[1]      La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]      En vertu de l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement[1], les demandes de fixation de loyer des locataires de l’immeuble concerné ont été réunies pour audition.

[3]      Par ailleurs, chacun des dossiers fera l’objet d’une décision distincte.

[4]      Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2018, à un loyer mensuel de 725,00 $.

[5]      La locatrice a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

Objection du locataire quant à l’inadmissibilité des dépenses relatives aux travaux majeurs

[6]      Le locataire soulève une objection et plaide que les dépenses relatives aux travaux majeurs concernant le système de ventilation, de plomberie, de chauffage, des fenêtres, de la toiture et d’amélioration des espaces communs et indiquées au formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer sont d’ores et déjà incluses dans le montant du loyer de 725,00 $, lequel a été dûment négocié avec la mandataire de la locatrice lors de la conclusion du bail (L-1).

[7]      Il explique et fait valoir que ces travaux d’amélioration ou de rénovation de l’immeuble ont été terminés avant la délivrance du logement dont le bail prenait effet le 1^er juillet 2017.

[8]      Le locataire explique que cet ensemble immobilier est formé de deux tours, le [...] à Laval.

[9]      Auparavant, il demeurait à l’appartement [...] et que lors du renouvellement de son bail, il a demandé un transfert dans le logement [...] du même immeuble [...] lequel devenait libre.

[10]   Le locataire soutient et fait valoir que le Tribunal ne doit pas tenir compte de ces dépenses liées aux travaux majeurs de réfection et de rénovation de l’immeuble puisqu’en vertu du bail et suite aux négociations intervenues entre les parties, la locatrice, par l’entremise de sa mandataire, avait déjà tenu compte de ces dites dépenses pour travaux majeurs pour déterminer le loyer.

[11]   Le locataire explique que lors des négociations avec la mandataire de la locatrice, cette dernière a bel et bien expliqué que le loyer demandé serait de 725,00 $ à compter du 1^er juillet 2017 étant donné les travaux de réfection et de rénovation qui seraient alors effectués avant la délivrance du logement.

[12]   Le locataire plaide que le loyer de 725,00 $ conclu entre les parties prévoit ou inclus d’ores et déjà le coût des travaux majeurs effectués par la locatrice et tel que convenu lors de la conclusion du bail. Car, plaide-t-il, procéder autrement c’est lui demander de payer une seconde fois et d’assumer le coût des travaux de réfection et de rénovation complétés en 2017, et ce, avant la délivrance du logement dont le bail débutait le 1^er juillet 2017.

[13]   De plus, le locataire fait valoir que l’avis donné en vertu de l’article 1896 du Code civil du Québec (clause G du bail) mentionne que le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail était de 590,00 $.

[14]   Le locataire soutient qu’ainsi il assume une augmentation de 135,00 $ par rapport au loyer payé au cours des 12 mois précédant le début du bail.

[15]   La mandataire de la locatrice soutient en revanche que bien que les travaux aient été complétés avant le début du bail, qu’en aucun cas le prix du loyer de 725,00 $ a été négocié en incluant une augmentation du loyer qui prenait en compte la valeur des travaux de réfection et d’amélioration de certaines structures de l’immeuble sis au [...].

[16]   En ce qui concerne le loyer de 590,00 $ indiqué à titre de loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail du locataire, la mandataire de la locatrice explique qu’il s’agit d’une erreur puisqu’à titre de gestionnaire de l’immeuble, elle sait que le loyer payé par le locataire précédent était de 641,00 $.

[17]   La locatrice plaide que la demande de fixation est conforme aux prescriptions de la loi qui stipule que pour le calcul de l’ajustement du loyer pour l’année 2018-2019 ce sont les dépenses majeures encourues en 2017 qui permettent de déterminer l’ajustement du loyer et qu’elle ne pouvait déterminer le loyer autrement.

Analyse et décision

[18]   La locatrice est contredite sur le loyer de base de 725,00 $ qui selon le locataire comprend d’ores et déjà une augmentation qui prenait en compte le coût des travaux majeurs de rénovation à être effectués sur l’immeuble avant la délivrance du logement le 1^er juillet 2017 (L-1).

