Barsemian c. Bryan

2012 QCRDL 18462

 

RÉGIE DU LOGEMENT
Bureau de Montréal
No :	31 111117 030 G
Date :	08 mars 2012
Régisseure :	Chantale Bouchard, juge administratif
Reta Barsemian
Locatrice - Partie demanderesse
c.
Robert Bryan
Locataire - Partie défenderesse
D É C I S I O N

 

[1]      Par un recours introduit le 17 novembre 2011, la locatrice demande que soit déclaré impropre le logement, subsidiairement, la résiliation du bail et l'éviction du locataire, avec l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais judiciaires.

[2]      Les motifs le sous-tendant y sont indiqués comme suit à la procédure, signifiée de main à main, tel qu’admis :

« -        Le locataire a rendu le logement impropre à l’habitation. La locatrice a appelé les inspecteurs de la ville, mais le demandeur a refusé de donner accès aux inspecteurs.

-           Une odeur infecte émane du logement concerné. D’autres locataires de l’immeuble se sont plaint des mauvaises odeurs. [...]

-           Le locataire entrepose des effets à un point tel que le logement est encombré et constitue un danger d’incendie.

-           La locatrice demande à être entendue de façon urgente car elle risque de perdre d’autres locataires et craint pour la sécurité de l’immeuble. » [Sic]

LES FAITS ET LA PREUVE

[3]      Il est établi que les parties sont liées par le bail verbal du logement, à durée indéterminée et au loyer mensuel de 400 $, payable le premier jour du mois.

[4]      Il s’agit d’un immeuble comportant quelque 18 unités d’habitation réparties sur trois niveaux. Le logement en cause est situé à l’étage inférieur.

[5]      La locatrice réitère les énoncés de sa procédure. Plus précisément, elle relate avoir constaté l’état lamentable du logement, côté salubrité et encombrement, au cours du mois de novembre dernier.

[6]      À l’appui de sa demande, la copie du rapport d’un inspecteur municipal est déposée pour valoir témoignage (P-1)^[1]. Ce document faisant état d’inspections en dates des 22 novembre, 1^er et 12 décembre 2011 se lit essentiellement comme ci-après :

« Le 12 décembre 2011

Objet :  Rapport d’inspection du […]

            Ville de Montréal, Arrondissement de Saint-Laurent

[...]

Courant novembre 2011, Mme Reta Barsemian, propriétaire, a déposé une plainte (niméro 11-277909) au bureau de l’Arrondissement de Saint-Laurent contre son locataire, M. Brian Robert pour encombrement, malpropreté et mauvaises odeurs.

Le 14 novembre 2011, je me suis rendu sur les lieux mais le locataire était absent.

Le 22 novembre 2011, la propriétaire m’appelle pour me demander de venir immédiatement inspecter le logement en raison de réparations que le locataire lui a demandées. J’ai pu inspecter à loisir et constater en effet que le logement était malodorant, malpropre et encombré.

Suite à cette inspection, j’ai envoyé un avis d’infraction au locataire pour qu’il corrige la situation.

Le 29 novembre 2011, je suis passé rencontrer M. Robert Bryan qui a commencé le nettoyage.

Le 1 décembre 2011, je suis encore passé, cette fois-ci avec notre agente communautaire, Mme [...] qui est là pour l’aider à profiter des ressources mises à la disposition des personnes se trouvant dans une situation difficile. Les progrès dans le nettoyage sont évidents.

Le 12 décembre 2011 enfin, je viens d’inspecter le logement qui est pratiquement entièrement nettoyé. La situation est bien meilleure que celle qu’on avait vu au début. Sans aucun doute, le locataire a corrigé la situation en peu de temps. Je lui ai conseillé de tenir son logement propre en tout temps. »[2]

[7]      Vu les dernières constatations contenues à ce rapport, la locatrice a requis que la séance soit ajournée, afin de pouvoir procéder à une nouvelle vérification de l’état du logement en janvier 2012, et donner l’opportunité aux autres locataires de l’immeuble de se faire entendre, le cas échéant. Avec le consentement du locataire, l’audience a été ajournée au 24 février 2012.

[8]      À sa reprise, un exemplaire original du rapport daté du 12 décembre 2011, incluant cette fois une série de pièces photographiques numériques en annexe, a été déposé au dossier. Ces pièces sont éloquentes quant au fort niveau de désordre et d’encombrement du logement.

