Les demandes

[1]      Le locateur demande la résiliation du bail, des dommages-intérêts (3 000 $), l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et les frais.

[2]      Le locataire demande une diminution de loyer de 175,35 $ par mois à compter du 1^er avril 2017, des dommages-intérêts matériels de 197,50 $ pour des frais de lavage et achat d’un sommier, 126,35 $ pour des frais de lavage séchage et de photocopies, des dommages moraux pour troubles et inconvénients (3 000 $) des dommages punitifs pour harcèlement (2 000 $), permette de déduire ces montants sur des loyers futurs, d’ordonner au locateur à son gestionnaire David Grégoire et tout autre représentant ou mandataire de cesser tout comportement harcelant ou toute mesure de représailles pour toute la durée du bail et de son renouvellement, l’exécution provisoire de la décision et les frais.

Les faits

[3]      Le Tribunal précise que les audiences se sont déroulées sur une période de six jours soit le 7 mai 2018, le 6 juillet 2018, le 19 octobre 2018, le 13 mars 2019, le 27 mai 2019 et le 6 juin 2019.

[4]      Les procureurs des parties ont plaidé par écrit.

La preuve du locateur

[5]      L’immeuble appartient à Daniel Ladouceur. Néanmoins ce dernier a avisé les locataires que David Grégoire serait le gestionnaire et que son père Léo Ladouceur s’occuperait uniquement de ce qui touche le paiement du loyer.

[6]      Le locateur ne pouvait s’occuper de cela car il travaille à l’O.N.U.

Les témoignages

[7]      D’entrée de jeu la procureure du locateur allègue que divers témoins ont été convoqués à l’audience attestant du comportement difficile, déraisonnable, voire même agressif, de la part du locataire. Le locataire est une personne exigeante autoritaire, se mêlant de tout et rien, harcelant autrui jusqu’à pleine satisfaction de ses demandes. Il est également intolérant face aux bruits normaux de voisinage. Le locataire agit de mauvaise foi envers autrui, dès que toute personne ne se conforme pas à ses désirs ou le dérange. Lorsqu’on déplait au locataire, il met toute son énergie à le faire savoir.

[8]      Au surplus, le ton de sa voix et sa gesticulation lors des journées d’audience militent en faveur de nos prétentions. En effet, le locataire interrompait même son propre procureur pour lui donner des directives à voix haute. Le Tribunal a dû le ramener à l’ordre à plusieurs reprises.

[9]      Les témoins du locataire sont contestés :

- Liliane Fuentes

[10]   Elle déclare que David Grégoire est entré sans permission dans le logement du locataire ce qui est contesté par ce dernier qui explique qu’elle n’a pu constater cette situation, car son logement se situe dans un autre immeuble ayant un mur mitoyen, ce qui ne permettait pas de voir.

[11]   Elle a aussi accusé le gestionnaire de creuser un tunnel entre les deux immeubles afin de pouvoir les épier, ce qui est nié.

[12]   Elle a néanmoins, déclaré que le locataire et un dénommé Daniel Lord se rassemblaient devant l’entrée de l’immeuble et parlaient fort en raison du fait que Lord était souvent ivre.

- Pendar Sham Solalli

[13]   Que la procureure du locateur qualifie de témoin de complaisance et témoignant pour le locataire, n’a aucunement aidé car ses déclarations concernent son dossier.

[14]   Les témoins du locateur déclarent :

- Mélissa Lambert

[15]   Témoignant pour le locateur, elle déclare être perturbée par le locataire et ses acolytes avec qui ce dernier discute continuellement à l’entrée de l’immeuble.

[16]   En raison de la localisation de son logement, elle dit l’entendre chiâler continuellement. Elle a porté plainte au gestionnaire.

[17]   Elle l’a entendu faire des critiques à haute voix envers le locateur et son gestionnaire.

[18]   De plus, elle a dit être témoin d’une altercation entre le locataire et un passant qui tentait de prendre un meuble mis au chemin.

- Simon Lalonde Charbonneau

[19]   A également témoigné lors de l’audience, à l’effet que le locataire se tenait souvent à la porte d’entrée avec d’autres locataires. Il fait également état d’une altercation qu’il a eu avec lui alors qu’il écoutait de la musique en plein jour à un niveau sonore convenable.

