[1]         Le Tribunal est saisi du recours produit le 25 août 2022, par lequel la locataire requiert la condamnation du locateur à la somme de 12 500 $, à titre de dommages et intérêts, le tout avec les intérêts et indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec (C.c.Q.), ainsi que le remboursement de ses frais judiciaires.

[2]         Au soutien de sa demande, la locataire allègue qu’elle a quitté le logement au terme d’une reprise de logement obtenue de mauvaise foi par le locateur.

[3]         Le locateur conteste la demande.

Bail

[4]         Les parties étaient liées par un bail du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005, reconduit jusqu’au 30 juin 2022, au loyer mensuel de 567 $.

Preuve

[5]         Le Tribunal retient de la preuve administrée les éléments essentiels qui suivent.

[6]         En date du 12 avril 2022, le présent Tribunal a accueilli la demande de reprise de logement du locateur afin de loger son fils et a ordonné l’expulsion de la locataire à compter du 1er juillet 2022.

[7]         À l’audience, la locataire explique au Tribunal qu’elle a quitté le logement, suivant les termes de ladite décision datée du 12 avril 2022.

[8]         Or, il appert que le logement est occupé depuis le 1er août 2022 par Mme Ginette Bernard, nouvelle locataire, et ce, en l’absence d’une autorisation du Tribunal administratif du logement à cet effet.

[9]         Ce faisant, la locataire soumet que la reprise de son logement a été obtenue de mauvaise foi, tel qu’elle le prétendait à l’audition tenue le 6 avril 2022.

[10]     À ce chapitre, la locataire réfère le Tribunal au témoignage de M. Maxim Beaulieu, bénéficiaire de la reprise, lequel déclarait alors, choisir le logement en l’instance considérant, entre autres, l’accès à la cour extérieure, la possibilité de posséder un animal et l’accès à un espace de rangement extérieur. Cependant, le bail signé le 12 mai 2022 entre le locateur et Maxim Beaulieu, dont une copie est produite à l’audience, n’inclut aucun espace de rangement à l’extérieur, pas plus que le locataire a le droit de garder un animal et d’accéder au terrain.

[11]     D’autre part, il appert qu’en date du 6 avril 2022, Maxim Beaulieu disait demeurer avec sa conjointe, alors que sur ledit bail, il déclare une adresse différente de celle-ci.

[12]     Cela dit, la locataire soutient que le locateur a fabriqué un faux bail avec son fils qui n’aurait jamais occupé le logement en l’instance, le tout visant à augmenter le loyer mensuel.

[13]     Au soutien de ses prétentions, la locataire fait entendre Mme Sylvie Desgagné, locataire de l’immeuble voisin, laquelle avait la charge de récupérer le courrier de la locataire à compter du 1er juillet 2022.

[14]     À l’audience, Mme Sylvie Desgagné rapporte ses observations des activités dans le logement entre le 1er et 29 juillet 2022 de la façon suivante :

1er au 3 juillet : logement libre de toute activité;

4 au 8 juillet : présence d’un divan et d’une valise à l’intérieur;

9 au 12 juillet : ajout d’un rideau sur la porte d’entrée;

13 au 15 juillet : voiture blanche dans le stationnement;

20 juillet : rencontre avec Mme Sylvie Thériault qui lui confirme demeurer au logement;

29 juillet : un plafonnier allumé et 2 chaises à l’extérieur;

[15]     De plus, Mme Desgagné mentionne qu’elle a cogné à plusieurs reprises au logement pour vérifier l’occupation des lieux, sans réponse et qu’aucune trace apparente d’occupation était présente.

[16]     Bref, Mme Desgagné a appris au cours du mois d’août 2022 que Maxim Beaulieu habitait dans un autre logement.

[17]     Quant à elle, Mme Ginette Bernard confirme au Tribunal qu’en date du 19 juillet 2022, elle a signé un contrat de cession de bail avec Maxim Beaulieu et Sylvie Thériault, locataires cédants, et que, lors de sa visite des lieux, à pareille date, seul un futon et quelques boîtes s’y trouvaient, ce qui lui fait croire que le logement était inoccupé.

[18]     En défense, le locateur explique au Tribunal qu’en réalité, le logement initialement présagé pour son fils s’est enfin libéré, suivant sa procédure en recouvrement de loyers introduite au Tribunal administratif du logement (dossier numéro 622308), permettant à son fils de l’aménager au cours du mois de juillet 2022 et qualifiant ainsi cette situation d’« exceptionnelle ».

