[1]      Le locateur réclame le recouvrement du loyer (150 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus les intérêts, l'indemnité additionnelle, l'exécution provisoire de la décision même s'il y a appel et les frais judiciaires.

[2]      Les parties sont liées pas un bail initial du 1^er février au 30 juin 2017, reconduit jusqu’au 30 novembre 2017, puis 30 avril 2018 et actuellement en cours.

[3]      Le locateur soutient que la réponse de la locataire du 5 avril est sans équivoque qu’elle accepte l’augmentation du loyer et la modification du bail pour une durée de 12 mois.

[4]      La locataire conteste les prétentions du locateur, car elle a transmis une réponse écrite par poste recommandée le 6 avril 2018, mais comme le locateur n’a pas récupéré l’enveloppe auprès de Postes Canada, cette enveloppe lui a été retournée et elle a donc remis une copie de la réponse au concierge le 1^er mai 2018 lors du paiement du loyer.

[5]      Le locateur réplique n’avoir jamais reçu de réponse par son concierge, d’où la présente demande qui réclame l’augmentation du loyer et le changement de la durée du bail.

Question en litige

[6]      Pour trancher le litige, à savoir si la modification de la durée du bail et l’augmentation sont valides, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

·         L’avis de modification des conditions du bail est-il valide ?

·         La modification à la réponse de la locataire est-elle valide ?

Contexte

[7]      Le 5 avril 2018, le concierge se présente chez la locataire pour lui faire signer un avis de modification des conditions du bail, lequel prévoit notamment une augmentation de 15 $ du loyer, la modification de la durée du bail, un changement du mode de communication, des frais d’administration et une preuve d’assurance chaque année.

[8]      En présence du concierge, la locataire accepte certaines modifications, refuse d’autres ou encore indique qu’elle communiquera avec la Régie du logement pour s’informer de la validité de la modification souhaitée.

[9]      Le lendemain, elle donne une réponse plus complète, qu’elle transmet par la poste recommandée, dans laquelle elle souhaite trouver un terrain d’entente pour éviter le recours au tribunal.

[10]   Elle soutient avoir remis copie de cette réponse au concierge au même moment où elle a payé son loyer de mai 2018. La locataire explique qu’elle était alors disposée à régler à l’amiable le différent; elle aurait été prête à payer l’augmentation, mais n’aurait offert aucun compromis quant à la durée du bail qu’elle veut maintenir à cinq mois.

[11]   Le locateur réplique qu’il veut obtenir son augmentation de 15 $ mensuellement.

Que dit la loi en matière de reconduction du bail ?

[12]   Les parties étant liées par un bail d’une durée de cinq mois, l'avis de modification de bail peut être donné dans un délai d'un mois, comme l’indique l’article 1942 du Code civil du Québec (C.c.Q.) :

1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

[…]

[13]   Les dispositions pertinentes pour répondre à la question en litige sont les articles 1943 et 1945 C.c.Q. qui énoncent ce qui suit :

1943. L'avis de modification qui vise à aug­menter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours.  Cette augmentation peut être exprimée en pour­centage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l'objet d'une demande de fixation ou de révision.

L'avis doit, de plus, indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai accordé au locataire pour refuser la modification proposée.

1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l'avis de modification du bail, d'aviser le locateur de son refus ou de l'aviser qu'il quitte le logement; s'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.

[…]

[Caractères gras ajoutés]

[14]   Les dispositions sur l’augmentation de loyer sont d’ordre public de protection selon l’article 1893 C.c.Q. Précisons également qu’en cette matière, la loi prévoit que tout avis relatif au bail doit être donné par écrit à l’adresse de la partie ou la nouvelle adresse transmise, tel que précisé par l’article 1898 C.c.Q. :

1898. Tout avis relatif au bail, à l'exception de celui qui est donné par le locateur afin d'avoir accès au logement, doit être donné par écrit à l'adresse indiquée dans le bail ou à la nouvelle adresse d'une partie lorsque l'autre en a été avisée après la conclusion du bail; il doit être rédigé dans la même langue que le bail et respecter les règles prescrites par règlement.

L'avis qui ne respecte pas ces exigences est inopposable au destinataire, à moins que la personne qui a donné l'avis ne démontre au tribunal que le destinataire n'en subit aucun préjudice.

[Caractères gras ajoutés]

Décision

• L’avis de modification des conditions du bail est-il valide ?

[15]   Le bail de la locataire se terminant le 30 avril 2018, l’avis de modification des conditions du bail devait être donné à la locataire entre le 1^er et 31 mars 2018. Ayant été donné à la locataire le 5 avril, cet avis ne respecte pas l’exigence prescrite de l’article 1942 C.c.Q., qui est d’ordre public de protection selon l’article 1893 C.c.Q.

[16]   Par conséquent, l’avis du 5 avril est inopposable à la locataire, car le locateur n’a pas démontré au Tribunal que la locataire n'en subit aucun préjudice. Au contraire, la locataire a démontré qu’elle en subissait un préjudice.

[17]   L’avis étant invalide, c’est à bon droit que la locataire a refusé de payer l’augmentation mensuelle de 15 $ et qu’elle plaide que le bail est d’une durée de 5 mois.

[18]   Ainsi, les parties sont liées par un bail à durée déterminée d’une durée de cinq mois au loyer mensuel de 700 $ payable le premier jour de chaque mois. Le bail a donc été reconduit jusqu’au 30 septembre 2018, 28 février 2019 et 31 juillet 2019.

[19]   Le Tribunal rejette donc la demande de non-paiement du locateur et il devient inutile de discuter de la deuxième question en litige.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[20]   REJETTE la demande du locateur.