1.          La partie demanderesse a produit une demande de fixation de loyer, conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

FIXATION DU LOYER

2.          Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[1] (ci‑après : « le  Règlement »).
3.          Le Règlement prévoit que l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement sur l’ensemble des revenus de l’immeuble et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la partie demanderesse durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.
4.          La partie demanderesse assume le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci‑après : « le Formulaire ») qui regroupe l’ensemble de ces dépenses.
5.          Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[2].
6.          Les parties sont liées par un bail du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, à un loyer mensuel de 467,00 $.
7.          La partie demanderesse a produit le Formulaire de fixation ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ses renseignements.

8.           Ensuite, les dépenses inscrites à la section 12 du Formulaire concernant la mise à niveau du système de sécurité (74 194 $) sont rayées. Les locataires ont expliqué de façon convaincante que ces dépenses liées à l’installation d’un système de cartes à puce aux entrées de l’immeuble et d’un nouvel intercom n’ont jamais bénéficié aux logements concernés par les demandes de fixation[3].
9.           En effet, la preuve présentée par les locataires démontre de façon probante que ces améliorations n’ont jamais fonctionné depuis leur installation. Les locataires n’auraient ainsi jamais reçu de carte à puce afin d’utiliser le système d’ouverture des portes, celui-ci semble d’ailleurs ne pas être compatible avec les anciennes portes du bâtiment et n’avoir jamais été connecté aux nouvelles portes plus récemment installées.
10.       Quant au système d’intercom, la preuve démontre que celui-ci n’aurait également jamais été fonctionnel.
11.       Le Tribunal réserve donc ces dépenses à la locatrice. Celle-ci pourra justifier une augmentation de loyer à leur égard lorsque les systèmes de sécurité installés fonctionneront réellement.
12.       Les locataires ont également soulevé leur désapprobation quant à la méthode utilisée par la locatrice pour comptabiliser ses dépenses.
13.       Celle-ci regroupe en effet les dépenses de quatre de ses immeubles, tous adjacents. La raison étant simple, cet ensemble immobilier possède un seul compte de taxes (autant scolaires que foncières) et une seule police d’assurance.
14.       Le Tribunal est d’avis qu’il est adéquat dans une situation comme celle de la locatrice de regrouper certaines dépenses communes à un ensemble immobilier, notamment lorsque des travaux identiques (voir ici les travaux dans les corridors des immeubles) ont été faits à grande échelle sur tous les immeubles de l’ensemble. Rappelons toutefois que chaque cas est différent et qu’il en revient à la discrétion du Tribunal de s’assurer qu’une méthode de fixation adaptée aux circonstances est utilisée.
15.       Finalement, certains locataires soulignent que la facturation progressive pour les travaux dans les corridors, ayant débuté en 2021 et s’étant terminée en 2022, ne devrait pas leur être imputable.
16.       Plusieurs précisent que les travaux dans leur immeuble se sont terminés lors de l’année 2021 et que ceux-ci ne devraient donc pas être comptabilisés pour les fins de la fixation 2023-2024, considérant que la période de référence est l’année 2022.
17.       Les travaux c’étant déroulés sur plusieurs mois et dans plusieurs immeubles différents, ainsi que payés sur une facturation progressive, le Tribunal retiendra la date de fin de l’ensemble de ceux-ci pour les fins du calcul de fixation devant être effectuée. Cette méthode ne préjudicie pas les locataires des immeubles pour lesquels les travaux auraient été terminés en 2021 (ceux-ci ayant bénéficié d’une amélioration sans voir leur loyer immédiatement augmenter) et est d’ailleurs conformes à la jurisprudence[4] du Tribunal.
18.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement [5] est de 28,75 $ par mois, s’établissant comme suit :

19.       Le Tribunal tient à mentionner, comme il l’a d’ailleurs répété à de nombreuses reprises lors de l’audience, que les différentes doléances dont ont témoigné certains locataires, quant à l’état de leur logement, au manque d’entretien ou aux problèmes de salubrité dans l’immeuble, ne peut influencer le résultat du calcul à être effectué. Les locataires sont cependant libres d’introduire auprès du Tribunal les recours qu’ils jugeront appropriés afin de faire statuer sur ces allégations.
20.       CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
21.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 28,75 $ est justifié;
22.       CONSIDÉRANT l’absence de preuve justifiant la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

23.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 496,00 $ par mois du 1er avril 2024 au 31 mars 2025.
24.       Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
25.       La partie demanderesse assume les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[2] RLRQ c. T-15.01.

[3]  Article 5 du Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[4]  Petetin c. Vera, 2020 QCRDL 8699 (CanLII); Résidence 3615 Ridgewood c. Giacobbe, R.L. 31-080222-051P-080416, 30 janvier 2009, g.s. Jodoin, SOQUIJ AZ-50574501, J.L.E. 2009JL-20.

[5]  RLRQ, c. T-15.01, r. 2.