[1]         Par un recours introduit le 14 octobre 2021, le locateur demande la résiliation du bail, l’exécution provisoire malgré l’appel ainsi que les frais.

[2]         Au soutien de sa demande, il allègue que le locataire contrevient au bail de manière à lui causer un préjudice sérieux : « changement sans autorisation de la forme des lieux (mur ajouté, etc.), sous‑location sans autorisation, mauvais usage et entretien des lieux entraînant des dommages importants, tant à l’intérieur du logement qu’à l’extérieur (stationnement), malpropreté du logement, comportement agressif envers la demanderesse et les voisins, refus d’accès au logement à certaines reprises ou aucune collaboration, relations tendues et difficiles, retard fréquent dans le paiement du loyer et refus d’acquitter les frais d’HydroSolution, etc. »

Les faits

[3]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 au loyer mensuel de 620 $, reconduit année après année et actuellement au loyer de 670 $.

[4]         Le logement concerné est un 5 ½ et est situé au sous-sol d’un immeuble en comportant sept.

[5]         Le locateur est propriétaire de l’immeuble depuis 2012.

[6]         Le locateur affirme que les problèmes avec le locataire ont commencé il y a trois ans, au sujet d’une question de stationnement.

[7]         Il y a également eu des plaintes, relativement au bruit en provenance du logement du locataire, mais le locateur estime cette problématique aujourd’hui réglée.

[8]         Seul le locataire est supposé occuper les lieux depuis qu’il s’est séparé de sa conjointe, précise le locateur.

[9]         Cependant, son cousin est venu habiter avec lui par la suite, dit-il.

[10]     Si une autre personne vient habiter dans le logement, il estime avoir le droit d’en être avisé.

[11]     À cet effet, il démontre au Tribunal que des lettres destinées à d’autres personnes que le locataire sont reçues à son logement.

[12]     Il explique avoir des problèmes de communication avec le locataire.

[13]     Parfois les communications sont amicales et d’autres fois non, témoigne-t-il.

[14]     À titre d’exemple, il dépose une photographie de 2015, sur laquelle le locataire écrit ne pas avoir besoin d’un exterminateur à son logement, sur un avis donné par le locateur.

[15]     Le locataire entrepose également des objets dans son logement, dit-il, en déposant une photographie sur laquelle il dit pouvoir observer une cinquantaine de chaises pliantes.

[16]     Il y a des traces de crayon de cire sur les murs.

[17]     En 2020, le locataire se plaint que le chauffage de son logement n’est pas adéquat.

[18]     Le locateur dit à ce moment constater que le locataire a érigé des cloisons dans son logement, de manière à créer une chambre supplémentaire.

[19]     Selon lui, ces cloisons empêchent la libre circulation de l’air et du chauffage d’une pièce à l’autre, ce qui est démontré par la réalisation de certains tests de prise de température dans le logement.

[20]     Aussi, le locataire met ses sacs à ordures directement sur le système d’écoulement des eaux de manière à l’obstruer.

[21]     Si le drain est bloqué au sous-sol, tous les locataires de l’immeuble auront un problème, affirme le locateur.

[22]     Le locateur explique avoir eu certaines problématiques reliées à la plomberie du logement du locataire.

[23]     À cet effet, le locataire a réduit une somme de 200 $ sur le paiement de son loyer de janvier 2012, pour les frais d’un plombier.

[24]     Le locataire lui a remis une facture, mais sans lui donner aucune explication, dit-il, notant que sur la facture il ne figure ni numéro de licence d’entrepreneur ni explication.

[25]     Le locataire se stationne aussi sans se soucier des autos qu’il bloque, ajoute le locateur, et abîme l’asphalte avec les taches d’huile des différents véhicules qu’il possède et stationne sur son espace réservé.

[26]     Une intervention policière s’est avérée nécessaire pour déplacer le véhicule lors d’un événement.

[27]     C’est à la suite de cet évènement que le locateur estime que la relation avec le locataire s’est beaucoup détériorée.

[28]     Il refuse constamment les augmentations de loyer.

[29]     Sur ce dernier élément, la soussignée informe le locateur que c’est à lui de faire un recours approprié s’il est en désaccord avec le refus du locataire.

[30]     Quoi qu’il en soit, le locateur affirme au Tribunal que ce qui engendre le plus gros problème est le manque de ventilation dans le logement du locataire occasionné par l’érection du mur supplémentaire.

[31]     À ces désagréments, s’ajoutent les retards de paiement de loyer du locataire et le cumul de ses retards pour les paiements d’HydroSolution dont la charge lui incombe.