[19]     Questionné par le Tribunal en lien avec ladite procédure de recouvrement, le locateur confirme qu’en date du 13 avril 2022, il a reçu un avis de convocation pour une audition fixée le 10 juin 2022 et qu’une décision s’en est découlée, laquelle résilie le bail concerné en date du 31 mai 2022. À ce chapitre, bien que cette procédure ait été introduite le 25 mars 2022, le locateur n’a pas jugé bon d’attendre l’issu imminent de sa démarche, pas plus qu’il ait arrêté sa reprise de logement, alors que ce logement désiré par son fils était libre avant que la locataire doive quitter son propre logement. Il mentionne à cet effet que « la Loi suivrait son cours », sans plus. Donc, selon lui, la meilleure façon d’agir était de procéder à la cession du bail, ne sachant pas qu’il doive s’adresser au Tribunal administratif du logement pour obtenir une autorisation particulière.

[20]     Pour conclure, le locateur atteste que son fils et sa conjointe sont demeurés au logement 3 à 4 jours, pour emménager par la suite à leur logement actuel.

[21]     Témoignant pour le compte du locateur, Maxim Beaulieu, bénéficiaire de la reprise de logement, déclare qu’il préférait un autre logement qui pouvait devenir disponible dans les dix (10) prochaines années, alors que ses besoins étaient d’actualité. Or, il appert que celui-ci a été mis à sa disposition dès le mois de juillet 2022, sans qu’il s’exprime sur ce résultat imminent, considérant la procédure de résiliation en instance (dossier numéro 622308). En somme, il rapporte avoir occupé le logement en l’instance pendant 3 à 4 jours.

[22]     En contre-interrogatoire, M. Beaulieu confirme qu’au moment de signer le bail daté du 12 mai 2022, il bénéficiait d’un logement situé sur la rue Cathédrale, sans en avoir fait état à l’audition sur la reprise de logement en date du 6 avril 2022, alors qu’il a témoigné à l’effet qu’il n’avait aucune autre possibilité de se loger. De plus, il reconnaît les avantages du logement en l’instance, relatés à l’audience (chien, cour extérieure et remise), mais soumet que ceux-ci n’ont pas été inscrits sur le bail, car ils n’y ont pas porté attention.

[23]     Questionné par le Tribunal en lien avec le coût du loyer mensuel convenu avec son père, le locataire soutient qu’il ne bénéficiait d’aucune gratuité malgré le lien familial et que la somme de 850 $ représente le coût du marché, bien qu’il sache que l’ancien loyer mensuel était de 567 $, ce qui laisse perplexe le Tribunal.

[24]     Quant à elle, Mme Sylvie Thériault atteste qu’elle a occupé le logement environ une (1) semaine pour ensuite emménager dans un autre logement, bien qu’elle reconnaisse avoir faussement déclaré, le 20 juillet 2022 à Mme Sylvie Desgagné, qu’elle habitait au logement en l’instance.

[25]     Questionnée par le Tribunal en lien avec le loyer mensuel payable, Mme Thériault dit que le loyer était d’environ 800 $.

[26]     Ainsi se résume l’essentiel de la preuve.

Analyse

[27]     La reprise d’un logement est une opération juridique qui oppose le droit du locateur de jouir de son bien et celui du locataire au maintien dans les lieux. C’est pourquoi la procédure de reprise de logement est encadrée par des conditions précises et incontournables (art. 1957 et Ss. C.c.Q.). Il s'agit d'un droit d'ordre public de protection.

[28]     À ce chapitre, le Tribunal rappelle que le locateur peut reprendre un logement pour s’y loger ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Toutefois, une fois la reprise obtenue, avec ou sans le consentement du locataire et/ou l’autorisation du Tribunal, le locateur ne récupère pas l’intégralité de ses droits à l’égard de son bien. À titre d’exemple, s’il souhaite remettre le logement en location, il doit obtenir au préalable la permission du Tribunal (art. 1970 C.c.Q.).

[29]     De plus, si la reprise est utilisée à une autre fin que celle alléguée au soutien de la reprise, le locateur encoure une condamnation à des dommages-intérêts matériels, moraux et/ou punitifs.

[30]     En effet, l’art. 1968 C.c.Q. énonce ce qui suit :

« 1968. Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise ou d'une éviction obtenue de mauvaise foi, qu'il ait consenti ou non à cette reprise ou éviction.