[19]   L’article 1896 du Code civil du Québec prévoit :

« 1896. Le locateur doit, lors de la conclusion du bail, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période, ainsi que toute autre mention prescrite par les règlements pris par le gouvernement.

Il n’est pas tenu à cette obligation lorsque le bail porte sur un logement visé aux articles 1955 et1956. »[2]

[20]   Or, en ce qui concerne le montant du loyer payé par un précédent locataire au cours des 12 mois précédant le début du bail du locataire, le locataire soutient que l’avis donné selon l’article 1896 C.c.Q. indique 590,00 $ alors que la locatrice soutient qu’il y a eu erreur et que le loyer à retenir pour le locataire précédent est de 641,00 $.

[21]   L’article 77 de la Loi sur la Régie du logement prévoit :

« 77. Une partie peut administrer une preuve testimoniale:

1° même pour contredire ou changer les termes d’un écrit, lorsqu’elle veut prouver que la présente loi n’a pas été respectée;

2° si elle veut prouver que le loyer effectivement payé n’est pas celui qui apparaît au bail;

3° si elle veut interpréter ou compléter un écrit. »[3]

[22]   Selon la preuve présentée, le locataire soutient qu’en prenant pour acquis que le loyer du locataire précédent était de 590,00 $, le loyer de 725, 00 $ convenu entre les parties inclus alors une augmentation de 135,00 $.

[23]   Par ailleurs, la locatrice soumet en revanche que le loyer de 590,00 $ qui apparaît à la clause G du bail n’est pas celui effectivement payé et que le loyer payé par le locataire précédent à retenir est de 641,00 $, ce qui équivaut à une augmentation de 84,00 $.

[24]   Selon la prépondérance de la preuve présentée, le Tribunal estime que le loyer au montant de 725,00 $ a été dûment négocié entre les parties et inclut une augmentation de loyer pour ce logement qui tenait compte des dépenses au chapitre des améliorations et travaux majeurs sur l’immeuble.

[25]   Par conséquent, pour les fins du calcul et de la fixation du loyer, au chapitre des dépenses encourues en 2017 pour des travaux d’améliorations majeures exécutées sur l’immeuble, le Tribunal ne retient aucune dépense majeure relative à la réfection, rénovation ou amélioration majeure pour les fins du calcul de l’ajustement du loyer du locataire.

[26]   Par ailleurs, les dépenses encourues au chapitre des travaux majeurs sont admissibles pour les autres locataires.

[27]   Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[4] est de (1,09 $) par mois, s’établissant comme suit :

Ajustement négatif

[28]   Le résultat du calcul est négatif en raison de la diminution des taxes municipales pour les années 2017 et 2018, de la diminution de la prime d’assurances pour les années 2016 et 2017 et d’un taux négatif de -0,9 % au chapitre des frais d’électricité.

[29]    La jurisprudence du Tribunal de la Régie du logement est unanime et nous enseigne que le Tribunal saisi d’une demande de fixation de loyer fixe le loyer, après enquête et audition, selon les critères applicables en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[5] et fixe le loyer conformément au résultat du calcul que celui-ci ait pour effet d’augmenter ou de diminuer le loyer objet de l’ajustement demandé.

[30]   Lorsque le résultat du calcul résulte en un ajustement négatif du loyer, la question qui se pose est donc celle de savoir si le Tribunal doit appliquer le résultat du calcul obtenu qui résulte en une diminution de loyer alors que la locatrice demandait une augmentation de loyer ?

[31]   À cette question, le soussigné fait sienne l’opinion de M^e Bousquet qui s’exprime comme suit dans une récente décision[6]:

Le Tribunal est saisi d’une demande d’un locateur, présentée en vertu de l’article 1947 C.c.Q. Doit-il appliquer le résultat du calcul obtenu selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation lorsque le résultat a pour effet de réduire le loyer plutôt que de l’augmenter?