[32]     Le loyer est toujours payé aux alentours de la vingtième journée du mois.

[33]     De plus, HydroSolution avise le locateur d’un retard de 75 $ du locataire.

[34]     Il s’explique mal ce cumul de retards d’une telle somme, puisque la somme des paiements mensuels est dérisoire.

[35]     Si le compte est en souffrance, c’est le locateur qui doit payer.

[36]     Enfin, le locataire néglige d’aller quérir son courrier.

[37]     De son côté, le locataire témoigne qu’il travaille de nuit.

[38]     Il dit ne pas avoir de colocataire pour le moment.

[39]     Les problèmes avec le locateur ont commencé quand ce dernier lui a demandé de changer de logement avec le 4 ½ du concierge.

[40]     En ce qui a trait aux problèmes de stationnement de son véhicule, la voiture bloquée est celle d’une autre locataire de l’immeuble qui l’autorise à stationner derrière lui.

[41]     S’il refuse les augmentations de loyer, c’est en raison des travaux de réparation demandés au locateur, mais qui n’ont pas été effectués.

[42]     Au sujet de la facture de 200 $ payée pour un plombier, il explique avoir dû verser cette somme en raison d’une toilette bloquée.

[43]     Il précise que cette réparation a été autorisée par le concierge de l’immeuble, après un appel fait au locateur.

[44]     Oui, il arrive que ses enfants dessinent sur les murs, mais le locataire affirme avoir repeint les murs depuis les photos prises par le locateur en 2015.

[45]     Il affirme repeindre son logement annuellement.

[46]     Il dit sentir une différence de traitement entre lui et les autres locataires de l’immeuble.

[47]     En ce qui concerne l’ajout de la pièce supplémentaire, à titre d’électromécanicien, il explique avoir utilisé du « plywood » pour fermer un espace entre deux pièces.

[48]     Il s’engage à retirer cette cloison d’ici le 31 mars 2022.

[49]     Au sujet des retards de paiement de loyer, il dit avoir vécu certaines difficultés financières.

[50]     Ce n’est toutefois pas exact de dire qu’il est en retard tous les mois, prétend le locataire.

[51]     Pour HydroSolution, il admet payer lorsque les sommes dues deviennent plus importantes, le montant mensuel étant de 12 $.

[52]     Interrogé par la soussignée sur la possibilité de faire tout simplement une autorisation de prélèvement automatique pour cette somme, il dit qu’il appellera HydroSolution pour trouver une solution à l’avenir.

[53]     Il s’engage à payer séance tenante les 75 $ en souffrance, précisant que le paiement sera fait aujourd’hui même.

[54]     Il précise travailler de nuit et dormir toute la journée, justifiant ainsi sa négligence à aller quérir son courrier.

Question en litige

[55]     Les comportements reprochés au locataire par le locateur justifient-ils la résiliation du bail?

Analyse

[56]     Le recours du locateur est fondé sur l’article 1863 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lequel prévoit que si une partie n’exécute pas ses obligations relatives au bail causant ainsi un préjudice sérieux à l’autre partie ou aux autres occupants, la résiliation du bail pourra être demandée par la partie préjudiciée.

[57]     Les dispositions du C.c.Q. relatives aux obligations du locataire dans la présente situation sont les suivantes :

« 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence. »

« 1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué. »

« 1866. Le locataire qui a connaissance d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielle du bien loué est tenu d’en aviser le locateur dans un délai raisonnable. »

« 1903. Le loyer convenu doit être indiqué dans le bail.

Il est payable par versements égaux, sauf le dernier qui peut être moindre; il est aussi payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. »

« 1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité ; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.

La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d’habitabilité est sans effet. »

[58]     Pour respecter son obligation d’user du bien avec prudence et diligence, le locataire doit notamment, maintenir le logement en bon état de propreté[1], effectuer certaines réparations d’entretien[2], respecter les lois relatives à la sécurité et salubrité[3] et aviser le locateur dans un délai raisonnable s’il a connaissance d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielle des lieux loués[4].

[59]     De plus, précisons que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.[5]

[60]     Par ailleurs, les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient qu’il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante.

[61]     Il appartient au Tribunal d’apprécier la preuve présentée et d’en évaluer la force probante, afin de déterminer si l’existence d’un fait qu’on désire mettre en preuve est plus probable que son inexistence. Ainsi, il ne suffit pas de présenter des allégations devant un tribunal. Chacune des prétentions d’une partie doit être démontrée par des faits qui doivent s’appuyer sur des preuves probantes et crédibles.

[62]     À la lumière de tous ces principes, la résiliation du bail n’est pas justifiée.

