[1]         Par une demande introduite le 20 février 2024, les locataires demandent la rectification de la décision rendue le 16 janvier 2024.

[2]         Au soutien de leur demande, les locataires indiquent une erreur de calcul, plus particulièrement quant à la conclusion au paragraphe 17 de ladite décision.

[3]         L'article 88 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement prévoit ce qui suit :

« 88. Le membre qui l’a rendue peut rectifier une décision entachée d’erreur d’écriture ou de calcul, ou de quelque autre erreur matérielle ou qui, par suite d’une inadvertance manifeste, accorde plus qu’il n’était demandé ou omet de prononcer sur une partie de la demande.

Il peut le faire, d’office ou à la demande d’une partie, tant que la décision n’a pas été inscrite en appel ou en révision ou tant que l’exécution n’a pas été commencée.

La demande de rectification suspend l’exécution de la décision et interrompt le délai d’appel ou de révision jusqu’à ce que les parties aient été avisées de la décision. »

[4]         Cette disposition indique donc qu'une décision entachée d'erreur d'écriture ou de calcul, ou de quelque autre erreur matérielle, peut être rectifiée par le juge administratif qui l'a rendue.

[5]         Les locataires allèguent que le montant auquel ils doivent être condamnés est de 2 750 $ au lieu de 5 500 $. En effet, la soussignée conclut que les locataires sont condamnés à un mois de perte locative, soit 2 750 $. Il s’agit donc d’une erreur d’écriture ou de calcul.

[6]         Ainsi, vu l’ensemble de la preuve, le Tribunal procédera à la rectification de la décision, et corrigera le montant indiqué au paragraphe 17 de la décision du 16 janvier 2024, le tout conformément à l’article 88 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

DÉCISION RECTIFIÉE

[1] Par sa demande, le locateur réclame le recouvrement du loyer non payé au moment du départ des locataires (5 500 $), des dommages pour perte de loyer et indemnité de relocation (3 161,81 $), la condamnation solidaire des locataires, le tout avec l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, ainsi que les frais judiciaires.

[2] Les parties sont liées aux termes d'un bail pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 au loyer mensuel de 2 750 $.

[3] Le bail ne prévoit pas que les locataires sont solidairement responsables envers le locateur.

[4] La preuve démontre que les locataires n’ont jamais pris possession du logement, constituant ainsi un déguerpissement.

1975. Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l'habitation et que le locataire l'abandonne sans en aviser le locateur.

[5] Ils allèguent que le locataire précédent est toujours dans les lieux le vendredi 30 juin et que le logement est très sale, et qu’il y a de la moisissure au plafond de la salle de bain.

[6] Les locataires avisent le locateur le samedi 1er juillet, de la résiliation de leur bail. Toutefois, en raison des pratiques religieuses du locateur, lui ou son personnel ne peuvent répondre à leur message que le lendemain, soit le dimanche 2 juillet en avant-midi.

[7] Le locateur offre aux locataires de nettoyer le logement et qu’il sera prêt le 3 juillet. Cette offre est refusée par les locataires.

[8] Le logement est reloué pour le 1er septembre 2023. Le locateur réclame 5 500 $ correspondant à la perte de 2 mois de loyer, juillet et août 2023. Il réclame 3 161,81 $ pour les frais d’un agent de location[1].

Le Tribunal n'est pas satisfait des explications données par le locateur concernant la période écoulée entre le départ des locataires et la relocation. En effet, la preuve du locateur sur les démarches effectuées pour relouer le logement et intéresser des locataires potentiels n'est pas satisfaisante aux yeux du Tribunal.

[9] Le locateur a l'obligation de minimiser ses dommages, ce que la preuve ne démontre pas en l'instance, de l'avis du Tribunal. Sur ce principe, le professeur Jobin enseigne :

« 116. Dommages-intérêts. Le recours en dommages-intérêts vient presque toujours s'ajouter à celui en résiliation. En plus d'une indemnité pour pertes causées au bien loué ou autres dommages le cas échéant, le locateur réclame systématiquement une indemnité pour perte de loyer durant la période nécessaire pour trouver un nouveau locataire; plus précisément, l'indemnité couvre la perte de loyer jusqu'à la délivrance du bien au nouveau locataire, car c'est à partir de l'entrée en jouissance que le nouveau loyer est calculé. L'indemnité de relocation obéit aux règles habituelles. Ainsi, le locateur a droit uniquement à la réparation du préjudice qui constitue une suite immédiate et directe de la faute du locataire. De plus, on ne doit pas oublier que le locateur a le devoir de minimiser sa perte : dans le contexte d'une résiliation, il doit prendre les moyens raisonnables pour remplacer le locataire fautif le plus vite possible. Ainsi, à partir du moment où le locateur apprend que la locataire quittera son logement avant terme, il a l'obligation d'entreprendre sans délai, des démarches raisonnables pour relouer le logement dans le but de minimiser les dommages qu'il encourt en raison du départ précipité du locataire[2]. »

[Nos soulignements]

[11] Dans les circonstances, le Tribunal considère qu'un délai de 1 mois était suffisant pour relouer le logement et accorde en conséquence au locateur la somme de 2 750 $. D’ailleurs, la preuve testimoniale révèle que le logement est prêt pour occupation le 3 juillet.

