Le contexte

[1]      La locataire réclame des dommages-intérêts matériels de même que des dommages moraux et punitifs. Elle demande également l’exécution provisoire de la décision, les intérêts et les frais judiciaires.

[2]      Le locateur réclame de son coté des dommages-intérêts pour perte de loyer, des dommage-intérêts matériels ainsi que des dommages moraux, plus les intérêts et les frais judiciaires.

[3]      Les deux demandes ont été réunies pour fin d’enquête et audition commune, conformément à l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement.

[4]      Bien que présente lors de la première audience, la locataire est par ailleurs absente à la date fixée pour la continuation de celle-ci.

[5]      Après avoir analysé l’ensemble de la preuve administrée à l’audience, le Tribunal dispose des demandes dont il est saisi de la façon suivante.

Le bail

[6]      Les parties ont été liées par un bail du 1^er juillet 2014 au 30 juin 2016, au loyer de mensuel de 730 $.

[7]      La locataire a cependant quitté les lieux loués le ou vers le 23 janvier 2016 et un avis d’abandon des lieux a été adressé au locateur en date du 25 janvier suivant.

[8]      Le logement concerné est un 5½ pièces situé dans un triplex.

Le fardeau de la preuve

[9]      Il est pertinent de rappeler que selon les dispositions des articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec, il revient à la partie demanderesse de faire la preuve des faits allégués dans sa demande.

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée ».

« 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante ».

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

La demande de la locataire

-Les dommages punitifs

[10]   Au soutien de sa demande, la locataire reproche au locateur d’avoir refusé de réparer le dégât d’eau dans le logement concerné, source alléguée de contamination et de moisissures. Elle réclame à cet égard une somme de 2 500 $ en dommages punitifs.

[11]   Ceci étant dit, cette réclamation est fondée, selon le libellé de la demande, sur l’article 1899 du Code civil du Québec, lequel stipule ce qui suit :

« 1899. Le locateur ne peut refuser de consentir un bail à une personne, refuser de la maintenir dans ses droits ou lui imposer des conditions plus onéreuses pour le seul motif qu'elle est enceinte ou qu'elle a un ou plusieurs enfants, à moins que son refus ne soit justifié par les dimensions du logement; il ne peut, non plus, agir ainsi pour le seul motif que cette personne a exercé un droit qui lui est accordé en vertu du présent chapitre ou en vertu de la Loi sur la Régie du logement (chapitre R-8.1).

Il peut être attribué des dommages-intérêts punitifs en cas de violation de cette disposition. »

[12]   Or, la preuve soumise en demande ne correspond aucunement à la situation visée par ledit article. Cette partie de la réclamation est non fondée, tant en faits qu’en droit et sera rejetée.

-Les dommages-intérêts matériels et moraux

[13]   La locataire allègue à ce chapitre que son abandon des lieux était justifié pour les motifs suivants:

-Taux d’humidité très élevé, pièce inutilisable et odeurs désagréable;

-Présence visible de moisissures à plusieurs endroits;

-Moisissures dans les fenêtres et sur les murs;

-Perte de plusieurs meubles, articles et autres biens personnels;

-Infiltration d’eau à la cave.

[14]   Alexandre Coté, capitaine en prévention-incendie pour les municipalités de Saint-Zotique et Les Coteaux, témoigne à la demande de la locataire et relate qu’il s’est rendu au logement concerné le 26 janvier 2015 à la suite d’une plainte de cette dernière. Le locateur n’était pas informé de cette démarche.

[15]   L’avis adressé à celui-ci le jour même fait état de certaines anomalies qui se résument ainsi:

-Absence de détecteur de fumée;

-Portes du logement difficiles à ouvrir en raison de présence de glace due à une isolation déficiente; Cadrage de la porte en avant brisé, ce qui laisse pénétrer l’air froid et cause de la condensation à l’origine de la glace sur la porte d’entrée principale, l’empêchant d’ouvrir facilement.

[16]   Le témoin ne se rappelle pas avoir pris de photos des lieux. Il se rappelle avoir eu une conversation avec le locateur, mais n’a pas souvenir de sa teneur.

[17]   Outre des photos de la façade, la locataire ne produit aucune photo de l’intérieur du logement concerné, indiquant les avoir perdues.

[18]   La locataire soutient que son abandon des lieux était justifié et réclame en conséquence le remboursement de ses frais de déménagement, soit un montant de 1 520 $.

[19]   La locataire témoigne que son séjour dans un logement insalubre, surtout en saison hivernale, n’a apporté qu’un lot de problèmes, soit des pertes de temps et des dépenses importantes, en plus des vives inquiétudes au niveau de sa santé ainsi que de celle de ses quatre enfants. Elle souligne qu’elle craignait grandement pour la sécurité de sa famille.

[20]   La locataire allègue également que le locateur n’a pas pris ses plaintes au sérieux, qu’il n’en a pas réalisé l’urgence et qu’il a plutôt fait preuve d’une attitude menaçante et agressive envers elle à cette époque.

