[1]         Le Tribunal est saisi d’une demande déposée le 3 octobre 2024 par la locatrice. Cette dernière souhaite obtenir l’expulsion du locataire et des autres occupants du logement, l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et la condamnation du locataire au paiement des frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail pour la période du 1er septembre 2023 au 31 août 2024 au loyer mensuel de 550 $.

LA PREUVE PRÉSENTÉE

[3]         Le Tribunal retient de la preuve présentée ce qui suit. L’absence d’un élément de preuve dans la présente décision ne signifie pas que le Tribunal n’en a pas pris connaissance. Le Tribunal ne retient que les faits pertinents pour disposer de la présente demande.

Témoignage d’Alexandro Lopez-Coderre, mandataire de la locatrice

[4]         La locatrice acquiert l’immeuble en 2023. À la suite de plaintes, le mandataire de la locatrice se présente au logement concerné le 27 mai 2024 pour discuter avec le locataire des problèmes de voisinage allégués.

[5]         Lors de cette rencontre, le locataire avise le mandataire qu’il lui donne un avis de trois mois et qu’il quittera le logement pour le 1er septembre 2024. Le mandataire demande alors au locataire de signer un écrit pour lui confirmer qu’il met fin à son bail et qu’il quittera le logement. Le locataire lui répète une nouvelle fois qu’il met fin à son bail le 1er septembre 2024, ce à quoi le mandataire consent lors de cette même conversation.

[6]         Le mandataire de la locatrice a d’ailleurs enregistré la rencontre qui dure plus de 30 minutes.

Témoignage du locataire

[7]         Le locataire admet qu’il a avisé le mandataire de la locatrice qu’il allait quitter son logement le 1er septembre 2024 lors d’une rencontre le 27 mai 2024.

[8]         Il dénonce le fait que les agissements d’un voisin et de la locatrice l’ont forcé à quitter son logement.

[9]         Le 1er septembre 2024, il mentionne qu’il n’a pu déménager, car le logement qu’il devait occuper était toujours occupé par les anciens locataires. Au jour de la présente audience, il attend que l’autre logement se libère pour y déménager.

[10]     Il témoigne que ses boîtes sont déjà faites et qu’il veut continuer d’occuper le logement concerné jusqu’à ce l’autre logement soit disponible pour son occupation.

[11]     Il remet en question la validité de son consentement pour mettre fin au bail.

Question : la locatrice est-elle en droit d’obtenir l’expulsion du locataire vu l’entente pour mettre fin au bail ?

ANALYSE ET DÉCISION

[12]     Avant de répondre à la question posée, il y a lieu de rappeler aux parties les règles de preuve prévues aux articles 2803, 2804, 2843, et 2845 du Code civil du Québec, lesquels se lisent comme suit :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. »

« 2843. Le témoignage est la déclaration par laquelle une personne relate les faits dont elle a eu personnellement connaissance ou par laquelle un expert donne son avis.

Il doit, pour faire preuve, être contenu dans une déposition faite à l’instance, sauf du consentement des parties ou dans les cas prévus par la loi. »

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du tribunal. »

[13]     Les parties ont l’obligation de convaincre le Tribunal, selon la balance des probabilités, des prétentions qu’elles allèguent.

[14]     Par conséquent, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le Tribunal est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, la partie qui l’allègue perdra.

[15]     Comme le soulignent les auteurs Nadeau et Ducharme[1] dans leur Traité de droit civil du Québec :

« Celui sur qui repose l’obligation de convaincre le juge supporte le risque de l’absence de preuve, c’est-à-dire qu’il perdra son procès si la preuve qu’il a offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve offerte de part et d’autre est contradictoire et que le juge est placé dans l’impossibilité de déterminer où se trouve la vérité. »

[16]     Le Tribunal a évalué la crédibilité des parties lors de leur témoignage.

[17]     Dans l’évaluation de la crédibilité des témoignages, le Tribunal a pris en compte l’attitude générale des parties lors de l’audience, les réticences qu’elles ont pu avoir, les contradictions, les exagérations, les affirmations gratuites qu’elles ont faites, l’intérêt qu’elles avaient dans le litige, la rancune manifestée contre l’autre partie, la vraisemblance de leur récit, les omissions volontaires, la complaisance et la mauvaise foi.