- Mae-Li Gendron

[20]   Témoigne que lors de sa première rencontre avec le locataire au moment de son emménagement, le locataire est allé la voir pour se plaindre du bruit, et ce, de façon cavalière en haussant la voix. Dans une lettre déposée sous P-3 elle décrit le locataire comme étant malfaisant, intrusif intolérant et contrôlant, lui faisant la morale, et ne la laissant pas s’exprimer.

[21]   Elle a donc décidé de l’éviter.

[22]   Le locataire l’a enregistrée sans permission.

- Pascal Tremblay

[23]   M. Tremblay, plombier qui a exécuté des travaux à l’immeuble en août 2017, témoigne sur le comportement anormal du locataire. Il le décrit comme quelqu’un qui n’avait pas pris sa médication. Il a été apeuré par le locataire qui le pointait du doigt en criant alors qu’il effectuait des travaux dans un autre logement de l’immeuble.

[24]   Il ne veut plus exécuter des travaux dans son logement.

Les punaises de lit

[25]   Le locateur estime le locataire responsable de ne pas s’être plié correctement à toutes les exigences et recommandations requises par les experts et d’avoir maintenu un climat propice dans son logement, favorisant ainsi la prolifération et le maintien des punaises de lit.

[26]   L’exterminateur David Asselin des entreprises Maheu Ltée, témoignant, confirme le manque de collaboration du locataire quant à la préparation du logement, ce qui a contribué à faire perdurer aussi longtemps la problématique des punaises.

[27]   Le locataire prétend que c’est l’immeuble en général qui était infesté. L’expert Asselin réplique que ce n’est pas le cas et qu’il faut comprendre, que bien que tous les logements aient été traités, qu’ils n’étaient pas tous infestés. Quant à l’allégation que le locataire était coopératif et a préparé adéquatement son logement, l’expert a répondu que malgré que le locataire indiquait avoir compris les consignes, il n’écoutait pas en réalité, car les constats dans son logement font état du contraire.

[28]   Les photos produites ne démontrent pas une préparation adéquate, ces dernières attestent la présence de sacs et bacs de rangement ouverts, non hermétiques, des vêtements suspendus dans la salle de bain et des papiers traînant partout.

[29]   L’expert en gestion parasitaire Harold Leavey témoignant, précise qu’une préparation doit être optimale pour enrayer le problème de punaises de lit. Une préparation moyenne n’est pas suffisante.

Dommages matériels demandés

[30]   3 000 $ en raison du surplus de travail des exterminateurs en raison du manque de collaboration du locateur.

Conclusion

[31]   La procureure du locateur s’objecte à une ordonnance, alléguant que le locataire n’a pas corrigé ses comportements fautifs plus spécialement en ce que :

- Le locataire a enregistré des locataires et les représentants du locateur à leur insu;

- Il ne démontre aucune collaboration afin d’enlever les taches de sang et d’excréments de punaises dans son logement;

- Il continue à monter d’autres locataires contre le locateur et à se mêler des problèmes qui ne le concernent pas;

- Il continue à avoir de la colère mal placée envers le locateur et ses représentants, à se sentir victime et à les dénigrer;

- Il persiste à justifier tous ses faits et gestes et n’avoue aucun de ses torts.

[32]   Il demande la résiliation du bail et l’exécution provisoire de la décision.

Défense et demande reconventionnelles

[33]   Les questions soumises au tribunal sont celles-ci :

[34]   Est-ce que le locataire se comporte objectivement en personne raisonnable et diligente ?

[35]   Dans la négative :

[36]   Est-ce que le comportement du locataire cause un préjudice sérieux au locateur qui justifie la résiliation ?

[37]   Est-ce que le locataire doit indemniser le locateur pour une infestation de punaises parce qu’une décision du juge Gauthier (Régie du logement dossier 297642) rejette une demande du locataire contre un autre locateur suite à une demande du locataire pour dommages pour infestation de punaises alors que cette décision a de plus fait l’objet d’un jugement en faveur du locataire au stade de la révision judiciaire ?

[38]   Est-ce que le recours du locateur consiste à une demande abusive au sens de l’article 63.2 de la Loi sur la Régie du logement ?

[39]   Est-ce que le comportement du locateur et de son préposé ou gestionnaire David Grégoire notamment par les fausses accusations rejetées contre le locataire, leur manque de respect et leurs nombreuses demandes envers le locataire consiste en du harcèlement envers le locataire ?

[40]   Est-ce que le locataire a eu une perte de jouissance suite au problème de punaises justifiant une réduction de loyer ?

[41]   Quelle est l’indemnité à laquelle le locataire a droit dans les circonstances ?