La Cour supérieure dans la cause Chasbar Management Corporation c. Régie du logement et al.[7] décidait en 1989 que le tribunal de la Régie du logement saisi d’une demande présentée en vertu de l’article 1658,15 du Code civil du Bas Canada (devenu l’article 1953 du Code civil du Québec) devait effectivement fixer le loyer conformément au résultat du calcul obtenu selon les critères dudit Règlement sur les critères sur la fixation de loyer[8], et ce, même si le résultat est négatif et a comme conséquence de réduire le loyer pour le renouvellement du bail . Ainsi la Cour précise-t-elle :

« La juridiction que confère à Beauchemin, à Bernard et à Joly l’article 1658.15 C.c. est celle de déterminer le loyer exigible conformément au règlement et n’est pas restreinte à déterminer une augmentation, ou l’absence d’augmentation; rien dans ce texte ne prohibe la diminution de loyer si elle résulte de la stricte application du règlement; interpréter autrement 1658.15 C.c. serait aller au-delà du texte et de l’esprit de la disposition législative ». (notre soulignement)

Cette décision a été suivie par le tribunal de la Régie du logement à l’effet de fixer le loyer conformément au résultat du calcul, que celui ait pour effet d’augmenter ou de diminuer le loyer dont on demande l’ajustement. La jurisprudence du tribunal de la Régie du logement est unanime à cet égard.

Toutefois, dernièrement, la Cour supérieure dans l’affaire Immeubles Georges Landy inc. c. Régie du logement[9] décidait qu’au contraire, lorsque le résultat obtenu en application de la preuve des critères prévus audit Règlement sur les critères sur la fixation du loyer est négatif et engendre une réduction de loyer, le Tribunal saisi d’une demande de modification du bail concernant le loyer présentée en vertu des articles 1942 et suivants du Code civil du Québec ne peut plus fixer le loyer selon le résultat obtenu en application dudit Règlement sur les critères sur la fixation du loyer et doit alors, compte tenu de la demande telle que formulée, accorder la demande en tout ou en partie, ou la refuser.

Dans cette affaire, la locatrice avait obtenu une diminution considérable de sa taxation municipale, et la soussignée avait mentionné en audience aux parties que le résultat du calcul selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[10] ne pourrait qu’être négatif. Une remise de l’audience pour permettre à la locatrice de faire une défense sur ce sujet au mieux lui aurait permis d’obtenir que le Tribunal ne modifie pas le loyer tel qu’il fut décidé par la Cour supérieure, alors qu’il lui suffisait de se désister devant le tribunal de la Régie de sa demande sans avoir à plaider pour obtenir que le Tribunal, au final, ne diminue le loyer.

La Cour estime donc que l’application du résultat négatif par le Tribunal constitue une contravention à la règle audi alteram partem, car le Tribunal diminue le loyer sans avoir été saisi au préalable d’une demande de diminution de loyer par le locateur qui souhaitait obtenir une augmentation et sans savoir été saisi au préalable d’une demande par le locataire et sans que le locateur puisse se défendre après avoir été dûment convoqué et eût la possibilité de se défendre. Ainsi conclut-elle que le Tribunal n’a pas respecté les règles de justice naturelle et a jugé ultra petita (au-delà de la demande qui lui était présentée) :

« [7] La greffière spéciale, s’appuyant sur l’article 3 du Règlement sur les critères de fixation de loyer[3], plus particulièrement sur la méthode générale de fixation du loyer qui prévoit un ajustement qui est calculé à partir du loyer payé aux termes du bail en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par un locateur durant l’année de référence, conclut que la demande d’augmentation de loyer n’est pas justifiée et de surcroît, qu’il y a lieu de le diminuer vu la baisse de la dépense quant aux taxes municipales et scolaires.

[8] Ainsi, sans que les locataires contestataires lui formulent la demande, la greffière spéciale réduit leur loyer proportionnellement à la baisse des dépenses d’exploitation projetées.

