1.          La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »). Elle demande également le remboursement des frais.
2.          Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2](ci-après « le Règlement »).
3.          Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.
4.          En tant que demanderesse, la locatrice assume le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « le Formulaire »).
5.          Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3].

6.          Les parties sont liées par un bail du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, à un loyer mensuel de 1 315,00 $, comprenant le coût de l’espace de stationnement et de l’espace de rangement.
7.          Selon le Règlement, le loyer considéré est celui payé au terme du bail et inclut tous les services et les accessoires prévus au bail et ceux qui font partie d’un bail distinct, cela inclut notamment l’espace de stationnement, et ce, même s’il fait l’objet d’un contrat distinct[4].
8.          À l’audience, les parties sont présentes et font valoir leur point de vue sur le dossier.
9.          Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.
10.      Le Tribunal comprend des commentaires et explications des locataires présents, qu’ils se montrent insatisfaits de certains aspects de leur logement, d’un manque d’entretien, de même que de travaux qu’ils souhaiteraient voir être réalisés sur l’immeuble ou dans leur appartement.
11.      Le Tribunal a bien entendu les demandes, mais a pu préciser séance tenante aux locataires présents que la demande de fixation de loyer dont il est saisi n’est pas le bon forum pour faire valoir les plaintes et insatisfactions au sujet de l’état de l’immeuble et du logement.
12.      Le Tribunal encourage les parties à communiquer afin de trouver des solutions avant de saisir le Tribunal. Advenant divergence malgré les échanges et communications, d’autres recours sont alors possibles.
13.      La locatrice a produit le Formulaire ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements, sauf en ce qui concerne les polices d’assurance en vigueur au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2022, incluant la ventilation des primes couvertes, de même que le bail commercial de la garderie.
14.      À cette fin, lors de l’audience, le Tribunal a autorisé[5] la locatrice à lui transmettre, au plus tard le 17 février 2025, les documents susmentionnés, le tout tel qu’il appert au formulaire d’autorisation de produire un document déposé au dossier.
15.      La locatrice a transmis en date du 6 février 2025 les documents tel que stipulé à l’autorisation de produire un document.
16.      Une correction a été appliquée dans la section des loyers de l’immeuble en fonction de la preuve prépondérante déposée lors de l’audience.
17.      Une correction a été appliquée dans la section des assurances de l’immeuble en fonction de la preuve prépondérante déposée suivant l’audience.
18.      Une correction a été appliquée dans la section des frais d’énergie de l’immeuble en fonction de la preuve prépondérante déposée lors de l’audience.
19.      Concernant les frais d’entretien, le Tribunal ne retient qu’un montant de 125 837,56 $ en fonction de la preuve prépondérante lors de l’audience.
20.      Ainsi, toutes les dépenses liées à des améliorations dans des logements spécifiques sont déplacées à la section 12 du Formulaire puis elles sont rayées, puisqu’elles n’ont pas bénéficié au logement concerné par la demande de fixation[6].
21.      Les dépenses liées à l’immeuble 155 Deguire, les dépenses non prévues au Règlement et celles non probantes au jour de l’audition sont également rayées.
22.      Ces autres dépenses peuvent se retrouver dans un État des résultats au niveau fiscal pour l'immeuble, mais ne seront pas retenues dans le présent calcul[7].
23.      Ensuite, le Tribunal retient les dépenses liées à l’amélioration de la sécurité pour un montant de 24 992,67 $ à la section 12 du Formulaire.

24.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[8] est de 58,11 $ par mois, s’établissant comme suit :

25.             Finalement, en ce qui concerne les frais de la demande, comme le souligne la greffière spéciale Me Isabelle Hébert[9], la jurisprudence est très claire à ce sujet :

« [27] Tel que rappelé par le Bureau de révision dans la décision A. Rossi  buildings  c.  Bradley[5] et plus récemment dans Capital Augusta Inc. c. Faye[6], contrairement aux dossiers civils où le tribunal condamne généralement la partie perdante au paiement des frais, le principe applicable en matière de fixation de loyer veut que le locateur assume les frais entourant sa demande de fixation.

[28] Lorsque le locateur demande au tribunal de renverser cette règle et de condamner le locataire au remboursement des frais, celui-ci doit non seulement obtenir un ajustement de loyer égal ou supérieur au montant demandé dans l’avis de modification, mais aussi démontrer que le locataire a usé de son droit de refus de manière déraisonnable.

[29] Ainsi, un locataire qui disposait des renseignements pertinents au calcul de l’augmentation lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à la proposition d’augmentation ou qui aurait refusé systématiquement toute négociation ou discussion avec le locateur pourrait être condamné à rembourser au locateur les frais payés par ce dernier pour l’introduction de la demande, de même que certains coûts associés à sa signification. »

26.      Dans la présente instance, il n’y a pas lieu de condamner la partie défenderesse au remboursement des frais, puisque l’augmentation initiale de 90,00 $ demandée par la partie locatrice est plus élevée que l’ajustement de loyer accordé par le Tribunal en vertu du Règlement.
27.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
28.      CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification de la locatrice;
29.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 58,11 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

30.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 373,00 $ par mois du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, comprenant le coût de l’espace de stationnement et de l’espace de rangement.
31.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

32.      La partie locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] RLRQ c T-15.01.

[4] Coop d'Habitation Lezarts c. Lampron, 2012 CanLII 125509 (QC TAL).

[5] Art. 37, Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, chapitre T‑15.01, r. 5.

[6] Art. 5, Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[7] Rili c. Djeridane, 2021 QCTAL 15766 (CanLII).

[8] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[9] Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).