LA DEMANDE

[1]      Le tribunal est saisi d’une demande de la locatrice en résiliation de bail, pour cause de logement impropre à l’habitation, plus l’exécution provisoire du jugement nonobstant l’appel et les frais.

LA PREUVE

La locatrice

[2]      Les parties sont liées par un bail qui se termine en juin 2017, au loyer mensuel de 484 $.

[3]      Depuis octobre 2014, il y aurait une épidémie de punaises de lit chez le locataire. À chaque fois que la locatrice voulait se rendre chez le locataire, celui-ci ne voulait pas collaborer ou n’ouvrait pas sa porte pour qu’un traitement puisse se faire.

[4]      Une lettre de l’exterminateur est déposée et qui précise que l'appartement du locataire est tellement encombré, qu'il est impossible d’y faire un traitement.

[5]      Des photos sont déposées pour corroborer les dires de l’exterminateur et de la locatrice.

[6]      En février 2015, la ville de Montréal a transmis une mise en demeure à la locatrice, afin que des travaux d’extermination soient exécutés à l'immeuble.

Jonathan Gagnon

[7]      Il est exterminateur depuis six mois.

[8]      À la fin juillet 2016, il s'est rendu chez le locataire pour y faire un traitement, mais il n’a pu procéder, car le locataire n’a pas suivi les consignes de préparation. Aucun traitement n’a pu être fait.

[9]      Si aucun traitement n'est fait, cela va se répercuter chez les voisins, car l'appartement du locataire est la source de l’infestation.

[10]   Il a procédé à un traitement à tous les autres logements de l'immeuble (environ 18 logements).

[11]   Lors de son passage au logement du locataire, la police est intervenue à la demande du locataire.

[12]   La locatrice a fait entendre les exterminateurs dont l’une possède 15 ans d’expérience.

[13]   Celle-ci a mentionné que depuis 2014, elle s’occupe de l'immeuble et jamais elle n’a pu faire le logement du locataire, car son logement est trop encombré. Le locataire avait préalablement été avisé des choses qu'il devait faire comme préparatif, mais il ne les a jamais faites. Le dernier traitement a été fait il y a deux semaines. Tout l'immeuble a été traité, à l’exception du logement du locataire.

[14]   L'immeuble comprend trois immeubles de 12 logements qui communiquent tous ensemble.

[15]   La locatrice et l’exterminateur avaient avisé le locataire des consignes à suivre avant un traitement, mais il ne les a pas suivies.

Le locataire

[16]   Il habite ce logement depuis environ 15 ans.

[17]   En septembre 2014, le locataire a eu une communication avec un représentant de la locatrice pour trouver une solution au problème de punaises de lit.

[18]   Depuis septembre 2014, il a loué un entrepôt, afin d’y déposer ses biens et ainsi libérer son logement.

[19]   Un inspecteur de la ville lui aurait confirmé, après sa visite en septembre, que tout était correct dans son logement et prêt pour y faire un traitement.

[20]   Dans la cadre d'un projet pilote de la ville de Montréal, celle-ci a mandaté un exterminateur chez le locataire et des traitements ont eu lieu les 22 mars, 5 mai et 13 juin 2016. Ces traitements ont été faits dans la chambre et dans le salon ainsi que sur les deux sofas.

[21]   Le 9 août, l’exterminateur mandaté par la locatrice est revenu pour procéder un traitement à tous les logements de l'immeuble. C'est à ce moment que les photos déposées par la locatrice ont été prises.

[22]   Dans les jours précédents cette visite de l’exterminateur, il avait remarqué une affiche accrochée sur sa porte pour l’aviser du traitement à venir le 9 août.

[23]   Le 9 août 2016, le locataire a aussi pris des photos qu'il a déposées au tribunal.

[24]   Le locataire croit que la locatrice désire l’évincer, afin de pouvoir relouer plus cher à d’autres locataires.

LE DROIT

1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure.

1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l'évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s'il ne s'agit pas de réparations urgentes, obtenir l'autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.

Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d'obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d'évacuation ou de dépossession temporaire, celui d'exiger une indemnité.

LA DÉCISION

[25]   Un problème de punaises de lit est un problème qu'il faut prendre au sérieux rapidement et qui doit être traité dans les meilleurs délais. Il faut une collaboration de tous, soit du locateur et de tous les locataires de l'immeuble.

[26]   Si un seul des locataires ne collabore pas, il peut à lui seul anéantir totalement tous les traitements appliqués dans les autres logements au grand préjudice de tous les autres.

[27]   Le Tribunal ne peut absolument pas cautionner le comportement d’un tel locataire qui ne respecte pas le droit de jouissance des autres locataires en décidant unilatéralement de ne pas collaborer à tout traitement contre les punaises de lit. Ce comportement inapproprié est dangereux autant pour le locataire que pour tous les autres locataires de l’immeuble.

[28]   Le nombre de punaises de lit trouvées sur les lieux n’a pas beaucoup d’importance sur le fait que des traitements se doivent d’être appliqués dans les meilleurs délais pour contrer ou freiner l’infestation.

[29]   Dans le présent dossier, le plus convaincant pour le tribunal, ce sont les photos déposées par la locatrice qui confirme au tribunal que le locataire n’a pas tout fait pour que son logement soit facilement accessible pour que les traitements puissent être appliqués et surtout efficaces.

[30]   Les photos démontrent un logement totalement encombré avec des boites partout et surtout le long des murs qui doivent être libres pour l’application du traitement. Même les photos déposées par la locataire montrent un appartement encombré.

[31]   Bien qu’il ait collaboré avec le projet pilote de l’Office municipal d’habitation, il ne l’a pas fait avec sa locatrice.

[32]   Le tribunal ne peut prendre aucune chance quand il est question de punaises de lit. Dans le doute, le tribunal se doit de privilégier tous traitements ordonnés par la locatrice, qui ne semblent pas être un caprice de celle-ci et de plus, quel locateur procèderait à faire exécuter des traitements dans ses logements et payer de nombreux frais afférents, si ce n’était pas requis?

[33]   Par contre, comme le locataire semble être un bon locataire, le tribunal ne procèdera pas à la résiliation du bail, mais procèdera à rendre une ordonnance pour que le locataire collabore avec la locatrice pour tous les traitements requis.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[34]   REJETTE la demande de résiliation du bail;

[35]   ORDONNE au locataire de collaborer avec la locatrice, ses représentants et ses mandataires, pour tous traitements de punaises de lit que la locatrice décidera de faire, soit entre autres, de permettre à ceux-ci de pénétrer dans le logement pour y faire les traitements requis;

[36]   ORDONNE au locataire de suivre attentivement toutes les consignes qui lui seront données avant, pendant et après les traitements;

[37]   CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice les frais judiciaires de 82 $.