[1]         Par une demande du 31 juillet 2023, le locataire requiert l'émission d'ordonnances afin d'obliger le locateur à respecter certaines obligations.

[2]         Le locateur conteste la demande, car les traitements d’extermination sont exécutés et que l’immeuble est chauffé.

QUESTION EN LITIGE

•      Le Tribunal doit-il prononcer des ordonnances ?

CONTEXTE

[3]         Les parties sont liées par un bail de logement reconduit du 1er août 2023 au 31 juillet 2024 au loyer mensuel de 768 $.

[4]         Le logement concerné est situé au 4e étage d’un immeuble de plusieurs logements.

[5]         Le locataire explique qu’il n’en peut plus de vivre avec les coquerelles et les punaises de lit. Il doit acheter des produits pour lutter contre les insectes.

[6]         Enfin, il a froid dans son logement et il ne peut en jouir pleinement. Il juge inacceptable que le chauffage soit démarré seulement à la mi-octobre, alors que le temps froid débute avant. Inversement, il fait encore froid à l’extérieur lorsque le locateur éteint le chauffage au printemps.

Allégations et preuve du locateur

[7]         Le mandataire du locateur admet, d’emblée, que l’immeuble est problématique, car l’absence de collaboration de tous les locataires nuit à la réussite des traitements d’extermination. Même la Ville de Laval est impliquée dans la recherche de solutions efficaces.

[8]         Quant au chauffage, l’immeuble est chauffé par une fournaise centrale munie de deux bouilloires. Le locateur a effectué récemment le mise au point de celle-ci et elle est très fonctionnelle.

[9]         Cependant, il admet que le chauffage à l’eau chaude n’est pas aussi rapide qu’un chauffage à l’électricité qui offre une réponse immédiate. Chaque mode de chauffage a ses avantages et inconvénients. Il est possible que le logement du locataire, situé au 4e étage, soit plus affecté qu’un logement situé au rez-de-chaussée. Il ne nie pas qu’il puisse y avoir des coupures de service, s’il y a une canalisation défectueuse. Mais il déclare démarrer le chauffage dès que la température diminue et le fermer lorsque les beaux jours reviennent.

DROIT APPLICABLE

[10]     D’entrée de jeu, rappelons que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits au soutien de sa prétention, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage et des éléments de preuve étant laissée à l'appréciation du Tribunal[1].

[11]     À défaut de convaincre le Tribunal ou si ce dernier est placé devant une preuve contradictoire, la demande sera rejetée.

•      Quelles sont les obligations du locateur ?

[12]     Essentiellement, un locateur a comme obligations notamment celles de :

• maintenir un logement en bon état d'habitabilité pendant toute la durée du bail (art. 1910 C.c.Q.)
• procurer la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail (art. 1854 al. 1 C.c.Q.)
• garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il a été loué et l'entretenir à cette fin (art. 1854 al. 2 C.c.Q.)
• effectuer les réparations nécessaires à l'exception des menues réparations d'entretien, à moins que celles-ci ne résultent de la vétusté ou d'une force majeure (art. 1864 C.c.Q.).

[13]     Si le locataire démontre que le locateur ne respecte pas une de ses obligations, les moyens de défense du locateur sont limités.

ANALYSE ET DÉCISION

[14]     Le Tribunal rejette la demande du locataire, car à l’exception de son témoignage, celui-ci n’a aucune preuve que le locateur ne respecte pas ses obligations.

[15]     Par exemple, le locataire n’a aucune mesure de température ou registre des dates où la température fut trop basse dans son logement. Le locateur respecte ses obligations de chauffer l’immeuble en fonction de la température extérieure.

[16]     Aussi, le locataire n’a fourni aucune preuve matérielle que la salle de lavage est malpropre et que certains de ses voisins de l’immeuble le sont également.

[17]     Quant aux insectes, tel qu’expliqué à l’audience, les produits d’extermination que le locataire achète et répand dans son logement nuisent aux traitements d’extermination effectués par les exterminateurs professionnels mandatés par le locateur pour l’éradication des insectes nuisibles dans l’immeuble. En effet, les produits en vente libre ont une « action répulsive », tandis que les produits professionnels ont une « action attractive » pour attirer et mieux exterminer les insectes nuisibles.

[18]     Le mandataire du locateur a raison de dire que la collaboration de tous est essentiel pour le succès des traitements d’extermination. Tous les locataires de l’immeuble doivent préparer leur logement avant les traitements et maintenir leurs efforts dans l'entretien et le nettoyage de leur logement.

[19]     D'autre part, le dernier rapport d’extermination (1er septembre 2023) indique que le locataire n’avait vidé qu’à moitié ses armoires, tout comme le rapport du 7 mars 2023. Toutefois, l’exterminateur n’a noté aucune présence d’insectes.

[20]     Les frais judiciaires applicables ne sont pas adjugés contre la partie défenderesse, car le locataire n’a pas eu gain de cause.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[21]     REJETTE la demande du locataire.

[1] Articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec.