[1]                La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]                En vertu de l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[1], les demandes de fixation de loyer et relatives à dix immeubles dont un formulaire relatif aux renseignements nécessaires à la fixation de loyer (RN) a été produit pour chacun de ces immeubles et que toutes les demandes ont été réunies pour faciliter la présentation de la preuve commune concernant certaines dépenses.

[3]                La présente cause a fait l’objet d’une première audience tenue le 21 novembre 2023. Cette audience a été ajournée pour permettre à la locatrice de présenter son argumentaire à la suite de l’objection de la mandataire de la locatrice de communiquer et de divulguer la preuve et de permettre à certains locataires qui désiraient obtenir communication et d’en tirer copies des documents et pièces justificatives au soutien des revenus et dépenses alléguées par la locatrice, notamment la liste des revenus relatifs aux salles de lavage indiquant les redevances versées par l’entreprise Coinamatic et, au chapitre des frais d’entretien, d’obtenir communication de quatre contrats intervenus entre la locatrice et des entreprises spécialisées dans l’entretien des immeubles concernés par la demande de fixation de loyer.

[4]                À la présente audience, la locatrice est représentée par Me Roxane Hardy.

[5]                Étant donné la preuve commune présentée en demande et relative aux dix immeubles concernés par la fixation de loyer et des locataires concernés pour chacun de ces immeubles, chacun des locataires a eu l’opportunité de faire valoir une preuve individuelle.

[6]                Par ailleurs, chacun des dossiers fera l’objet d’une décision distincte.

[7]                Les parties sont liées par un bail du 1er juin 2022 au 30 juin 2023 au loyer mensuel de 787 $.

Objection de la locatrice et demande d’une ordonnance de non-publication, de non-divulgation et de la mise sous scellés de certaines pièces justificatives au motif qu’il y a lieu en ce cas d’appliquer la règle d’une protection judiciaire du secret des affaires

[8]                Les objections formulées par la locatrice et la demande faite au Tribunal de rendre une ordonnance de non-publication, de non-divulgation et de la mise sous scellés de certaines pièces justificatives produites en preuve – autres revenus d’exploitation provenant de l’utilisation des salles de lavage et quatre contrats avec différentes entreprises relatifs aux travaux d’entretien de l’immeuble - s’articulent au nom de la règle d’une protection judiciaire du secret des affaires et qu’il serait du devoir du juge d’assurer cette protection, plus particulièrement, dans les causes en fixation de loyer pour les motifs suivants :

-          En matière de fixation de loyer, il est de coutume que les pièces présentées en preuve soient d’abord examinées par le juge greffier spécial ou le juge administratif et par la suite, il est permis aux locataires d’en prendre connaissance par une simple consultation;

-          Cette règle est bien établie surtout lorsqu’il s’agit de complexe immobilier ou d’ensemble immobilier au sens de l’article 47 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement et que le regroupement des dossiers en vertu de l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[2] est alors la règle et que cette procédure d’accès est raisonnable pour faciliter la présentation de la preuve;

-          La locatrice est une personne morale et une corporation publique dont les actionnaires ont également droit à la protection du secret des affaires et que la divulgation des pièces justificatives en litige présentées en preuve ou leur utilisation par de tiers risque de porter atteinte au secret des affaires, notamment par la divulgation à des concurrents ou des tiers et qu’il y a lieu d’en garantir la confidentialité;  

-          En fixation de loyer, le droit à l’obtention d’une copie des pièces produites en preuve n’est pas la règle et que le droit à la preuve et d’être entendu est rencontré par la consultation des pièces faite séance tenante et par l’examen de la pièce par le juge greffier spécial ou le juge administratif qui préside l’audience.

Objection de la locatrice quant à la divulgation de la preuve relative aux autres revenus d’exploitation des salles de lavage (68 175 $ / 11 immeubles) et quant à quatre contrats relatifs aux travaux d’entretien de ces immeubles totalisant 442 510,58 $.

[9]                D’une part, la locatrice plaide qu’en matière de fixation de loyer, étant donné le regroupement de plusieurs dossiers et qu’il s’agit pour l’essentiel de présenter une preuve commune et que le Tribunal a l'habitude de permettre aux locataires de consulter uniquement les pièces justificatives présentées en preuve et sans autorisation d’en tirer copies pour préserver la protection du secret des affaires et certains éléments confidentiels qui s’y trouvent.