[21]   Elle reconnait que le locateur est venu installer le détecteur de fumée qu’elle s’était procuré et qu’il lui a également fourni un déshumidificateur. Il appert qu’elle ne l’a cependant pas utilisé, n’aimant pas l’odeur, mais qu’elle n’en a pas fait part au locateur.

[22]   En raison des troubles et inconvénients subis, la locataire réclame la somme de 2 500 $ en dommages moraux.

[23]   Le locateur soutient pour sa part en défense avoir délivré un logement en bon état de propreté et de réparations. Il reproche à la locataire la tardiveté de sa dénonciation, dénonciation qui lorsque reçue le 14 décembre 2015, l’a grandement alarmé.

[24]   Le locateur affirme que la locataire ne lui avait fait part d’aucune autre défectuosités auparavant, sauf la question du détecteur de fumée et des portes qui glaçaient. Il indique qu’après avoir installé le détecteur de fumée et fourni un déshumidificateur, il n’a plus eu d’autres nouvelles de la locataire relativement à la persistance de problèmes et ce, jusqu’à la réception de l’avis d’abandon.

[25]   Marek Zoltak, architecte, témoigne au soutien de la défense à l’effet que le locateur lui a donné mandat de faire une inspection des lieux mais qu’à la date où il était disponible, la locataire a refusé la visite. Il est donc retourné après le départ de cette dernière, soit le 5 février 2016. Il relate que le logement était sale, notamment le bas des fenêtres. Il ajoute que le logement était effectivement humide, mais sans traces de moisissures. Il indique avoir constaté que le tuyau de la sécheuse était brisé. En ce qui concerne les portes, tant celle de l’entrée que la porte-patio se sont ouvertes aisément lors de sa visite.

[26]   Ainsi peut-on résumer la preuve soumise sur cet aspect.

[27]   Est-ce que le logement concerné était devenu impropre à l’habitation, justifiant ainsi son abandon et les dommages réclamés ?

[28]   Cette partie de la demande est principalement fondée sur les articles 1910, 1912 et 1915 du Code civil du Québec, lesquels se lisent comme suit :

« 1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.

La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet. »

« 1912. Donnent lieu aux mêmes recours qu'un manquement à une obligation du bail:

 1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d'un logement;

 2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l'entretien, à l'habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d'un immeuble comportant un logement. »

« 1915. Le locataire peut abandonner son logement s'il devient impropre à l'habitation. Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du logement, avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent.

Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l'habitation, à moins que l'état du logement ne résulte de sa faute. »

[29]   Le législateur a précisé ce qu'il entendait par insalubrité à l'article 1913 du Code civil du Québec:

« 1913. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation. Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente. »

(Soulignements par la soussignée)

[30]   Dans leur ouvrage analysant l'état de la jurisprudence en 1989, les auteures Thérèse Rousseau Houle et Martine de Billy[1] élaborent ainsi les critères permettant de déterminer le caractère impropre d'un logement :

« Quant à la preuve de la menace sérieuse à la santé et à la sécurité, cette preuve doit démontrer un certain caractère objectif.

Certaines décisions ont établi que le critère d'inhabitabilité devait être déterminé selon un critère objectif. On doit se demander s'il est possible pour une personne ordinaire de vivre dans les conditions décrites et non si la personne qui se plaint peut vivre dans de telles conditions. »

[31]   Une telle analyse fut confirmée par le juge Jean-Guy Blanchette de la Cour du Québec [2] :

« Selon la jurisprudence, pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir, mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement et en cette matière, selon la jurisprudence, le fardeau de la preuve incombe au locataire qui revendique le droit au déguerpissement. »

[32]   Ces principes ont également été repris par la suite, le tout tel qu'il appert des extraits suivants d'une décision du juge administratif Gérald Bernard[3].

« Le tribunal doit dès à présent indiquer que l'état d'inhabitabilité ou d'insalubrité du logement n'est pas fonction de critères subjectifs, de crainte appréhendée ou de possibilité théorique. Un logement impropre à l'habitation doit être déclaré tel à la lumière de critères objectifs qui permettent de déceler clairement des signes ou facteurs réels et évidents de danger, de nocivité et de toxicité ou que le logement est l'objet d'une éventualité ou d'un évènement pouvant causer des dommages au logement ou des blessures aux personnes qui y habitent. Il faut plus qu'une simple appréhension et plus qu'une simple crainte subjective. »

[33]   Il y a obligatoirement une distinction à faire avec la présence de défectuosités (même nombreuses) ou encore l’état de vétusté général d’un logement, versus l’insalubrité. Par exemple, une situation qui engendre une perte même importante de jouissance des lieux et/ou qui diminue la valeur relative du logement ne donne pas automatiquement ouverture à un abandon de celui-ci, mais plutôt à un recours de type « quantis minoris » telle la diminution du loyer. Il s’agit là de régimes juridiques distincts

[34]   Après analyse, le Tribunal ne peut conclure que le logement était insalubre (impropre à l’habitation), la preuve administrée à l’audience étant nettement insuffisante pour y parvenir, d’autant plus qu’elle a été valablement contredite.