[42]   Après avoir commenté les différents témoignages des témoins du locateur les amenuisant dans ses notes et autorités, son procureur allègue au chapitre de ses conclusions les faits suivants que le Tribunal reproduit :

[43]   Le locataire est un individu qui s’intéresse aux affaires de la gestion sans pour autant s’ingérer dans celle-ci et encore moins y interférer. De surcroît, il a même aidé la gestion à prendre le contrôle du problème de punaises rapidement. Le locataire a même aidé David Grégoire à gérer un conflit avec M. Frézin de l’appartement [...]. Le locataire a eu même un témoignage favorable du locataire et employé du locateur Simon Lalonde, témoin du locateur, ainsi que des locataires Pendar Shamsollahi et Liliana Fuentes. Le locataire a toujours été poli et conciliant avec les autres locataires;

[44]   La constable Desjardins a témoigné à l’effet que le locataire a suivi ses conseils et que David Grégoire lui envoyait des messages au point qu’elle a dû lui demander de cesser de communiquer avec elle;

[45]   Le comportement harcelant et insistant de David Grégoire s’est également manifesté sur d’autres personnes qui ont témoigné, notamment Liliana Fuentes qui a été victime de propos racistes et harcelants de David Grégoire, en plus de faire l’objet d’une demande de résiliation;

[46]   Liliana Fuentes a indiqué que David Grégoire surveille le locataire;

[47]   Le comportement insistant de David Grégoire s’est également manifesté envers le locataire quand David Grégoire a sommé le locataire de signer un bail et des règlements, alors qu’un bail existe, voulant outrepasser les droits du locataire prévus par la Loi pour les locataires résidentiels;

[48]   David Grégoire a d’ailleurs indiqué au témoin du locataire, Pendar Shamsollahi, qu’il devait éviter de parler avec le locataire. D’autres locataires ou employés ont été montés contre le locataire et les faits tendent à démontrer que cela est fait dans le but d’isoler ce dernier afin de le convaincre de quitter le logement concerné ou pour bonifier le dossier de résiliation;

[49]   David Grégoire a été contre-interrogé et se montre condescendant envers le locataire, affirmant qu’il est illogique, décousu et qu’il aurait même un problème de santé mentale, sans être un spécialiste ou avoir une preuve documentée à cet effet;

[50]   Il éclate de rire lors du témoignage du locataire et lors de son contre-interrogatoire et il soupire, ce qui tend à démontrer le caractère émotif et personnel du conflit qu’entretient David Grégoire envers le locataire;

[51]   Le locataire n’a pas été autorisé à témoigner en réplique contre le témoignage de David Grégoire;

[52]   David Grégoire ne s’entend pas avec le locataire, mais la mésentente entre le locateur et le locataire ne suffit pas pour obtenir la résiliation;

[53]   La théorie des droits acquis n’existe pas dans la demande de résiliation et la situation contemporaine doit être évaluée par le Tribunal. En effet, aucune plainte contemporaine n’a été soumise, en particulier en 2019;

[54]   Quant aux autres plaintes, elles sont isolées, datent de 2018 et aucun locataire n’a quitté son logement à cause du locataire;

[55]   La plainte de Mae-Li Gendron ne constitue pas une plainte réelle au locateur, mais plutôt une lettre de complaisance, car la plainte au locateur est plutôt adressée à la Régie du logement et rédigée à la demande du gestionnaire;

[56]   De plus, la lettre mentionne qu’il y a audience à l’automne, alors que cette date a été fixée le ou vers le 6 juillet 2018, soit après la date à laquelle Mae-Li Gendron prétend avoir écrit la lettre;

[57]   Finalement, elle parle d’agressivité dans son témoignage alors que sa lettre indique que le locataire ne lui a pas paru agressif;

[58]   Aucune preuve d’un comportement excessif n’a été démontrée à la lumière de tous les témoignages et si tel était le cas, cela n’a pas causé un préjudice sérieux au locateur, car aucun locataire n’a quitté à cause du locataire. Les locataires ont quitté car il y avait des punaises ou suite aux pressions de David Grégoire;

[59]   La demande de résiliation doit être par conséquent rejetée;

[60]   De plus, la demande de 3 000 $ en dommages par le locateur doit être rejetée et doit être déclarée abusive, car elle est sans fondement, advenant même que les allégués de jugement antérieur soient vrais. Il est possible de conclure qu’une telle demande de dommage a pour but de dissuader le locataire de poursuivre ses procédures et constitue une sorte de harcèlement;

[61]   Le locataire a le droit à une indemnité pour réduction de loyer vu le problème de punaises qu’il a dénoncé de premier de l’aveu de David Grégoire et qu’aucun élément ne démontre de façon prépondérante la faute du locataire relativement à ce problème;

[62]   Le locataire a aussi droit à ses frais pour le matériel acheté suite aux problèmes de punaises de lit;

[63]   Le locataire a également droit à des dommages pour le harcèlement par les fausses accusations répétées que le locateur et le gestionnaire ont effectuées envers lui.