[10]            La locatrice ajoute que le droit d’être entendu est rencontré par la consultation des pièces faites à l’audience par un locataire et par l’examen des pièces à l’audience par le juge greffier spécial ou le juge administratif qui préside l’audience.

Les règles de preuve et de procédure lors de l’audience en matière de fixation de loyer

[11]            Quant au recours en fixation de loyer comme tel dont est saisi le Tribunal, l’article 1953 du Code civil du Québec énonce :

« 1953. Le tribunal saisi d'une demande de fixation ou de réajustement de loyer détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par les règlements.

Le loyer qu'il fixe est en vigueur pour la même durée que le bail reconduit ou pour celle qu'il détermine, mais qui ne peut excéder 12 mois.

S'il accorde une augmentation de loyer, il peut échelonner le paiement des arriérés sur une période qui n'excède pas le terme du bail reconduit. »

[12]            Le soussigné fait sienne la description faite par la juge greffière spéciale Nathalie Bousquet, lorsque le Tribunal administratif du logement – auparavant la Régie du logement - est saisi d’une demande de fixation de loyer :

« [8] Ainsi la Régie, lorsque saisie d’une demande présentée par un locateur en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec pour obtenir un ajustement de loyer, doit ajuster le loyer non pas selon le bon vouloir d’un locateur ou locatrice, mais selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer(1).

[9] Suivant ce Règlement, l’ajustement du loyer est déterminé selon la méthode générale de fixation du loyer qui prévoit un ajustement, lequel est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par le locateur durant l’année de référence, notamment de la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d’énergie, les frais d’entretien ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.

[10] En tant que demanderesse, la locatrice a le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le formulaire de renseignements nécessaires pour permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus audit règlement.

[11] Ainsi, une fois que la locatrice a prouvé, selon la balance des probabilités, les dépenses payées sur son immeuble durant l’année de référence, le Tribunal n’a pas de discrétion et doit alors modifier le loyer payé au terme du bail précédent, le tout en considération de certaines dépenses précises, des pourcentages applicables et, bien entendu, calculés selon la part attribuable de chacun des logements.

[12] Il s’agit d’une obligation imposée au Tribunal que de modifier le loyer au terme du bail lorsqu’il est saisi d’une telle demande et une fois que furent établies les dépenses de l’immeuble qui correspondent aux critères fixés au Règlement sur les critères de fixation de loyer(2)[3]. »

[13]            De façon générale, les demandes produites au Tribunal administratif du logement sont soumises aux règles de preuve contenues au Code civil du Québec.

[14]            À cet égard, l'article 2860 du Code civil du Québec édicte que l'acte juridique constaté dans un écrit doit être prouvé par la production de l'original ou d'une copie qui légalement en tient lieu.

[15]            Toutefois, le deuxième paragraphe de cette disposition apporte un assouplissement lorsqu'une partie ne peut, malgré sa bonne foi et diligence, produire l'original de l'écrit ou une copie en permettant d’en faire la preuve par tous les moyens.

[16]            De plus, l'article 76 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[4] est au même effet et stipule :

« 76.  [Preuve d'un écrit] Peut se prouver par la production d'une copie qui en tient lieu si le membre est satisfait de sa véracité :

1° un acte juridique constaté dans un écrit; ou

2° le contenu d'un écrit autre qu'authentique.

[Moyen de preuve] Toutefois, la preuve peut être faite par tout moyen lorsqu'une partie établit que, de bonne foi, elle ne peut produire l'original de l'écrit, non plus que toute copie qui en tient lieu. »

[17]            Dans les causes de fixation de loyer, à l’audience, la locatrice doit donc produire toutes les pièces justificatives et les factures à l’appui des revenus et des dépenses alléguées. Ces documents jouissent d’une présomption légale de véracité telle qu’énoncée aux articles 2830 alinéa 2 et 2831 C.c.Q. qui précisent :

« 2830. L’acte sous seing privé n’a point de date contre les tiers, mais celle-ci peut être établie contre eux par tous moyens. Néanmoins, les actes passés dans le cours des activités d’une entreprise sont présumés l’avoir été à la date qui y est inscrite. »

« 2831. L’écrit non signé, habituellement utilisé dans le cours des activités d’une entreprise pour constater un acte juridique, fait preuve de son contenu. »

[18]            De manière procédurale, c’est à l’audience que l’examen des pièces produites en preuve par la locatrice sera effectué par le juge greffier spécial ou le juge administratif saisi du dossier.