Question : La locatrice est-elle en droit d’obtenir l’expulsion du locataire vu l’entente pour mettre fin au bail ?

[18]     Le Tribunal conclut qu’il y a lieu d’expulser le locataire du logement pour les motifs qui suivent.

[19]     La demande de la locatrice se fonde sur l’article 1889 du Code civil du Québec. Ledit article se lit comme suit :

« 1889. Le locateur d’un immeuble peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux ; le locateur d’un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir la remise du bien. »

[20]     La preuve présentée permet de conclure que le locataire a donné un avis de fin de bail au mandataire de la locatrice le 27 mai 2024 pour mettre fin au bail à son terme, soit le 1er septembre 2024.

[21]     En ce qui a trait au témoignage du locataire à l’effet qu’il s’est senti obligé de donner un avis de fin de bail ou de conclure une entente pour la fin du bail, le Tribunal ne retient pas cette prétention pour les motifs qui suivent.

[22]     Le Tribunal a écouté l’enregistrement audio de la rencontre des parties lors de l’audience.  Le Tribunal a pu apprécier les propos tenus par le locataire et le mandataire de la locatrice. Il ressort de cet enregistrement audio que le locataire a donné un avis de fin de bail en vertu de l’article 1946 du Code civil du Québec. Ledit article se lit comme suit :

« 1946. Le locataire qui n’a pas reçu du locateur un avis de modification des conditions du bail peut éviter la reconduction d’un bail à durée fixe ou mettre fin à un bail à durée indéterminée, en donnant au locateur un avis de non-reconduction ou de résiliation du bail, dans les mêmes délais que ceux que doit respecter le locateur lorsqu’il donne un avis de modification. »

[23]     Les délais sont prévus à l’article 1942 du Code civil du Québec, qui se lit comme suit :

« 1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer ; il ne peut cependant le faire que s’il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l’avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d’au moins un mois, mais d’au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s’il s’agit du bail d’une chambre. »

[24]     Dans le présent cas, les parties ont également conclu verbalement une entente que le bail prendra fin au 1er septembre 2024. Le Tribunal considère qu’il s’agit d’une transaction.

[25]     L’article 2631 du Code civil du Québec définit la transaction et se lit comme suit :

« 2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques.

Elle est indivisible quant à son objet. »

[26]     Dans l’affaire Bultel c. 9382-5115 Québec inc.[2], le juge administratif Robin-Martial Guay fait état de ce qui suit quant à la transaction et ses conditions de validité:

« [47] Ainsi donc, selon les articles 2631 et 2633 C.c.Q., la transaction est le contrat par lequel les parties, au moyen de concessions ou de réserves réciproques, préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement.

[48] La transaction est indivisible quant à son objet et celle-ci a autorité de la chose jugée entre les parties. Elle n’est susceptible d’exécution qu’après avoir été homologuée.

[49] En l’espèce, le Tribunal serait saisi d’une demande pour que soit homologuée la transaction intervenue le 28 janvier 2019 qu’il rejetterait celle-ci en raison de l’absence d’un des trois éléments essentiels pour conclure à l’existence d’une transaction au sens de l’article 2631 C.c.Q. à savoir l’absence de compromis ou de concessions réciproques.

[50] Qu’à cela ne tienne, s’il est vrai que la validité d’une transaction est conditionnelle à la preuve de concessions ou de réserves réciproques, le contrat de transaction doit aussi, préalablement répondre à des règles générales qui le gouvernent et qui sont prévues au Code civil du Québec.

[51] À cet égard, l’article 1378 du Code civil du Québec édicte ce qui suit :

« Le contrat est un accord de volonté par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation.»

[52] C’est là dire que l’existence d’une entente entre les parties implique d’abord et avant tout un échange de consentement.

[53] Selon l’article 1398 du Code civil du Québec, l’échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne.

