[1]      La locatrice a produit une demande de fixation de loyer en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]      Les parties sont liées par un bail du 1^er octobre 2014 au 30 septembre 2015, à un loyer mensuel de 929,00 $, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

[3]      En vertu de l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement[1], les dossiers concernant les locataires du complexe immobilier sont réunis pour l’audition.

[4]      La Régie, lorsque saisie d’une demande en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec, doit ajuster le loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2].

[5]      Suivant ce Règlement, l’ajustement du loyer est déterminé selon la méthode générale de fixation du loyer qui prévoit un ajustement, lequel est calculé à partir du loyer payé au terme du bail en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par le locateur durant l’année de référence, notamment de la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d’énergie, les frais d’entretien ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.

[6]      En tant que demanderesse, elle a donc le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le formulaire de renseignements nécessaires pour permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus audit règlement.

[7]      La locatrice a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

[8]      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer^[3] est de 17,09 $ par mois, s’établissant comme suit :

[9]      La locatrice demande au Tribunal de condamner les locataires à lui rembourser les frais de la demande et de la signification de celle-ci.

[10]   Le représentant de la locatrice explique que la locatrice fait son possible pour éviter de s’adresser au Tribunal afin d’obtenir l’augmentation de loyer.

[11]   Pour ce faire, elle envoie aux locataires ayant refusé l’augmentation de loyer demandée une offre inférieure et leur indique le nom de l’employé rattaché à leur dossier et des disponibilités du bureau s’il souhaite venir les rencontrer et vérifier les factures et comprendre le montant calculé de l’augmentation. 

[12]   Le bureau de la locatrice est ouvert même le dimanche jusqu’à 19 heures pour permettre une plus grande plage horaire pour les locataires.

[13]   Le représentant de la locatrice déplore que certains locataires refusent systématiquement  les augmentations de loyer suggérées et de devoir, en conséquence, présenter tous les ans une demande de fixation de loyer devant le Tribunal, alors que les augmentations suggérées se trouvaient justifiées par les critères prévus audit règlement^[4] dans les offres qu’elle leur a présentées après leur refus.

[14]   Il estime donc déraisonnable le maintien du refus des locataires et se fonde sur la décision émise par le tribunal siégeant alors en révision au dossier Capital Augusta c. Peggy Faye^[5] :

« [37]   Tentant d’endiguer une certaine pratique où le locataire exerçait son droit de refus de façon déraisonnable, la jurisprudence a développé certaines balises.

[38]      Cette première décision du bureau de révision a identifié certaines exceptions au principe desquelles se dégageaient alors deux critères que le locateur doit remplir pour faire valoir le remboursement aux frais.

[39]      Le premier critère vise à analyser le contexte de négociation entre les parties et les efforts du locateur. La seconde condition est d'obtenir par la décision rendue une augmentation au moins égale à celle qui a été demandée. Or, pour faire l'analyse de ces conditions, le locateur doit offrir une preuve claire et précise dans chaque cas puisqu'il s'agit d'une question de faits.

[40]      À cet égard, c'est à tort que le procureur du locateur indique que la bonne ou la mauvaise foi ou l'attitude générale du locataire n'est pas en cause dans ces négociations, car la jurisprudence citée démontre au contraire que le Tribunal a sanctionné chez le locataire un comportement insouciant ou un refus systématique de négocier par la condamnation aux frais parce qu'il en résultait de sa part, un exercice déraisonnable de son droit en vertu des articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec qui traitent de la bonne foi et qui se lisent comme suit :

« 6.           Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. »

« 7.           Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »

« 1375.      La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. »

[41]      Est-ce à dire que le locateur doit prouver la mauvaise foi du locataire dans chaque cas? Le Tribunal ne croit pas. Il doit cependant démontrer que le locataire n'a pas participé à une négociation légitime alors que de son côté, tous les documents et les explications nécessaires lui ont été fournis pour en venir à un règlement. »

[15]   Les articles 1942, 1945 et 1947 du Code civil du Québec prévoient le droit du locateur de proposer au locataire une modification aux conditions du bail, le droit du locataire de s’opposer aux modifications du bail proposées par le locateur et, finalement, le droit du locateur de présenter une demande à la Régie du logement afin de faire statuer sur sa demande de modification du bail.^[6]

[16]   Le Bureau de Révision de la Régie du logement^[7] a plusieurs fois émis que le principe de base est que les frais de la demande demeurent à la charge du locateur sauf dans les cas où le calcul par la Régie justifie le montant d’ajustement de loyer demandé par le locateur et lorsque malgré les efforts du locateur pour justifier son calcul, le locataire refuse de les voir et maintient un refus, sans tenir compte des justificatifs objectifs quant à l’augmentation demandée.

[17]   En l’instance, il s’agit d’un complexe immobilier de 3100 unités, composé de maisons de ville et d’immeubles comportant plusieurs logements. 

[18]   Ces immeubles ne sont donc pas identiques et les services inclus aux baux ne sont pas les mêmes.

[19]   Certains ont l’eau chaude, le chauffage et l’électricité inclus au bail et d’autres pas du tout. 

[20]   Les calculs doivent prendre en compte seulement les dépenses qui concernent le logement et distinguer les sources d’énergie utilisées pour les logements et aussi pour les aires communes.

[21]   Ainsi, l’on comprend que les réparations et améliorations majeures sont considérées sur les logements qui en ont bénéficié seulement, et il faut donc distinguer chacune de ces dépenses en conséquence.

[22]   La répartition de ces dépenses requiert un travail considérable et minutieux, et ce, de la part de chaque intervenant au dossier, que ce soit avant comme après les audiences devant le tribunal, tout comme du Tribunal qui revérifie l’exactitude des répartitions des dépenses aux logements concernés.

[23]   La preuve est à l’effet que les montants de loyer suggérés initialement par la locatrice dans ses avis de renouvellement du bail sont parfois inférieurs aux montants calculés par le Tribunal, dans certains cas égaux et dans d’autres cas, ils sont plus élevés.

[24]   Toutefois, il appert, sauf pour un nombre minime de dossiers, que les montants d’augmentation de loyer suggérés aux locataires après leur refus sont inférieurs aux augmentations de loyer calculées par le Tribunal selon les critères prévus audit règlement ci-dessus mentionné.

[25]   Ainsi, les locataires ayant reçu un avis d’augmentation de loyer dont le montant d’augmentation demandé par la locatrice est égal (à 0,1 % près) ou moindre que celui calculé par le Tribunal doivent rembourser les frais de la demande et de la signification de celle-ci à la locatrice.

[26]   Ceux qui ont reçu un avis d’augmentation de loyer dont le montant d’augmentation demandé par la locatrice est supérieur à celui calculé par le Tribunal n’ont pas à rembourser les frais de la demande et les frais de signification de la demande à la locatrice.

[27]   Quant à ceux qui ont reçu un avis d’augmentation de loyer dont le montant d’augmentation de loyer demandé par la locatrice est inférieur à celui calculé par la Régie, mais égal (à 0,1% près) ou supérieur au montant offert par la locatrice après la réception du refus du locataire, les parties assumeront la moitié des frais de la demande et de signification de la demande.

[28]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve;

[29]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 17,09 $ est justifié;

[30]   CONSIDÉRANT la preuve justifiant une condamnation de la locataire au paiement de la moitié des frais introductifs de la demande et de sa signification;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[31]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 946,00 $ par mois du 1^er octobre 2015 au 30 septembre 2016, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

[32]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[33]   CONDAMNE la locataire à rembourser à la locatrice la moitié des frais introductifs de la demande et de signification au montant de 40,50 $.