[19]            Par ailleurs, la souplesse accordée en fixation de loyer quant à la divulgation de la preuve et de permettre à chacun des locataires de consulter les pièces à l’audience ne signifie aucunement qu’il s’agisse d’une norme légale comme le prétend la locatrice et qu’alors, qu’une fois qu’il y a eu consultation des pièces justificatives un locataire ne saurait obtenir la divulgation et la communication des pièces justificatives produites en preuve en obtenant copies desdites pièces.

[20]            La divulgation et la communication de la preuve à la partie défenderesse sont des droits fondamentaux et sont des composantes du droit d’être entendu l'expression même du droit à une défense pleine et entière.

[21]            Durant ce processus d'administration de la preuve, même si après examen le Tribunal est satisfait de la véracité des copies des factures et pièces justificatives produites, étant donné la présomption légale de véracité des factures énoncées aux articles 2830 al. 2 et 2831 du Code civil du Québec, en défense, un locataire peut toujours après avoir consulté lesdites pièces obtenir divulgation et communication de ces pièces en tirant copies. Surtout que technologiquement il est aisément facile et usuel d’obtenir une copie PDF de tout document à l’aide d’un téléphone cellulaire intelligent.

[22]            Le Tribunal ne peut, en aucune circonstance, retenir l’argument de la locatrice qui consiste à dire que la gestion efficace de l’audience en fixation de loyer – autorisée séance tenante par le juge greffier spécial ou le juge administratif - lorsqu’il s’agit de regroupement de plusieurs dossiers ou ensemble immobilier qui permet à la partie défenderesse, locataire, de consulter à l’audience de volumineuses pièces justificatives produites en preuve suffit et devient une règle procédurale et la norme en matière de fixation de loyer et qu’un locataire ne peut alors obtenir communication et divulgation des pièces justificatives produites en preuve.

Demande de la locatrice de rendre une ordonnance de non-publication, de non-divulgation, non-diffusion et la mise sous scellés des pièces justificatives en litige

[23]            À l’appui de cette demande, la locatrice plaide les inquiétudes présumées des actionnaires de la locatrice, personne morale et corporation publique, quant à la divulgation d’un secret des affaires contenu dans les pièces justificatives et documents objet de la demande d’ordonnance de non‑publication et de non-divulgation et de non-diffusion.

[24]            Elle craint que la publication de renseignements de nature commerciale n’emporte des conséquences négatives graves et des pertes financières importantes.

[25]            La locatrice invoque la règle du secret des affaires et que la protection du secret des affaires ne constitue pas un obstacle en matière de fixation de loyer à l’examen des pièces justificatives et de leurs admissibilités en preuve.

[26]            La locatrice soulève les éléments suivants quant à l’examen de la balance des inconvénients qui lui serait défavorable en cas de divulgation de ces éléments de preuve et plaide que les effets bénéfiques de la non-publication ou de la non-divulgation sont plus importants que ses effets préjudiciables notamment :

-          Les informations éminemment confidentielles contenues dans l’état de revenus et des redevances reçues de l’entreprise qui gère les salles de lavage et dans les quatre contrats intervenus avec certaines entreprises et relatifs aux travaux d’entretien des immeubles concernés;

-          En défense, chacun des locataires a eu l’opportunité de consulter à l’audience les pièces produites en preuve et cette façon de procéder rencontre la règle du droit d’être entendu;

-          La locatrice est une corporation publique qui est en droit de préserver la valeur économique des informations confidentielles dont elle dispose et qu’il y a lieu de reconnaitre son intérêt légitime à ce que des informations qu’elle considère confidentielles ne soient pas divulguées, car susceptibles d’être connues par des concurrents;

-          Les locataires n’en subissent aucun préjudice en limitant la communication ou la production desdites pièces couvertes par le secret des affaires.

[27]            La locatrice a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements, sauf l’objection et cette demande d’ordonnance de non-divulgation et de mise sous scellés en ce qui concerne les pièces justificatives en litige et particulièrement quatre contrats relatifs aux frais d’entretien faisant l’objet de la présente demande de non-divulgation ou de non-publication.

Analyse et décision

[28]     La règle est bien établie que les instances judiciaires et administratives comportent un caractère public.

[29]     La publicité des procédures judiciaires et du débat est la règle et le secret ou la confidentialité, l’exception.

[30]     Par ailleurs, il est possible pour une partie d’invoquer le respect de la confidentialité et solliciter auprès du Tribunal de rendre diverses ordonnances, tels le huis clos, la non-divulgation, la non‑publication ou la non-diffusion.