[35]   En effet, la locataire n’a pas rencontré les conditions importantes découlant de la législation et de la jurisprudence précédemment citée, permettant au Tribunal de déterminer que l’abandon des lieux était ainsi justifié.

[36]   Il lui incombait ainsi d’établir au moyen d'une preuve objective, crédible et probante la présence d’un contaminant clairement identifié, ou toute autre situation susceptible de constituer une menace sérieuse et réelle à la santé ou à la sécurité.

[37]   En l’absence d’expertise appropriée à cet égard, le seul témoignage de la locataire de même que les photos soumises, ne peuvent suffire. Quant au témoignage du prévisionniste, ses propos et constatations visuelles ne permettent pas de conclure que la situation prévalant dans le logement constituait un danger imminent.

[38]   Finalement, il ne suffit pas de mettre en preuve des symptômes ou une condition médicale, encore faut-il être en mesure d’établir une faute et un lien de causalité entre les deux

[39]   En l’instance, la réclamation en dommages matériels et moraux est basée sur des allégations d’insalubrité impliquant des questions de santé et des considérations techniques quant à l’état de l’immeuble et sur la nécessité d’abandonner les lieux loués. La locataire avait donc le fardeau d’établir l’existence de ces éléments ainsi que le lien causal les reliant de manière probante et prépondérante et elle a failli à ce fardeau.

[40]   L’abandon du logement n’étant pas fondé en droit, cette conclusion scelle fatalement le sort des dommages réclamés, puisque ceux-ci en découlent.

La demande du locateur

[41]   Considérant ce qui précède, la locataire a ainsi quitté le logement concerné sans droit en cours de bail et sa responsabilité contractuelle s’en trouve engagée.

-La perte de loyer

[42]   Le locateur appert avoir été en mesure de relouer rapidement le logement, soit pour le 15 février 2016. Il réclame en conséquence la somme de 730 $ pour la perte d’un mois de loyer.

[43]   Sa réclamation étant bien fondée, il sera fait droit à cette partie de la demande en conséquence.

-Les dommages matériels

[44]   Pour ce qui est des dommages-matériels réclamés, rappelons qu’en vertu des articles 1890 et 1862 du Code civil du Québec, un locataire est responsable des dommages causés au logement, à moins qu’il ne démontre qu’il ne peut en être tenu responsable.

[45]   L’article 1855 prévoit quant à lui ce qui suit:

« 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence. »

[46]   Par ailleurs, la preuve des dommages réclamés sur la base de ces articles doit d’abord être faite et le lien de causalité établi.

[47]   Le locateur allègue avoir dû faire un ménage en profondeur des lieux. Il impute également à la locataire les réparations ayant dues être effectuées aux fenêtres, aux murs et à la porte d’entrée.

[48]   Andrzej Josz, contracteur mandaté pour effectuer les travaux, témoigne à l’effet que le logement concerné était vraiment sale. Il a fait certaines ouvertures mais n’a pas trouvé présence d’infiltrations. Outre un ménage complet des lieux, il indique avoir fait certaines réparations, sommes toutes mineures, incluant à la porte d’entrée.

[49]   Dans le cas sous étude, il y a absence de mise en demeure préalable et la preuve en demande n’a de plus pas convaincu le Tribunal que la locataire était entièrement responsable desdits dommages. Cette partie de la demande sera rejetée.

-Les dommages moraux

[50]   Le locateur demande finalement des dommages pour l’ensemble des troubles et inconvénients que lui a causé la locataire, soit une somme de 2 700 $. Il déclare que cette réclamation découle des inquiétudes et du stress ressentis face aux difficultés crées par la locataire et son manque de collaboration. Il inclut également dans ce montant les frais d’expertises et le temps de ses témoins. Or, ces deux derniers éléments relèvent davantage des frais extrajudiciaires.

[51]   Les frais d'expertise ne sont pas prévus au Tarif des frais exigibles par la Régie du logement[4].

[52]   La Cour du Québec, sous la plume du juge Bertrand Gagnon, s’exprime ainsi :

« Tous les autres montants réclamés par le requérant, soit les frais de signification, les frais d'un procès-verbal d'huissier, les frais d'expertise et le coût des photographies représentent des frais judiciaires ou extrajudiciaires et non un dommage proprement dit. Les seuls frais qui peuvent être accordés par la Régie du logement ou la Cour du Québec sur une demande relative à un bail sont ceux établis par le règlement adopté en vertu de l'article 108, 4e de la Loi. »[5]

[53]   Quant aux autres troubles et inconvénients, autre que ceux inhérents à tout processus judiciaire, le Tribunal conclut après analyse qu’il y a également insuffisance de preuve pour en justifier l’octroi.

[54]   La demande étant accueillie en partie, les frais judiciaires applicables sont adjugés contre la partie défenderesse selon le Tarif des frais exigibles par la Régie du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Dans le dossier 278103:

[55]   REJETTE la demande;

Dans le dossier 279514:

[56]   ACCUEILLE en partie la demande du locateur;

[57]   CONDAMNE la locataire à payer au locateur la somme de 730 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 27 mai 2016, plus les frais judiciaires de 81 $.