[54] Pour sa part, l’article 1399 C.c.Q. pose comme condition à la validité d’un consentement que celui-ci émane d’une personne qui, au moment où elle le manifeste, est apte à s’obliger, mais aussi que ce consentement soit libre et éclairé. »

[27]     L’entente conclue le 27 mai 2024 est-elle valide ?

[28]     La juge administrative Francine Jodoin s’exprimait sur la validité d’une telle entente dans l’affaire Olsen c. Ouellet[3] de la façon suivante :

« [63] Le procureur des nouveaux acheteurs soumet que la lésion entre majeurs n’existe pas vu les termes de l’article 1405 du Code civil du Québec. Il argumente qu’aucune preuve de crainte, d’erreur ou de violence n’a été démontrée de sorte que l’entente de résiliation ne peut être annulée sur la base d’un vice de consentement. De plus, le défaut par la locataire d’offrir et de consigner l’argent qu’elle a reçu lors de la conclusion de l’entente de résiliation constitue une fin de non-recevoir à son recours. Il insiste sur le préjudice important subi par les nouveaux acheteurs.

[64] Le recours de la locataire est fondé principalement sur le fait qu’elle n’aurait pu, en raison des pressions exercées par le locateur, Karim Ouellet, donner un consentement libre et éclairé à l’entente de résiliation conclue le 4 décembre 2009.

[65] Évidemment, la formation d’une entente de résiliation de bail est assujettie à l’échange d’un consentement entre personnes capables de contracter. Dans un tel cas, la seule manifestation de volonté est suffisante pour former une telle entente.

[66] En l’occurrence, rien ne prouve juridiquement que la locataire n’était pas apte légalement à donner un tel consentement.

[67] D’autre part, les articles 1398 et 1399 du Code civil du Québec énoncent ce qui suit:

« 1398. Le consentement doit être donné par une personne, qui au temps où elle le manifeste, de façon expresse ou tacite est apte à s’obliger.»

« 1399. Le consentement doit être libre et éclairé.

Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion.»

[68] L’article 1400 du Code civil du Québec ajoute:

« 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement.»

« 1402. La crainte d’un préjudice sérieux pouvant porter atteinte à la personne ou aux biens de l’une des parties vicie le consentement donné par elle, lorsque cette crainte est provoquée par la violence ou la menace de l’autre partie ou à sa connaissance.

Le préjudice appréhendé peut aussi se rapporter à une autre personne ou à ses biens et il s’apprécie suivant les circonstances.»

[69] Dans une décision fort élaborée, notre collègue, Me Michel Dubé, faisait état de la doctrine et de la jurisprudence applicable aux vices de consentement. Il reprend les commentaires du ministre de la Justice sur l’application de l’article 1398 C.c.Q. précité :

«Commentaire

Cet article traite de la qualité première que doit revêtir tout consentement pour conduire à la formation valable d’un contrat : l’existence même de ce consentement.

S’inspirant du troisième alinéa de l’article 986 C.C.B.C., il rappelle que : « le consentement, pour être valable, doit émaner d’une personne qui, au moment où elle le donne, a conscience de ce qu’elle fait et est donc apte à contracter, à s’obliger à faire ou à ne pas faire quelque chose. »

Il ajoute : 

« En application d’un tel principe, il a déjà été décidé que non seulement l’aliénation mentale, mais également la faiblesse d’esprit peuvent être une cause de nullité d’un contrat synallagmatique ou d’un geste unilatéral.

Un contractant n’est pas apte, non plus, à donner un consentement valable s’il est privé de ses facultés intellectuelles et qu’il ne peut comprendre la portée de l’acte auquel il s’oblige. Il a aussi été décidé qu’un contractant est inapte à donner un consentement valable s’il ne peut peser la valeur des actes qu’il pose ou les conséquences de ceux-ci. »

[70] En l’occurrence, la locataire n’a pu établir par une démarche scientifique valide qu’elle était inapte à donner un tel consentement. La locataire savait pertinemment ce qu’elle signait et les conséquences que cela impliquait. Elle a donc pu exprimer une volonté suffisamment claire et consciente pour conclure ce contrat en toute connaissance de cause.

