Aperçu

[1]         Le locateur a produit une demande de fixation de loyer, en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec, et de remboursement des frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 915,00 $.

[3]         Les locataires s’opposent à l’ajustement du loyer, car le locateur n’a pas respecté le délai légal pour produire sa demande de modification du bail au TAL.

[4]         La preuve est prépondérante que le locateur a eu connaissance du refus des locataires à l’augmentation de loyer de 67,00 $ par courriel ouvert le 17 mars 2023.

[5]         À la demande du locateur une fois que les parties ont constaté une impossibilité pour elles de convenir d’un montant d’ajustement de loyer, le locateur a demandé une réponse plus officielle et a ensuite produit sa demande au TAL et les locataires lui ont fait parvenir leur refus par courrier le 3 mai 2023.

Question

[6]         Quelle est la date de réception du refus des locataires?

Analyse

[7]         L’article 1942 du Code civil du Québec prévoit le droit du locateur de suggérer des modifications aux conditions du bail lors de son renouvellement.

[8]         L’article 1945 du Code civil du Québec prévoit le droit du locataire de refuser les modifications suggérées et l’article 1947 du Code civil du Québec permet au locateur de présenter une demande afin que le Tribunal statue sur les modifications suggérées pour le renouvellement du bail.

[9]         L’article 1947 du Code civil du Québec prévoit spécifiquement les délais légaux pour ce faire.

1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s'il s'agit du bail d'une chambre.

1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l'avis de modification du bail, d'aviser le locateur de son refus ou de l'aviser qu'il quitte le logement; s'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.

Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l'article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail.

1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s'adresser au tribunal dans le mois de la réception de l'avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s'il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

[10]     La jurisprudence considère que le délai se compte depuis la date de la réception de l’information, soit le refus de l’ajustement ou des modifications demandées.

[11]     Plus spécifiquement, la jurisprudence est constante depuis la décision rendue par le Bureau de révision du TAL au dossier Gagnon c. Ethier[1]  qu'une négociation entre les parties ou le fait de croire qu'une entente sera conclue avec l'autre partie ne constitue pas un motif raisonnable pour être relevé du défaut de ne pas avoir respecté un délai légal[2].

[12]     Force est de constater que le locateur a bien été informé, par courriel envoyé le 17 mars 2023 auquel il a d’ailleurs répondu le 18 mars, que l’ajustement de loyer demandé était refusé et que les locataires continueraient d’habiter le logement à l’expiration du terme.

[13]     Le fait que les parties aient ensuite échangé plusieurs courriels pour consulter les documents, notamment les polices d’assurance, et qu’elles aient tenté de conclure une entente sur un montant d’ajustement de loyer ne dispensait pas le locateur de voir à protéger ses droits en introduisant une demande au TAL dans le mois de la réception du courriel du 17 avril 2023[3].

[14]     Le locateur disposait donc d’un délai de 30 jours depuis le 17 mars 223 pour produire sa demande au TAL.

[15]     La demande produite le 3 mai 2023 est donc produite hors délai légal.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[16]     REJETTE la demande du locateur;

[17]     Le locateur assume les frais de sa demande.

[1] Gagnon c. Éthier , R.L. révision Montréal 31-050506-023V-060120, le 14 mai 2007.

[2] ZBR Développement Inc. c. Clergerie, 2023 QCTAL 33998, Hamilton c. Sabbagh 2011 Canlii 128472 QCTAL 5 - S.e.c. 1570-3505 Immobilière c. Colalillo, 2019 QCRDL 17074 (CanLII); Aeco Osborne inc. c. Zink, 2019 QCRDL 36125 (CanLII)111-0668 Québec inc., c. Aouichi, 2019 QCRDL 5060 (CanLII); 9072-6720 Québec inc. c. Brosseau 2022 QCTAL 29362, (CanLII); Gestion Bluenose Inc. c. Bardaggi 2019 QCRDL 9042 (CanLII).

Zimmerman c. Letellier-de-st-Just, 2016 QCRDL 26829; Hao Van c. Ismail Eddarissi, no : 192073, 19 février 2015, r. Me Francine Jodoin.  Voir aussi les analyses dans: Thevenot c.  Turcotte R.L. 31-060228-241G, 16 mai 2006, r. Me Linda Boucher et St-Jean c. Lessard R.L. 25-070209-003G, 18 avril 2007 r. Me Anne Morin.