[64]   Demande du locateur

[65]   Arguments de la procureure :

[66]   David Grégoire est le gestionnaire de l’immeuble nonobstant ce qui précède.

[67]   Le locataire ne comprend pas et/ou n’accepte pas qu’il ne peut s’immiscer dans les choix de gestion du locateur et ce dernier lui a expliqué à maintes reprises qu’il ne changerait pas de gestionnaire étant satisfait de son travail, d’autant plus que lui et son père, n’habitant pas à proximité, ne s’occuperaient pas de la gestion quotidienne.

[68]   Lors de cette audience du 7 mai 2018, Monsieur David Grégoire et Monsieur Léo Ladouceur ont également fait part des difficultés éprouvées en raison du comportement du locataire et qu’il est impossible de le raisonner, car il n’écoute pas croyant toujours avoir raison.

[69]   Tel qu’il appert des échanges de lettres, entre toutes les parties et leur représentants, déposées sous les cotes de pièces ci-dessus mentionnées, ce que le locataire traduit comme du harcèlement de la part de Monsieur David Grégoire, ce sont les nombreux avis relativement à son comportement. Or, ce n’est que dans l’exercice de son devoir de gestionnaire que celui-ci doit répliquer aux plaintes reçues de la part de d’autres locataires et employés relativement au comportement, bruyant et dérangeant de Monsieur St-Éloi.

[70]   D’ailleurs, dans un courriel du 30 avril 2017 ayant été déposé, le locataire avoue lui-même s’être emporté dans le corridor avec un locataire dénommé Monsieur Frézin, puisqu’il était importuné par son bruit de télévision entre 13h30 et 14h.

[71]   Au surplus, la décision du Juge administratif M^e André Monty qui homologue une transaction entre le locataire et l’ancien locateur déposée sous L-44, atteste du fait que c’est un problème récurrent et le locataire ne comprend toujours pas qu’il dérange.

[72]   Le locataire a aussi revendiqué le fait qu’on ne pouvait pas lui interdire de socialiser dans l’immeuble, alors que l’avis du locateur indiquait plutôt qu’il était interdit à tout locataire de flâner et s’il y avait une plainte entre locataires, de s’adresser au gestionnaire. Plusieurs plaintes avaient été reçues de la part de locataires quant aux bruits dérangeants générés par de fortes discussions devant l’entrée ou sinon des plaintes de locataires s’étant faits apostropher par Monsieur St-Éloi lors de bruits normaux de voisinage.

[73]   D’ailleurs, un témoin de Monsieur St-Éloi, Madame Liliana Fuentes a avoué que Monsieur Daniel Lord avec qui il se rassemblait devant l’entrée de l’immeuble parlait fort en raison du fait que ce dernier était souvent ivre. Or, encore une fois, le locataire a traduit cet avis du locateur comme du harcèlement, tel qu’il appert des échanges déposés sous L-29 à L-33.

[74]   Or, toutes les lettres et avis adressés à Monsieur St-Éloi sont respectueux et ne dénotent aucune forme d’harcèlement, tel qu’il appert de tous les échanges déposés, contrairement au ton employé par le locataire dans certaines de ses lettres.

[75]   Le locataire conteste tous les avis en imposant ses propres conditions et façons de faire. Par exemple, dans son courriel du 1^er août 2017, mais qui aurait été rédigé le 31 juillet 2017, il demande au locateur et ses parents (le courriel n’étant donc pas adressé au gestionnaire) qu’il l’avertisse sérieusement vu son soi-disant harcèlement à son endroit. Il mentionne notamment : «… Il envahit mon espace injustement soi-disant pour faire des soi-disant vérifications de fenêtres, alors que je lui ai dit clairement que l’ancien propriétaire avait changé les fenêtres et ce à l’hiver printemps 2008 ».

[76]   Or, le locataire ne peut empêcher un locateur de faire ce type de vérifications, alors qu’au surplus la vérification des fenêtres et moustiquaires visait l’ensemble des locataires, notamment afin d’éviter que la vermine ne s’introduise dans l’immeuble.

