[1]         Le Tribunal est saisi d’une demande de la locatrice aux conclusions diverses.

[2]         Compte tenu de l’urgence attachée à certaines de ses conclusions et du temps restant imparti au tribunal pour présenter la preuve, la locatrice réclame de pouvoir procéder sur les points suivants, laissant les conclusions monétaires et le chef de résiliation de bail à l’étude d’une prochaine audience sur le fond.

[3]         Il y a lieu de préciser que le locataire a déposé un recours contre la locatrice et en a demandé la réunion avec le présent dossier. Toutefois, et quoique dûment convoqué par le Tribunal, il ne se présente pas, ce qui fonde le rejet de sa demande sur le fond et par le fait même, de sa demande de réunion.

[4]         Les parties sont liées par un bail depuis 2018 et le loyer actuel s’élève à 682 $ (P1)

Les doléances de la locatrice, représentée par monsieur Garcy Masson

Les refus d’accès au logement

[5]         Monsieur Masson fait état des diverses demandes d’accès qu’il a formulées, depuis 2021, auprès du locataire pour accéder au logement.

[6]         Que ce soit pour effectuer des travaux, requis par le locataire lui-même, ou pour vérifier l’état du logement après un dégât d’eau ou une dénonciation de présence de coquerelles par des locataires voisins, il n’a jamais pu accéder au logement.

[7]         Il dépose copie des textos échangés entre les parties (P7).

[8]         La locatrice a également transmis cinq mises en demeure afin de faire valoir son droit d’accès, soit le 7 mai 2021, le 11 avril 2023, les 6 et 10 octobre 2023 et par la voix de son avocat, le 22 mars 2024 (P4 en liasse).

[9]         Le locataire oppose soit son silence aux demandes, soit y répond pour les refuser, soit les permet pour, une fois sur les lieux, s’y opposer.

[10]     C’est ainsi qu’à deux reprises, le représentant de la locatrice s’est présenté sur les lieux avec un plombier, puis avec un agent d’immeuble et qu’il a dû rebrousser chemin tout en assumant les frais de déplacement de ces personnes (P5 et P6 – 229,95 $ et 227,65 $)

[11]     La visite avec le plombier visait à vérifier l’état du plafond du logement en litige après l’appel d’une locataire dénonçant un dégât d’eau.

[12]     Lors de ces refus, le locataire invective monsieur Masson en le traitant « d’ostie de nègre, je vais pas te laisser entrer dans mon appartement » (visite du 16 octobre 2022).

[13]     Finalement, la mise en demeure du 22 mars 2024 se lit comme suit :

« Monsieur,

Nous sommes les avocats qui avons été dûment mandatés afin de représenter les intérêts de Gestion Novaplex Inc. (ci-après « notre Cliente ») laquelle nous a demandée de vous transmettre la présente mise en demeure.

Vous êtes locataire d'un logement situé au 861, Rue Fréchette #2 Longueuil (Québec) J4J 1G6

On nous informe que vous vous appropriez la chambre électrique sans droit afin d'y entreposer vos biens personnels et que vous interdisez également l'accès à celle-ci ce qui empêche d'effectuer des travaux ainsi que la manutention générale de l'immeuble.

Il semble aussi que lorsque l'administrateur de notre Cliente vous informe qu'il va effectuer une visite de votre logement, vous lui refusez littéralement l'accès au logement.

Sachez qu'en vertu de la Loi, un propriétaire d'immeuble peut, en cours de bail, avoir accès au logement en donnant au locataire un préavis écrit ou verbal de 24 heures,

1931. Le Iocateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel.

1932. Le locataire peut, à moins d'une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures ; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l'état.

1933. Le locataire ne peut refuser l'accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux.

Il peut, néanmoins, en refuser l'accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le locateur ne doive y effectuer des travaux urgents.

1934. Aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l'accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.

Vous devez savoir qu'il n'existe pas un de droit pour les locataires de dicter leur agenda afin d'être présents lors des visites des biens loués. Ceci ayant pour conséquence que, si vous tenez à être présents lors des visites de votre logement, c'est à vous de plier à l'horaire de vos locateurs lorsque ceux-ci respectent les dispositions de la loi à ce sujet

Soyez ainsi avisé que votre propriétaire a l'intention d'effectuer une visite dans votre logement afin de vérifier la présence de coquerelles et autres parasites. La visite aura lieu en date du 10 avril 2024 à midi (12 :00).

Finalement, il appert que vous vous adressez à notre Cliente de manière irrespectueuse et arrogante en plus de vous immiscer constamment dans la gestion de l'immeuble.

En conséquence, et compte tenu de ce qui précède, il vous est formellement ordonné de :

-                      permettre à vos locateurs et/ou à tout professionnel d'accéder et/ou de visiter votre logement suivant la réception d'un avis écrit ou verbal préalable de 24 heures ;

-                      permettre à vos locateurs et/ou à tout professionnel d'effectuer tous les travaux nécessaires au logement ;

-                      cesser de fumer du tabac dans le logement ;

-                      parler avec respect et courtoisie aux préposés de votre locatrice ainsi qu'aux autres occupants de l'immeuble ;

-                      ne plus vous immiscer dans la gestion de l'immeuble ;

-                      ne pas troubler la jouissance paisible des autres locataires ;

Si vous ne vous conformez pas aux demandes précitées, nous avons le mandat d'entreprendre toute action en justice à votre encontre pour sécuriser et défendre les droits de notre Cliente, et ce sans autre préavis ni délai.

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE » [sic] (Le Tribunal souligne)

[14]     Or, lorsque le représentant de la locatrice se présente le 10 avril 2023, le locataire refuse l’accès tout en proférant les mêmes insultes.