[9]      Par ailleurs, devant l’objection du locataire, le Tribunal a refusé d’admettre le témoignage écrit de l’un des locataires non présent à l’instance et constituant du ouï-dire n’ayant pas force probante[3], de même que celui d’un ami de la locataire ayant pénétré au logement pour y prendre des photographies, et ce, sans avis préalable donné au défendeur[4] [5] ni autorisation de ce dernier, ou que l’urgence de la situation ait été établie.[6] La locatrice a décliné l’offre du Tribunal d’ajourner à nouveau la séance afin de lui permettre de parfaire la preuve à ces enseignes.

[10]   Néanmoins, la locatrice déclare avoir constaté, il y a environ trois semaines, que des odeurs nauséabondes étaient toujours présentes dans les espaces communs aux abords du logement. Elle suppose qu’elles en émanent exclusivement, ce qui nuirait au bon milieu de vie de l’ensemble des occupants de l’immeuble.

[11]   Pour sa part, le locataire dénie que son logement soit désormais insalubre, inhabitable ou trop encombré. Les allégations de la locatrice seraient nettement exagérées. Il admet avoir éprouvé certaines difficultés personnelles faisant en sorte qu’il ait pu négliger son logis, mais avec maints efforts, cet état aurait été corrigé. Il compte continuer à le maintenir ainsi et à déployer les efforts nécessaires à cette fin.

[12]   Par ailleurs, il soutient que la locatrice userait de ce prétexte pour pouvoir l’évincer. Une demande de résiliation du bail pour non-paiement du loyer a été déposée le 1^er février courant. Tel que mentionné, le Tribunal statuera sur cette dernière par la voie d’une décision distincte.

DISCUSSION

[13]   D’emblée, il y a lieu de préciser que devant les instances civiles et selon les dispositions des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec, il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, de façon prépondérante et probable. Si une partie ne s’acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c’est cette partie qui succombera et verra ses prétentions rejetées.^[7]

[14]   Le bail, comme tout contrat, oblige ceux qui l’ont conclu pour ce qu'ils y ont exprimé, ainsi que pour tout ce qui en découle d'après sa nature et suivant les usages, l'équité ou la loi.^[8] Le bail du logement s’étend aux services, accessoires et dépendances.[9]

[15]   Tout locataire a droit à la jouissance paisible des lieux loués, passant notamment par leur bon état d'habitabilité, de réparations ou de sécurité, que doit procurer le locateur au sein de son immeuble.^[10]

[16]   En corollaire et pour mettre à exécution les obligations de ce dernier, le locataire aura celle générale d’user du bien loué avec prudence et diligence^[11].

[17]   Plus spécifiquement, le locataire sera tenu de maintenir son logis en bon état de propreté^[12], de ne pas contrevenir aux obligations légales prescrites eu égard à sa sécurité ou salubrité^[13] et d’aviser le locateur dans un délai raisonnable, lorsqu’il aura connaissance d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielle des lieux loués^[14]. Ainsi avisé, le locateur devra réagir avec célérité et diligence pour enrayer le problème^[15].

[18]   Ainsi, on peut affirmer que l’obligation générale du locataire comporte celle de collaborer et de ne pas nuire au locateur dans l’accomplissement de ses propres devoirs. Il ne devra excéder ses droits, en user de façon raisonnable et non excessive[16], ainsi que ne pas agir de façon à détériorer le bien loué dont il a la garde[17], ni mettre en péril sa conservation ou son intégrité, de même que l’immeuble l’abritant.[18]

[19]   Sur les recours généraux des parties lorsqu’un cocontractant contrevient à ses obligations, l’article 1863 du Code civil du Québec prévoit notamment pour l’autre, le droit de demander la résiliation du bail, dans la mesure où il est établi que l’inexécution cause un préjudice sérieux au demandeur ou aux autres occupants de l’immeuble.^[19] 

[20]   La résiliation du contrat étant une sanction fort importante, en ce sens, la preuve et les motifs y conduisant devront l’être tout autant.

[21]   De plus, lorsque le logement devient impropre à l'habitation, c'est-à-dire dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public^[20], la résiliation du bail peut être demandée ou prononcée pour ce motif^[21] et même être déclarée d’office par le Tribunal^[22].