(…)

[12] Le Tribunal croit que la Régie, dans le cadre d’une demande d’augmentation de loyer formulée par un locateur selon l’article 1947 C.c.Q.—refus d’un locataire de subir une augmentation de loyer au renouvellement du bail—ne peut unilatéralement, sans qu’une demande lui soit formulée et que le locateur puisse faire valoir ses moyens à son encontre, fixer le loyer en deçà de celui convenu par les parties pour le bail en cours sans commettre un accroc au principe de droit fondamental que son l’interdiction de juger au-delà de ce qui est demandé ainsi que la règle audi alteram partem . (NOTRE SOULIGNEMENT).

(…)

[17] La question n’est pas de savoir si la Régie avait ou non le pouvoir de réduire le loyer, mais plutôt si elle pouvait, unilatéralement le faire en l’absence d’une demande motivée à cet égard et sans que la demanderesse puisse réagir, présenter une opposition, des moyens de contestation structurée et réfléchie.

[22] Ici, l’objet de la requête de la demanderesse consistait en une demande d’augmentation de loyer formulée dans le cadre du renouvellement d’un bail résidentiel. Aucun des locataires contestataires d’a requis une diminution quelconque du loyer qu’il versait pour le bail en cours, ni pour celui qu’il s’apprêtait à renouveler. La Régie, vu la demande formulée, n’avait d’autre option que de l’accorder en tout ou en partie ou la refuser, sans plus.

[23] En décidant de diminuer le loyer pour le nouveau terme, sans qu’on lui en fasse la demande, la Régie non seulement statuait sur un aspect dont elle n’était pas saisie, mais aussi accordait aux locataires plus de droit que ce qu’ils avaient demandé—le rejet de la demande d’augmentation de loyer pour le nouveau terme—puisqu’aucun d’entre eux n’avait requis une diminution de loyer. Toutefois, encore faut-il qu’une demande motivée et appuyée, communiquée au locateur, soit formulée et qu’une audience se tienne lors de laquelle celui-ci — dont les droits sont touchés — puisse se faire entendre et exposer ses moyens.

(…)

[28 Vu ce qui précède, la Régie ne pouvait de sa propre initiative et sans que la demanderesse ait l’occasion de faire valoir ses moyens, décider de réduire le loyer sans contrevenir au principe de la contradiction[11] - règle audi alteram partem - et conséquemment commettre un accroc à l’équité procédurale.»

Il est pertinent de préciser qu’il s’agit d’une décision isolée et la Régie n’était pas présente devant la Cour supérieure. La Cour a donc répondu aux arguments et motifs allégués par la seule locatrice et peut-être que certains faits et arguments n’ont pas été portés à son attention.

Il faut donc distinguer une diminution de loyer résultant d’un recours spécifique du locataire[11] d’une réduction résultant de l’application du Règlement sur les critères de fixation de loyer.

Notamment, il faut considérer que la réduction obtenue résulte des dépenses du locateur que le Tribunal doit considérer en application même des critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer, lequel constitue pourtant l’assise légale d’une demande présentée en vertu de l’article 1947 C.c.Q. »

_____________

7) Chasbar Management Corporation c. Régie du logement et al, J.L. No : 89-52, monsieur le juge Paul Trudeau, Cour supérieure, Montréal, 500-05-003316-898, 8 juin 1989.8) RLRQ. c. R-8.1, r. 2.

9) Immeubles George Landy inc. c. Régie du logement, 2019 QCCS 2419.

10) RLRQ. c. R-8.1, r. 2.

[32]   Avec respect pour l’opinion contraire, le soussigné est d’avis que le Tribunal ne prononce pas un jugement ultra petita lorsqu’il fixe le loyer selon le résultat d’ajustement négatif obtenu suite au calcul effectué à la demande de la locatrice en application de la méthode de calcul et des critères applicables en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[12].

[33]   CONSIDÉRANT que la fixation du loyer s’effectue selon les critères applicables en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer;

[34]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[35]   CONSIDÉRANT qu’après calcul, l’ajustement est négatif;

[36]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de (1,09 $) est justifié;

[37]   CONSIDÉRANT l’absence de preuve justifiant la condamnation du locataire au paiement des frais introductifs de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[38]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 724,00 $ par mois du 1^er juillet 2018 au 30 juin 2019.

[39]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[40]   La locatrice assume les frais de la demande.