[15]     Il y a lieu d’ajouter que le locataire s’adresse à monsieur Masson en l’appelant Mandy, ce qui est un nom d’esclave et il le fait au su de tous.

[16]     Cette situation créée du stress et de l’anxiété à monsieur Masson qui constate la violence du locataire.

La prise de possession illégale de la chambre électrique par le locataire

[17]     Le logement en litige est situé dans un demi-sous-sol où est également située la chambre électrique et de manutention de l’immeuble. La valve d’eau principale y est également installée.

[18]     Cette pièce est contigüe au logement en litige et bénéficie de deux accès. L’un des accès avait été fermé, mais le locataire l’a ouvert sans autorisation. L’autre est situé de l’autre côté et cet accès demeure possible à la locatrice.

[19]     Le problème résulte du fait que le locataire s’étant arrogé le droit de prendre possession de cette pièce et qu’il y a monté un mur de gyproc pour séparer la partie où sont situés les compteurs électriques.

[20]     Il a par ailleurs entreposé dans cette pièce, dans sa partie nouvellement fermée, des biens personnels.

[21]     De plus, l’accès à la valve principale d’alimentation de l’eau est devenu impossible et l’accès au compteur est difficile, car le mur monté par le locataire ne laisse pas d’espace pour le travail d’un électricien.

[22]     La locatrice réclame la destruction de ce mur et l’interdiction d’accès au logement par le locataire, notamment en condamnant la porte dont il a changé les serrures.

Le stationnement

[23]     Le bail n’indique aucun droit d’accès ou d’usage à un stationnement. Or, le locataire utilise tous les espaces laissés vacants, dont ceux appartenant à d’autres locataires, pour stationner son auto.

[24]     La locatrice réclame une ordonnance lui interdisant tout stationnement sur l’emplacement de l’immeuble.

Le non-respect de l’interdiction de fumer

[25]     Le 22 janvier 2023, la locatrice met en demeure le locataire de ne plus fumer le cannabis dans les lieux intérieurs et extérieurs, tel que précisé dans le Règlement d’immeuble (P10).

[26]     Monsieur Masson fait état des plaintes reçues au sujet du locataire à cet égard.

ANALYSE

[27]     Le Tribunal constate que la preuve de la locatrice est prépondérante et que certains de ces éléments requièrent une intervention d’urgence.

[28]     Les refus allégués sont démontrés par la preuve documentaire (P7), par le témoignage de l’agent d’immeuble et les deux factures. Le témoignage de monsieur Masson est également précis et détaillé. Le Tribunal lui accorde foi.

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[29]     Ainsi, la présence de coquerelles et d’un dégât d’eau mettent à risque l’intégrité de la bâtisse et la pleine jouissance des lieux par les autres locataires et cela, par la faute du locataire qui ne permet pas à la locatrice de préserver les lieux.

[30]     Certains de ces faits se qualifient d’urgents, ce qui exonère la locatrice de demander l’autorisation du locataire pour entrer dans le logement.

« 1933. Le locataire ne peut refuser l'accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux.

Il peut, néanmoins, en refuser l'accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le locateur ne doive y effectuer des travaux urgents. »

[31]     Les autres travaux sont ceux requis par le locataire qui donc fait preuve de non-collaboration et entrave le droit de gestion de la locatrice.

« 1931. Le locateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel. »

« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. »

[32]     Plus encore, le locataire viole son obligation prévue à l’article 1934 C.c.Q.

« 1934. Aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l'accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.

Le tribunal peut ordonner à la partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l'autre l'accès au logement. »

[33]     Le préjudice de la locatrice est réel et sérieux. L’accès aux compteurs électriques et à la valve d’eau principale est un impératif tant pour sa gestion que pour sa capacité à exercer ses propres obligations envers les autres locataires.

[34]     Finalement, le locataire s’est arrogé le droit de prendre possession d’une pièce qui ne constitue pas l’objet du bail, en plus d’en modifier la configuration et d’en restreindre l’usage et l’accès à la locatrice.

[35]     Il est également non équivoque à la lecture du bail que le locataire ne bénéficie d’aucun stationnement.

[36]     Le Tribunal conclut que le locataire ne jouit d’aucun droit de stationnement.

[37]     Les faits allégués ont été démontrés à la satisfaction du Tribunal.

[38]     Il y a donc lieu de prononcer les ordonnances visant à corriger les problèmes actuels et présentant des dangers et des risques pour la locatrice et les autres locataires.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[39]     ORDONNE au locataire :

-            DE DONNER ACCÈS à monsieur Masson et/ou à toute personne que ce dernier désignera ou l’accompagnera pour visiter le logement en litige, le tout avec préavis de 24 heures et entre 9 h et 17 h;

-            DE RETIRER ses biens personnels ou meubles entreposés dans la chambre électrique;

-            DE CESSER DE STATIONNER son auto sur le terrain de la locatrice et/ou d’utiliser tout espace vacant qui y figure;

-            DE RESPECTER L’INTERDICTION DE FUMER dans les aires intérieures et extérieures de la propriété, notamment le logement, le terrain, les balcons, les terrasses et les aires communes;

-            DE CESSER toute invective ou insulte de nature raciale à l’égard de monsieur Masson;

[40]     AUTORISE la locatrice à :

-            DÉTRUIRE le mur de gyproc installé illégalement par le locataire dans la pièce de la chambre électrique;

-            CONDAMNER la porte de la chambre électrique située dans le couloir;

-            INSTALLER un mécanisme de serrure par code dans l’autre porte d’accès à cette chambre électrique;

[41]     ORDONNE l’exécution immédiate de la présente décision malgré l’appel;

[42]     DÉFÈRE le dossier au maître des rôles afin de convoquer les parties et prévoir une durée de deux heures pour disposer du fond du litige.