|
Réalisation Pierre Lord inc. c. Haddad |
2011 QCRDL 9506 |
|
RÉGIE DU LOGEMENT |
||
|
Bureau de Longueuil |
||
|
|
||
|
No : |
37 110113 012 G |
|
|
|
|
|
|
Date : |
10 mars 2011 |
|
|
Régisseur : |
Marc Lavigne, juge administratif |
|
|
|
||
|
Réalisations Pierre Lord Inc. |
|
|
|
Locateur - Partie demanderesse |
||
|
c. |
||
|
Hassan Marco Haddad
Nathalie Hally |
|
|
|
Locataires - Partie défenderesse |
||
|
|
||
D É C I S I O N
|
||
La demande
[1] Le locateur demande l’annulation du bail conclu le 19 novembre 2010, l’éviction de tous les occupants du logement, des dommages de 679,70 $, une condamnation solidaire et l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel.
[2] Par amendement daté du 1er février 2011, il se plaint du comportement du locataire et par un dernier amendement daté du 21 février 2011, il demande la résiliation du bail pour ce motif.
Les faits
[3] Les parties sont liées par un bail du 1er décembre 2010 au 30 juin 2012 à un loyer mensuel de 750 $.
[4] Le représentant du locataire déclare que le bail a été signé entre les parties le 19 novembre 2010. À ce moment, le locataire aurait expliqué qu’il devait quitter son logement pour le 1er décembre 2010 en raison d’une reprise de logement faite par son locateur. Il s’est présenté avec un casque de construction sur la tête et un cellulaire à l’oreille suggérant qu’il travaillait dans la construction, qu’il était très occupé et qu’il avait quatre employés.
[5] Il a ajouté qu’il ne devait pas d’argent et qu’il offrait de payer son loyer trois mois à l’avance, ce qu’il fit. Le locateur déclare que, suite à sa présentation, il n’avait pas de motif de douter de ses qualités de locataire et signa le bail.
[6] Quelques temps plus tard, il a constaté que les locataires ont quitté le logement, qu’ils habitaient chez le locataire Michel Roy, alors qu’ils devaient onze mois de loyer. Ce dernier a obtenu, en date du 19 avril 2010, une décision résiliant le bail des locataires et les condamnant à payer 1 950 $ en arriérés de loyer et depuis le loyer n’avait pas été acquitté.
[7] Cette décision fut suivie de quatre demandes de rétractation présentées par les locataires et qui furent toutes rejetées, les locataires ne se présentant pas à l’audience. Le tout s’est terminé par un jugement de la Cour supérieure du Québec, déclarant les locataires plaideurs vexatoires.
[8] La procureure du locateur soumet au tribunal au-delà de 30 décisions en résiliation de bail et en rétractation de décision impliquant les locataires.
[9] Elle plaide que son client a été induit en erreur sur la qualité de son locataire suite aux représentations fausses et dolosives de ces derniers et demande l’annulation du bail.
[10] Le tribunal reproduit le résumé des décisions rendues.
31-990216-113 G;
29-03-1999 - résiliation du bail, condamnation 1 520 $ (locataires absents);
18-05-1999 - rétractation refusée (locataires absents).
31-000710-017 G;
23-08-2000 - résiliation du bail, condamnation 6 120 $ (locataires absents).
31-031124-180 G;
24-02-2004 - résiliation du bail, condamnation 825 $ (locataires absents);
29-03-2004 - rétractation refusée (locataires absents);
03-06-2004 - deuxième demande de rétractation rejetée (locataires absents).
37-041005-012 G;
15-11-2004 - résiliation du bail, condamnation 1 875 $ (locataires absents);
11-01-2005 - rétractation refusée (locataires absents).
37-050323-047 G;
12-05-2005 - résiliation du bail, condamnation 1 980 $ (locataires absents);
12-07-2005 - rétractation refusée (locataires absents);
06-09-2005 - rétractation refusée (locataires absents).
37-051004-019 G;
13-02-2006 - résiliation du bail, condamnation 4 140 $ (locataires absents).
37-060526-004 G;
06-07-2006 - condamnation 625 $ (locataires absents);
06-09-2006 - rétractation refusée (locataires absents).
37-070612-026 G;
19-07-07 - résiliation du bail, condamnation 2 964,02 $ (locataires absents).
37-060714-027 G;
14-12-2007 - demande d’exécution en nature rejetée (locataires absents).
37-070821-015 M;
24-04-2008 - demande de fixation de loyer rejetée (locataires absents).
