1.          Par un recours introduit le 17 octobre 2024, le locateur demande la résiliation du bail, l'éviction du locataire du logement, l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et la condamnation aux frais de justice.
2.          Le locateur reproche au locataire de lui refuser l'accès à son logement afin de procéder à des réparations.
3.          Les parties sont liées par un bail du 1er mai 1995 au 30 juin 1996 au loyer mensuel de 315 $, reconduit du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 au loyer mensuel de 530 $.
4.          Dûment notifié de la demande et convoqué, le locataire est absent à l’audience.

APERÇU

5.          Le Tribunal a bien pris note de l'ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des faits pertinents retenus pour fonder celle-ci.

Preuve en demande

6.          L’immeuble concerné compte 12 logements, soit trois (3) par étage. Le logement du locataire est au 1er étage.
7.          La mandataire du locateur et co-propriétaire de l’immeuble explique craindre l’état du logement et des dommages causés dans les trois (3) dernières années. Un dégât d’eau est survenu causé par le réservoir d’eau chaude. Or, le locataire refuse de permettre l’accès au logement afin de les constater et d’effectuer les travaux requis.
8.          Elle ajoute que lors de sa dernière visite en 2021, le logement était très sale et limite insalubre.

9.          Le locataire a écrit au locateur le 15 juin 2022 afin de l’informer d’un problème avec le réservoir d’eau chaude.
10.      Une demande de visite a été envoyée au locataire. S’en est suivi plusieurs courriels du locataire indiquant clairement son refus de permettre l’accès au logement[1]. 

Le 20 juin 2022, le locataire a écrit: 

“(….)

Enough with the electronic harassment. One Email was enough. I haven’t used this Email address in 10 or 12 years and I’m ready to start another 10yrs. My intention on the 16th of June was to let Alice know about the Hot Water Tank.

Make sure you read this properly and by all means show it to Alice. So far I can only conclude you do the dirty work.

Oh and Mo there no “We” like you so mentioned (Email 1 and 2). You are part owners that’s all fine and dandy, this side of Door #3 is My home and Mo Belleus is not welcome here. If you prefer technical term, Mo Belleus is “Personna Non Gratta” in My home.

(…)

You people live on your phones and/or the Internet… “Not Me” and you might want to think on that before you even begin to understand. En Passant, when I took my 1st course in computer programming in Univ. you weren’t born yet. (1968 am I wrong?)

By the way-there is no way in hell you Mo Belleus are going to come in here when I am not here. Mr Gagnon had a bad habit of letting himself unannounced and without permission and helped to a beer in 1 or a wine-cooled in another and even pot in another the tenant moved out and wasn’t here 1 month. And that’s only 3 tenants that I know of So I learnt that lesson in non time and took measures so it doesn”t happen here”

By the way when Mr. Gagnon bought the building all the Hot Water Tanks were on the basement floor, he then decided to put the tanks in the apartments the were was place enough so he had reroute piping, he had to make holes in ceilings to pass piping.

Etc. In here in 2 places- there is 1 still not fully repaired, je never finished closing it up properly. To me it didn’t make any sense because a leaking tank on the 3rd Floor can possibly cause damage all the down to a basement apartment. Just my POV.

You didn’t seem to want to understand that My Washer pipe is Duct Taped to the black ABS pipe which goes into the 3in. main pipe that all 3 apartments are hooked into (mine and other 2 above me). Reason is- so that water goes into my washer instead of between the walls the n onto my floor (closet floor other side of wall and Living Room carpet other side or under my washer on floor- water follows gravity so it goes where its got to go.

As long as the water goes in my washer it doesn’t go between the walls etc. But if 2 wash at the same time the water goes between the walls anyway like 6 weeks ago…water came through my ceilings form #7 and under my washer. I guarantee she had water on her floor near her washer. SIMPLE MAINTENANCE of putting that acid in the drain once 12 to 16 months can prevent all this. Mr Menard owned before Mr Gagnon they both did it because it had to be doner. They didn’t have to come in here to do it, it can be done in #7 or # 11, why can’t you people understand that.

Never mind the washer thingie if you can’t understand.

