CONTEXTE

[1]         La locatrice demande la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire, le recouvrement du loyer (776,45 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel, les intérêts et les frais.

[2]         La locatrice demande de plus la résiliation du bail au motif que la locataire paie fréquemment son loyer en retard.

[3]         Il s'agit d'un bail du 1er février 2024 au 31 janvier 2025 au loyer mensuel de 1 268 $, payable le premier jour de chaque mois.

QUESTIONS EN LITIGE

[4]         La locataire fait-elle défaut de payer son loyer depuis plus de trois semaines?

[5]         La locataire paie-t-elle fréquemment son loyer en retard et, si oui, la locatrice en subit-elle un préjudice sérieux?

ANALYSE ET DÉCISION

[6]         La preuve démontre que la locataire doit 990,79 $, soit, par imputation des paiements faits sur les plus anciennes dettes, un solde impayé sur le mois d’octobre 2024.

[7]         La locataire admet devoir cette somme.

[8]         La locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'article 1971 du Code civil du Québec.

[9]         Quant au deuxième motif de résiliation, la locatrice invoque les retards fréquents de la locataire à payer son loyer. Elle mentionne que le loyer a été payé en retard à 12 reprises au cours des 12 derniers mois.

[10]     Ces défauts de la locataire étant réguliers et continuels, la fréquence de ces retards satisfait les critères de l'article 1971 du Code civil du Québec.

[11]     Pour obtenir la résiliation pour ce motif, la loi impose aussi qu’elle fasse également la preuve du préjudice sérieux que ces retards lui occasionnent.

[12]     Elle invoque la demande antérieure auprès de ce Tribunal pour réclamer le loyer dû.

[13]     Le fait de devoir procéder par demandes judiciarisées en résiliation de bail pour loyer impayé constitue un préjudice sérieux. L’honorable André Renaud[1] de la Cour du Québec écrivait à ce propos :

« [31] Sachant ce qu’un recours judiciaire implique comme préoccupation, inquiétude, préparation, déplacements, frais, etc. On ne peut que conclure qu’une démarche judiciaire est un préjudice sérieux, à moins qu’on démontre qu’un locateur a abusé de ses recours, qu’il a entrepris ses recours avec une rapidité telle qu’il n’a pas tenté un règlement du problème. Ici, nous pouvons multiplier la démarche judiciaire par quatre. »

[14]     La locatrice ayant démontré le préjudice sérieux occasionné par les fréquents retards de la locataire à payer son loyer, elle est en droit d’obtenir la résiliation du bail.

[15]     Toutefois, le Tribunal considère qu'il y a lieu de surseoir à la résiliation du bail pour retards fréquents et d'y substituer l'ordonnance prévue à l'article 1973 C.c.Q. parce que la locataire témoigne qu’elle pourra payer le 1er du mois dès décembre 2024.

[16]     Cette ordonnance sera en vigueur à compter du 1er janvier 2025, vu le délai légal d’exécution de la présente décision et elle le demeurera pour toute la durée du présent bail, de même que pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant. Il s’agit là d’une ordonnance sévère. Advenant le défaut de la locataire de payer son loyer le premier de chaque mois, le Tribunal, sur demande de la locatrice, résiliera le bail.

[17]     Ainsi, le bail ne sera pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant la date du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1883 du Code civil du Québec.

[18]     La preuve soumise quant à l'urgence exceptionnelle ne justifie pas l'exécution provisoire de la décision.

[19]     Les frais applicables sont adjugés contre la locataire selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement[2].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[20]     CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice 990,79 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 2 octobre 2024, plus les frais de 94 $;

À défaut de paiement du loyer, des intérêts et des frais avant la signature de la présente décision[3] :

[21]     RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement;

Advenant que le paiement du loyer, des intérêts et des frais avant la signature de la présente décision :

[22]     SURSOIT à la résiliation et ORDONNE à la locataire de payer son loyer le 1er de chaque mois à compter du 1er janvier 2025, et ce, pour toute la durée du bail en cours et pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant.

[1]  Montréal (Office municipal d’habitation de) c. Nantel, 500-80-004705-050.

[2]  Article 7 du Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01, r. 6.

[3]  En vertu de l'article 1883 du Code civil du Québec.