[12] Quant à la réclamation des frais de l’agent de location, dans l'affaire Richard c. Villeneuve[3], le Tribunal s'exprime comme suit sur la réclamation du locateur pour les frais de l'agent immobilier :

« (..), le Tribunal estime qu'en confiant le mandat de louer le logement devenu vacant à un agent d'immeuble, les locateurs se trouvent à sous-traiter une partie de leurs responsabilités dont la locataire ne peut alors être responsable. De manière générale, la responsabilité de la locataire quant à la relocation se limite aux frais de publicité. »

[13] De plus, le Tribunal a déjà décidé que, pour faire droit à la réclamation d'un locateur pour le remboursement des frais de courtier, le locateur doit démontrer la nécessité d'entreprendre cette démarche :

« Quant aux frais de commission, les locateurs se contentent de dire que louer était chose difficile. La nécessité de recourir à cette démarche, extrême, n'est pas justifiée par la preuve. D'ailleurs, les locateurs ne produisent pas le bail du locataire suivant et aucuns frais de publicité ne sont inclus à la pièce P1. Or, pourquoi ne pas commencer par des annonces publicitaires au coût moindre et pourquoi attendre au moins de juin 2006 pour obtenir les services de l'agent? Les locateurs n'ont donc pas minimisé leurs dommages comme l'article 1479 les y oblige[4]. »

[14] En l’instance, le locateur n’a pas démontré qu'il a engagé des frais de publicité ou fait quelque autre effort de relocation avant de retenir les services d'un agent de location. Il s’avère que les services réclamés de l’agent de location ont pour but de sous-traiter une partie des responsabilités du locateur dont les locataires n'ont pas à être tenus responsables. Le Tribunal abonde ainsi dans le même sens que les décisions ci-haut mentionnées et rejette, par conséquent, la réclamation pour les frais de l'agent de location.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[15] ACCUEILLE la demande du locateur;

[16] CONSTATE la résiliation du bail;

[17] CONDAMNE les locataires à payer au locateur la somme de 2 750 $, le tout avec l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 21 août 2023, plus les frais judiciaires prévus d'une somme de 176 $;

[18] REJETTE la demande du locateur quant au surplus;

[19] LE TOUT sans frais judiciaires.

[1]         Par sa demande, le locateur réclame le recouvrement du loyer non payé au moment du départ des locataires (5 500 $), des dommages pour perte de loyer et indemnité de relocation (3 161,81 $), la condamnation solidaire des locataires, le tout avec l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, ainsi que les frais judiciaires.

[2]         Les parties sont liées aux termes d'un bail pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 au loyer mensuel de 2 750 $.

[3]         Le bail ne prévoit pas que les locataires sont solidairement responsables envers le locateur.

[4]         La preuve démontre que les locataires n’ont jamais pris possession du logement, constituant ainsi un déguerpissement.

1975. Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l'habitation et que le locataire l'abandonne sans en aviser le locateur.

[5]         Ils allèguent que le locataire précédent est toujours dans les lieux le vendredi 30 juin et que le logement est très sale, et qu’il y a de la moisissure au plafond de la salle de bain.

[6]         Les locataires avisent le locateur le samedi 1er juillet, de la résiliation de leur bail. Toutefois, en raison des pratiques religieuses du locateur, lui ou son personnel ne peuvent répondre à leur message que le lendemain, soit le dimanche 2 juillet en avant-midi.

[7]         Le locateur offre aux locataires de nettoyer le logement et qu’il sera prêt le 3 juillet. Cette offre est refusée par les locataires.

[8]         Le logement est reloué pour le 1er septembre 2023. Le locateur réclame 5 500 $ correspondant à la perte de 2 mois de loyer, juillet et août 2023. Il réclame 3 161,81 $ pour les frais d’un agent de location[5].

[9]         Le Tribunal n'est pas satisfait des explications données par le locateur concernant la période écoulée entre le départ des locataires et la relocation. En effet, la preuve du locateur sur les démarches effectuées pour relouer le logement et intéresser des locataires potentiels n'est pas satisfaisante aux yeux du Tribunal.

