent être retenus comme motif valable pour le Tribunal. Ce motif s’apparente à un manque de diligence de sa part.

[18]     Or, le TAL a, à maintes reprises, confirmé que le manque de diligence dans le suivi des dossiers ne constitue pas un motif raisonnable[6].

[19]     Soulignons que si le locataire avait lui-même exercé son droit de refus en contravention des délais légaux imposés, il aurait été lié par une augmentation qu’il aurait été réputé avoir acceptée[7].

[20]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[21]     CONSIDÉRANT que la demande n'a pas été déposée dans le délai prévu;

[22]     CONSIDÉRANT l’absence de motif raisonnable;

[23]     CONSIDÉRANT que le bail a été reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[24]     CONSTATE que la demande de la locatrice est déposée hors délai;

[25]     REFUSE de relever la locatrice du défaut d’avoir produit sa demande de fixation de loyer et de modification du bail dans le délai prescrit par l’article 1947 du Code civil du Québec;

[26]     REJETTE la demande de fixation de loyer de la locatrice, qui en assume les frais.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] Rusu c. Mikati, 2022 QCTAL 5530 (CanLII).

[3] Monette c. Structures métropolitaines (SMI) inc., 2021 QCTAL 11406 (CanLII).

[4] Fiducie Sébastien Neault c. Picard, 2020 QCRDL 1057 (CanLII).

[5] Art. 59, Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01.

[6] Thevenot c. Turcotte, 2006, 31-060228-241G, r. L. Boucher; Brossard c. Reilly, 2011 CanLII 110712 (QC RDL); Memari c. Ryshpan, R.L. Montréal 31-101118-030G, le 1er septembre 2011, r. C. Novello.

[7] Xudou c. Green, 2023 QCTAL 12398 (CanLII).