Il peut aussi demander que celui qui a ainsi obtenu la reprise ou l'éviction soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. »

[31]     La mauvaise foi réfère à une intention malicieuse du locateur. Cependant, le Tribunal doit apprécier l'ensemble des faits et circonstances entourant la procédure de reprise, lesquels peuvent parfois signifier de la mauvaise foi, sans que son auteur soit, d’emblée, empreint de malice. À titre d’exemple, la négligence grossière et flagrante pourrait équivaloir à de la mauvaise foi.

[32]     À ce chapitre, le Tribunal réfère à la Cour suprême qui, dans la décision Houle c. Banque nationale du Canada[1], expose ces principes de la façon suivante :

« 3. La théorie de l'exercice raisonnable des droits

En vertu de cette théorie, il y a abus d'un droit lorsque celui-ci n'est pas exercé de manière raisonnable ou de façon compatible avec la conduite d'un individu prudent et diligent, sans qu'il soit nécessaire de se demander si le titulaire du droit est de bonne foi ou encore d'examiner la fonction sociale du droit en question. Ghestin et Goubeaux, op. cit., au no 711, p. 692, résument comme suit la position des frères Mazeaud (Mazeaud et Tunc, op. cit., aux nos 564 et suiv., pp. 651 et suiv.), principaux défenseurs de cette théorie :

Celui qui, prétendant exercer les prérogatives que la loi lui confère, n'agit pas comme le ferait un individu normalement prudent et raisonnable, commet une faute que l'on qualifiera d'abus. Cette faute peut être intentionnelle ou non. Ce qui compte est la comparaison, faite dans l'abstrait, avec le comportement idéal d'un sujet qui exerce son droit d'une façon normale.

[...] »

[33]    
Ainsi, le locateur doit procéder à l'exercice de ses droits sans intention malicieuse, mais aussi, en personne responsable, raisonnable et soucieuse du respect des normes objectives de conduite généralement admises.

[34]     Par ailleurs, la mauvaise foi peut découler des faits postérieurs à l'avis de reprise et notamment des explications soumises pour justifier le changement d'intention du locateur, comme l'indique le Tribunal administratif du logement dans l'affaire L'Heureux c. Keysan[2] :

« [35] En ce sens, l'on doit s'attendre d'un locateur qu'il exerce son droit à la reprise du logement avec honnêteté et sincérité. La conséquence résultant de l'atteinte au droit au maintien dans les lieux est trop importante. Il faut condamner toute insouciance déréglée et téméraire dans l'exercice de la reprise du logement portant atteinte aux droits du locataire sans se soucier des conséquences. »

[35]     Quant à la demande pour dommages-intérêts punitifs, l'article 1621 C.c.Q. évoque les critères pertinents pour l'évaluation des dommages-intérêts punitifs :

« 1621. Lorsque la loi prévoit l'attribution de dommages-intérêts punitifs, ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive.

Ils s'apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées, notamment de la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l'étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenu envers le créancier, ainsi que, le cas échéant, du fait que la prise en charge du paiement réparateur est, en tout ou en partie, assumée par un tiers. »

[36]     En pareilles circonstances, le Tribunal doit évaluer, de façon globale, l'événement ou le comportement donnant ouverture au redressement (« en tenant compte de toutes les circonstances appropriées »). L'examen doit tenir compte de la « gravité de la faute » : gravité par l'ampleur objective du préjudice causé, mais aussi par le niveau d'intention coupable du fautif et par l'importance des effets négatifs pour la victime.

Fardeau de preuve

[37]     La locataire a le fardeau de prouver au Tribunal, par prépondérance de preuve, les faits au soutien de sa demande en conformité avec les articles 2803 et 2804 C.c.Q.

[38]     La force probante d'un témoignage étant laissée à l'appréciation du Tribunal.

[39]     Ainsi, il appartient au Tribunal d'apprécier la preuve présentée et d'en évaluer la force probante afin de déterminer si l'existence d'un fait qu'on désire mettre en preuve est plus probable que son inexistence. Chacune des prétentions d'une partie doit être démontrée par des faits qui doivent s'appuyer sur des preuves crédibles.

Questions en litige

[40]     La reprise de logement du locateur a-t-elle été exercée de mauvaise foi?

[41]     La locataire a-t-elle droit à des dommages punitifs?

Décision

[42]     En l’instance, le 12 avril 2022, le locateur a été dûment autorisé par le Tribunal afin de reprendre le logement pour y loger son fils.

[43]     Parallèlement, il appert que le locateur était en instance de résiliation de bail depuis le 25 mars 2022 dans un autre dossier devant le Tribunal administratif du logement, (dossier numéro 622308), concernant un logement envisagé pour son fils. De plus, la preuve démontre que le bail dudit logement a été résilié par une décision du Tribunal administratif du logement datée du 31 mai 2022 et que celui-ci a été mis à la disposition du fils du locateur au début du mois de juillet 2022.

