[1]         Le locateur demande la résiliation du bail pour deux motifs : le retard de plus de trois semaines et les retards fréquents dans le paiement du loyer. Le recouvrement du loyer impayé de 2 971 $ ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, l'expulsion du logement, l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais sont également demandés.

[2]         Les parties sont liées par un bail reconduit du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 au loyer mensuel de 1 040 $ (incluant le stationnement à 60 $), payable le premier jour de chaque mois.

Retard de plus de trois semaines

[3]         La preuve prépondérante démontre que le locataire doit 2 185 $ en loyers impayés (voir pièce P-2).

[4]         Le locataire conteste devoir cette somme. Il a déjà avisé le concierge qu’il ne veut plus le stationnement et qu’une autre personne s’y stationne.

[5]         Il ajoute que le locateur a déjà refusé d’accepter un virement électronique de 872 $. Le Tribunal rejette les moyens de défense du locataire.

[6]         D’abord, concernant son désir de mettre fin à la location du stationnement, le locataire n’a jamais formellement avisé le locateur, et ce, malgré la décision du 11 septembre 2023 (dossier 721181).

[7]         En ce qui concerne le refus d’encaisser un virement électronique, le Tribunal rappelle que le locateur peut refuser un paiement incomplet, en vertu de l’article 1561 C.c.Q.

[8]         Considérant le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, le premier motif de résiliation de bail est justifié, comme le prévoit l'article 1971 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Néanmoins, l'article 1883 C.c.Q. permet d'éviter la résiliation du bail si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant la date de la présente décision.

Retards fréquents

[9]         Quant au deuxième motif de résiliation, le loyer étant payable le premier jour de chaque mois, un locateur peut obtenir la résiliation du bail s'il démontre trois conditions qui sont cumulatives[1] : (1) des retards fréquents (c'est-à-dire souvent, se répètent à intervalles rapprochés), (2) qu'il subit un préjudice (3) qui se qualifie de sérieux.

[10]     La preuve démontre 12 retards dans les 12 derniers mois.

[11]     Les défauts de paiement sont réguliers et continuels; la fréquence de ces retards satisfait ce critère de l'article 1971 C.c.Q.

[12]     Aussi, la preuve démontre le préjudice sérieux occasionné par les fréquents retards dans le paiement du loyer. En effet, on mentionne, entre autres, les nombreuses démarches à faire pour percevoir le loyer et un alourdissement anormal de la gestion de l'immeuble. Or, l’obligation principale d’un locataire est celle de payer le loyer, l’essence même du contrat de bail [2].

[13]     Aussi, il s’agit de la deuxième demande pour le recouvrement du loyer (dossier numéro 721181). De plus, par une décision du 3 novembre 2022, le Tribunal rejetait une demande du locataire qui alléguait avoir trop payé de loyer; le Tribunal arrive plutôt à la conclusion que le locataire devait du loyer au locateur.

[14]     Le Tribunal note que le locataire ne répond pas aux avis de renouvellement de bail du locateur et conteste plutôt le loyer sans suivre les prescriptions de la loi. De plus, il refuse de respecter le bail et s’obstine à payer le loyer en deux versements suivant le paiement de son salaire. En revanche, le Tribunal note que le locateur a omis dans son avis d’ajouter le 3e motif de réponse, à savoir que le locataire renouvelle son bail mais conteste les modifications; cela explique peut-être la confusion.

[15]     Le Tribunal ne juge pas approprié d’accorder une ordonnance « dite de la dernière chance » au locataire et ainsi de surseoir à la résiliation du bail et d'y substituer l'ordonnance prévue à l'article 1973 C.c.Q.

[16]     En effet, le locataire n’a pas démontré qu’il serait en mesure d’honorer le paiement du loyer le premier de chaque mois, car il a admis que le montant du loyer dépasse ses capacités financières et il n’a pas jugé bon de profiter des enseignements de la décision du 11 septembre 2023, à savoir d’aviser formellement le locateur qu’il met fin à la location d’un espace de stationnement.

[17]     Le Tribunal ne comprend pas pourquoi le locataire ne l’a pas fait avant l’audience.

[18]     Par conséquent, le Tribunal résilie le bail également pour le motif de retards fréquents dans le paiement du loyer.

[19]     La preuve soumise ne justifie pas l'exécution provisoire de la décision de l'ordonnance d'expulsion, même s'il y a appel, selon l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

[20]     Les frais applicables sont adjugés contre la partie défenderesse selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[21]     ACCUEILLE la demande;

[22]     RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[23]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur 2 185 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 13 novembre 2023 sur 105 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais de 110 $.

[1]  Allaire c. Bourdeau, 2017 QCCQ 4963, par. 54.

[2]  Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service, 2e Édition, Montréal, Wilson & Lafleur, numéro 1249 [version électronique].