The bathroom walls and ceiling have to come down and relaced (not while I’m her anyway). Water leaked between the walls for at least 26yrs for above. When part of the ceiling fell into my bathtub about 2 yrs ago I finally found out why the paint couldn’t stick to the walls-the drywall is all wet or too humid for the insides. When the walls are down the plumbing has to be redone and the tub changed. Before people bought Mr. Gagnon installed a new sink in the bathroom I can’t even use the darn thing because it does drain properly. When I have to use it I have to siphon out the excess water into a bucket by hand.

I can still go on but not for now because 0135hrs Monday morning. I’m telling you what I know as factual and not supposing or thinking.

Another thing don’t even presume I received a message just because you sent it any whichever way you used. I do know my rights and I don’t ever want to be woken up at 0830hrs in the morning again even if I know your coming.

I will gladly show Ms. Chapman around and explain to her everything above mentioned but you I Do Not Want To See!” [sic]

11.      Le 21 juin 2022, il écrit :

“ what is your problem?

#1 Mr. Menard was an elderly man who was on the Town Council for years he also owned the 5 apt. blocks on this side of the street. Never had any problems with him. He wasn’t overbearing like you and Mr Gagnon. At least Mr Menard wasn’t a nuisance!

#2 Mr. Gagnon ¾ of the was high on Pot whenever he was around this building and left a lot of work he did unfinished. He, like you, had a hard time to understand he wasn’t “Roi et Maitre” on this side of door #3. He was somewhat of an asshole “in my opinion”

So don’t give me some petty statement like this: “As you mentioned in your email and letters …the last 2 Owners you dealt with were men (male)..I’m also a man (male) why does all of a sudden you don’t’ want to deal with a man (male)? “Don’t include Mr Menard in this because outclassed Mr. Gagnon and you by a country mile!

You mentioned : You also mentioned that your kids are lawyers. I NEVER SAID THIS and I suggest you reread that part because I have copies. Now you are imagining things!!

You mentioned: “our role is to make sure your home is as pleasant as possible to live in.

Screw your role Mo! I’m perfectly capable of discerning what’s pleasant to live in, I don’t you or anybody else to decide that for me.

All that has to be done ASAP is the hot water tank, what’s so hard to understand?

Never mind for Tuasday this week,,,Wednesday after 0900hrs no problem, but yu can stay away because you are Not Welcome in my home!” [sic]

12.      Le 22 juin 2022, le locataire écrit:

“I am running out of patience!!!! I’m going to set you straight so as you know where I’m coming from. I have a medical condition of which my BP can make things go bad real quick. Blood Pressure Pills and Cholesterol Pills. When I tell you I don’t want to see you its for a damn good reason. Like I say I don’t want youin my home. Bring who you will to do what has to be done to check things and you can wait in the hall or your car, whatever! I have advised the proper people, so they’ll know what to do if anything happens unexpectedly to me.” [sic]

13.      À deux reprises en 2022, le locateur s’est rendu au logement et le locataire a refusé d’ouvrir la porte. Il l’a insulté et lui dit d’aller se faire voir.
14.      Plusieurs demandes écrites d’accès au logement ont été envoyées au locataire[2]. Or, depuis le 3 juillet 2023, il ne répond plus à aucune communication.
15.      Des photographies du logement, prises et envoyées par le locataire en septembre 2023, démontrant que des travaux sont à faire sont produites à l’audience. Le plafond de la salle de bain est ouvert et la peinture s’effrite[3].
16.      Le locateur est très inquiet quant à l’état des lieux et craint pour l’intégrité de son immeuble si les travaux requis ne sont pas effectués. Elle craint également le comportement du locataire et ne se sent pas en sécurité lorsqu’il se rend à l’immeuble.
17.      Rodriguez Barthélus, explique effectuer des travaux résidentiels pour le locateur depuis environ trois (3) ans. Il s’est rendu très souvent au logement concerné dont ce matin. Il frappe à la porte, entend quelqu’un à l’intérieur, mais personne n’ouvre la porte.
18.      Il ajoute qu’à une seule occasion, le locataire a ouvert la porte, soit au tout début. Un réservoir d’eau chaude avait été acheté et devait être installé. Il y a environ un an, alors qu’il effectuait des travaux dans un autre logement, le locataire est venu le voir et lui a dit que quelque chose avait été mal fait par les anciens propriétaires et devait être refait. Il n’a pas voulu le laisser entrer, affirmant qu’il ne laisserait entrer que son travailleur. Il ajoute que les communications sont très difficiles avec le locataire.