Analyse

[77]   Le Tribunal a pris connaissance des pièces et de la jurisprudence produites par les deux parties, et de l’argumentation et constate que le locataire s’est immiscé dans la gestion de l’immeuble, particulièrement dans la gestion de David Grégoire qui a été mandaté par le locateur pour administrer.

[78]   Il y a également eu des conflits avec certains autres locataires voulant imposer ses choix et ses directives quant au bruit et aux comportements de ces derniers.

[79]   Il est également intervenu auprès des mandataires et des ouvriers du gestionnaire à un point tel que certains de ces derniers refusent de travailler dans l’immeuble à cause de lui.

[80]   Sous prétexte de harcèlement, il a demandé des dommages punitifs au locateur alors que le gestionnaire ne faisait que son travail.

[81]   Il n’a pas respecté les directives des exterminateurs, ce qui semble-t-il a compliqué leur travail les forçant à revenir.

[82]   Le Tribunal ne retient pas les accusations du locataire en regard du harcèlement et n’accordera pas les demandes de diminution de loyer et de dommages réclamés.

[83]   En regard de la demande du locateur, attendu qu’il n’y a pas eu de reproches pour l’année 2019.

[84]   De nombreux exemples ont été cités par Monsieur Grégoire à l’effet qu’il est ardu d’obtenir le consentement du locataire pour de simples réparations, vérifications du logement et autres interventions nécessaires. Il faut toujours tout justifier jusqu’au moindre détail, l’accommoder et satisfaire ses exigences, ce qui génère un alourdissement de gestion. Si le locataire devient contrarié, les représentants du locateur doivent subir son humeur dérangeante, cris et haussements du ton de voix.

[85]   En raison de tout ce qui précède, la procureure soumet qu’il y a suffisamment de preuves à l’effet que le comportement du locataire cause un préjudice sérieux au locateur et trouble également la jouissance paisible des lieux des autres locataires de l’immeuble, justifiant déjà pour ces seuls motifs, la résiliation de son bail.

[86]   De plus, elle ajoute au niveau de la présence de punaises de lit, que le manque de préparation avant l’extermination était insatisfaisant pour permettre de réussir en particulier le nettoyage des murs en raison des traces d’excréments et de sang laissées lors d’une désinfection commandée par l’ancien locateur et en raison, des objets traînant sur les planchers, la présence de boites de carton, des piles de journaux et de matériels traînant par terre autour du lit.

[87]   Selon l’exterminateur David Asselin, ce manque de préparation a contribué à faire perdurer la problématique des punaises.

[88]   À l’appui, la procureure reproduit l’article 1855 C.c.Q. qui prévoit :

« 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence. »

[89]   Néanmoins, le Tribunal se dit d’accord avec ce que le juge a écrit dans l’affaire : Campeau c. Loiselle, 2016 CanLII, 144294 (QC. RDL).

(28) Cependant, il est un principe qu’au jour de l’audience, le trouble causé par le locataire doit toujours être actuel car il n’y a pas de droit acquis en matière de résiliation de bail (1).

(29) Toutefois, de l’aveu même du locateur, les agissements répréhensibles du locataire ont cessé depuis mars 2015, soit depuis près de 12 mois (2). Ainsi, le locataire a remédié aux troubles de comportements qui lui ont été reprochés.

(30) Par conséquent, le locateur n’a pas rencontré son fardeau de convaincre le Tribunal que le comportement du locataire datant de plusieurs mois lui cause toujours un préjudice sérieux, élément essentiel non seulement pour demander la résiliation du bail, mais également pour l’émission d’une ordonnance en vertu de l’article 1973 C.c.Q. et rendre une ordonnance de substitution concernant les dommages réclamés par le locateur. La preuve ne démontre pas à la satisfaction du Tribunal qu’ils sont un dommage direct des agissements du locataire.

(références omises)

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[90]   REJETTE la demande en dommages-intérêts des deux parties;

[91]   REJETTE les demandes d’ordonnances du locataire;

[92]   ORDONNE au locataire de ne pas se mêler de la gestion de l’immeuble, de ne pas intimider ou déranger les autres locataires par ses propos, de ne plus tenir de réunion avec les autres locataires face à l’immeuble pour déranger le travail du gestionnaire, de préparer adéquatement selon les directives son logement pour l’extermination des punaises de lit;

[93]   Le tout sans frais.