[31]            Le fardeau de preuve incombe à la locatrice, laquelle demande au Tribunal de rendre une ordonnance de non-publication et de non-divulgation.

[32]            L’article 2803 du Code civil du Québec énonce :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention[5]. »

[33]            L’article 9.8 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement énonce en ces termes les pouvoirs et compétences du Tribunal et de ses membres :

« 9.8. Le Tribunal et ses membres sont investis des pouvoirs et immunités d’un commissaire nommé en vertu de la Loi sur les commissions d’enquête (chapitre C-37), sauf du pouvoir d’imposer une peine d’emprisonnement.

Ils ont en outre tous les pouvoirs nécessaires à l’exercice de leurs fonctions; ils peuvent notamment rendre toutes les ordonnances qu’ils estiment propres à sauvegarder les droits des parties.

Ils ne peuvent être poursuivis en justice en raison d’un acte accompli de bonne foi dans l’exercice de leurs fonctions[6]. »

[34]            L’article 33 du Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement énonce :

« 33. Les audiences sont publiques; toutefois le membre peut d’office ou à la demande d’une partie ordonner le huis clos s’il l’estime nécessaire dans l’intérêt de la justice[7]. »

[35]            Depuis les décisions de la Cour suprême du Canada dans les affaires Dagenais et Mentuck[8], l’état du droit est bien établi en ce qui concerne l’exercice discrétionnaire du juge quant à l’analyse des éléments à considérer pour rendre une ordonnance de non-publication, de non-divulgation ou de non-diffusion ou de mise sous scellés.

[36]            Dans les arrêts Dagenais et Mentuck[9], la Cour suprême a établi un test en deux volets pour rendre une telle ordonnance :

« a) elle est nécessaire pour écarter un risque sérieux pour la bonne administration de la justice, vu l’absence d’autres mesures raisonnables pouvant écarter ce risque;

b) ses effets bénéfiques sont plus importants que ses effets préjudiciables sur les droits et les intérêts des parties et du public, notamment ses effets sur le droit à la libre expression, sur le droit de l’accusé à un procès public et équitable, et sur l’efficacité de l’administration de la justice; »

[37]            Il s’agissait d’un contexte dont l’ordonnance visait à limiter le droit à la liberté d’expression.

[38]            Toutefois de ces principes, en faisant les adaptations à la présente affaire, le Tribunal conclut que le principe est la publicité des débats et la divulgation de la preuve.

[39]            Aussi, le Tribunal estime que la locatrice n’a pas démontré que les pièces justificatives en litige décèlent un secret d’affaires ni l'existence d’un élément confidentiel qui revêt une valeur commerciale.

[40]            Aussi, la preuve de la locatrice est insuffisante sur les mesures prises par la locatrice elle‑même quant à l’accessibilité des informations contenues dans les pièces justificatives objet de la demande d’ordonnance et qu’elle qualifie de confidentielles.

[41]            Le Tribunal ne saurait accorder à la locatrice une protection judiciaire pour une information pour laquelle elle n’a pas démontré avoir elle-même pris de mesure particulière.

[42]            Le fardeau de preuve incombe à la locatrice, laquelle demande la non-publication, la non‑divulgation et la mise sous scellés des pièces justificatives en litige de démontrer un risque sérieux pour l’administration de la justice ou encore, que les effets bénéfiques de la non-publication ou de la non-divulgation sont plus importants que ses effets préjudiciables.

[43]            Le Tribunal estime que la locatrice n’a pas satisfait à ce fardeau de preuve que lui impose la loi.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[44]            REJETTE la demande de la locatrice pour une ordonnance de non-publication et de non‑divulgation.

[1] RLRQ, c. T-15.01.

[2] RLRQ, c. T-15.01.

[3] 100 Mount Vernon Inc. c. Naifer, 2018 QCRDL 37460.

[4] Op. cit., note 2.

[5] RLRQ, c. CCQ-1991.

[6] RLRQ, c. T-15.01.

[7] RLRQ, c. T-15.01, r. 5.

[8] Dagenais c. Société Radio-Canada (C.S. Can., 1994-12-08), SOQUIJ AZ-95111005, J.E. 95-30, [1994] 3 R.C.S. 835, et R. c. Mentuck (C.S. Can., 2001-11-15), 2001 CSC 76, SOQUIJ AZ-50104926, J.E. 2001‑2142, [2001] 3 R.C.S. 442).

[9] Op. cit., note 6.