19.      Ainsi se résume l'essentiel de la preuve.

QUESTION EN LITIGE

20.      La résiliation du bail est-elle justifiée?

ANALYSE ET DÉCISION

Le fardeau de preuve

21.      Le Tribunal juge pertinent de rappeler les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec qui prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits allégués dans sa demande, et ce, de façon prépondérante.
22.      La force probante de la preuve testimoniale est laissée à l'appréciation du Tribunal, qui, pour ce faire, évalue la crédibilité des témoignages à la lumière de la chronologie des événements, de ce qui apparaît de la motivation des parties à agir et de la corroboration des allégations par d'autres témoignages notamment.
23.      Par conséquent, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le Tribunal est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, la partie demanderesse perdra[4].
24.      Comme le soulignent les auteurs Nadeau et Ducharme dans leur Traité de droit civil du Québec :

« Celui sur qui repose l'obligation de convaincre le juge supporte le risque de l'absence de preuve, c'est-à-dire qu'il perdra son procès si la preuve qu'il a offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve offerte de part et d'autre est contradictoire et que le juge est placé dans l'impossibilité de déterminer où se trouve la vérité[5]. »

25.      Ainsi, c'est sur les épaules du locateur que repose le fardeau de prouver de façon prépondérante le bien-fondé de ses prétentions.

L’accès au logement

26.      Les articles 1857, 1931, 1932, 1933 et 1934 C.c.Q. se lisent comme suit :

« 1857. Le locateur a le droit de vérifier l'état du bien loué, d'y effectuer des travaux et, s'il s'agit d'un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel; il est toutefois tenu d'user de son droit de façon raisonnable. »

« 1931. Le locateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel. »

« 1932. Le locataire peut, à moins d'une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l'état.

Il peut, dans tous les cas, refuser la visite si le locateur ne peut être présent. »

« 1933. Le locataire ne peut refuser l'accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux.

Il peut, néanmoins, en refuser l'accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le locateur ne doive y effectuer des travaux urgents. »

« 1934. Aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l'accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.

Le tribunal peut ordonner à la partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l'autre l'accès au logement. »

27.      La sanction aux obligations du locataire est prévue à l'article 1863 :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

28.      En l'instance et après appréciation de la preuve, force est de constater que, par ses refus de donner accès au logement et son comportement, le locataire fait gravement défaut à ses obligations légales, causant un préjudice sérieux au locateur.
29.      Il ressort clairement des courriels du locataire et des photographies que des dégâts causés par l’eau ont cours dans le logement concerné. Or, le locataire empêche le locateur de constater ceux-ci et d’effectuer les réparations nécessaires, mettant en péril l’intégrité de l’immeuble. 
30.      Par ailleurs, le locataire fait preuve de manque de respect évident envers le locateur dans ses communications. Son comportement constitue une source de stress et d'anxiété pour le locateur. Cela crée un climat difficile ainsi qu’un alourdissement anormal de la gestion de l’immeuble concerné.
31.      Manifestement, le lien de confiance devant exister entre les parties est irrémédiablement rompu, de sorte que le locateur ne peut plus, pratiquement, voir à l'entretien et à une gestion saine de son immeuble, ce qui constitue, de l'avis du Tribunal, un préjudice sérieux.
32.      La résiliation du bail est donc justifiée.
33.      En raison des circonstances exposées à l’audience, le préjudice causé au locateur justifie l'exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

34.      ACCUEILLE la demande de la locatrice;
35.      RÉSILIE le bail et ORDONNE l'éviction du locataire et de tous les occupants du logement;
36.      ORDONNE l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel, à compter du 15e jour de la date de la signature de la décision;
37.      CONDAMNE la locataire à payer au locateur les frais de justice de 115,50 $.

[1] Pièce P-1.

[2] Pièce P-2

[3] Pièce P-

[4] Léo DUCHARME, Précis de la preuve, 6e édition, 2005, Wilson et Lafleur ltée, p. 62.

[5] Nadeau, André et Ducharme, Léo, vol. 9, 1965, Montréal, Wilson et Lafleur, pages 98 et 99.