[71] Ceci dit les raisons personnelles qui l’ont amené à signer l’entente ne constituent pas nécessairement des motifs valables pour obtenir l’annulation de celle-ci.

…

[74] En l’occurrence, la locataire n’invoque pas une erreur sur la nature du contrat ou sur l’objet de la prestation.

[75] Dans leur article de doctrine, les auteurs Louise Langevin et Nathalie Vézina [7], écrivent :

ii) Les conditions

La crainte doit porter sur un préjudice sérieux ou sur la menace d’un tel préjudice. Elle doit être déterminante du consentement : il ne peut s’agir de simples pressions. Le contractant a donné son consentement ou a consenti à des conditions moins avantageuses en raison de sa crainte. Pour déterminer le caractère sérieux de la crainte, le tribunal a recours à un critère à la fois subjectif et objectif. Le juge apprécie d’abord les circonstances (art. 1402, al. 2 C.c.Q.). Ainsi, il peut tenir compte de l’âge, du sexe, du caractère et des conditions de la personne. La crainte ne peut toutefois résulter du fruit de l’imagination ou de la sensibilité de la victime. Ensuite, le tribunal évalue de façon objective le caractère sérieux de la crainte. À ses yeux, considère-t-il qu’une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances aurait eu la même réaction ?

Comme pour l’erreur provoquée, la crainte doit être produite par le contractant ou, à sa connaissance, par un tiers. Elle peut concerner la personne ou les biens et être exercée contre le contractant ou un tiers. Ici encore, le tribunal doit apprécier les circonstances pour déterminer si la menace exercée contre la personne ou les biens d’un tiers vicie le consentement du contractant (art. 1402, al. 2 C.c.Q.).

L’exercice légitime d’un droit ou d’une autorité, ou la menace d’un tel exercice, n’est pas considéré comme une source de crainte. Par exemple, menacer son débiteur de faire saisir ses biens à défaut de payer une dette devenue exécutoire constitue l’exercice légitime d’un droit et l’engagement du débiteur est valable. Le créancier ne fait qu’exercer son droit. Par contre, l’exercice abusif d’un droit ou d’une autorité, ou la menace d’un tel exercice, constitue une source de crainte qui vicie le consentement (art. 1403 C.c.Q.). » (Références omises)

[29]     Le Tribunal est d’avis que le locataire connaissait pertinemment la teneur de son avis au mandataire de la locatrice le 27 mai 2024 ainsi que le fait de conclure une entente à l’effet que son bail prendrait fin le 1er septembre 2024. La preuve présentée permet de conclure que l’entente a été librement consentie puisque c’est le locataire qui indique qu’il mettra fin à son bail.

[30]     Le locataire n’a pas convaincu le Tribunal, selon la balance des probabilités, que l’entente devait être annulée pour un vice de consentement.

[31]     Le Tribunal croit plutôt que le locataire se retrouve dans une situation où il n’a pas accès à son nouveau logement comme il l’a mentionné dans son témoignage et il tente de prolonger son occupation des lieux jusqu`à ce que son nouveau logement soit disponible.

[32]     Il y a donc lieu de conclure que le bail a pris fin le 1er septembre 2024 et que le locataire occupe le logement sans droit depuis.

[33]     Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision malgré l’appel, conformément à l’article 82. 1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[4] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[34]     ACCUEILLE la demande de la locatrice;

[35]     CONSTATE la résiliation du bail en date du 1er septembre 2024;

[36]     ORDONNE l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[37]     ORDONNE l’exécution immédiate, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion;

[38]     CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice les frais de la demande de 87 $ et de signification de 26,25 $.

[1] NADEAU, André et DUCHARME, Léo, vol. 9, 1965, Montréal, Wilson et Lafleur ltée, pages 98 et 99.

[2] Buttel c. 9382-5115 Québec inc., 2019 QCRDL 26039.

[3] Olsen c. Ouellet, 2010 QCRDL 14630.

[4] R.L.R.Q. chapitre T-15.01.