37-080314-008 G;
18-04-2008 - résiliation du bail, condamnation 3 200 $ (locataires absents);
28-05-2008 - rétractation rejetée (locataires absents);
26-06-2008 - rétractation refusée (locataires absents).
37-081002-005 G;
25-11-2008 - résiliation du bail, condamnation 2 385 $ (locataires absents);
07-01-2009 - rétractation refusée (locataires absents).
37-090204-009 G;
17-03-2009 - résiliation de bail, condamnation 1 540 $ (locataires absents).
16-04-2009 - rétractation refusée (locataires absents);
13-05-2009 - rétractation refusée (locataires absents).
37-090519-007 G;
17-06-2009 - résiliation du bail, condamnation 1 140 $ (locataires absents);
15-07-2009 - rétractation refusée (locataires absents).
37-090824-020 G;
30-09-2009 - résiliation du bail, condamnation 1 500 $ (locataires absents);
28-10-2009 - rétractation refusée (locataires absents).
37-100108-011 G;
16-04-2010 - résiliation du bail, condamnation 1 950 $ (locataires absents);
25-05-2010 - rétractation refusée (locataires absents);
22-06-2010 - rétractation refusée (locataires absents).
C.S. 505-17-004948-107;
03-12-2010 - déclarer plaideur vexatoire, par le juge Jean-Pierre Chrétien J.C.S.
[11] Qui plus est, le locateur demande la résiliation du bail en raison du comportement des locataires dans l’immeuble.
[12] Il leur reproche dans un premier temps d’avoir ouvert une garderie pour enfants ainsi qu’une garderie pour chiens, alors que le bail est strictement résidentiel.
[13] Il leur reproche également de ne pas avoir mis de l’huile dans le réservoir d’un système de chauffage bi-énergique et d’avoir dû payer un technicien qui a constaté ce fait, suite à un appel, alors que les locataires se plaignaient que le système était défectueux. À ce chapitre il réclame 679,90 $.
[14] M. Stéphane Clark, locataire du même immeuble, habitant au-dessus des locataires, se plaint du fait que ces derniers frappent constamment au plafond car le chat courre dans le logement. Ils ont continué à cogner sur le plafond même si le chat était enfermé dans la salle de bain et ce, 5 à 6 fois par jour.
[15] Ils ont traité le locataire de «trou de cul» et de «ticon pas responsable.»
[16] La conjointe du locataire se dit en dépression en raison du comportement des locataires.
[17] La défense des locataires est laconique.
[18] Bien que le tribunal ait invité à plusieurs reprises les locataires a donné leur version des faits, ce qui aurait été facile, même sans la présence d’un avocat, ils ont refusé de témoigner, se contentant de réclamer la présence d’un avocat.
[19] Ils ont néanmoins ajouté qu’ils s’étaient débarrassés des chiens suite à une mise en demeure du locateur, mais ne disent rien de plus.
Analyse et discussion
[20] La preuve prépondérante a démontré que les locataires ont fait de fausses déclarations au locateur en lui disant qu’il devait quitter le logement en raison d’une reprise de logement par le locateur, alors qu’ils ont quitté en devant onze mois de loyer et qu’ils ont été déclarés plaideurs vexatoires par la Cour supérieure. Ils ont commis un dol résultant du silence et de la réticence à dire la vérité. Également, le long épisode des locataires à la Régie du logement depuis 1999, fait craindre et avec raison que la créance du locateur soit en péril pour l’avenir.
[21] En ce sens, l’article
«1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.
Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence.»
[22] Le dol vicie le consentement et pour ce motif le bail sera annulé.
[23] En ce qui a trait à la
demande de résiliation de bail pour trouble de comportement, la preuve a
clairement démontré que les locataires n’ont pas respecté les obligations dictées
par l’article
[24] Néanmoins, bien que le tribunal était disposé à accorder la résiliation du bail pour ce second motif, le tribunal n’en voit pas la nécessité, attendu les conclusions à venir sur la première demande.
[25] La demande en dommages est bien fondée.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[26] ANNULE le bail intervenu entre les parties et ORDONNE l’expulsion des locataires et de tous les occupants du logement;
[27] ORDONNE l’exécution provisoire immédiate de l’ordonnance d’expulsion;
[28] CONDAME les locataires à payer au locateur 679,90 $ et les frais de 72 $.
|
|
Marc Lavigne |
|
|
|
||
|
Présence(s) : |
le locateur les locataires |
|
|
Date de l’audience : |
23 février 2011 |
|