[63]     La plus grosse problématique pour le locateur ayant été réglée en audience, il n’y a pas de préjudice sérieux permettant à la soussignée de conclure autrement.

[64]     Le Tribunal prendra acte de l’engagement du locataire de retirer la cloison érigée de manière à créer une seconde pièce, au plus tard le 31 mars 2022.

[65]     Le Tribunal prendra également acte de l’engagement du locataire de payer les sommes dues à HydroSolution au plus tard à la fin de la journée, soit le 24 mars 2022.

[66]     Dans la même veine, en ce qui a trait aux retards fréquents du locataire, la preuve est disparate, en ce qu’il est démontré que le locataire paie quelquefois en retard, mais pas de façon régulière.

[67]     Sur cet aspect, soulignons que pour justifier la résiliation d'un bail, il faut que le préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard. Cette preuve ne peut donc uniquement se fonder sur une simple allégation d'inconvénients subis ou de dépenses à faire. Le préjudice doit être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et fondé sur des faits objectifs et précis.

[68]     Dans une décision récente[6], la juge administrative Francine Jodoin fait une analyse du critère du préjudice sérieux, en présentant une revue jurisprudentielle sur le sujet :

« [18] Il faut, de surcroît, la preuve que les retards causent un préjudice sérieux. Il n’y a aucune présomption à cet égard et il ne peut évidemment s'agir de simples inconvénients résultant de la gestion d'un immeuble locatif.

[19] Dans l’affaire Allaire c. Bourdeau, la Cour du Québec précise :

[57] La jurisprudence enseigne que le préjudice sérieux dont il est question ne se limite pas à une perte ou une menace pécuniaire. D'ailleurs, dans le contexte de l'application possible de l'article 1971 C.c.Q., le fait de payer les arrérages de loyer en tout temps avant jugement n'est pas pertinent. Il faut, mais il suffit que les retards soient fréquents et que la situation cause un préjudice sérieux au locateur.

[58] Le préjudice sérieux dont il est question peut être d'une nature autre que pécuniaire :

• alourdissement anormal de la gestion de l'immeuble, multiplicité des démarches auprès du locataire ou du tribunal pour percevoir les loyers ou coûts supplémentaires;
• soucis et tracas causés par l'entêtement du locataire à retenir son loyer, temps et énergie consacrés pour les vacations devant la Régie du logement, notes comptables et suivi des démarches effectuées;
• démarches constantes et multipliées pour se faire payer, demandes répétées à la Régie du logement afin d'obtenir le paiement du loyer, gestion de trois décisions de la Régie du logement;
• nombreux avis envoyés au locataire pour lui rappeler ses retards, remise du dossier à ses avocats pour récupérer le loyer dû et frais ainsi engagés;
• multiplication des démarches pour obtenir les loyers dus et paiement de frais bancaires pour de nombreux chèques retournés;
• impossibilité de disposer des sommes dues, procédures de recouvrement et pertes d'intérêts sur l'argent non reçu;

[20] On constate donc que la preuve du préjudice sérieux doit être complète et documentée.

[21] La résiliation du bail étant une conséquence grave de tels manquements, la loi exige la démonstration d'un préjudice sérieux avant de résilier le bail qui constitue, somme toute, la sanction ultime d'un manquement contractuel.

[22] Bien que le Tribunal n'exige pas la preuve d'un péril financier, une incapacité de rencontrer ses obligations financières ou une situation économique précaire, la preuve doit, à titre d'exemple, révéler, par prépondérance, un alourdissement anormal de la gestion de l'immeuble, la multiplicité des démarches auprès du locataire ou du Tribunal, des coûts supplémentaires.

[23] En soi, la seule déclaration du mandataire du locateur en l'instance est insuffisante pour permettre au Tribunal d'apprécier la gravité du préjudice subi.

[24] Aussi, la preuve ne peut uniquement se fonder sur une simple allégation d'inconvénients subis ou de dépenses à faire. Le préjudice doit être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et fondé sur des faits objectifs et précis. »

[69]     En l’instance, le Tribunal juge la preuve soumise insuffisante pour conclure que les retards du locataire lui ont causé un préjudice pouvant être qualifié de sérieux.

[70]     Par conséquent, le Tribunal ne peut résilier le bail pour ce motif ou encore prononcer une ordonnance de payer le premier du mois en vertu de l’article 1973 du C.c.Q.

[71]     Cependant, le Tribunal rappelle au locataire que le loyer est payable le premier jour du mois selon l’article 1903 du C.c.Q., lequel se lit comme suit :

« 1903. Le loyer convenu doit être indiqué dans le bail.