[44]     Or, le 12 mai 2022, le locateur a signé un bail avec son fils au loyer mensuel de 850 $ pour le logement en l’instance, alors que l’audition sur la demande en recouvrement (dossier numéro 622308) avait été tenue le 10 mai 2022 et qu’en l’absence du locataire concerné, le locateur devait savoir que la décision lui était favorable.

[45]     D’emblée, le Tribunal s’explique mal l’existence d’un bail entre le locateur et le bénéficiaire de la reprise à un loyer mensuel nettement supérieur, pas plus qu’il comprenne sa nécessité, alors que le logement privilégié par son fils serait imminemment résilié. Avec égards, cet événement était prévisible au moment de la reprise.

[46]     De plus, tel que susmentionné, le Tribunal est perplexe quant au loyer fixé entre le locateur et M. Maxim Beaulieu, considérant que ce dernier connaissait l’ancien loyer mensuel payable de 567 $. Le Tribunal n’a obtenu aucune réponse valable à l’audience, autrement que ce nouveau loyer représente le coût du marché, sans plus.

[47]     Par ailleurs, la preuve démontre qu’en date du 6 avril 2022, Maxim Beaulieu disposait d’un logement et que, contrairement à son témoignage, il avait la possibilité de loger à cet endroit.

[48]     Qui plus est, le Tribunal retient que la conjointe de Maxim Beaulieu, signataire du bail daté du 12 mai 2022, ne peut préciser le loyer mensuel convenu avec le locateur, élément essentiel d’un bail de logement, et qu’elle a faussement déclaré habiter le logement. La valeur probante de ce témoignage est donc sérieusement mise en doute.

[49]     Bref, la preuve démontre que M. Maxim Beaulieu n’a pas occupé le logement à proprement dit, les versions étant contradictoires. Du moins, il y aurait disposé quelques effets pendant moins d’une semaine et n’aurait couché à cet endroit qu’à une seule reprise.

[50]     En l’occurrence de la preuve soumise et des témoignages entendus à l’audience, il apparaît clair pour le Tribunal que le locateur a sciemment repris le logement de la locataire afin de pouvoir augmenter le loyer mensuel, tel que la locataire le prétendait à l’audience tenue le 6 avril 2022. Ce faisant, le Tribunal juge que la reprise du logement du locateur a été obtenue de mauvaise foi.

[51]     Par ailleurs, le Tribunal relève que le locateur ne s’est pas adressé au Tribunal administratif du logement afin d’obtenir l’autorisation de louer à nouveau le logement (art. 1970 C.c.Q.), ce qui milite en faveur de la mauvaise foi, car suivant le principe que « nul n’est tenu ignorer la Loi », le locateur n’a pu justifier autrement son inaction.

[52]     Le Tribunal juge donc que la motivation du locateur était, avant tout, de se débarrasser d'une locataire dont le loyer mensuel était trop peu élevé. D’ailleurs le locateur, à l’audience, rapporte qu’il n’a pas avisé la locataire de la libération d’un autre logement pour son fils, « étant donné notre passé », que le Tribunal estime conflictuel.

[53]     Dans les circonstances, le Tribunal juge que la locataire a droit, tel que demandé, à des dommages punitifs, lesquels visent à dissuader le locateur d’agir à nouveau de la sorte, suivant l’application de l’art. 1621 C.c.Q. susmentionné.

[54]     Dans la décision Rouleau[3], le Tribunal a attribué des dommages-intérêts punitifs de 5 000 $. Tandis que dans Moroz c. Brown-Johnson et al[4], la juge administrative accorde la somme de 30 000 $ et dans Poitras c. Bégin[5], c'est une somme de 20 000 $ qui fut accordée, alors qu’il s’agit de décisions dont les circonstances sont semblables aux présentes.

[55]     En l’instance, le Tribunal considère que la somme demandée de 12 500 $ est appropriée, considérant la durée d’occupation de la locataire, la rareté des logements et les fonctions préventives, incitatives et punitives de la condamnation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[56]     CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 12 500 $, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter de la présente décision, plus les frais de justice de 103 $.

[1] Houle c. Banque Canadienne Nationale, [1990] 3 R.C.S. 122.

[2] L'Heureux c. Keysan, 2010 QCRDL 40180.

[3] Rouleau c. Joly, (2004) J.L. 105 (R.L.).

[4] 2022 QCTAL 13865.

[5] 2017 QCRDL 22778.