[10]     Le locateur a l'obligation de minimiser ses dommages, ce que la preuve ne démontre pas en l'instance, de l'avis du Tribunal. Sur ce principe, le professeur Jobin enseigne :

« 116. Dommages-intérêts. Le recours en dommages-intérêts vient presque toujours s'ajouter à celui en résiliation. En plus d'une indemnité pour pertes causées au bien loué ou autres dommages le cas échéant, le locateur réclame systématiquement une indemnité pour perte de loyer durant la période nécessaire pour trouver un nouveau locataire; plus précisément, l'indemnité couvre la perte de loyer jusqu'à la délivrance du bien au nouveau locataire, car c'est à partir de l'entrée en jouissance que le nouveau loyer est calculé. L'indemnité de relocation obéit aux règles habituelles. Ainsi, le locateur a droit uniquement à la réparation du préjudice qui constitue une suite immédiate et directe de la faute du locataire. De plus, on ne doit pas oublier que le locateur a le devoir de minimiser sa perte : dans le contexte d'une résiliation, il doit prendre les moyens raisonnables pour remplacer le locataire fautif le plus vite possible. Ainsi, à partir du moment où le locateur apprend que la locataire quittera son logement avant terme, il a l'obligation d'entreprendre sans délai, des démarches raisonnables pour relouer le logement dans le but de minimiser les dommages qu'il encourt en raison du départ précipité du locataire[6]. »

[Nos soulignements]

[11]     Dans les circonstances, le Tribunal considère qu'un délai de 1 mois était suffisant pour relouer le logement et accorde en conséquence au locateur la somme de 2 750 $. D’ailleurs, la preuve testimoniale révèle que le logement est prêt pour occupation le 3 juillet.

[12]     Quant à la réclamation des frais de l’agent de location, dans l'affaire Richard c. Villeneuve[7], le Tribunal s'exprime comme suit sur la réclamation du locateur pour les frais de l'agent immobilier :

« (..), le Tribunal estime qu'en confiant le mandat de louer le logement devenu vacant à un agent d'immeuble, les locateurs se trouvent à sous-traiter une partie de leurs responsabilités dont la locataire ne peut alors être responsable. De manière générale, la responsabilité de la locataire quant à la relocation se limite aux frais de publicité. »

[13]     De plus, le Tribunal a déjà décidé que, pour faire droit à la réclamation d'un locateur pour le remboursement des frais de courtier, le locateur doit démontrer la nécessité d'entreprendre cette démarche :

« Quant aux frais de commission, les locateurs se contentent de dire que louer était chose difficile. La nécessité de recourir à cette démarche, extrême, n'est pas justifiée par la preuve. D'ailleurs, les locateurs ne produisent pas le bail du locataire suivant et aucuns frais de publicité ne sont inclus à la pièce P1. Or, pourquoi ne pas commencer par des annonces publicitaires au coût moindre et pourquoi attendre au moins de juin 2006 pour obtenir les services de l'agent? Les locateurs n'ont donc pas minimisé leurs dommages comme l'article 1479 les y oblige[8]. »

[14]     En l’instance, le locateur n’a pas démontré qu'il a engagé des frais de publicité ou fait quelque autre effort de relocation avant de retenir les services d'un agent de location. Il s’avère que les services réclamés de l’agent de location ont pour but de sous-traiter une partie des responsabilités du locateur dont les locataires n'ont pas à être tenus responsables. Le Tribunal abonde ainsi dans le même sens que les décisions ci-haut mentionnées et rejette, par conséquent, la réclamation pour les frais de l'agent de location.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[15]     ACCUEILLE la demande du locateur;

[16]     CONSTATE la résiliation du bail;

[17]     CONDAMNE les locataires à payer au locateur la somme de 5 500 $, le tout avec l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 21 août 2023, plus les frais judiciaires prévus d'une somme de 176 $;

[18]     REJETTE la demande du locateur quant au surplus;

[19]     LE TOUT sans frais judiciaires.

[1] Pièce P-2.

[2] Jobin, Pierre-Gabriel, Le louage, 2e édition, no 116, p. 364.

[3] Richard c. Villeneuve, RDL, St-Jérôme, 254075 28 20160108 G, 6 décembre 2017, j.a. Daniel Gilbert.

[4] Felaman c. Daneshbeh, RDL, Montréal, 31-060222-152G, 11 mars 2008, j.a. Anne Mailfait.

[5] Pièce P-2.

[6] Jobin, Pierre-Gabriel, Le louage, 2e édition, no 116, p. 364.

[7] Richard c. Villeneuve, RDL, St-Jérôme, 254075 28 20160108 G, 6 décembre 2017, j.a. Daniel Gilbert.

[8] Felaman c. Daneshbeh, RDL, Montréal, 31-060222-152G, 11 mars 2008, j.a. Anne Mailfait.