Il est payable par versements égaux, sauf le dernier qui peut être moindre ; il est aussi payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. » (Notre soulignement)

[72]     Cette obligation de payer son loyer le premier jour du mois (article 1903 du C.c.Q.) inclut les paiements qui doivent être faits à HydroSolution.

[73]     Le fait de dormir toute la journée ne constitue pas une défense en droit, d’autant plus qu’à l’époque actuelle, ce ne sont pas les modes de solutions qui manquent afin d’éviter les retards de paiement, prélèvement automatique, chèques postdatés, paiement unique, désignation d’un mandataire, etc.

[74]     Rien ne justifie qu’une somme mensuelle de 12 $ atteigne un total de 100 $, le locataire ayant lui-même dit d’emblée que cette somme était dérisoire.

[75]     En ce qui a trait à l’obligation du locataire d’aller quérir son courrier, le fait de dormir toute la journée ne constitue également pas une défense recevable en droit.

[76]     Rien ne justifie que le locataire n’aille pas quérir son courrier en rentrant à la maison après son chiffre de nuit, geste pourtant si simple.

[77]     À ce sujet, le locataire se doit d’agir selon les règles relatives à la bonne foi prévues par les articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec.

[78]     Relativement aux dommages causés à l’asphalte du stationnement, la soussignée note que le témoignage du locateur selon lequel le locataire est le seul à utiliser cet espace n’a pas été contredit, et ce, peu importe lequel des véhicules possédés par le locataire, serait à l’origine de la tache d’huile.

[79]     Cependant, aucun dommage n’étant réclamé en l’instance, le Tribunal rappelle au locataire son obligation de remettre le bien à la fin du bail dans l’état dans lequel il l’a reçu en vertu des dispositions suivantes :

« 1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n’est tenu des dommages-intérêts résultant d’un incendie que s’il est prouvé que celui-ci est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l’accès à l’immeuble. »

« 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.

L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties ; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. » (Nos soulignements)

[80]     Cependant, la tache d’huile constatée sur l’espace de stationnement du locataire ne justifie pas une résiliation de bail.

[81]     En ce qui concerne les autres dommages au logement, la preuve photographique étant de 2015 et le locataire ayant affirmé avoir repeinturé depuis, le Tribunal estime que la preuve faite est trop ancienne et ne reflète pas de façon prépondérante l’état actuel des lieux.

[82]     Pour la suite des évènements entre les parties, le locateur souhaitant vérifier que le mur érigé par le locataire sera bel et bien retiré au plus tard le 31 mars, le Tribunal informe les parties des dispositions suivantes :

« 1857. Le locateur a le droit de vérifier l’état du bien loué, d’y effectuer des travaux et, s’il s’agit d’un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel ; il est toutefois tenu d’user de son droit de façon raisonnable. »

« 1931. Le locateur est tenu, à moins d’une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l’état du logement, d’y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel. »

« 1932. Le locataire peut, à moins d’une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures ; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l’état.

Il peut, dans tous les cas, refuser la visite si le locateur ne peut être présent. »

« 1933. Le locataire ne peut refuser l’accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux.

Il peut, néanmoins, en refuser l’accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le locateur ne doive y effectuer des travaux urgents. »

[83]     Enfin, en ce qui concerne l’obligation d’informer le locateur sur la présence éventuelle d’un colocataire, il n’existe pas d’obligation légale étant donné qu’il s’agit d’une situation de partage de logement, à moins que les parties aient prévu autre chose au bail.

[84]     Cependant, le Tribunal invite le locataire à aviser le locateur si la situation se modifie.

[85]     En somme, la situation actuellement dépeinte par le locateur ne justifie pas la résiliation du bail au regard de la preuve soumise.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[86]     PREND ACTE de l’engagement du locataire de retirer le mur supplémentaire érigé, au plus tard le 31 mars 2022 et ORDONNE au locataire de se conformer à cet engagement;

[87]     PREND ACTE de l’engagement du locataire de payer les sommes dues à HydroSolution, au plus tard le 24 mars 2022 et ORDONNE au locataire de se conformer à cet engagement;

[88]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires de 102 $;

[89]     REJETTE la demande quant aux autres conclusions recherchées.

[1] Article 1911 du C.c.Q.

[2] Article 1864 du C.c.Q.

[3] Article 1912 du C.c.Q.

[4] Article 1866 du C.c.Q.

[5] Article 1890 du C.c.Q.

[6] Co-op d'habitation la petite cité (Montréal) c. Johnson, R.D.L., 2018-09-12, 2018 QCRDL 29865, SOQUIJ AZ-51528436.