[22]   Il y lieu de retenir des critères objectifs pour établir le caractère impropre du logement. Sous ce thème, dans l'affaire Gestion immobilière Dion, le juge Jean-Guy Blanchette s’exprimait ainsi :

« [...] pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement (...) » [23]

[23]   En l’instance, la preuve s’est trouvée insuffisante pour établir que le logement a été, à quelque moment que ce soit, impropre à l’habitation selon les critères applicables.

[24]   Toutefois, il est apparu que son état déficient de propreté et son haut niveau d’encombrement étaient du moins présents entre les visites des 22 novembre et 12 décembre 2011 effectuées par un inspecteur municipal.

[25]   Conjugué au fait qu’il a été démontré, par prépondérance, que des odeurs néfastes s’en dégageaient encore au cours du mois de février 2012, le Tribunal juge que le locataire a fait défaut de faire diligence à cette enseigne, causant un préjudice sérieux à la locatrice qui doit notamment fournir la jouissance paisible aux autres locataires au sein de son immeuble.

[26]   Bien que cette conclusion puisse tendre vers la résiliation immédiate du bail, usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal estime qu’il y a lieu d’y surseoir et d’y substituer une ordonnance, tel que le permet l'article 1973 du Code civil du Québec. Cet article se lit comme suit :

« 1973.      Lorsque l'une ou l'autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l'accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d'exécuter ses obligations dans le délai qu'il détermine, à moins qu'il ne s'agisse d'un retard de plus de trois semaines dans le paie­ment du loyer.

                            Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.»

[27]   En effet, considérant les démarches et efforts déployés par le locataire, le Tribunal croit que ce dernier a la capacité de s’amender promptement sous ce chef, en maintenant son logis en bon état de propreté, exempt de tout encombrement pouvant diminuer significativement le bon état d’habitabilité ou de sécurité, avec incidences prévisibles néfastes sur les autres occupants de la bâtisse et la conservation de celle-ci.

[28]   Conséquemment, il sera ordonné au locataire d'user du logement avec prudence et diligence, en le maintenant en bon état de propreté, exempt de tout encombrement pouvant entraver son habitabilité ou sa sécurité.

[29]   Tel qu'édicté à l'article 1973 ci-dessus, le défaut par le locataire de respecter une telle ordonnance permettra à la locatrice d'obtenir la résiliation du bail. Le locataire serait donc bien avisé de ne pas y contrevenir, d'autant que son manquement pourrait alors s'avérer irrémédiable. L'application de cette disposition est usuellement jugée comme étant une chance ultime pour le contrevenant de s'amender afin de pouvoir conserver son droit au maintien dans les lieux.

[30]   Vu les faits mis en cause, l’ordonnance rendue entrera en vigueur dès le 1^er avril 2012 et le demeurera potentiellement jusqu’au 31 mars 2013. À cet effet, la requête en exécution provisoire de la décision est accordée[24] et ce, malgré le délai légal d’appel[25].

[31]   Avec égards pour l’opinion contraire, le Tribunal est d’avis qu’en fixant ainsi précisément l’ordonnance et sa durée[26], cela rejoint l’essence du jugement rendu par la Cour du Québec dans l’affaire Marcellus c. Rosito[27] et ce, malgré la controverse existante au sein de cette Cour au sujet de la survie de l’ordre après le terme du bail connu au moment de l’audience[28]. En l’occurrence, il s’agit d’un bail à durée indéterminée.

[32]   Par ailleurs, en application de l'article 79.1 de la Loi sur la Régie du logement^[29], il y a lieu d'adjuger, contre le locataire, les frais judiciaires selon le Tarif^[30].

[33]   CONSIDÉRANT la demande;

[34]   CONSIDÉRANT la preuve;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[35]   ACCUEILLE en partie la demande;

[36]   SURSOIT à la résiliation du bail en application de l'article 1973 du Code civil du Québec;

[37]   ORDONNE au locataire d'user du logement avec prudence et diligence, en le maintenant en bon état de propreté, exempt de tout encombrement pouvant entraver son habitabilité ou sa sécurité;

[38]   CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice les frais judiciaires de 68 $;

[39]   RÉSERVE à la locatrice ses autres recours;

[40]   REJETTE la demande quant au surplus.

		Chantale Bouchard
Présence(s) :	la locatrice le locataire
Dates des audiences :	15 décembre 2011 et 24 février 2012