CONTEXTE

[1]         Le locateur demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (3 390 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel, les intérêts et les frais.

[2]         Le locateur demande de plus la résiliation du bail au motif que le locataire paie fréquemment son loyer en retard.

[3]         Il s'agit d'un bail du 19 août 2024 au 30 août 2025 au loyer mensuel de 1 695 $, payable le premier jour de chaque mois.

QUESTIONS EN LITIGE

[4]         Le locataire fait-il défaut de payer son loyer depuis plus de trois semaines?

[5]         Le locataire paie-t-il fréquemment son loyer en retard et, si oui, le locateur en subit-il un préjudice sérieux?

ANALYSE ET DÉCISION

[6]         La preuve démontre que le locataire doit 5 085 $, soit le loyer des mois de septembre, d'octobre et de novembre 2024.

[7]         Le locataire admet devoir cette somme. Il invoque l’état du logement et le comportement du locateur pour se justifier. Il est appelé à remplir une demande écrite à ce sujet qu’il notifiera au locateur afin que le Tribunal soit correctement saisi de ses réclamations.

[8]         Le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'article 1971 du Code civil du Québec.

[9]         Quant au deuxième motif de résiliation, le locateur invoque les retards fréquents du locataire à payer son loyer. Il mentionne que le loyer a été payé en retard ces mêmes mois.

[10]     Étant donné que le retard dans le paiement des loyers recoupe les mêmes mois que ceux allégués pour obtenir la résiliation en vertu du premier motif, le Tribunal se demande si le législateur voulait que le non-paiement du loyer puisse s’examiner à la lumière des deux motifs simultanément.

[11]     Le Tribunal considère que le non-paiement du loyer crée nécessairement un préjudice sérieux et, ce faisant, s’il devait toujours analyser les dossiers de non-paiement sous l’angle des retards fréquents, le sursis offert par l’article 1883 du Code civil du Québec deviendrait théorique.

[12]     Le Tribunal ne croit pas que cela était l’intention du législateur.

[13]     En conséquence, le Tribunal rejette le second motif de résiliation.

[14]     En employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante au locateur. La perception tardive d'un loyer crée en soi un préjudice. Pour justifier la résiliation d'un bail, il faut donc que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard. Cette preuve est exigeante.

[15]     Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la preuve soumise par le locateur est insuffisante pour démontrer, par prépondérance de preuve, que les retards du locataire lui ont causé un préjudice pouvant être qualifié de sérieux. Ce motif de résiliation de bail est par conséquent rejeté.

[16]     Le Tribunal rappelle cependant au locataire son obligation légale de payer son loyer le premier de chaque mois en vertu de l'article 1903 du Code civil du Québec. Advenant d'autres défauts, le locateur pourra réclamer à nouveau la résiliation du bail pour retards fréquents, et faire cette fois, la preuve du préjudice sérieux lui étant occasionné.

[17]     Ainsi, le bail ne sera pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant la date du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1883 du Code civil du Québec.

[18]     La preuve soumise quant à l'urgence exceptionnelle justifie l'exécution provisoire de la décision.

[19]     Les frais applicables sont adjugés contre le locataire selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement[1].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[20]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur 5 085 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 2 septembre 2024 sur 1 695 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais de 112,50 $;

À défaut de paiement du loyer, des intérêts et des frais avant la signature de la présente décision[2] :

[21]     RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[22]     ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11e jour de la date de signature de la décision.

[1]  Article 7 du Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01, r. 6.

[2]  En vertu de l'article 1883 du Code civil du Québec.